Решение по делу № 2-3378/2018 от 19.06.2018

Дело № 2-3378/18

                О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    18 октября 2018 года Смольнинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Чистяковой Т.С.,

с участием прокурора Скачковой Е.А.

при секретаре Владимировой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании ходатайство Администрации Центрального района Санкт-Петербурга о назначении повторной экспертизы,

У С Т А Н О В И Л:

    Администрация Центрального района Санкт-Петербурга обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением об изъятии путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга у Русанова А.В., 07.04.1972 года рождения, Русанова П.А., 13.03.1997 года рождения, и Русанова В.А., 10.03.2001 года рождения, принадлежащей им на праве общей долевой собственности отдельной трехкомнатной квартиры общей площадью 96,80 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с выплатой собственникам выкупной цены в размере 9 745 200 (девять миллионов семьсот сорок пять тысяч двести) рублей 00 копеек, по 1/3 от указанной суммы каждому, выселении Русанова А.В., 07.04.1972 года рождения, Русанова П.А., 13.03.1997 года рождения, Русанова В.А., 10.03.2001 года рождения, и Русанову А.А., 26.11.2004 года рождения, из жилого помещения – отдельной трехкомнатной квартиры общей площадью 96,80 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, со снятием с регистрационного учета.

    Исковые требования обоснованы тем, что в соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), на основании заключения Городской межведомственной комиссии от 21.10.2016 № 76, распоряжением Жилищного комитета        Санкт-Петербурга от 26.10.2016 № 1722-р «О признании многоквартирного дома по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции» многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2017 № 895 «Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>», подлежат изъятию путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга земельный участок, а также находящиеся в частной собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости жилого помещения № 31-1-0619/7/2017 от 27 ноября 2017 года, выполненным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», рыночная стоимость квартиры общей площадью 96,8 кв. м, в том числе жилой площадью 70,85 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составляет 9 440 000 рублей.

Письмом администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 27.10.2017 № 01-15-2929/17-0-0 ответчики уведомлены о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в котором находится принадлежащая ответчикам на праве собственности <адрес> Также 06.02.2018 года ответчиками был получен проект соглашения об изъятии указанного недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, с приложением отчета об оценке данного недвижимого имущества.

       Соглашение о размере выкупной цены между сторонами не достигнуто.

    Ответчиками заявлено встречное исковое заявление о взыскании с Администрации Центрального района выкупной цены в размере 12 567 400 рублей в соответствии с размером долей.

    В соответствии с определением суда от 19 июля 2018 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа».

     В соответствии с заключением эксперта ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» рыночная стоимость <адрес> по состоянию на 09.08.2018 года составляет 12 180 000 рублей.

    Представителем истца по основному иску и ответчика по встречному иску Администрации Центрального района Санкт-Петербурга по доверенности Холовой Ж.А. заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, мотивировав тем, что экспертом были взяты для сравнения аналоги, с выполненным евро ремонтом, ремонтом люкс, аналоги средней ценовой категории рассмотрены не были.

    Представитель ответчиков по основному иску, истцов по встречному иску по доверенности Плотников Б.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения ходатайства, полагал, что оснований не имеется.

Прокурор Скачкова Е.А. в судебное заседание явилась, полагала, что при наличии такого расхождения в стоимости выкупаемого объекта имеются основания для назначения повторной судебной экспертизы.

Допрошенная в качестве эксперта Васильева И.Ю., заключение экспертизы поддержала, суду показала, что при сравнительном подходе брались различные аналоги, которые подвергались корректировки, не оспаривала того, что аналоги в том числе и с выполненным евроремонтом, двумя санузлами.

    Суд, выслушав представителей сторон, прокурора, допросив эксперта, приходит к следующему.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (подпункт "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

В силу положений статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1).

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).

Так, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку положениями статьей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Соответственно, стоимость земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, при выкупе жилого помещения отдельно не определяется, поскольку он находится в общей долевой собственности, не подлежит разделу и не может являться предметом сделки в связи с отсутствием самостоятельной оборотоспособности.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из положений Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости при выборе объекта-аналога необходимо учитывать, что он должен быть объектом сходным объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из содержания заключения эксперта ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» не усматривается, что при выборе объектов-аналогов учтены физические характеристики объекта, технические характеристики, состояние объектов капитального строительства.

Кроме того, из заключения эксперта не следует, что при оценке технического состояния объекта оценки (<адрес>) как отличное, пригодное для проживания без предварительных ремонтных работ, и выборе аналогов, учитывалось ли нахождение объекта исследования в доме признанном в 2016 году непригодным для проживания –аварийным, однако объекты - аналоги должны находится в сопоставимых с объектом оценки местах.

    Учитывая изложенное, суд полагает возможным удовлетворить ходатайство Администрации Центрального района Санкт-Петербурга о назначении повторной экспертизы, возложив расходы по проведению повторной экспертизы на Администрацию Центрального района. При этом, поскольку сторонами не представлено каких-либо вариантов экспертных учреждений, суд полагает возможным поручить проведение экспертизы экспертам Государственного учреждения Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

    На основании ст. 79, 80, 87, 216 ГПК РФ, суд

                      О П Р Е Д Е Л И Л:

    ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░, ░░. ░░░░░░░░░ ░░░ 8/10, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░. 307 ░░ ░░.

    ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░:

░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - <░░░░░> ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░.) ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░) ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░?

              ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 15 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░ 30 (░░░░░░░░) ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░.

    ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░.

         ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 15 ░░░░.

░░░░░:                                  ░.░. ░░░░░░░░░