Решение по делу № 3а-586/2020 от 03.06.2020

24OS0000-01-2020-000458-57

Дело № 3А-586/2020

121а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 августа 2020 года                     г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Тайга» Сафонова Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-586/2020 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Тайга» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Тайга» (далее – ООО «Тайга») обратилось с административным иском (с учетом уточнений) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 июня 2011 года для указанного нежилого здания установлена кадастровая стоимость в размере 46 922 258 рублей 94 копейки.

По итогам независимой оценки стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112, выполненной ООО «Оценочная компания» и представленной в отчете № 255/2020 от 26 марта 2020 года, рыночная стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 14 800 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку между ООО «Тайга» и Полетаевой Е.С. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания, согласно которому стороны договорились, что основной договор должен быть нотариально удостоверен, при этом стоимость нежилого здания была оценена в предварительном договоре исходя из его рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при нотариальном удостоверении сделки тариф будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости зданий. В этой связи, 13 апреля 2020 года ООО «Тайга» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 07 мая 2020 года в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112 в размере его рыночной стоимости – 14 800 000 рублей.

Представитель административного истца ООО «Тайга» Сафонов Н.А., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении с учетом его уточнения.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, заявление ООО «Тайга» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112 от его кадастровой стоимости составляло 68,5%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В письменном ходатайстве представитель администрации города Сосновоборска Красноярского края Грабовская Т.В., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации города Сосновоборска, административный иск полагала подлежащим удовлетворению.

Правительство Красноярского края, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Сосновоборска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ООО «Тайга» Сафонов Н.А., не возражал.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В части 1 статьи 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.

Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что ООО «Тайга» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 мая 2020 года, согласно которой право собственности зарегистрировано 06 июля 2009 года (л.д. 10-11).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 мая 2020 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112 по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 46 922 258 рублей 94 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 28 марта 2012 года (л.д. 12).

Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилого здания утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края».

13 апреля 2020 года (вх. № 16551) ООО «Тайга» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в том числе и нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07 мая 2020 года заявление ООО «Тайга» ООО о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112 от кадастровой стоимости составляет 68,5%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 255/2020 от 26 марта 2020 года, выполненный ООО «Оценочная компания» (оценщик Шишова Е.С.), согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112 по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 14 800 000 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке нежилого здания оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Как следует из отчета об оценке № 255/2020 от 26 марта 2020 года, при корректировке цен объектов-аналогов оценщик применил корректировку (уменьшение) на налог на добавленную стоимость (далее - НДС) 18%, что повлияло на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Между тем, из системного анализа положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 4 и 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298, пунктов 5, 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, пункта 1 статьи 8, пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39, пунктов 1 и 3 статьи 40, пункта 1 статьи 154, пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации, следует, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Равным образом законодательство об оценочной деятельности не предусматривает возможности при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода применение в отношении объектов-налогов такого вида корректировки, как уменьшение стоимости объектов-налогов на величину НДС.

На вышеуказанный недостаток отчета об оценке № 255/2020 от 26 марта 2020 года также было указано в Решении Комиссии от 07 мая 2020 года № 42.

Поскольку в отчете об оценке № 255/2020 от 26 марта 2020 года в результате уменьшения цены объектов-аналогов была искусственно уменьшена итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112, данный отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании 27 июля 2020 года представителю административного истца указано на наличие данного недостатка отчета об оценке и предложено представить другие доказательства рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112 – отчет, в котором НДС не учитывается в качестве ценообразующего фактора, для чего предоставлен срок до 17 августа 2020 года.

В настоящее судебное заседание административный истец каких-либо новых доказательств не представил. Представитель административного истца при обсуждении вопроса о проведении по делу судебной оценочной экспертизы возражал против ее проведения и против несения административным истцом расходов на экспертизу, ссылаясь на то, что отчет об оценке № 255/2020 от 26 марта 2020 года является достоверным.

По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств бюджета.

Учитывая, что административным истцом не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:56:№:112, а также выражено несогласие с проведением судебной оценочной экспертизы и отсутствие оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств бюджета, суд полагает в удовлетворении административного иска отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «Тайга» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 18 августа 2020 года.