Решение по делу № 3а-327/2022 от 24.06.2022

Дело № 3а-327/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000238-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                                         18 августа 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражно – эксплуатационного кооператива «Новоселки – 95» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Гаражно – эксплуатационный кооператив (ГЭК) «Новоселки – 95» обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 630 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения и обслуживания гаражных боксов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 175 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ГЭК «Новоселки – 95» является участником долевой собственности на указанный земельный участок и плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость данного объекта.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 30 374 262, 87 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 12 175 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Корытов С.О. административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном заявлении оставило разрешение требований административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заинтересованные лица – сособственники земельного участка Борисов А.В., Маркин В.С., Шелкошвейн С.А., Трофимов С.В., Смирнов Ю.Н., Шейгородский В.А., Демидов В.А., Горелов В.В., Сивякова Т.В., Дубова Е.В., Колосков М.В., Рябцов Ю.В., Задорожный А.В., Кудряшов В.И., Гагарин Д.Н., Кузьмичев В.В., Ларионова И.Б., Андреев А.В., Терентьев А.Ю., Зернова Т.Л., Мыльников А.Н., Кондратьева Е.В., Шлыкова С.А., Зимовец Н.С., Егоров В.В., Мазаев В.А., Бычков В.П., Кузнецов Ю.А., Охотникова О.В., Козлов А.Н., Шлыков В.А., Суменкова А.С., Петров А.В., Мальцев М.И., Мигунов Г.В., Колчин В.К., Никитина И.В., Лупенко Е.А., Прасол А.В., Мамлюк С.Н., Агафонов М.Л., Дивулина Т.А., Ирхин О.В., Кузьмичев И.В., Крюков А.А., Ломанова Н.В., Голубев А.В., Ежлов А.А., Емельянов В.С., Демкина М.В., Фролова Т.Г., Ломанов М.Е., Смирнов В.В., Солдаткин Г.Н., Михайлов В.С., Косарев В.А., Листов А.Г., Перетокин С.Н., Баков А.В., Зырин И.С., Вологдин И.М., Иванова И.В., Добрецова Е.М., Кусакин Д.А., Базанов В.Б., Кузьмичева Е.А., Казаков А.В., Видякин М.Г., Камышников А.Л., Лосев Н.В., Солдаткина Т.Г., Виноградов С.О., Осьмакова Т.А. в письменном заявлении административный иск поддержали.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ГЭК «новоселки – 95» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ГЭК «Новоселки – 95» является участником долевой собственности на земельный участок площадью 15 630 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения и обслуживания гаражных боксов, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципального Совета Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района от 22.11.2018 года N 48 на территории Карабихского сельского поселения установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019» к указанному приказу кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 30 374 262, 87 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 12 175 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО85 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом.

От использования в рамках оценки затратного и доходного подходов Отчет содержат обоснованный отказ.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Оценщиком в качестве аналогов для расчета отобраны предложения о продаже трех земельных участков, предназначенных для размещения объектов производственно – складского назначения и расположенных в городе Ярославль: улица Промышленная (в районе дома №) (аналог 1), Промышленное шоссе, дом № (аналог 2), Промышленное шоссе, в районе дома № (аналог 3).

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объекта оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в виде передаваемых имущественных прав, расположении относительно окружающей застройки (типовая зона), в характеристиках подъезда к участку. В связи с этим, к ценам аналогов оценщиком применены соответствующие корректировки. Цена аналогов корректировалась также на торг.

В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что в расчетной выборке для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использует аналог, расположенный по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. № (в районе д. №). Цена предложения данного аналога в два раза отличается от цен за аналогичные участки с аналогичным местоположением, что говорит о неоднородности выборки и погрешности в расчетах. В связи с чем, как полагает Департамент, данный аналог целесообразно исключить из расчетной выборки, так как цена предложения не соответствует рынку, о чем также свидетельствует установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 12.01.2018 кадастровая стоимость данного земельного участка. Кроме того, на указанном объекте-аналоге по сведениям Росреестра зарегистрирован ОКС, который был поставлен на кадастровый учет до даты подачи объявления. Следовательно, на момент предложения земельный участок был застроен, т.е. не был свободен, и не мог выступать в качестве аналога для расчета рыночной стоимости в целях оспаривания кадастровой стоимости.

Из Отчета следует, что при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком были отобраны аналоги исходя из ценообразующих признаков. При этом, федеральные стандарты оценки не содержат положений о необходимости отбора аналогов по величине их стоимости.

Кроме того, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанный земельный участок свободен от застройки в полной мере подтверждаются имеющимся в составе Отчета содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает. Таким образом, включение указанного объекта в состав аналогов для расчета оценщиком вполне обосновано.

Анализируя ценообразующие характеристики аналога 1 (город Ярославль, улица Промышленная, дом №), оценщик пришла к выводу о том, что он расположен в районе крупных автомагистралей города.

Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие объявления о продаже объекта – аналога, изображениями карты города Ярославля, данными публичной кадастровой карты. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.

Административный ответчик, анализируя ту же информацию и доказательства, приводит доводы о том, что данный аналог расположен в промышленной зоне города.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объектов оценки и аналогов, у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 12 175 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ГЭК «Новоселки – 95» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ГЭК «Новоселки – 95» с настоящим административным иском в суд – 24 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Гаражно – эксплуатационного кооператива «Новоселки – 95» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 630 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения и обслуживания гаражных боксов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 12 175 000 (двенадцать миллионов сто семьдесят пять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 24 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 1 сентября 2022 года