Решение по делу № 33-1520/2024 от 09.04.2024

Председательствующий по делу                            Дело № 33-1520/2024

судья Цыбенова Д.Б.

(дело в суде первой инстанции № 2-223/2024

УИД 75RS0023-01-2023-005931-82)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Малаховой Е.А.,

судей Лещевой Л.Л.. Щаповой И.А.,

при секретаре Вашуриной О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 07 мая 2024 года гражданское дело по иску Гизатулиной Г. А. к Профатилову А. А., Шевченко М. С., о переводе прав и обязанностей покупателя,

по апелляционным жалобам ответчиков Профатилова А.А., Шевченко М.С.,

на решение Черновского районного суда г.Читы от 08 февраля 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования Гизатулиной Г. А. удовлетворить.

Перевести на Гизатулину Г. А. (<Дата> года рождения, уроженки <адрес>, паспорт выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> <Дата>) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 14 сентября 2023 года на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, стоимостью 350 000 руб., заключенному между Профатиловым А. А. и Шевченко М. С..

Взыскать с Гизатулиной Г. А. (<Дата> года рождения, уроженка <адрес>, паспорт выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> <Дата>) в пользу Шевченко М. С. (<Дата> года рождения, уроженца <адрес>, паспорт выдан ОВД <адрес> <Дата>) денежные средства в сумме 350 000 (триста пятьдесят тысяч) руб., находящиеся на расчетном счете Управления Судебного департамента в <адрес>, перечисленные представителем Гизатулиной Г.А. - В.Ю.Р. в подтверждение финансовой возможности приобретения 1/2 доли квартиры по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю квартиры по указанному выше адресу по договору купли-продажи от 14 сентября 2023 года с Шевченко М. С. на Гизатулину Г. А.».

Заслушав доклад судьи Малаховой Е.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец Гизатулина Г.А. обратилась в суд с иском, ссылаясь на следующие обстоятельства дела. Она является собственником ? доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Вторым собственником был брат истца Профатилов А.А. Осенью 2023 года Профатилов А.А. заключил договор купли-продажи принадлежащей ему ? доли в квартире с Шевченко М.С. Поскольку продавец доли не известил в письменной форме сособственника, истец просит, перевести на нее права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на данное недвижимое имущество.

Судом постановлено приведенное выше решение (т.1 л.д.147-152).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик Шевченко М.С. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Указывает на то, что для правильного разрешения спора ответчиками был предоставлен в суд исчерпывающий перечень доказательств, свидетельствующих о их добросовестном поведении в вопросе надлежащего извещения истца о намерении совершить сделку по продаже доли. Более того, именно от покупателя доли истец узнала о состоявшейся сделке. О намерении продажи доли квартиры Гизатулиной Г.А. было известно с октября 2017 года, когда Профатилов А.А. впервые направил ей соответствующее уведомление, которое было доставлено и получено адресатом. Законность оспариваемой сделки была проверена нотариусом нотариальной палаты <адрес> М.О.Г. и проведена в строгом соответствии с предписаниями, содержащимися в письме Федеральной нотариальной палаты РФ от <Дата> . Обращает внимание на то, что письмо с уведомлением о намерении совершить сделку было направлено продавцом не по месту нахождения спорной квартиры - <адрес>, а по месту регистрации и проживания Гизатулиной Г.А.- <адрес> (т.2 л.д.1-3).

Ответчик Профатилов А.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Указывает на то, что он предпринял все меры по надлежащему извещению истца как собственника ? доли в спорной квартире по месту её регистрации. Суд не учел представленные доказательства: смс уведомления, телеграмму, заказное письмо. Истец узнал о продаже доли, когда Шевченко М.С. позвонил истцу и сообщил о том, что он является новым собственником. Кроме того, нотариус при регистрации права собственности удостоверился, что права второго собственника (истца) соблюдены, в том числе, надлежащим уведомлением участников сделки. В ходе судебного заседания он неоднократно обращал внимание суда на то, что истцом не были предприняты попытки по решению жилищного вопроса - истец не оплачивал коммунальные платежи, не пользовался квартирой. В квартире проживает родная дочь истца, пользуется всем имуществом, при этом долг за коммунальные услуги оплачены им за общее имущество, как истца, так и ответчика (л.д.21-22).

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании ответчик Шевченко М.С. и его представитель Б.В.А. доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель истца Ж.А.В. полагает решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, своих представителей в судебное заседание не направили. В силу ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав, лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 14.12.2016 Гизатулина Г.А. является собственником 1/2 доли в квартире, находящейся по адресу: <адрес> (т.1 л.д.10).

Собственником другой 1/2 доли данного недвижимого имущества являлся Профатилов А.А.

14 сентября 2023 года между Профатиловым А.А. и Шевченко М.С. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на указанное жилое помещение (т.1 л.д.117-118).

Стоимость имущества определена сторонами в размере 350 000 рублей (п. 2.1 договора).

Договор купли-продажи от 14 сентября 2023 года нотариально удостоверен, в п. 3.4 указано, что собственник другой доли извещен о продаже доли с предложением реализовать свое преимущественное право покупки, что подтверждено описью, выданной ОАО Почта России Чита-12 28.07.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.12.2023 собственником ? доли является Шевченко М.С., право зарегистрировано 15.09.2023.

Не согласившись с указанной сделкой, истица Гизатулина Г.А. предъявила иск к Профатилову А.А. (бывшему сособственнику, являющемуся братом) и Шевченко М.С. (новому сособственнику) о переводе прав и обязанностей покупателя.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателяв связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Установив, что Гизатулина Г.А. подтвердила свою платежеспособность, внесла на депозит Управления судебного департамента в Забайкальском крае 350 000 рублей, суд первой инстанции учел положения п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, которые не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Применяя к установленным правоотношениям сторон положения статей 1, 10, 209, 246, 250, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», усмотрев в поведении Профатилова А.А. по заключению с Шевченко М.С. сделки купли-продажи всего через 9 дней после направления в адрес Гизатулиной Г.А. телеграммы, без учета прав и законных интересов последней, без соблюдения разумных сроков для получения истцом телеграммы, заведомую недобросовестность, очевидное намерение избежать заключения с Гизатулиной Г.А. сделки купли-продажи имущества, суд пришел, по мнению судебной коллегии, к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о переводе на Гизатулину Г.А. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 14 сентября 2023 года.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков сводятся к указанию на то, что Профатилов А.А. предпринял все меры по надлежащему извещению истца как собственника ? доли в спорной квартире по месту её регистрации, т.е. суду были предоставлены все надлежащие доказательства добросовестного поведения в вопросе надлежащего извещения истца о намерении совершить сделку по продаже доли.

Судебная коллегия отклоняет указанные доводы, по следующим основаниям.

Исходя из положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Положениями п. 2 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца доли по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, положения ст. 250 ГК РФ по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.

При этом, целью направления такого извещения является именно предоставление иным сособственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.

В связи, с чем соблюдение процедуры уведомления иных сособственников о намерении продать долю не должно носить формальный характер.

Ответчик Профатилов А.А. ссылается в своих возражениях на то, что истец Гизатулина Г.А. неоднократно уведомлялась о намерении Профатилова А.А. продать принадлежащую ему долю в спорной квартире, что подтверждается уведомлением от 28.07.2023 (т.1 л.д.95), телеграммой от 05.09.2023 (т.1 л.д.96), СМС сообщением от 04.09.2023 (т.1 л.д.98).

Согласно уведомлению о продаже доли в квартире от 28.07.2023 Профатилов А.А. предложил Гизатулиной Г.А. прибрести принадлежащую ему долю в квартире, расположенной по адресу: <адрес> за 350 000 руб., в противном случае он вправе продать свою долю любому другому лицу.

Согласно отчету об отслеживании отправления 28 июля 2023 года письмо было принято в отделении связи, 1 сентября 2023 года возвращено отправителю из-за истечения срока хранения. Письмо было направлено Гизатулиной Г.А. по фактическому месту проживания: <адрес> (т.1 л.д.93).

В данном случае, Профатилов А.А. обязан был проверить дошла ли данная корреспонденция до адресата, что и указало бы на отсутствие формального подхода к вопросу права передачи собственности.

Далее в адрес Гизатулиной Г.А. 5 сентября 2023 года Профатиловым А.А. была направлена телеграмма аналогичного содержания. Срок ответа на предложение был установлен до 11 сентября 2023 года. Телеграмма была получена адресатом после заключения договора купли-продажи, 17 октября 2023 года (т.1 л.д.96).

Данное уведомление является незаконным, нарушающим права истицы.

Согласно скриншоту аналогичное СМС-сообщение было направлено Профатиловым А.А. Гизатулиной Г.А. 4 сентября 2023 года на номер телефона , данных о получении данного сообщения адресатом не имеется. Со слов представителя истца Гизатулина Г.А. данное сообщение не получала. И здесь, вновь Профатилов А.А. обязан был удостовериться в получении смс уведомления сособственником квартиры (т.1 л.д.98).

Суду также, в подтверждение того, что истец знала о намерении Профатилова А.А. продать долю в квартире, представлено письменное уведомление о продаже доли от 6 октября 2017 года, где Профатилов А.А. предлагает Гизатулиной Г.А. купить его долю за 818 703, 53 рубля. Данное уведомление получено Гизатулиной Г.А. лично 6 октября 2017 г. Однако, как следует из предложения, цена недвижимости имеет существенную разницу, что также противоречит закону.

Оценивая представленные доказательства уведомления истца ответчиком о намерении продать долю в общей долевой собственности, суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что фактически Гизатулиной Г.А. уведомление получено не было.

Юридически значимыми являются обстоятельства по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и реализация остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

В рассматриваемом случае направление ответчиком извещения о продаже ? доли в праве собственности на объект недвижимости лишь формально свидетельствовало об исполнении обязанности по извещению собственника доли о предстоящей продаже, поскольку из буквального толкования ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что данная норма обязывает не только направить извещение, а известить в письменной форме другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых совершается сделка.

По результатам оценки и установления всех фактических обстоятельств, суд пришел к выводу о нарушении принадлежащего истцу права преимущественной покупки, в том числе, с учетом того, что направленное 28 июля 2023 года уведомление в адрес истца вернулось по истечении срока хранения, наличие у сторон контактов друг друга, позволивших бы Профатилову А.А. добросовестно известить Гизатулину Г.А. о своем желании распорядиться спорным имуществом, и сделать это до заключения сделки с Шевченко М.С.

Однако никаких реальных действий, направленных на извещение Гизатулиной Г.А., ответчиком предпринято не было, несмотря на то, что стороны являются братом и сестрой, Профатилову А.А. известен номер телефона Гизатулиной Г.А., ее дочери В.Ю.Р., которая зарегистрирована и фактически проживает в спорной квартире.

С данными выводами судебная коллегия соглашается в полном объеме, согласно установленных обстоятельств по результатам оценки всех представленных доказательств в их совокупности, следует, что истец не отказалась от покупки, а была лишена возможности приобрести продаваемую долю в праве собственности на спорное недвижимое имущество в течение месяца.

Уведомление о намерении продать принадлежащую долю от 6 октября 2017 года, полученное лично Гизатулиной Г.А., о надлежащем извещении не свидетельствует, поскольку условия продажи доли, ее цена в данном уведомлении условиям сделки не соответствуют, сделка по отчуждению имущества заключена 14 сентября 2023 года, по истечению длительного времени (более пяти лет).

Срок действия уведомления об отчуждении принадлежащей доли действующим законодательством не установлен, вместе с тем разумность и добросовестность поведения сторон при заключении сделок предполагается.

Оценивая действия участников гражданского оборота с точки зрения добросовестности, суд обоснованно полагает процедуру направления уведомления, установленной ст. 250 Гражданского кодекса РФ, формальной, при этом принимает во внимание доводы истца о том, что спорная квартира однокомнатная, в ней проживает семья дочери истца, жилое помещение является для них единственным местом жительства, а также возможности совместного использования сторонами жилого помещения. При этом, ответчик Шевченко М.С. намерения проживать в данном жилом помещении не высказал. При этом, как пояснил сам ответчик, после покупки доли в квартире, он предлагал дочери истца выкупить его долю за цену, превышающую ту, за которую он приобрел ее у Профатилова А.А.

Таким образом, правовая конструкция судебного решения построена на двух важных составляющих, это формальный подход к уведомлению истицы о продаже доли квартиры, а также принятию во внимание, преимущественного права истицы на покупку доли в данном жилом помещении. Отказ в иске по мотиву имеющегося надлежащего уведомления о продаже квартиры от 28.07.2023, на что указано и нотариусом при оформлении сделки, указывало бы на отсутствие совокупности исследованных и данных судом первой инстанции оценки обстоятельств по делу.

По мнению, судебной коллегии, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, разрешил спор в соответствии с представленными доказательствами и требованиями закона, в связи с чем, оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Черновского районного суда г.Читы от 08 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение 3-х месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Полное мотивированное апелляционное определение изготовлено 08.05.2024

33-1520/2024

Категория:
Гражданские
Истцы
Гизатулина Галина Анатольевна
Ответчики
Профатилов Александр Анатольевич
Шевченко Михаил Сергеевич
Другие
Бадмацыренова Валентина Александровна
Ваулина Юлия Радиковна
Жданов Александр Валерьевич
Суд
Забайкальский краевой суд
Судья
Малахова Евгения Александровна
Дело на сайте суда
oblsud.cht.sudrf.ru
10.04.2024Передача дела судье
07.05.2024Судебное заседание
16.05.2024Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
16.05.2024Передано в экспедицию
07.05.2024
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее