Решение по делу № 2-1135/2020 от 15.04.2020

Дело № 2-1135/2020

48RS0005-01-2020-000767-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2020 года          город Липецк

Липецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Мартышовой С.Ю.,

при секретаре Подзорове Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шальнева А.В. к ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение срока передачи объекта долевого строительства,

установил:

Истец Шальнев А.В. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» (ранее ООО «Ингеоком-001») о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного срока передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, ссылаясь на нормы Федерального азкона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указывая на то, что 02.12.2014 между ним и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи домовладения, по условиям которого продавец взял на себя обязанность в будущем заключить с ним договор купли-продажи домовладения- объекта будущей сделки, а именно- земельного участка, ориентировочной площадью 238 кв.м. (часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17 326 кв.м., являющегося собственностью продавца), расположенного по адресу: – <адрес>, согласно схеме расположения, являющейся Приложением №1 к договору и жилого дома- возводимое на земельном участке сблокированное жилое здание, со следующими характеристиками: строительный номер №, количество этажей- 2, общая эксплуатируемая площадь- 242,4кв.м. Необходимые характеристики возводимого жилого дома содержатся в Приложении №2 к предварительному договору. В предварительном договоре стороны установили срок, в течение которого обязуются заключить основной договор; согласно пункту 2 предварительного договору основной договор должен был быть подписан сторонами в течение месяца после регистрации права собственности продавца на жилой дом, построенный на земельном участке, но не позднее 3-го квартала 2015 года. По условиям договора стоимость домовладения на дату заключения предварительного договора составляет 12 510 523,40 руб. Он исправно и своевременно, не допуская просрочки оплаты, перечислял продавцу денежные средства в рамках обеспечительного платежа по предварительному договору, оплата домовладения по договору произведена в полном объеме, однако, застройщик не смог своевременно построить и оформить в собственность жилой дом, обязанность застройщика по передаче в установленный срок домовладения была не исполнена. При этом, со стороны ответчика никаких уведомлений об изменении срока завершения строительства не направлялось; только 23.11.2016 блокированный жилой дом, в состав которого входит жилой дом со строительным номером 334, был построен и сдан в эксплуатацию. Однако, в нарушение условий договора, объект был передан ему только 12.09.2017 и в этот же день был заключен основной договор купли-продажи. Таким образом, просрочка выполнения обязательства составила с 01.10.2015 по 11.09.2017, в связи с чем, просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры в размере 5 179 581,86 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

В судебное заседание истец Шальнев А.В. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом; суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца по правилам ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца по ордеру адвокат Кулешова Т.В. уточнила исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просила взыскать с ответчика неустойку в размере 1 125 947,11 руб. с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности за период с 15.04.2017 по 11.09.2017, который входит в трехлетний период, предшествующий дате предъявления иска о взыскании неустойки, пояснив, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительства, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорен гражданином. Из заключенного сторонами 02.12.2014 договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете- индивидуально определенном сблокированном жилом здании, о его стоимости, о предварительном внесении истцом денежных сумм в размере стоимости объекта недвижимости, о сроке исполнения обязательства ответчиком в отношении предмета договора. Несвоевременное получение ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности не может служить основанием для освобождения ответчика от ответственности в виде начисления неустойки за нарушение обязательств оп предварительному договору, при этом, заключая договор с истцом, застройщик должен был надлежащим образом проверить его возможность исполнить в срок и надлежащим образом обязательства перед ним. Стороной ответчика не представлено доказательств того, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» не могло предвидеть и преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота. Считает, что не имеется оснований для снижения заявленной ко взысканию истцом неустойки, поскольку не имеется обоснования ее несоразмерности.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Баранов Д.М. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, пояснив, что истец как покупатель и ответчик как продавец заключили 12.09.2017 самостоятельный, не имеющий никакого юридического отношения к предварительному договору от 02.12.2014, договор купли-продажи квартиры, согласно которому ответчик обязался передать в собственность истца квартиру, которая понимается как объект недвижимого имущества. 24.08.2017 Химкинский городской суд Московской области по делу №2-3078/2017 оставил требования истца Шальнева А.В. об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи без удовлетворения. 12.09.2017 истец и ответчик, то есть день в день с заключением самостоятельного договора купли-продажи квартиры, исполнили самостоятельный договор купли-продажи квартиры без каких-либо просрочек, подписав передаточный акт, по которому ответчик передал истцу квартиры, а истец оплатил стоимость квартиры посредством зачета однородных требований, который стороны предусмотрели в п.3.3 самостоятельного договора купли-продажи. Требования истца о взыскании неустойки за период с 01.10.2015 по 15.04.2017 не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности. Считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку обязательства по заключению основного договора прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поскольку до окончания срока, в который истец и ответчик должны были заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, предварительный договор считается прекратившим свое действие. Помимо этого, предварительный договор дополнительно содержал в себе еще и отлагательное условие о регистрации права собственности продавца на жилой дом, которое в обусловленный истцом и ответчиком в предварительном договоре срок не наступило, поэтому само возникновение права потребовать заключение основного договора ни у истца, ни у ответчика не возникло, поэтому обязательства истца и ответчика по заключению основного договора прекращены, а обязательства по уплате неустойки не возникли и не могли возникнуть, поскольку прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства. Решением Химкинского городского суда Московской области по иску истца к ответчику о понуждении заключить основной договор купли-продажи истцу отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку суд установил, что поскольку стоны в предварительном договоре определили срок заключения основного договора в зависимости от даты получения продавцом свидетельства о праве собственности на спорные объекты, но не позднее 3-го квартала 2015 года, суд пришел к выводу о том, что срок для предварительного договора истек 30.09.2015 и обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, претензия истца с требованием заключить основной договор купли-продажи направлена ответчику лишь 09.02.2017 уже после истечения срока заключения основного договора. Данное решение суда имеет преюдициальное значение по настоящему делу. Кроме того, истец не вправе требовать уплаты неустойки, поскольку ответчик не нес ответственности за неисполнение своих обязательств по предварительному договору, в том числе по причине того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано 23.11.2016, а право собственности ответчика на объект зарегистрировано 29.08.2017. Нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в данном случае неприменимы, поскольку истец и ответчик не заключали договор участия в долевом строительства, а заключили предварительный договор, предметом которого являлось заключение основного договора купли-продажи, а не привлечение денежных средств истца для долевого строительства объекта для возмещения затрат на строительство; денежные средства по предварительному договору были перечислены истцом в качестве обеспечения своего обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи объекта, поэтому данные отношения регулируются ст.429 ГК РФ. Истец и ответчик при заключении самостоятельного договора купли-продажи исходили из новых условий и согласований, которые не были предусмотрены и согласованы ими в предварительном договоре; одновременно просил в случае удовлетворения исковых требований, применить положения ст.333 ГК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд полагает исковые требования истца обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Судом установлено, что 02.12.2014 между истцом Шальневым А.В. и ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» был заключен договор № именуемый предварительным договором купли-продажи домовладения, в соответствии с условиями которого ответчик обязался заключить с истцом в будущем договор купли-продажи (далее основной договор) земельного участка и расположенного на нем жилого дома в течение месяца после регистрации права собственности продавца на жилой дом, построенный на земельном участке, но не позднее 3-го квартала 2015 года, а именно «жилой дом»- возводимое на земельном участке сблокированное жилое здание со следующими характеристиками: строительный номер № количество этажей – 2, общая эксплуатируемая площадь 242,4 кв.м., по строительному адресу: <адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с пунктом 4 договора его цена составляет 12 510 533,40 руб.; покупатель в качестве обеспечения своего обязательства по заключению в будущем основного договора в срок до 27 февраля 2015 перечисляет на расчетный счет продавца платеж в размере 12 510 523,40 (далее обеспечительный платеж), фактически оплаченный обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 5 рабочих дней с момента подписания основного договора (п.п.14,15 договора).

Свои обязательства по оплате цены договора истцом исполнены своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № от 01.12.2014, № от 17.12.2014, № от 30.12.2014 и не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.

Согласно представленному суду договору купли-продажи квартиры № от 12.09.2017 и передаточному акту от 12.09.2017 истцу был передан объект недвижимого имущества в виде 2-х уровневой квартиры <адрес>, общей площадью 207,0 кв.м., расположенной в блокированном жилом доме, состоящем из двух этажей, по адресу: <адрес> (далее – «Жилой дом»).

В соответствии с п.3.1 указанного договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 12 510 523,40 руб.

Цена договора является оплаченной покупателем в полном объеме на основании предварительного договора № купли-продажи квартиры от 02 декабря 2014 г. (п.3.3 договора); в пункте 6 указанного договора содержится условие о гарантийном сроке на объект строительства, что является существенным условием Закона о долевом строительстве (пункт 4 статьи 4).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 06.05.2000 года основным видом деятельности ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» (до смены наименования ООО «Ингеоком-001») является строительство жилых и нежилых зданий.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 24.08.2017 года исковые требования Шальнева А.В. к ООО «Ингеоком-001» о понуждении заключить основной договор купли-продажи, взыскании судебных расходов оставлены без удовлетворения.

Из представленных ответчиком копий материалов гражданского дела по иску Шальнева А.В. к ООО «Ингеоком-001» о понуждении заключить основной договор купли-продажи, взыскании судебных расходов следует, что в рамках рассмотрения указанного спора, ответчиком ООО «ИНГЕОКОМ-001» представлены письменные возражения относительно заявленных исковых требований Шальнева А.В., где истец Шальнев А.В. именуется ответчиком как участник долевого строительства, а ООО «ИНГЕОКОМ-001» именно как застройщик, возражения основаны со ссылкой на нормы ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве»; при этом в качестве возражений относительно заявленных исковых требований ответчик указывает на право истца обратиться в суд с иском о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующий объекту долевого строительства- квартире.

В качестве застройщика ООО «ИНГЕОКОМ-001» именуется и в коллективном соглашении о закреплении границ и прав индивидуального использования прилегающей территории от 18.12.2014.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценивая правоотношения ответчика ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» с участником строительства, являющегося истцом по настоящему делу, суд приходит к выводу, что независимо от наименования заключенного договора как предварительного договора купли-продажи, фактически сторонами были урегулированы правоотношения по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимого имущества в виде 2-х уровневой квартиры №, общей площадью 207,0 в.м., расположенной в блокированном жилом доме, состоящей из двух этажей, по адресу: <адрес>.

Так, указанным выше договором, заключённым 02 сентября 2014 г. между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу в собственность строящееся сблокированное жилое здание не позднее 3 квартала 2015 г. и обязанность последнего в полном объёме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этого домовладения; на момент заключения договора оговоренного в нем объекта недвижимости не существовало в реальности, а 3 квартал 2015 г. датировалось окончание работ застройщиком по его созданию, вводу в эксплуатацию и передачу объекта недвижимости участнику долевого строительства Шальневу А.В., внесшему денежные средства на строительство, под видом заключения основного договора строительства.

Таким образом, договор от 02 сентября 2014 г. не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Ответчиком вместо договора участия в долевом строительстве фактически заключен предварительный договор купли-продажи.

Признание таких договоров договором участия в долевом строительстве – один из способов защиты прав пострадавших граждан от недобросовестных действий застройщиков (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, от 19.07.2017).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, само по себе наименование договора не влечет никаких правовых последствий, если оно расходится с его смысловой составляющей.

Указанный правовой подход изложен в позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013), в котором указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные выводы приведены в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, в котором сделан вывод о том, что, если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, договорами, заключенными между обществом и застройщиками, несмотря на указание в договорах как на предварительные договоры купли-продажи, предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15).

В п. 1.2. Обзора судебной практики Верховный Суд Российской Федерации указывает, что, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами-участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

При этом отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196 ).

Анализируя содержание и буквальное толкование положений заключенного сторонами 02.12.2014 договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенном сблокированном жилом здании (пункт 1.2. договора), о его стоимости (пункт 4 договора), о предварительном внесении истцом денежных сумм в размере стоимости объекта недвижимости, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора, суд приходит к выводу о том, что действительная общая воля сторон была направлена на заключение именно договора долевого участия и к правоотношениям сторон по этим сделкам подлежат применению нормы Закона № 214-ФЗ.

В частности, указанной сделкой предусматривается передача жилого дома (квартиры) гражданину – физическому лицу в срок, указанный в договоре, после ввода в эксплуатацию объекта, в счет оплаченной им доли в строительстве жилого дома. Доля в строительстве выражена в виде указания в договоре достаточных идентификационных признаков объекта недвижимости, включая его площадь, строительный номер, места расположения.

Из договора купли-продажи, именуемого как предварительный, заключенного между сторонами 02 декабря 2014 года, следует, что на момент его заключения оговоренного в нем объекта недвижимости не существовало в реальности. Оценив оба договора, заключенные между Шальневым А.В. и ответчиком (как предварительный, так и основной), которые являются единым целым и фактически указывают на сложившиеся правоотношения участника долевого строительства (Шальнева А.В.) и застройщиком (ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест») суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом исковых требований.

С учетом данных обстоятельств судом признаются несостоятельными доводы представителя ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» о том, что истец участником долевого строительства не является.

В контексте условий предварительного договора купли-продажи от 02.12.2014 и фактического поведения сторон по его исполнению, денежные средства в размере 12 510 523,40 руб. нельзя классифицировать в качестве обеспечительного платежа по смыслу, придаваемого гражданским законодательством (ст.381.1 ГК РФ).

Также не состоятельными являются доводы ответчика о несвоевременном получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности, поскольку данные обстоятельства не может служить основанием для освобождения ответчика от ответственности, предусмотренной ст.6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключая договор с истцом, ответчик, как застройщик, должен был надлежащим образом проверить его возможность исполнить в срок и надлежащим образом обязательства перед ним. Данные доводы ответчика могут лишь свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако, не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

При этом, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательства (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона о защите прав потребителей исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Довод ответчика о преюдициальном значении решения Химкинского городского суда Московской области по иному гражданскому делу №2-3078/2017 в обоснование довода о квалификации правоотношений между истцом и ответчиком в соответствии со ст. 429 ГК РФ судом отклоняется, поскольку выводы суда по ранее рассмотренному делу не имеют преюдициального значения для настоящего спора; в указанном решении не устанавливались юридически значимые обстоятельства по заключенному между истцом и ответчиком предварительному договору купли-продажи и не дана оценка всех заключенных договоров в их совокупности.

Довод ответчика о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения. То обстоятельство, что истец до 25.03.2020 не обращался в суд с иском о взыскании неустойки по договору, не свидетельствует о наличии в действиях истца злоупотребления правом.

Обязательство по взысканию неустойки по договору долевого участия не предполагает обязательного судебного разбирательства, а должно носить добровольный характер. Именно вследствие того, что добровольно ответчик данное обязательство не исполнил, уклоняется от его исполнения, действуя недобросовестно, истец вынужден был обратиться в суд.

При этом обращение с иском в суд в пределах срока исковой давности не свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами. Иных временных ограничений для подачи иска в суд законодательством не предусмотрено. Доказательств того, что ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» желало разрешить возникший спор в досудебном порядке, не представлено.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Таким образом, ответственность застройщика за нарушение договорных обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена законом. Каждый день за период с момента нарушения обязательства до момента исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства на стороне застройщика возникало обязательство по уплате неустойки.

Судом установлено, что истец обязательства по внесению денежных средств исполнил надлежащим образом, однако, в предусмотренный договором срок дом не был введен в эксплуатацию, квартира истцу не передана.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о нарушении прав истца, как потребителя, вызванном просрочкой исполнения обязательства по сроку передачи объекта долевого строительства со стороны ответчика, в связи с чем, требования истца о взыскании с ответчика неустойки в соответствии со ст. 6 п.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», рассчитанной истцом в пределах срока исковой давности с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности за период с 15.04.2017 по 11.09.2017 в размере 1 125 947,11 руб. (12 510 523,40х150х2х1/300х9=1 125 947,11) являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Рассматривая ходатайство ответчика о снижении неустойки и штрафа, суд приходит к следующему.

Статья 333 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшения неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п.2 определения от 21.12.2000г. №263-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Наговицына Ю.А. на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.), размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст.333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Спорные правоотношения, возникшие из предварительного договора купли-продажи от 02.12.2014 №, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом №214-ФЗ. Верховный Суд РФ в п. 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 « О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом следует исходить из того, что неустойка для кредитора (в данном случае – дольщика), носит исключительно компенсационный характер, следовательно, не может приобретать для кредитора самостоятельного значения как разновидность дохода.

Кроме того, справедливая неустойка не должна приводить к ситуации существенного увеличения денежных обязательств застройщика перед дольщиками по сданному в эксплуатацию многоквартирному дому при наличии других текущих обязательств застройщика перед иными кредиторами.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В данном случае суд, исходя из вышеуказанных обстоятельств дела, учитывая соответствующее ходатайство ответчика, приходит к выводу, что размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, подлежит уменьшению, и полагает, что взыскание неустойки в размере 1 000 000 руб. в пользу истца будет являться соразмерным последствиям нарушения обязательства и приведет к соблюдению баланса интересов сторон.

При этом суд также учитывает размер уплаченных истцом денежных средств (более 12 миллионов рублей) и длительность не исполнения ответчиком обязательств (около 2х лет).

В силу ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании указанной нормы права с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, то есть 500 000 руб. (1 000 000/2=500 000).

Учитывая, то обстоятельство, что баланс интересов установлен при определении размера неустойки ее снижением, отсутствие доказательств исключительности причин допущенного ответчиком нарушения прав потребителя и наличия исключительных обстоятельств, не позволивших ответчику выполнить требования потребителя в добровольном порядке, принимая во внимание компенсационный его характер, оснований для снижения в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ суммы штрафа не имеется.

Заявленные истцом требования о компенсации морального вреда суд находит правомерными, поскольку факт нарушения прав потребителя нашел свое подтверждение.

Определяя размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию в пользу истца, суд исходит из характера понесенных истцом нравственных и физических страданий, связанных с приобретением жилья, принимает во внимание период времени, в течение которого имело место данное нарушение, и считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 5 000 руб.

Поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, с ответчика в доход бюджета Липецкого муниципального района Липецкой области в силу ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 13 500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» в пользу Шальнева А.В. неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости за период с 15.04.2017 года по 11.09.2017 года в размере 1 000 000 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 500 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., а всего 1 505 000 (один миллион пятьсот пять тысяч) руб., в удовлетворении остальной части – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» в доход бюджета Липецкого района Липецкой области государственную пошлину в размере 13 500 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Липецкий    районный суд Липецкой области.

Судья С.Ю.Мартышова

Мотивированное решение

изготовлено 25.11.2020.