Решение по делу № 33-27160/2024 от 10.07.2024

Судья Щербаков Л.В.                                                        дело № 33-27160/2024

УИД 50RS0039-01-2023-012789-43

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

г. Красногорск Московская область                7 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Артемьевой Ю.А.,

судей Казеровой С.М., Данилиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Адровой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8880/2023 по иску ООО «Технострой» к Стрельченя Елене Юрьевне о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома,

по апелляционной жалобе Стрельченя Елены Юрьевны на решение Раменского городского суда Московской области от 23 ноября 2023 года,

заслушав доклад судьи Казеровой С.М.,

объяснения явившихся лиц – представителя истца по доверенности Райкова А.Е., ответчика Стрельченя Е.Ю., представителя ответчика по доверенности Никитина А.Б., представителя 3-го лица Министерства жилищной политики Московской области по доверенности Захаровой Д.А.,

руководствуясь ст.ст.199, 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Раменского городского суда Московской области от 23 ноября 2023 года – отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ООО «Технострой» к Стрельченя Елене Юрьевне о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома – оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Стрельченя Елены Юрьевны – удовлетворить.

Председательствующий судья

Судьи

Судья Щербаков Л.В.                                                        дело № 33-27160/2024

УИД 50RS0039-01-2023-012789-43

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область                7 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Артемьевой Ю.А.,

судей Казеровой С.М., Данилиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Адровой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8880/2023 по иску ООО «Технострой» к Стрельченя Елене Юрьевне о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома,

по апелляционной жалобе Стрельченя Елены Юрьевны на решение Раменского городского суда Московской области от 23 ноября 2023 года,

заслушав доклад судьи Казеровой С.М.,

объяснения явившихся лиц – представителя истца по доверенности Райкова А.Е., ответчика Стрельченя Е.Ю., представителя ответчика по доверенности Никитина А.Б., представителя 3-го лица Министерства жилищной политики Московской области по доверенности Захаровой Д.А.,

установила:

Истец, представитель ООО «Технострой», обратился в Раменский городской суд Московской области с иском к ответчику, Стрельченя Е.Ю., о расторжении договора № 400-1-2-1 участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2020 года, мотивируя свои требования тем, что 21.05.2020 года между сторонами был заключен договор № 400-1-2-1 участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого истец обязался в предусмотренный договором срок построить 19-этажный жилой дом с подземным паркингом по адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства (ответчику) объект долевого строительства, расположенный в указанном жилом доме - квартиру, планируемой площадью 36,39 кв.м, а участник долевого строительства обязался оплатить стоимость объекта и принять в его в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Обязательства по оплате договора ответчиком выполнены в полном объеме. Вместе с тем в настоящее время обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства не может быть исполнена, поскольку разрешение на строительство было получено в отношении 18-этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>:293, однако фактически был возведен 19-этажный жилой дом, в связи с чем истец не может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и выполнить заключенный с ответчиком договор. Указанные обстоятельства являются существенными. Поскольку на предложение истца о расторжении договора ответчик не согласилась, истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением Раменского городского суда Московской области от 23.11.2023 года исковые требования ООО «Технострой» к Стрельченя Елене Юрьевне о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома, были удовлетворены.

Судом постановлено:

Расторгнуть договор № 400-1-2-1 участия в долевом строительстве жилого дома от 21.05.2020 г., заключенный между ООО «Технострой» (ИНН <данные изъяты>) и Стрельченя Еленой Юрьевной (<данные изъяты>), взыскав с ООО «Технострой» в пользу Стельченя Елены Юрьевны 1 676 123 руб. в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору.

Не согласившись с решением суда, ответчик Стрельченя Е.Ю. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24.01.2024 года решение Раменского городского суда Московской области от 23.11.2023 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Стрельченя Елены Юрьевны – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.06.2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24.01.2024 года отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Стрельченя Е.Ю., ее представитель по доверенности Никитин А.Б. доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней поддержали.

Представитель истца по доверенности Райков А.Е. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Представитель 3-го лица Министерства жилищной политики Московской области по доверенности Захарова Д.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционной жалобы.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив по правилам статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в жалобе, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003"О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным положениям закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации решение суда первой инстанции не соответствует.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Технострой» является застройщиком 18-этажного жилого дома в ЖК «Борисоглебский» по адресу: <данные изъяты>), на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>. Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство № <данные изъяты> от 10.01.2017 года (л.д.9-13), из которого усматривается, что оно выдано на объект капительного строительства – 18-ти этажный жилой дом № 1, расположенный по адресу: <данные изъяты> Мира.

21.05.2020 года между ООО «Технострой» и Стрельченя Е.Ю.заключен договор № 400-1-2-1 участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ООО «Технострой» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 19-ти этажный жилой дом с подземным паркингом по адресу: Московская <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Стрельченя Е.Ю. (участник долевого строительства) объект долевого строительства – квартиру, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома..

Согласно п. 3.1 договора цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 1 676 123 руб. и включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство жилого дома и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что участник долевого строительства оплатил в полном объеме цену договора, указанную в п. 3.1, до подписания настоящего договора, в соответствии с условиями соглашения от 16.01.2017 в силу мирового соглашения от 12.11.2018 года, утвержденного постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 года по делу № А41-<данные изъяты>/2016 (резолютивная часть объявлена 12 ноября 2018 года), что также подтверждается постановлением (л.д.21-26).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, застройщик обязуется ввести в эксплуатацию жилой дом, получив в установленном порядке соответствующее разрешение, в срок не позднее III квартала 2019 года.

Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по передаточному акту не позднее IV квартала 2019 года.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда № <данные изъяты>, 10АП-2375/2020 от 01.12.2020 по делу № А41-<данные изъяты>/19 ООО «Технострой» отменено решение Арбитражного суда <данные изъяты> области от 22.11.2019 об удовлетворении исковых требований ООО «Технострой» о признании права собственности на здание 19-ти этажного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, расположенное на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>:293, в иске отказано, производство по апелляционной жалобе Стрельченя Е.Ю. прекращено (л.д.27-41).

В подтверждение обстоятельств, связанных с возведением жилого дома по адресу: <данные изъяты> в материалы дела представлен технический паспорт здания (л.д.42-69).

Как следует из объяснений представителя истца, поскольку разрешение на строительство было получено в отношении 18-этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым № <данные изъяты>:293, однако фактически был возведен 19-этажный жилой дом, истец не может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и выполнить заключенный с ответчиком договор в части передачи объекта долевого строительства. Указанные обстоятельства являются существенными. Требование о расторжении договора оставлено ответчиком без удовлетворения.

Возражая против заявленных требований, ответчиком указано на то, что свои обязательства по договору ею выполнены. Требований о расторжении договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий ею не заявляется.

Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст.ст. 309, 432, 450 ГК РФ, ст. 55 ГрК РФ, положениями ч. 1 ст. 4, ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из того, что истец возвел 19-ти этажный жилой дом без внесения изменений в проектную документацию, в связи с чем ему не выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию, а потому заключенный между сторонами договор является неисполнимым, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и в целях соблюдения баланса интересов сторон с истца в пользу ответчика взыскал денежные средства, оплаченные по договору.

Между тем, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не может согласиться.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора являются: просрочка внесения участником долевого строительства платежа в счет уплаты цены договора более чем на два месяца (если уплата цены договора должна быть произведена путем единовременного платежа); систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей по договору, а именно нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, или просрочка внесения платежа более чем два месяца (если уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период).

В иных случаях договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что досрочное расторжение настоящего договора производится по взаимному согласию сторон либо в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ и настоящим договором.

Согласно п. 9.6 договора застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае:

- систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей более чем три раза подряд в течение 12 месяцев или при просрочке внесения платежа на срок более чем два месяца;

- не подписания участником долевого строительства передаточного акта в срок более чем два месяца с даты уведомления его застройщиком о готовности передать квартиру, за исключением случаев не подписания участником долевого строительства акта в связи с нарушением застройщиком требований к качеству квартиры.

Вместе с тем, таких нарушений со стороны участника долевого строительства Стрельченя Е.Ю. не имеется, условия оплаты цены договора выполнены ею в полном объеме. При этом, требований о расторжении договора со стороны участника долевого строительства Стрельченя Е.Ю. не заявляется. Существенных нарушений условий договора со стороны ответчика не установлено.

Заявляя требование о расторжении договора, истцом указано на невозможность получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в связи с отступлением от технической документации и разрешения на строительство жилого дома.

Однако, как следует из протокола совещания по вопросу завершения строительства ЖК «Борисоглебский», проведенного Министерством жилищной политики Московской области 17.01.2024 года, принятого судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства, на данном совещании принято решение о разделении на этапы работ по завершению строительства и вводу объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в эксплуатацию (л.д.257-258).

При этом судебная коллегия также принимает во внимание, что в представленном разрешении на строительство от 10.01.2017 года наименование объекта капитального строительства указано в соответствии с проектной документацией «18-ти этажный жилой дом № 1, расположенный по адресу: <данные изъяты> (п. 2); наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией «количество этажей (шт.) 20», «количество подземных этажей (шт.) 1 (п. 4); в договоре участия в долевом строительстве от 21.05.2020 года указано на обязанность застройщика построить 19-ти этажный жилой дом.

Из постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2020 года по делу № А41-<данные изъяты>/19 следует, что строительство жилого дома завершено в октябре 2017 года, здание 19-этажного жилого дома построено без нарушения строительных, градостроительных и иных норм и правил, не создает опасность жизни и здоровью граждан при его эксплуатации. Спорный 19-этажный жилой дом создан на земельном участке, специально отведенном под строительство и эксплуатацию 18-ти этажного жилого дома, земельный участок принадлежит ООО «Технострой» на праве собственности.

В отношении объекта 19-этажного жилого дома № <данные изъяты> проведена техническая инвентаризация, согласно которой дом завершен в 2017 году, имеет инвентарный № <данные изъяты>, количество жилых помещений – 184.

Как следует из судебного акта, причиной отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Технострой» о признании права собственности на жилой дом явилось то, что дом возведен не для себя и не за счет собственных средств, в отношении некоторых участников долевого строительства имеются вступившие в законную силу решения судов о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде конкретных квартир в данном доме в соответствии с условиями предварительных договоров, признанных судом основными договорами участия в долевом строительстве. При этом, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем в доме имеются правообладатели жилых помещений, что исключает возможность признания права собственности застройщика.

Указанные обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела и принятыми судом апелляционной инстанции в качестве новых доказательств: выписками из ЕГРН, решениями Раменского городского суда Московской области от 07.07.2021 года и 20.12.2022 года, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02.02.2022 года.

Кроме того, до настоящего времени в производстве Арбитражного суда <данные изъяты> области находится дело № А41-<данные изъяты>/2020 о признании ООО «Технострой» несостоятельным (банкротом).

Определением <данные изъяты> городского суда <данные изъяты> области от 01.02.2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <данные изъяты> областного суда от 20.03.2024 года, производство по иску Стрельченя Е.Ю. к ООО «Технострой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства прекращено, поскольку исковое заявление поступило в суд после объявления введения в отношении ООО «Технострой» процедуры наблюдения и применения правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

С учетом изложенного, принимая во внимание установленные обстоятельства и нормы закона, в отсутствие оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, а также доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий договора участия в долевом строительстве жилого дома и наличие с его стороны требований о его расторжении, исходя из того, что строительство спорного жилого дома завершено и застройщиком совместно с Министерством жилищного строительства Московской области предпринимаются меры для ввода объекта в эксплуатацию, с выводами суда первой инстанции о наличии существенных нарушений условий договора и оснований для его расторжения, судебная коллегия согласиться не может, в связи с чем решение Раменского городского суда Московской области от 23 ноября 2023 года подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований для передачи дела на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Московской области в связи с наличием процедуры банкротства в отношении истца не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 199, 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Раменского городского суда Московской области от 23 ноября 2023 года – отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ООО «Технострой» к Стрельченя Елене Юрьевне о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома – оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Стрельченя Елены Юрьевны – удовлетворить.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.10.2024 года