Решение по делу № 33-3-1796/2023 от 26.01.2023

судья Старовойтова Н.Г. дело № 2-4751/2022

УИД: 26RS0001-01-2022-007971-23

№ 33-3-1796/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 16 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Берко А.В.

судей Евтуховой Т.С., Дубинина А.И.

с участием прокурора Гавашели Я.З.

при секретаре судебного заседания Фоминой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Руденко Елены Викторовны к Давыдову Вячеславу Валерьевичу о расторжении договора аренды жилого помещения, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, взыскании арендой платы, возмещении убытков, связанных с оплатой коммунальных услуг, возмещении судебных расходов, по апелляционной жалобе представителя ответчика Давыдова В.В. по доверенности Костина А.А. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 23.11.2022.

Заслушав доклад судьи Евтуховой Т.С., объяснения ответчика Давыдова В.В. и его представителя по доверенности Костина А.А., поддержавших апелляционную жалобу, объяснения истца Руденко Е.В. и её представителя Пелых Н.В., представляющей интересы в порядке части 6 статьи 53 ГПК РФ, возражавших против апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

установила:

Руденко Е.В. обратилась в суд с иском, в котором с учётом последующего уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ, просила расторгнуть договор аренды квартиры от 17.11.2021, заключённый между Руденко Е.В. и Давыдовым В.В. в связи с нарушением Давыдовым В.В. обязанности по договору аренды; признать Давыдова В.В. прекратившим право пользования жилым помещением - квартирой № 35 в доме 37/4 по ул.Доваторцев в г. Ставрополе; выселить Давыдова В.В. из указанной квартиры; взыскать с Давыдова В.В. в пользу Руденко Е.В. денежную сумму в размере 32 000 рублей по договору аренды квартиры за период с 17.05.2022 по 16.09.2022, денежную сумму в размере 13866,77 рублей за коммунальные платежи за период с марта по август 2022 г. включительно; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 052 рублей, мотивируя требования не соблюдением ответчиком условий договора по оплате арендных платежей и коммунальных услуг.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 23.11.2022 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Представителем ответчика Давыдова В.В. по доверенности Костиным А.А. подана апелляционная жалоба об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

Помощником прокурора Промышленного района г.Ставрополя Минаевой Н.В. представлены письменные возражения на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии со статьёй 327.1 ГПК РФ, заслушав заключение прокурора Гавашели Я.З. полагавшего решение суда в части выселения отменить и в удовлетворении данного требования отказать, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 17.11.2021 между истцом Руденко Е.В. и ответчиком Давыдовым В.В. заключён договор аренды квартиры, согласно которого арендатор Давыдов В.В. обязан уплачивать месячную плату из расчёта 8 000 рублей (пункт 4.1), ежемесячная арендная плата вносится нанимателем за месяц вперед не позднее 17 числа (пункт 4.1), наниматель оплачивает коммунальные услуги в полном объёме согласно квитанций управляющей компании (пункт 3.4). Досрочное расторжение договора аренды наймодателем возможно в случаях, если Наниматель нарушил свои обязанности по договору аренды квартиры (пункт 5.3).

При этом, из содержания указанного договора аренды квартиры, срок найма жилого помещения сторонами не определён.

11.05.2022 Руденко Е.В. направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды и освобождении жилого помещения до 17.05.2022 в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и неисполнения обязательств по оплате коммунальных услуг (л.д.12, 13).

18 и 23.05.2022 направлены сообщения о расторжении договора посредством WhatsApp (л.д.10, 11).

Поскольку требования о расторжении договора аренды ответчиком не были удовлетворены, считая свои права нарушенными, Руденко Е.В. обратилась в суд.

Разрешая спор по существу, руководствуясь положениями статей 218, 288, 671, 673, 678, 682, 683, 687 ГК РФ, суд первой инстанции, исходя из доказанности того, что ответчик арендную плату и коммунальные платежи не вносит и не использует квартиру по назначению для своего проживания, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора найма жилого помещения и о фактическом прекращении договорных отношений между сторонами по найму жилого помещения, при этом истец неоднократно уведомляла ответчика о расторжении договора аренды квартиры, пришёл к выводу об удовлетворении требований истца в полном объёме.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о существенном нарушении условий договора найма жилого помещения ответчиком, исходя из следующего.

Из содержания части 2 статьи 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём жилых помещений).

Из материалов дела следует, что между сторонами фактически сложились правоотношения по договору коммерческого найма жилого помещения, то есть возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиком спорным жилым помещением, в связи с чем, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

В соответствии со статьёй 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определён, договор считается заключённым на пять лет (пункт 1). К договору найма жилого помещения, заключённому на срок до одного года (краткосрочный наём), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Кодекса, если договором не предусмотрено иное (пункт 2).

На основании абзаца 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В силу статьи 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции верно определено, что поскольку в договоре аренды квартиры от 17.11.2021 срок найма не определён, то в силу статьи 683 ГК РФ договор найма жилого помещения считается заключённым на срок пять лет.

Соответственно, на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ, требование наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке может быть заявлено в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев.

Вместе с тем, требование о расторжении договора найма Руденко Е.В. первоначально предъявила в связи с невнесением платы за жилое помещение за 1 месяц (л.д.7), а в последующем, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, за 4 месяца - с 17.05.2022 по 16.09.2022 (л.д.74-77).

При таких обстоятельствах, с учётом указанной нормы права, оснований для расторжения договора найма спорной квартиры по требованию истца, у суда первой инстанции отсутствовали, так как на момент обращения в суд, допущенное ответчиком нарушение условий договора по невнесению платы за жилое помещение менее шести месяцев, не являлось существенным и достаточным основанием для расторжения договора найма спорной квартиры.

Более того, судом не были учтены взаимоотношения, возникшие между сторонами по найму квартиры, а именно, что после невнесения ответчиком арендной платы, с июня 2022 г. в квартире было отключено электричество, что соответственно делало невозможность проживания ответчика в спорной квартире. Доказательств того, что электричество было отключено управляющей компанией за неуплату коммунальных услуг и в установленном законом порядке, не представлено.

Поскольку оснований для расторжения договора найма квартиры не установлено, то соответственно оснований для удовлетворения требований о признании Давыдова В.В. прекратившим право пользования жилым помещением – квартирой и его выселении у суда первой инстанции также не имелось.

Согласно абзацу третьему статьи 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

В данном случае материалами дела подтверждено, что свои обязательства по внесению платы за наём квартиры и коммунальные услуги Давыдов В.В. должным образом не исполняет, нарушая обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, в связи с чем, за ним образовалась задолженность.

Согласно представленным платежным документам, заявленная ко взысканию истцом задолженность по плате за жилое помещение с 17.05.2022 по 16.09.2022 в размере 32000 рублей подтверждена.

При этом, ссылка апеллянта на пункт 4.3 договора аренды квартиры, основана на неправильном её толковании, поскольку согласно данного пункта, при подписании договора нанимателем вносится Арендодателю оплата за месяц вперёд в размере 8000 рублей, а также залоговая сумма 2500 рублей, что соответствует представленному расчёту задолженности, подтверждённому платёжными документами.

Ответчиком была предоставлена справка по операции о перечислении 17.11.2021 истцу 9500 рублей, что в соответствии с указанным пунктом 4.3 договора, свидетельствует о начале платёжного периода, а также подтверждает частичное внесение залоговой суммы – 1500 рублей. Доказательства внесения залоговой суммы в полном объёме, не предоставлены и в материалах дела отсутствуют.

Но поскольку суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, то в данном случае, оснований для зачёта уплаченной ответчиком залоговой суммы в размере 1 500 рублей в счёт погашения задолженности платы за жилое помещение, не имеется.

Также являются обоснованными и требования Руденко Е.В. о взыскании задолженности по коммунальным услугам за период с марта по август 2022 г. включительно в размере 13866,77 рублей.

В силу пункта 4.2 договора аренды квартиры ответчик обязался оплачивать коммунальные услуги в полном объёме согласно квитанций управляющей компании. Доказательств выполнения данной обязанности за весь период использования квартиры ответчиком не представлено.

Согласно истребованным судебной коллегией документам, размер задолженности по коммунальным услугам за испрашиваемый истцом период проверен и подтверждён.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции в части взыскания задолженности по плате за жилое помещение и коммунальных услуг, являются обоснованными.

Согласно статье 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При изложенных обстоятельствах решение суда в части расторжения договора аренды жилого помещения, признания утратившим право пользования жилым помещением и выселении подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований, в силу положений статьи 98 ГПК РФ, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 23.11.2022 в части взыскания с ответчика в пользу истца государственной пошлины, уменьшив её до 1576 рублей.

Апелляционная жалоба представителя ответчика подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 23.11.2022 в части расторжения договора аренды жилого помещения, признания утратившим право пользования жилым помещением и выселении отменить. В отменённой части принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Руденко Елены Викторовны к Давыдову Вячеславу Валерьевичу о расторжении договора аренды жилого помещения от 17.11.2021, признании прекратившим право пользования жилым помещением - квартирой № 35 в доме 37/4 по ул.Доваторцев в г. Ставрополе, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении Давыдова В.В. отказать.

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 23.11.2022 в части взыскания государственной пошлины изменить.

Взыскать с Давыдова Вячеслава Валерьевича (01.03.1977 года рождения, паспорт 0722 887249) в пользу Руденко Елены Викторовны (29.10.1981 года рождения, паспорт 9002 324617) в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины в размере 1576 рублей.

В остальной части решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 23.11.2022 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя ответчика Давыдова В.В. по доверенности Костина А.А. – удовлетворить частично.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.02.2023.

Председательствующий

Судьи