Решение от 27.09.2023 по делу № 33-3757/2023 от 04.05.2023

УИД 47RS0005-01-2021-004692-86

Дело № 2-3959/2021

33-3757/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                         27 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Горбатовой Л.В.

судей Осиповой Е.А., Пучковой Л.В.

при секретаре Марченко К.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3959/2021 по апелляционным жалобам ФИО3, ФИО2 на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 8 декабря 2021 года, которым отказано в удовлетворении иска ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителя ФИО2 и ФИО3 – адвоката ФИО8, действующего на основании ордера и доверенности от 18 мая 2021 года сроком на три года, возражения представителя ФИО15 и ФИО1 – ФИО9, действующего на основании доверенности от 25 октября 2021 года сроком на пять лет, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО2 и ФИО3 обратились в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО4, ФИО1, в котором просили:

- признать недействительным соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого обязательство должника ФИО4 по возврату кредитору ФИО1 денежного долга в размере 16 000 долл. США прекращается путем предоставления отступного в виде земельного участка площадью 103 кв.м с кадастровым номером № и расположенной на участке 2-х этажной блок-секции восьмисекционного жилого дома блокированной застройки, площадью 70,6 кв.м с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>,.

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем признания за ФИО2 права собственности на указанные земельный участок и жилой дом (блок-секцию).

В обоснование заявленных требований истцы указали, что с 2012 года ответчик ФИО4 состоит в браке с истцом ФИО3

Брачный договор между ними не заключен.

Земельный участок и расположенная на нём блок-секция восьмисекционного жилого дома блокированной застройки приобретены ФИО4 в период брака, поэтому данное имущество является совместной собственностью супругов.

В 2016 году между ФИО4 и займодавцем ФИО1 был заключен договор займа на сумму 5000 долларов США. Долг займодавцу ФИО1 до настоящего времени не возвращен.

28 декабря 2021 года ФИО3 в соответствии со статьей 35 СК РФ оформил нотариальное согласие на продажу супругой ФИО4 приобретенного в период брака недвижимого имущества. При этом воля ФИО3 была направлена именно на продажу, но не на передачу имущества по соглашению об отступном.

Предварительно, 7 декабря 2020 года между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО2 был заключен договор задатка на сумму 50 000 рублей в счет оплаты цены последующей сделки.

11 января 2021 года между ФИО2 и публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России», Банк) заключен договор аренды банковского сейфа №, по условиям которого Банк осуществляет допуск клиента к сейфу в связи с осуществлением клиентам расчетов по сделке купли-продажи недвижимости, находящейся по адресу: <адрес>, объекты с кадастровыми номерами №

Тогда же, 11 января 2021 года между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости - земельного участка и расположенного на нем жилого дома (блок-секции).

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав от 22 января 2021 года № № на объект недвижимости с кадастровым номером № (блок-секция жилого дома) зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя <адрес> отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Санкт-Петербургу (далее - Колпинский РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу) от 23 декабря 2020 года №.

При этом Управлением Росреестра по Ленинградской области 5 апреля 2021 года была произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок и жилой дом за ответчиком ФИО1 на основании соглашения об отступном от 21 февраля 2021 года.

Истцы указывают, что соглашение об отступном совершено ответчиками с нарушением требований закона, посягающим на охраняемые законом интересы третьих лиц, так как оно заключено без получения нотариально удостоверенного согласия супруга должника ФИО4 ФИО3, а потому в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной.

Кроме того, долговые обязательства должника ФИО4 перед кредитором ФИО1 по договору займа от 20 февраля 2016 года не являются общими обязательствами супругов, является личным обязательством ФИО4, поскольку полученное по этому обязательству не было использовано на нужды семьи. Следовательно, обращение взыскания по данному обязательству возможно только на личное имущество ФИО4, но не на совместное имущество супругов.

В настоящее время супруги ФИО3, ФИО4 нигде по месту жительства не зарегистрированы, единственным жильем для них являлось спорное недвижимое имущество.

На момент заключения соглашения об отступном от 21 февраля 2021 года спорное имущество уже было отчуждено в пользу ФИО2 по договору купли-продажи от 11 января 2021 года.

Истец указывает, что соглашение об отступном нарушает законное право ФИО2 на получение в собственность спорных объектов недвижимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения статей 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35, 45 Семейного кодекса Российской Федерации, истцы ФИО3, ФИО2 обратились в суд с настоящим иском за защитой нарушенного права.

В судебное заседание суда первой инстанции ФИО3 и ФИО16 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, при этом, ФИО3 доверил представлять свои интересы представителю - ФИО10, которая в судебном заседании иск поддержала.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы представителю - ФИО9, который иск не признал по доводам, изложенным в возражениях.

Ответчик ФИО4, представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Колпинского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу, а также третье лицо ФИО15, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 8 декабря 2021 года ФИО2 и ФИО3 в удовлетворении иска отказано.

ФИО2 не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения суда, представил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 8 декабря 2021 года, удовлетворив иск в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает на неправильное применение судом норм материального права, поскольку при разрешении дела судом первой инстанции проигнорированы правила статей 166-168, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредитора, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше. В данном случае у других (последующих) кредиторов возникает право требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанного с его недействительностью. Обязательство, вытекающее из договора купли-продажи от 11 января 2021 года, заключенного с истцом ФИО2, возникло раньше обязательства по соглашению об отступном от 20 февраля 2021 года, заключенному с ответчиком ФИО1 Следовательно, суд неправомерно отказал ФИО2 в удовлетворении его требований о признании за ним права собственности на спорные объекты.

Судом также не учтено, что по смыслу статьи 398 ГК РФ ФИО11 до государственной регистрации является залоговым кредитором в отношении земельного участка и жилого дома. Совершение последующей сделки в отношении имущества, которое принадлежало ему в силу договора, заключенного до введения ограничения, нарушило его право, создало для него неблагоприятные последствия. Соответственно, оспариваемая сделка не соответствует правилам статей 10, 168 ГК РФ.

ФИО3 также не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения суда, представил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 8 декабря 2021 года, удовлетворив иск в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ФИО3 ссылался на то обстоятельство, что при оформлении нотариального согласия на продажу квартиры от 8 декабря 2020 года, истец выразил волю на приобретение встречного имущества (денежных средств) за продаваемые объекты недвижимости, тогда как оспариваемое соглашение об отступном от 20 февраля 2021 года прекратило его право совместной собственности и причитающиеся ему 1/2 долю денежных средств, которые он планировал получить в результате реализации жилого дома. Давая согласие на продажу единственного жилья ФИО3 предполагал, что получит денежное возмещение за принадлежащую ему долю земельного участка и блок-секции жилого дома. Применение судом пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) в данном случае недопустимо, так как истцом было выдано согласие исключительно на заключение договора купли-продажи их единственного имущества, пригодного для жилья. Истец, давая согласие на совершение сделки, исходил из того, что после продажи земельного участка с жилым строением в семейном бюджете появиться денежная сумма, которая позволит вернуть долг, приобрести более дешевое жилье, тем самым улучшиться их материальное положение.

Полагает, что обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, заключенного с ФИО2 возникло раньше обязательства об отступном, соответственно суд неправомерно отказал ФИО2 в удовлетворении его требований о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 2 ноября 2022 года решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 8 декабря 2022 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы истцов ФИО2 и ФИО3 - без удовлетворения.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 апреля 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 2 ноября 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В силу статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений статьи 9 ГК РФ граждане и юридически лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 2 ноября 2017 года по делу № с ФИО4 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа от 20 февраля 2016 года, в том числе: основной долг – 5 000 долларов США, проценты за пользование займом за период с 30 апреля 2016 года по 30 июня 2017 года – 3 750 долларов США, проценты за нарушение срока возврата займа за период с 1 сентября 2016 года по 5 марта 2017 года – 4 650 долларов США, проценты за пользование займом с 25 июля 2017 года на сумму основного долга 5 000 рублей по дату фактического исполнения обязательства, расходы по уплате государственной пошлины 9 583 рублей.

Этим же решением суда с ФИО4 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа от 17 марта 2016 года, в том числе: основной долг — 3 200 долларов США, проценты за пользование займом за период с 31 марта 2016 года по 30 июня 2017 года - 384 долларов США, проценты за пользование займом за период с 1 октября 2016 года по 24 июля 2017 года - 253 долларов США, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 430 рублей.

Судом обращено взыскание на имущественные права по предварительному договору купли-продажи квартиры в блок-секции по договору, заключенному с ООО «НеваИнвестПроект».

29 августа 2019 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного восьмисекционного жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес>, строение 4.    

15 сентября 2020 года между покупателем ФИО4 и продавцом ООО «ЛАД» заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 103 кв.м, с кадастровым номером №, и блок-секции восьмисекционного жилого дома блокированной застройки, площадью 70,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, строение 4.

28 сентября 2020 года за ФИО4 зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество.

На стадии исполнения решения Невского районного суда Санкт-Петербурга между ФИО12 и ФИО4 заключено соглашение об отступном, по условиям которого обязательства ФИО4 по договору займа от 20 февраля 2016 года и договору залога имущественных прав (требования) по предварительному договору купли-продажи недвижимости №/П-26 в части обязательства в размере 16 000 долл. США прекращаются предоставлением кредитору отступного в виде земельного участка, площадью 103 кв.м, с кадастровым номером №, и блок-секции восьмисекционного жилого дома блокированной застройки, площадью 70,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2.2 соглашения, с момента предоставления отступного обязательства должника ФИО4 прекращаются в части уплаты пени за нарушение срока возврата займа за период с 1 сентября 2016 года по 5 марта 2017 года в размере 4 650 долл. США и процентов за пользование займом в размере 11 350 долл. США.

Одновременно с заключением соглашения об отступном между должником ФИО4 и кредитором ФИО1 подписан акт приема-передачи недвижимости от 20 февраля 2023 года в трех экземплярах, один из которых для передачи в регистрирующий орган, переход права собственности на недвижимое имущество на ФИО1 по соглашению об отступном зарегистрирован 5 апреля 2021 года.

Вместе с тем, ранее 11 января 2021 года ФИО4 заключила с покупателем ФИО2 договор купли-продажи указанного недвижимого имущества по цене 1 530 539 рублей.

Однако переход права собственности на недвижимое имущество по этой сделке зарегистрирован не был, так как постановлением судебного пристава - исполнителя Колпинского РОСП УФССП по Санкт-Петербургу от 23 декабря 2020 года был наложен запрет на регистрацию сделок с указанным имуществом.

Непосредственно для совершения указанной сделки ФИО3 супруге ФИО4 было предоставлено нотариально удостоверенное согласие на отчуждение спорных объектов недвижимости на основании договора купли-продажи.

Оспаривая соглашение об отступном ФИО3 и ФИО2 ссылались на ничтожность совершенной ответчиками сделки в связи с отсутствием согласия супруга на отчуждение приобретенной в браке недвижимости на основании соглашения об отступном, принимая во внимание и то обстоятельство, что долг ФИО4 перед ФИО1 был личным, а также учитывая отчуждение спорных объектов недвижимости ФИО2

Разрешая заявленные требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении на основании положений статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал установленным, что 8 декабря 2020 года ФИО3 выдано супруге ФИО4 нотариально удостоверенное согласие на продажу за цену и на условиях по ее усмотрению земельного участка и расположенного на нем жилого дома (блок-секции), которое распространяется и на заключение соглашения об отступном. В этой связи, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по мотивам отсутствия у ФИО4 необходимых полномочий для отчуждения совместного недвижимого имущества по соглашению об отступном в пользу кредитора ФИО1, повлекшим частичное прекращение у ФИО4 встречного обязательства по возврату денежного долга.    

Судебная коллегия по гражданским дела Ленинградского областного суда не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанций по следующим основаниям.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из разъяснений, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года), граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.    

Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который имеется ссылка в приведенных выше разъяснениях, утратил силу с 1 марта 2013 года на основании Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ, однако в настоящее время аналогичное положение содержится в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На этих положениях закона основаны также разъяснения, содержащиеся в пункте 59 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, где указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В пункте 60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, исходя из нормы пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на оснований статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в пункте 63 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Между тем, при наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости спор о государственной регистрации перехода права собственности подлежит разрешению именно в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ, на что прямо указывают разъяснения, приведенные в пункте 61 вышеназванного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Разъяснение, содержащееся в пункте 60 вышеназванного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает, в том числе, невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

В рассматриваемом случае на спорное недвижимое имущество имеется два претендента – покупатели ФИО2 и ФИО1, соответственно, к спорным правоотношениям применяются положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Следовательно, при разрешении заявленного спора необходимо установить, во владение кого из приобретателей объект поступил раньше.

Истец ФИО2 подал в Росреестр заявление о государственной регистрации прав на спорное недвижимое имущество, оплатил государственную пошлину за регистрацию права собственности недвижимого имущества.

Однако, 22 января 2021     года государственная регистрация прав на спорное недвижимое имущество была приостановлена в связи с тем, что постановлением судебного пристава-исполнителя Колпинского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу от 23 декабря 2020 года № был наложен запрет на совершение действий по регистрации перехода прав собственности на спорное недвижимое имущество.

Таким образом, истец ФИО2, подавая в Росреестр заявление о государственной регистрации прав на спорное недвижимое имущество, действовал добросовестно, поскольку в ходе преддоговорных переговоров с ответчиком ФИО4 и в момент заключения с последней 7 декабря 2020 года договора задатка при покупке спорного недвижимого имущества убедился в том, что право собственности на данное имущество принадлежит ответчику ФИО4, а также в отсутствии в ЕГРН записей об аресте указанного имущества и иных ограничениях и обременениях.

Во исполнение указания суда кассационной инстанции судебной коллегией сторонам было предложено представить доказательства в подтверждение того обстоятельства, во владение кого из приобретателей – ФИО2 или ФИО1 спорный объект поступил ранее.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции обе стороны подтвердили, что с момента заключения оспариваемых сделок и до настоящего времени в спорном объекте недвижимости никто не проживает.

В подтверждение фактического владения спорным объектом недвижимости ФИО2 указал, что, помимо заключения договора купли-продажи, 11 января 2021 года ответчик ФИО4 передала его представителю Осадчему B.C. следующие вещи и документы:

- строительный комплект ключей от дома, что подтверждается прилагаемыми фотографиями с привязкой к местности, сделанными представителем ФИО2 - Осадчим B.C. 9 августа 2023 года;

- оригинал технического паспорта строения БТИ от 16 декабря 2020 года;

- оригинал предварительного договора №240815/П-28 от 24 августа 2015 года с ООО «ЛАД»;

- оригиналы дополнительных соглашений к договорам №241013/П-26 от 24 августа 2015 года, №240815/П-28 от 15 сентября 2020 года с ООО «ЛАД», расписка о получении документов, опись МФЦ с квитанциями о регистрации права собственности, квитанции об оплате услуг ГУП Леоблинвентаризация, акт о разграничении балансовой принадлежности от 15 сентября 2020 года;

- технический паспорт БТИ строения, необходимые для заключения договора поставки электроэнергии, установки приборов учета электрической энергии и их опломбирования и иных приборов учета;

- оригинал договора купли-продажи от 15 сентября 2020 года №150920 с отметкой регистрации права в ЕГРН, оригинал выписки из ЕГРН от 28 сентября 2020 года, а также оригинал акта сверки взаимных расчетов с ООО «ЛАД» и акт о разграничении балансовой принадлежности от 15 сентября 2020 года;

- оригинал инструкции по эксплуатации жилого дома, 2 квитанции об оплате коммунальных услуг ООО «УК «Кивенапа», справка формы №9, №7, справка об отсутствии задолженности от 21 декабря 2020 года;

- оригинал договора с ООО «УК «Кивенапа Север№1502 от 18 декабря 2020 года на обслуживание территории и предоставление услуг паспортного учета и охраны дома.

ФИО2 пояснил, что без наличия комплекта ключей от дома и при отсутствии правоустанавливающих и технических документов было бы невозможно осуществить установку электросчетчика и подключения дома к электрическим сетям АО «Ленэнерго», так как согласно Постановлению Правительства РФ от 27 декабря 2004 года № 861, перед подключением дома к электрическим сетям специалист должен осмотреть счетчик, находящийся внутри дома, снять с него показания и опломбировать его (указанные действия невозможно совершить, только имея ключи от дома).

После подписания акта осмотра помещения и приема передачи ключей дома и земельного участка от 11 января 2021 года (т. 2 л.д. 161) представитель ФИО2 - Осадчий B.C. совместно с ответчиком ФИО4, направились в ПАО «Сбербанк», где они оформили электронную цифровую подпись, поскольку в связи с действовавшими тогда ограничениями, введёнными в связи с пандемией COVID-19, не было иной возможности зарегистрировать сделку. МФЦ Ленинградской области на тот момент работали в режиме с ограничением приема посетителей. Именно поэтому ответчик ФИО4 и Осадчий B.C. решили заключить сделку посредством онлайн-сервиса ПАО Сбербанк «Дом Клик».

Согласно представленным сведениям Осадчим B.C. в акте осмотра помещения и приема передачи ключей дома и земельного участка от 11 января 2021 года действительно была допущена техническая описка в номере договора, что не влияет на сущность правоотношения, поскольку предмет осмотра и ключи были индивидуализированы. Данная ошибка не была устранена, так как Осадчий B.C. прибыл на объект уже с подписанным актом.

Таким образом, совокупность имеющихся в распоряжении ФИО2 документов, комплекта ключей, а также совершение его представителем действий, направленных на осуществление правомочий собственника дома и земельного участка (заключение договора электроэнергии), свидетельствуют о том, что объекты поступили во владение ФИО13 11 января 2021 года, то есть за 1 месяц и 10 дней до подписания ответчиком соглашения об отступном.

Кроме того, в подтверждение того обстоятельства, что спорный объект недвижимости поступил во владение истца 11 января 2021 года, то есть до подписания должником ФИО4 и кредитором ФИО1 акта приема-передачи указанного объекта (данный акт подписан 20 февраля 2021 года), представителем истца в материалы дела предоставлен акт осмотра помещения и приема-передачи ключей дома и земельного участка от 11 января 2021 года; заявление ответчика ФИО4 от 13 января 2021 года о заключении договора поставки электроэнергии в отношении спорного объекта; выписка из ЕГРН от 20 декабря 2020 года в отношении спорного объекта, подтверждающий, что на 20 декабря 2020 года ответчик ФИО4 была собственником спорного объекта; скриншот переписки по электронной почте между ОАО «Петербургская сбытовая компания» и представителем истца Осадчим B.C., свидетельствующей о том, что 13 января 2021 года представитель истца Осадчий B.C. направил на электронный адрес ОАО «Петербургская сбытовая компания» заявление ответчика ФИО4 от 13 января 2021 года о заключении договора поставки электроэнергии в отношении спорного объекта.

Указанные доказательства отвечают принципам допустимости, поскольку подтверждены протоколом осмотра доказательств, удостоверенным нотариусом.

Истцами в обоснование своих требований представлен договор задатка при покупке жилого дома с земельным участком, заключенный 7 декабря 2020 года между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель), по которому стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор купли-продажи жилого дома общей площадью 70,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка общей площадью 103 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Пунктом 2 указанного договора предусмотрено, что стороны достигли соглашения о продажной цене отчуждаемого объекта, которая составляет 1 850 000 рублей и не подлежит изменению.

Из договора №/О-4, заключенного 15 сентября 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью «ЛАД» (продавец) и ФИО4 (покупатель), следует, что продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 103 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также жилой дом общей площадью 70,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно договору купли-продажи, заключенному 11 января 2021 года, между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 103 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а также жилой дом общей площадью 70,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Договором № аренды индивидуального сейфа, заключенным 11 января 2021 года между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (Банк), продавцом недвижимости – ФИО4 и покупателем недвижимости – ФИО2, предусмотрено, что Банк обязуется предоставить клиентам во временное пользование (аренду) индивидуальный банковский сейф №, а клиенты принять и оплатить аренду индивидуального банковского сейфа № в хранилище, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Думская, д. 1-3, лит. А в дополнительный офис № Банка.

Все вышеуказанные документы представлены стороной истца в подтверждение того факта, что ФИО2 владеет спорным имуществом, поскольку именно у него на руках находятся подлинные экземпляры документов, подтверждающие преимущественное возникновение права собственности на спорное имущество.

В свою очередь, в обоснование своих возражений в ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО1 представлен подлинный экземпляр предварительного договор №/П-26 купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком, заключенный 24 октября 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «НеваИнвестПроект» (продавец) и ФИО4 (покупатель), из которого следует, что продавец и покупатель обязуется заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса), расположенного по адресу: <адрес>.

Между тем, из представленного ФИО2 предварительного договора № 240815/П-28 купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком, заключенного 24 августа 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «ЛАД» (продавец) и ФИО4 (покупатель), усматривается, что продавец и покупатель обязуется заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса), расположенного по адресу: <адрес>.

При этом, им представлено соглашение по уточнению правового статуса предварительного договора №/П-26 купли-продажи от 24 октября 2013 года, заключенное 24 августа 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «НеваИнвестПроект», обществом с ограниченной ответственностью «ЛАД» и ФИО4, из которого следует, что предварительный договор №/П-26 купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком, заключенный 24 октября 2013 года считать утратившим юридическую силу и не подлежащим исполнению.

Указанные документы также судом обозревались в подлинном экземпляре, переданном суду представителем истца ФИО2

Таким образом, данное соглашение практически нивелирует легитимность представленного ответчиком ФИО1 предварительного договора купли-продажи от 24 октября 2013 года, подлинник которого она представила в качестве доказательства фактической передачи ей объекта недвижимости ранее возникновения этого права у ФИО2

Оценивая представленные сторонами доказательства в подтверждение своих позиций, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при равных с ФИО1 условиях в отсутствии фактического вселения кого-либо из них в жилое спорное помещение, у ФИО2 возникло преимущественное право на передачу в собственность спорного объекта недвижимости, поскольку, с учетом направленных суду апелляционной инстанции письменных пояснений участника сделки ФИО4, подтвердившей факт передачи ФИО2 подлинников ключей от дома и документов, относящихся к договору купли-продажи, именно у ФИО2 находятся все документы, необходимые для регистрации сделки купли-продажи и законного владения приобретенным объектом недвижимости.

Кроме того, судебная коллегия учитывает следующие обстоятельства.

28 декабря 2021 года истец ФИО3 дал нотариальное согласие на заключение с ответчиком ФИО4 договора купли-продажи приобретенного в период брака недвижимого имущества (т. 1 л.д. 18).

В пунктах 55 - 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ).

При этом, статья 157.1 ГК РФ не предусматривает возможности выдачи общего согласия третьего лица на совершение любых сделок с конкретно неопределенным имуществом.

Из указанных разъяснений следует, что согласие должно быть конкретизировано как по форме, так и по виду сделок, на которое дается согласие.

Давая согласие, ФИО3 указал его конкретные условия, а именно - заключение договора купли-продажи, в то время, как аналогичность условий, правовых последствий и экономической выгоды для истца соглашения об отступном суд первой инстанции не установил.

Соглашение об отступном от 20 февраля 2021 года нарушило действительную волю истца ФИО3, так как последний не давал нотариального согласия на совершение указанной сделки. Данное соглашение не только лишает ФИО3 единственного жилья, но и не дает ему возможности приобрести новое жилище. Указанные правовые последствия соглашения об отступном от 20 февраля 2021     года, как следует из вышеописанных обстоятельств, свидетельствуют об отсутствии какой-либо экономической выгоды для истца ФИО3

Вывод суда о том, что, с учетом выданного ФИО3 супруге ФИО4 нотариально удостоверенного согласия на продажу общего имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, она вправе была произвести отчуждение этого имущества по соглашению об отступном взамен прекращения своего долгового обязательства в размере 16 000 долл. США, что по курсу ЦБ РФ составляло 1 183 574 рубля, а по соглашению об отступном — 1 200 000 рублей, основан на неправильном толковании статьи 45 Семейного кодекса Российской Федерации.

В пункте 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13 апреля 2016 года) разъяснено, что в случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим лишь при наличии обстоятельств, вытекающих из пункта 2 статьи 45 Семейного кодекса Российской Федерации, бремя доказывания которых лежит на стороне, претендующей на распределение долга.

Судебная коллегия полагает, что наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 45 Семейного кодекса Российской Федерации, в настоящем деле не доказано. Так, в пункте 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016)» указывается на то, что юридически значимым обстоятельством в подобных делах является выяснение того, были ли потрачены денежные средства, полученные по договору, заключенному один из супругов, на нужды семьи.

В настоящем деле подобного обстоятельства не установлено, а значит задолженность по договору займа от 17 марта 2016 года является личным долгом ответчика ФИО4

Следовательно, оспариваемое соглашение об отступном направлено на прекращение личного обязательства ответчика ФИО4, возникшего из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из этого, стоит отметить, что договор купли-продажи, на заключение которого давал нотариальное согласие истец ФИО3, и оспариваемое соглашение об отступном, влекут различные для истца правовые последствия.

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░3 ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░4, ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░. ░░░░░ ░░░░, ░░░3, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░17, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 56 ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░4 ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5 000 ░░░░░░░░ ░░░ (░░ ░░░░░ ░░ ░░ 20 ░░░░░░░ 2016 ░░░░ - 76,36 ░░░░░░) - 381 800 ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░-░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░). ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░-░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░ ░░░░.

░ ░░░░ ░░░░░, ░░░3 ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░4 ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░3 ░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░17 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░3 ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░4, ░ ░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░, ░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░░.

░ ░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░3 ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 327.1, 328, 329, 330 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 8 ░░░░░░░ 2021 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░3 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░4 ░ ░░░1 21 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ 5 ░░░░░░ 2021 ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ 21 ░░░░░░░ 2021 ░░░░ ░░░░░ ░░░4 ░ ░░░1.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░2, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░. <░░░░░░ ░░░░░░> (░░░░░░░ ░░░░░ № №, ░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░.░░.░░░░), ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░:

- ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 103 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> 4;

- ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ 70,6 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

    ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░

░░░░░