Решение по делу № 33-33545/2023 от 19.09.2023

    Судья: Новикова А.С.                                                    Дело <данные изъяты>

        50 RS0<данные изъяты>-12

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> <данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шилиной Е.М.,

судей Степновой О.Н., Потаповой С.В.,

при помощнике судьи Савченко В.В.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шипитько А. А.ча, Горенюк Е. В. к Ковальчук В. С. о признании ничтожным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

    по апелляционной жалобе Шипитько А. А.ча, Горенюк Е. В. на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

    заслушав доклад судьи Степновой О.Н.,

    объяснения явившихся лиц,

установила:

Шипитько А.А. и Горенюк Е.В. обратились в суд с уточненным иском к Ковальчук В.С. о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>., применении последствий недействительности сделки путем прекращения за Андреевой Е.Н. права собственности на ? доли в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, <данные изъяты> возвращении ? доли на данную квартиру в собственность Ковальчук В.С.

Требования мотивированы тем, что истцам и ответчику на праве долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>. Истцам на праве собственности принадлежат по <данные изъяты> доли данной квартиры, ответчику – ?. Истец Шипитько А.А. проживает в указанной выше квартиры и несет бремя её содержания. Ответчик в квартире не проживает, интереса в использовании спорного жилого помещения не имеет. <данные изъяты>. ответчиком дана расписка, согласно которой она получила от Шипитько А.А. денежные средства в размере 50 000 руб. в виде задатка на продажу квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение <данные изъяты> отсрочкой на пять лет, в течение которых обязалась не передавать свою долю в квартире другим покупателям, не использовать в качестве предмета залога и не сдавать в аренду. одновременно с этим ответчик оформила на истца доверенность, которой уполномочила последнего заключить предварительный договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение <данные изъяты>. <данные изъяты>. между ответчиком и истцом Горенок Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи <данные изъяты> ответчик направила истцам почтой уведомление о продаже своей доли в квартире за 3 000 000 руб., которое истцами было получено <данные изъяты>. С размером стоимости доли истцы не согласились, поэтому обратились в Красногорский городской суд <данные изъяты> о признании доли ответчика незначительной, прекращении на неё права собственности и взыскании компенсации. Данное гражданское дело до настоящего времени не рассмотрено. В марте 2022 года истцам стало известно о продаже ответчиком своей доли третьему лицу. Заключение ответчиком такого договора купли-продажи нарушает преимущественное право истцов по приобретению принадлежащей ответчику доли.

Истцы в судебное заседание не явились. Их представитель доводы иска поддержал.

Ответчики в судебное заседание не явились. Представитель ответчика просила в иске отказать.

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от 16.05.2023г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцы и их представитель доводы жалобы поддержали.

Представитель ответчика возражал относительно доводов жалобы.

Иные лица участвующие в деле в суд не явились, извещены.

Рассмотрев гражданское дело в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что истцам и ответчику на праве долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>

Истцам на праве собственности принадлежат по <данные изъяты> доли данной квартиры, ответчику – ?.

Истец Шипитько А.А. проживает в указанной выше квартиры и несет бремя её содержания. Ответчик в квартире не проживает, интереса в использовании спорного жилого помещения не имеет.

<данные изъяты>. ответчиком дана расписка, согласно которой она получила от Шипитько А.А. денежные средства в размере 50 000 руб. в виде задатка на продажу квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, <данные изъяты> отсрочкой на пять лет, в течение которых обязалась не передавать свою долю в квартире другим покупателям, не использовать в качестве предмета залога и не сдавать в аренду.

Одновременно с этим ответчик оформила на истца доверенность, которой уполномочила последнего заключить предварительный договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, <данные изъяты>.

<данные изъяты>. между ответчиком и истцом Горенок Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи <данные изъяты>.

<данные изъяты>. ответчик направила истцам почтой уведомление о продаже своей доли в квартире за 3 000 000 руб., которое истцами было получено <данные изъяты>.

С размером стоимости доли истцы не согласились, поэтому обратились в Красногорский городской суд <данные изъяты> о признании доли ответчика незначительной, прекращении на неё права собственности и взыскании компенсации. Данное гражданское дело до настоящего времени не рассмотрено.

В марте 2022 года истцам стало известно о продаже ответчиком своей доли третьему лицу.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В силу абзацев 2 и 3 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. <данные изъяты> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 данного Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, исходя из приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на имущество, в том числе на недвижимое имущество, может быть продана только после того, как сособственники (остальные участники общей собственности) отказались от своего преимущественного права покупки. Не исполнение такой обязанности влечет ничтожность договора купли-продажи доли третьему лицу.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что истцами в материалы дела не представлено относимых и допустимых доказательств, указывающих на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> письменной форме.

Отклоняя доводы истцов в этой части, суд первой инстанции указал, что представленная сторонами расписка о получении ответчиком 50 000 руб. не может быть квалифицирована, как предварительный договор и как соглашение о задатке, так как содержит лишь одну подпись ответчика.

Ссылаясь на данные обстоятельства, суд пришел к выводу, что заключенный ответчиком Ковальчук В.С. и Андреевой Е.Н. договор купли-продажи доли в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>, датированный <данные изъяты>., не нарушает прав истцом, так как его заключению предшествовало соответствующее уведомление ответчика, содержащее её намерение продать свою долю третьему лицу за 3 000 000 руб., которое было получено истцами. При этом суд первой инстанции указал, что несогласие истцов со стоимостью доли ответчика, не является основанием полагать, что со стороны последней имело место нарушение права истцом на реализацию преимущественного права покупки.

Также суд указал, что истцами не представлено доказательств, подтверждающих того, что договор купли-продажи от <данные изъяты>. является притворной сделкой.

Судебная коллегия с данными суждениями суда первой инстанции согласиться не может, так как, принимая обжалуемое решение судом, не определены и не установлены юридически значимые обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора.

Вместе с тем, из доводов истцов следует, что в ноябре <данные изъяты> года от ответчика была получена расписка о предоставлении ей денежной суммы в размере 50 000 руб. и одновременно ответчиком дано обязательство не продавать, не закладывать и не сдавать в аренду, принадлежащую ей <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, <данные изъяты>.

После получения данных денежных средств и написания расписки, ответчик оформила на одного из истцов – Шипитько А.А. доверенность, которой уполномочила последнего заключить с Горенок Е.В. предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с обязательством заключить основной договор до <данные изъяты>.

Вместе с тем, принимая обжалуемое решение, суд данным доводам истцов не дал надлежащей правовой оценки по правилам ст. 67 ГПК РФ и не поставил перед сторонами вопрос об определении в качестве юридически значимых обстоятельств установления того, что действительно ли в ноябре – декабре 2019 года ответчик имела волеизъявление на отчуждение своей доли в праве собственности на спорную квартиру другим сособственникам (истцам) посредством заключения договора купли-продажи; были ли ими согласованы существенные условия такого договора (предмет договора, взаимные права и обязанности, сроки исполнения договора и ответственность за нарушение условий договора); состоялось ли заключение договора.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты>. Шипитько А.А., действующий от имени Ковальчук В.С. на основании доверенности от <данные изъяты>., заключил с Горенок Е.В. предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, <данные изъяты> условиями задатка (л.д. 25, 209).

По условиям договора стороны пришли к соглашению в срок до <данные изъяты>. заключить договор купли-продажи ? доли в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. за 1 200 000 руб.

В рамках данного договора ответчик приняла на себя обязанность в срок до <данные изъяты>. не продавать, не закладывать и не сдавать в аренду указанную выше квартиру (п.8.2), что также подтверждается распиской (л.д. 27).

Однако, <данные изъяты>. ответчик направила Горенок Е.В. нотариально заверенное предложение купить у неё ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> за 3 000 000 руб. Одновременно ответчик уведомила истцом о то, что в случае отказа от приобретения её доли в течение месяца со дня извещения, она вправе продать её третьему лицу (л.д. 45, 46).

Не получив ответа на свое уведомление, Ковальчук В.С. по договору купли-продажи от <данные изъяты>. продала свою долю Андреевой Е.Н. за 3 000 000 руб. (л.д. 115 – 117).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.п. 2 – 4 ст. 429 ГК РФ).

Из буквального толкования указанного выше предварительного договора квартиры, сторонами был согласован предмет будущего договора купли-продажи, а именно ? доли квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, <данные изъяты>, её кадастровый номер (<данные изъяты>) и площадь.

Таким образом, сторонами этого предварительного договора исполнена обязанность по идентификации вещи, составляющей предмет будущего договора купли-продажи, определен срок заключения основного договора, а также цена отчуждаемой доли. Данный договор подписан со стороны покупателя Горенок Е.В. и уполномоченного представителя ответчика – Шипитько А.А.

Принимая во внимание изложенное, ответчик, отчуждая свою долю третьему лицу в феврале 2022 года, заведомо знала о действующем предварительном договоре по продаже этой же доли одному из сособственников указанного выше жилого помещения, а также была осведомлена о своей обязанности не отчуждать долю до истечения срока действия предварительного договора – до <данные изъяты>.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не может признать действия ответчика разумными и добросовестными, следовательно, её доводы о выполнении обязанности по соблюдению преимущественного права истцов на покупку ? доли квартиры, подлежат отклонению.

Так как судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения не установлены указанные выше юридически значимые обстоятельства, не дана оценка условиям предварительного договора, а также поведению ответчика после его заключения, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения, которым необходимо признать ничтожным договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>., применить последствий недействительности сделки путем прекращения за Андреевой Е.Н. права собственности на ? доли в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, <данные изъяты> возвращении ? доли на данную квартиру в собственность Ковальчук В.С.

Руководствуясь статьями328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от                 <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение, которым признать ничтожным договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>, датированный <данные изъяты>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- прекратить право долевой собственности Андреевой Е. Н. на ? долю в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты> путем погашения в ЕГРН регистрационной записи <данные изъяты> от <данные изъяты>

- возвратить в собственность Ковальчук В. С. <данные изъяты> долю в праве общей собственности в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>

Апелляционную жалобу Шипитько А. А.ча, Горенюк Е. В. – удовлетворить.

        Председательствующий:

         Судьи: