Решение по делу № 33-3425/2023 от 13.04.2023

Дело № 33-3425/2023

№ 2-2944/2022

УИД: 56RS0009-01-2022-003574-12

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 мая 2023 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кравцовой Е.А.,

судей областного суда Жуковой О.С., Судак О.Н..

при секретаре Лоблевской Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Айдагулова Рустама Маратовича к Неклесову Виктору Владимировичу, Рипплингер Светлане Евгеньевне о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Айдагулова Рустама Маратовича на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 декабря 2022 года

заслушав доклад судьи Кравцовой Е.А., пояснения представителя истца Однолеткова Н.Н., представителя ответчика Неклесова В.В. - Морозовой Е.В., судебная коллегия

установила:

Айдагулов Р.М. обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что между ним и Неклесовым В.В. 24 июня 2022 было достигнуто соглашение о приобретении квартиры ответчика, расположенной по адресу: (адрес). По условиям данного соглашения стоимость квартиры определена в размере 6 800 000 руб., размер аванса за квартиру составил 100 000 руб. Между сторонами достигнута договоренность о том, что в течение 10 дней будет совершена окончательная сделка по купле- продаже квартиры. В связи с этим, он (истец) подготовил необходимые документы для заключения кредитного договора на сумму 4 165 000 руб., а именно договоры личного и имущественного страхования, кроме того, он заключил договор займа на сумму 1 500 000 руб. Однако, 4 июля 2022 за несколько часов до заключения кредитного договора, ответчик сообщил истцу, что отказывается продать ему свою квартиру, поскольку нашел другого покупателя. В этот же день истец в адрес ответчика направил телеграмму с требованием заключить с ним договор купли-продажи квартиры в срок до 6 июля 2022 года, либо компенсировать понесенные убытки. Неклесов В.В. 6 июля 2022 года возвратил ему сумму аванса в размере 100 000 руб.

Истцу стало известно о заключении 4 июля 2022 года между Неклесовым В.В. и Рипплингер С.Е. договора купли-продажи спорной квартиры. Истец полагал, что Неклесовым В.В. допущено существенное нарушение условий договора, поскольку на момент заключения данного договора купли-продажи Неклесов В.В. знал о том, что между ним и истцом заключен предварительный договор купли-продажи, однако не уведомил об этом покупателя.

С учетом уточнений исковых требований, истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), заключенный 4 июля 2022 между Неклесовым В.В. и Рипплингер С.Е.; применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности на спорную квартиру, восстановив право собственности на квартиру за Неклесовым В.В.; обязать Неклесова В.В. заключить с Айдагуловым Р.М. договор купли- продажи спорной квартиры и взыскать с Неклесова В.В. в пользу истца сумму госпошлины в размере 300 руб.

Определениями Дзержинского районного суда г. Оренбурга к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Оренбургской области, ИП Чижков Д.Ю., МИФНС России №12 по Оренбургской области, Неклесова А.А.; в качестве соответчика привлечена Рипплингер С.Е.

Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 декабря 2022 года исковые требования оставлены без удовлетворения; отменены меры по обеспечению иска, принятые на основании определения судьи Дзержинского районного суда города Оренбурга от 22 июля 2022 года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области производить регистрационные действия в отношении квартиры по адресу: (адрес).

С решением суда не согласился истец Неклесов В.В., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, как незаконное и не обоснованное, удовлетворить его исковые требования, настаивает на заключении между сторонами предварительного договора купли-продажи спорной квартиры.

Истец, ответчики и третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, доказательств уважительности причин неявки не представили, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца Однолетков Н.Н., действующий на основании доверенности от 14 июля 2022 года, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика Неклесова В.В. – Морозова Е.В., действующая на основании доверенности от 11 июля 2022 года просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует и установлено судом, что Неклесову В.В. с 14 января 2020 года до 7 июля 2022 года на праве собственности принадлежала квартира по адресу: (адрес).

24 июня 2022 года Неклесов В.В. получил от Айдагулова Р.М. денежную сумму в размере 100 000 руб. в качестве аванса за продаваемую вышеуказанную квартиру. В расписке Неклесов В.В. также указал, что квартира оценена по обоюдному согласию в 6 800 000 руб.(т.1 л.д.9).

Истцом заявлено о заключении с ответчиком предварительного договора о купле-продаже квартиры, по условиям которого стороны согласовали предмет договора купли- продажи – спорную квартиру и стоимость объекта недвижимого имущества- 6 800 000 руб. Размер аванса за квартиру составил 100 000 руб., который был передан ответчику. Также между сторонами была достигнута договоренность о том, что в течение 10 дней будет заключен основной договор купли- продажи, поскольку у истца отсутствовала полная сумма на момент передачи аванса. Истец до 04 июля 2022 года оформил необходимые документы для заключения кредитного договора с ПАО «Сбербанк России» на сумму 4 165 000 руб., а именно: договор страхования от несчастных случаев и болезней от 04 июля 2022 года, договор страхования имущества от 04 июля 2022 года, отчёт об оценке спорной квартиры.

В обосновании своих доводов о том, что при передаче аванса стороны фактически пришли к соглашению о заключении предварительного договора купли-продажи, а также в подтверждение конкретных предпринятых им мер, направленных на получение денежных средств для заключения основного договора купли-продажи, истец представил следующие документы: договор страхования заемщика от несчастных случаев и болезней № от 4 июля 2022 на страховую сумму 4 165 000 руб., в котором указано, что страхователь (он же застрахованный) Айдагулов Р.М. одновременно является заемщиком по кредитному договору от (дата) №; кассовый чек об уплате страховой премии по договору на сумму 7 497 руб.; страховой полис № от (дата), согласно которому Айдагулов Р.М. застраховал риск утраты (гибели), недостачи или повреждения вышеуказанной квартиры, при этом ПАО Сбербанк указан выгодоприобретателем по договору в части фактической суммы долга на дату страхового случая по кредитному договору от (дата) №; кассовый чек от (дата) об уплате страховой премии по договору в сумме 4 581,50 руб.; отчет об оценке №, подготовленный ООО «Система оценки» (дата), предметом оценки по которому являлась спорная квартира № 200 дома № 4 по ул. Поляничко г. Оренбурга, рыночная стоимость квартиры определена в сумме 4 909 835 руб.; а также договор займа от (дата), по которому Айдагулов Д.С. получил от Бахмута Д.С. в долг 1 500 000 руб. на срок до (дата) с условием об уплате процентов в сумме 500 000 руб. вне зависимости от даты возврата денежных средств; расписку о получении денежных средств по данному договору.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 4 июля 2022 года Неклесов В.В. заключил с Рипплингер С.Е. договор купли-продажи, по которому Неклесов В.В. продал Рипплингер С.Е. спорную квартиру по адресу: (адрес) за 2 350 000 руб. Право собственности Рипплингер С.Е., перешедшее по данному договору, зарегистрировано 7 июля 2022 года, о чем в ЕГРН внесена запись государственной регистрации №. В договоре продавец указал, что до заключения договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой, не имеется (п. 9 договора).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.421,429,432,445,454 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", установив отсутствие соглашения сторон по всем существенным условиям сделки, несоблюдение письменной формы предварительного договора, пришел к выводу о недоказанности факта заключения между истцом и ответчиком Неклесовым В.В. предварительного договора купли-продажи квартиры. Рассмотрев заявленные истцом требования о признании сделки, заключенной между Неклесовым В.В. и Рипплингер С.Е. недействительной, в силу требований ст.ст.178 и 460 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств заключения сделки под влиянием заблуждения, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований истца.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор купли-продажи суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие предварительного договора купли-продажи, также указал, что в настоящее время квартира принадлежит иному лицу, ответчик Рипплингер С.Е. является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости по возмездной сделке.

Судебная коллегия с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований соглашается, при этом исходит из следующих выводов.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

С учетом приведенной нормы права и разъяснений её применения, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что представленная расписка от 24 июня 2022 года, которую истец считает предварительным договором купли-продажи вышеуказанного имущества, не является таковым, поскольку не содержит обязательных условий предварительного договора купли-продажи- обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры.

В силу буквального толкования данной расписки, она не обязывала ни истца ни ответчика к заключению в будущем договора купли-продажи спорной квартиры.

Денежная сумма 100 000 руб., переданная истцом в качестве аванса, ему возвращена.

Доводы апелляционной жалобы о наличии устной договоренности о заключении в будущем договора купли-продажи, подтвержденные доказательствами о предпринятых истцом конкретных мерах, направленных на получение денежных средств для заключения основного договора купли-продажи, а также подтвержденные видеозаписью осмотра квартиры, в ходе которого Неклесов В.В. указывал на перечень имущества, которое будет передано вместе с квартирой, являлись предметом оценки суда первой инстанции и были обоснованно отклонены, поскольку указанные доказательства не являются подтверждением наличия между сторонами предварительного договора. Кроме того, устная договоренность о заключении предварительного договора является ничтожной сделкой ввиду несоблюдения правила о форме предварительного договора.

Заявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи от 4 июля 2022 года, заключенного между Неклесовым В.В. и Рипплингер С.Е., Айдагулов Р.М. ссылается на положения ст. 178 ГК РФ и ст. 460 ГК РФ, указывая при этом, что продавец не указал наличие иных обязательств, которыми обременена спорная квартира. Полагает, что продавец Неклесов В.В. допустил существенное нарушение условий договора.

В силу ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из содержания изложенных норм закона следует, что требование о признании оспоримой сделки недействительно по указанному в ст. 178 ГК РФ основанию может быть предъявлено лишь стороной, действовавшей под влиянием заблуждения, то есть стороной сделки, тогда как в настоящем споре требование о признании сделки купли-продажи от 4 июля 2022 года недействительной предъявлено Айдагуловым Р.М., то есть лицом, не являвшимся стороной сделки. На наличие иных законных оснований, по которым ему предоставлено право оспорить совершенную сделку, Айдагулов Р.М. не ссылался, и таких оснований не установлено.

Положения ст. 460 ГК РФ, предусматривающие, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, регулируют правоотношения между продавцом и покупателем и не могут быть применены по требованию стороны, не являющейся стороной договора.

Таким образом, истец не является лицом, обладающим правом оспаривать сделку по заявленным им основаниям.

С учетом приведенных выше оснований доводы истца, изложенные также в апелляционной жалобе, о том, что покупатель Рипплингер С.Е. по вине продавца заблуждалась относительно того, что спорная квартира на момент заключения договора не была обременена правами третьих лиц, непредставлении оригинала соглашения между Неклесовым В.В. и Рипплингер С.Е. не имеют юридического значения для разрешения иска о признании сделки недействительной, поскольку такое требование заявлено лицом, не являвшимся стороной сделки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), заключенного 4 июля 2022 года между Неклесовым В.В. и Рипплингер С.Е. и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что истец вправе обратиться за возмещением убытков, связанных с оформлением несостоявшейся сделки по приобретению недвижимого имущества.

С учетом изложенного судебная коллегия признает подлежащими отклонению доводы апелляционной жалобы, которые не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута. Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не установлено.

Руководствуясь статьями 328 -330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 14 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Айдагулова Рустама Маратовича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 мая 2023 года.