Решение по делу № 2-36/2022 (2-828/2021;) от 13.12.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2022 года                                   село Донское

    Труновский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Щербина А.В.,

при секретаре Ельцовой Е.В.,

с участием представителя истца – администрации Труновского муниципального округа Ставропольского края Затона Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Труновского муниципального округа Ставропольского края к Ватага Любови Анатольевне, Любименко Вячеславу Валерьевичу о признании договора уступки прав недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

администрация Труновского муниципального округа Ставропольского края обратилась в суд с иском к Любименко Вячеславу Валерьевичу, Ватага Любови Анатольевне, просит:

- признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка категории «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером № площадью ДД.ММ.ГГГГ кв. м, с разрешенным использованием: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>, Труновский муниципальный округ, <адрес>, <адрес>, заключенное между Любименко Вячеславом Валерьевичем и Ватага Любовью Анатольевной;

- в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки аннупировать (погасить) запись в ЕГРН об обременении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды указанного земельного участка в пользу Ватага Л.А., основанием для которой явилось соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды;

- восстановить регистрационную запись в ЕГРН договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды данного земельного участка в пользу Любименко В.В.

- обязать Ватага Л.А. вернуть земельный участок Любименко В.В.

               Свои требования истец обосновал тем, что в соответствии с распоряжением администрации Труновского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка категории «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 221 кв. м, с разрешенным пользованием: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>, Труновский муниципальный округ, <адрес>, ул <адрес>

По результатам проведенного аукциона победителем стал ФИО2

На основании протокола заседания аукционной комиссии по проведению аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией Труновского муниципального округа Ставропольского края (далее - арендодатель) и Любименко В.В. (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с п. 1.1 договор аренды земельного участка заключен сроком на 10 лет.

Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не ограничена.

ДД.ММ.ГГГГ между Любименко В.В. (далее - сторона 1) и Ватага JI.A. (далее - сторона 2) заключено соглашение № б/н о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Истец считает, что сделка по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, недействительна (ничтожна) по следующим основаниям.

Положениями ст.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК :Ф) при регулировании отношений по распоряжению и совершению сделок с земельными участками предусмотрен приоритет применения именно норм гражданского законодательства.

Частью 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, пунктом 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 ст. 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Любименко В.В., с которым был заключен договор аренды земельного участка, не относится к числу перечисленных в пункте 2 ст. 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов.

Земельный участок имеет целевое назначение - предпринимательство, и заключение договора аренды в отношении него возможно только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, на него распространяется запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после ДД.ММ.ГГГГ на торгах договору.

В этой связи Любименко В.В. в силу законодательного запрета не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды Ватага Л.А.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является нарушением закона, поскольку фактически позволила Любименко В.В. по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Запретом, установленным пунктом 7 ст. 448 ГК РФ, обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды.

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую га публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Более того, чтобы у арендатора не было возможности уступить право аренды третьим лицам, пунктом 4.3.2. договора аренды предусмотрено, что без согласия арендодателя переуступка невозможна. Согласия на заключение соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендодатель (истец) не давал.

        В письменных возражениях на исковое заявление ответчик Ватага Л.А. просила в иске отказать полностью.

    В судебном заседании представитель истца Затона Е.В. исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении полностью поддержала, пояснила, что уступка победителем торгов Любименко В.В. прав по договору аренды земельного участка Ватага Л.А. нарушает не только прямой законодательный запрет, но и права других участников торгов. В договоре аренды, заключенном с Любименко В.В., администрация указала, что уступка прав по договору третьим лицам возможна с согласия арендодателя, чтобы таким образом подстраховаться.

    Ответчики Любименко В.В. и Ватага Л.А. в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

    Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования администрации Труновского муниципального округа <адрес> не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В судебном заседании установлено, что в соответствии с распоряжением администрации Труновского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка категории «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 221 кв. м, с разрешенным пользованием: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

По результатам проведенного аукциона победителем стал Любименко В.В.. На основании протокола заседания аукционной комиссии по проведению аукциона

от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией Труновского муниципального округа Ставропольского края и Любименко В.В. заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с п. 1.1 договор аренды земельного участка заключен сроком на 10 лет.

Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не ограничена.

Договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ между Любименко В.В. (сторона 1) и Ватага JI.A. (сторона 2) заключено соглашение № б/н о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Переход прав и обязанностей по соглашению зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации № что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации. В соответствии с условиями соглашения «сторона 1» ступает «стороне 2» все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного и заключенного по результатам аукциона от ДД.ММ.ГГГГ.

    Истец основывает свои требования на положениях п. 7 ст. 448 ГК РФ, согласно которым, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, земельное, лесное, водное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды имеет приоритет перед гражданским законодательством в сфере регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.

    Частью 1 ст. 19 Водного кодекса Российской Федерации установлено, что водопользователь с согласия исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления вправе передавать свои права и обязанности по договору водопользования другому лицу, за исключением случаев, если договор водопользования был заключен по результатам аукциона.

    Согласно ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации победитель торгов или единственный участник торгов, с которыми заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 7 статьи 79 или частью 10 статьи 80.2 настоящего Кодекса, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем).

    В соответствии со ст. 17.1 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2395-1 "О недрах" право пользования участком, полученное лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленном гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и Федеральным законом "О соглашениях о разделе продукции".

    Земельным законодательством, в отличие от водного, лесного, законодательства о недрах, не предусмотрен запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения торгов.

Напротив, в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

    Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

    Анализ положений пунктов 5 и 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи свидетельствует о том, что по общему правилу при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право уступать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя. Договором аренды такого земельного участка это право арендатора ограничено быть не может, в том числе не может быть в качестве условия передачи прав и обязанностей по договору аренды предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя.

    Пунктом 4.3.2 договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией Труновского муниципального округа Ставропольского края и Любименко В.В., предусмотрено право арендатора с письменного согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

    Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

    В пунктах 43, 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

    По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

    Пункт 4.3.2 договора аренды ясно указывает на то, что сдавать земельный участок в субаренду арендатор вправе только с письменного согласия арендодателя.

    Однако формулировка данного пункта договора аренды не позволяет однозначно определить, относится ли условие о необходимости получения согласия арендодателя и к праву арендатора передать свои права и обязанности по договору третьим лицам или же только к праву арендатора сдать земельный участок в субаренду.

    При этом согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ право арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности и сданного в аренду на срок более пяти лет, передать права и обязанность по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателя договором аренды ограничено быть не может. Условие о необходимости получить согласие арендодателя для передачи прав и обязанности по договору аренды такого земельного участка может быть предусмотрено только законом.

    Проект договора аренды земельного участка был подготовлен и опубликован администрацией Труновского муниципального округа <адрес>.

    Таким образом, при толковании условия договора аренды, изложенного в п. 4.3.2, суд исходит из того, что предусмотренное указанным пунктом условие о необходимости получения письменного согласия арендодателя относится только к праву арендатора сдавать земельный участок в субаренду. Следовательно, пунктом 4.3.2. договора аренды арендатору предоставлено право без получения согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.

    Именно исходя из таких условий проекта договора аренды земельного участка, подготовленного администрацией Труновского муниципального округа Ставропольского края, ответчик Любименко В.В. и принял участие в аукционе на право заключения договора аренды, а впоследствии, став победителем аукциона и заключив договор аренды с администрацией округа, воспользовался предусмотренным этим договором правом и уступил свои права и обязанности по договору третьему лицу Ватага Л.А.

    В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

    В силу п. 5 ст. 168 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно.

    Суд полагает, что администрация Труновского муниципального округа Ставропольского края, включив в проект договора аренды земельного участка условие о праве арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, проведя аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с таким условием и заключив договор аренды земельного участка с Любименко В.В. на этих условиях, и обращаясь затем в суд с иском о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между Любименко В.В. и Ватага Л.А., действует недобросовестно, в связи с чем считает необходимым отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации Труновского муниципального округа Ставропольского края к Ватага Любови Анатольевне, Любименко Вячеславу Валерьевичу о признании договора уступки прав недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Труновский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 27 января 2022 года

Судья                                            А.В. Щербин