Решение по делу № 3а-137/2019 от 25.01.2019

                                 Дело № 3а-137/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июня 2019 г. г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хакимовой О.В.,

при секретаре Кумпееве Ч.Х.

с участием представителя административного истца Журунбаева А.А., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области Попова С.А., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования – АО ПО «Стрела» Костиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее - Управление Росимущества по Оренбургской области) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра по Оренбургской области) об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

Управление Росимущества по Оренбургской области обратилось в Оренбургский областной суд с административным исковым заявлением, указав, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Оренбургской области (далее – комиссия) от 25 декабря 2018 г. № 1878 удовлетворено заявление АО ПО «Стрела» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и кадастровая стоимость этого участка определена в размере рыночной, установленной в отчете об оценке № от 19 ноября 2018 г., равной 212 000 000 рублей.

С решением комиссии от 25 декабря 2018 г. № 1878 Управление Росимущества по Оренбургской области не согласно, поскольку ранее ПО «Стрела» уже обращалось в комиссию и в суд с требованием установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 161 000 000. В обоснование был представлен отчет от 13 декабря 2017 г. №. Решением комиссии в установлении рыночной стоимости в размере 161 000 000 было отказано, так как отчет не соответствовал требованиям законодательства.

АО ПО «Стрела» обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 161 000 000, предоставив тот же отчет от 13 декабря 2017 г. №.

В ходе рассмотрения дела в суде назначалась судебная экспертиза, и эксперт определил рыночную стоимость указанного земельного участка в размере 1 092 000 000. Производство по делу было прекращено в связи с отказом АО ПО «Стрела» от заявленных требований.

Управление Росимуществом по Оренбургской области полагает, что поскольку экспертное заключение № от 19 ноября 2018 г. представленное в комиссию основано на тех же объектах-аналогах, которые использовались при подготовке отчета от 13 декабря 2017 г. № решение комиссии не соответствует требованиям действующего законодательство и просит его отменить.

Представитель административного истца Журунбаев А.А. в судебном заседании поддержал заявленные административные исковые требования, полагая их подлежащими удовлетворению. Указывала, что доводы о несоответствии отчета об оценки, на котором построено оспариваемое решение, подтвердилось заключением судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Оренбургской области Попов С.А. не согласился с предъявленными административными исковыми требованиями, полагая их не подлежащими удовлетворению. Указывал, что административным истцом не соблюден досудебный порядок обращения в суд, установленный Федеральным законом № 135-ФЗ.

Представитель АО ПО «Стрела» Костина Е.В. просила вынести решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился. Извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки не предоставили. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании ст. 150 КАС РФ определил рассмотреть дело без его участия.

Исследовав предоставленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит административные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 ст. 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

По указанной категории споров, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, - наличия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ административный истец указал, что является собственником земельного участка, оспариваемым решением комиссии была снижена его кадастровая стоимость, в связи с чем происходит снижение арендных платежей.

Согласно представленному в суд договору аренды земельного участка №-ФА от 23 июня 2014 г. Управление Росимуществом в Оренбургской области предоставило ПО «Стрела» в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 105 682 кв.м., месторасположение: (адрес), на срок 49 лет. (т.1 л.д.187).

Годовой размер арендной платы, как указано в п.3.2 договора аренды, определен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Расчет размера арендной платы определен в приложении 1 к договору аренды в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.195).

Следовательно, снижение размера кадастровой стоимости непосредственно приведет к потерям арендных платежей. Указанное подтверждает наличие нарушения прав административного истца.

Срок обращения в суд административным истцом не пропущен, поскольку оспариваемое решение комиссии принято 25 декабря 2018 г., а административное исковое заявление поступило в суд 24 января 2019 г., то есть в пределах трехмесячного срока, установленного ч. 1 ст. 219 КАС РФ.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 13 Порядка, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

Сторонами не оспаривалось, что АО ПО «Стрела» при обращении в комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством, заседание комиссии было правомочным, так как на заседании присутствовало более половины членов комиссии.

Принимая оспариваемое решение, комиссия установила отличие рыночной стоимости земельного участка № от кадастровой стоимости, определенной в размере 337 226 187,52 руб. по состоянию на 24 марта 2017 г. более 30%, а именно 37% и сделала вывод, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки (т.1 л.д.61). В связи с чем комиссия решила определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № от 19 ноября 2018 г., равной 212 000 000 рублей.

С указанным выводом суд согласиться не может.

В силу пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", содержит общие требования к содержанию отчета об оценки объекта. В соответствии с этим треованиями отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

По выяснению вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости от 19 ноября 2018 г. №, выполненный ООО «Новая оценочная компания», в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 567 776 кв.м, местоположение объекта: (адрес), земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала №, по состоянию на 24 марта 2017 г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, судом было назначено проведение судебной экспертизы.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении № от 22 мая 2019 г., отчет об оценке от 19 ноября 2018 г. № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно: ст. 11 Федерального закона № 135-Ф, п.5, п.8 и п.13 ФСО 3.

В тексте судебной оценочной экспертизы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт указывает, что в расчете используется 10 объектов-аналогов. В исследуемом отчете об оценке оценщиком расчет проведен путем сочетания метода экспертных оценок и метода регрессионного анализа, писано обоснование6 внесенных корректировок (стр.59) при этом не все значения корректировок подтверждены.

На стр.68 отчета оценщиком указан диапазон корректировки на торг от 2% до 21%. Примененное в расчете значение корректировки по среднему, а не по максимальному значению некорректно ввиду объективно крайне низкой ликвидности объекта оценки в свеем сегменте из-за площади – 3 567 776 кв.м. Вместе с тем, о нетипичности площади объекта оценки неоднократно говорит оценщик в отчете об оценке при выборе аналогов (ст.31, 44, 47, 60, 62). Таким образом, суждения оценщика вводят в заблуждение пользователей отчета, что является нарушением требования п. 5 ФСО 30,

В нарушение требований п.5 ФСО при применении метода регрессивного анализа оценщиком приведено некорректно, так как согласно методологии, регрессионный анализ включает этапы: 1) формирование выборки однородных объектов и сбор исходной информации об этих объектах; 2) отбор основных факторов, влияющих на результирующую переменную; 3) проверка выборки на нормальность с использованием х2 (квадратичного) или биноминального критерия; 4) принятие гипотезы о форме связи; 5) математическую обработку данных; 6) получение регрессионной модели; 7) оценку ее статистических показателей; поверочные расчеты с помощью регрнессионной модели; 8) анализ результатов.

В отчете 3, 4, 7, 8 и 9 этапы отсутствуют.

Кроме этого, в нарушение требований п.13 ФСО 3 на стр.7—71 отчета в таблицах 23-24, для значений корректировок, определенных оценщиком экспертным мнением (категория и вид использования, тип населенного пункта, расположение относительно автомагистралей), не проведен анализ данных значений на соответствие рыночным данным.

Таким образом, приведенная кодировка характеристик объектов в таблицах 23-24 отчета не обоснована, информация о зависимости цены и ценообразующих факторов от значений кодов (1,2,3,4 и т.д.) не подтверждена, что является также нарушением требований п.5 ФСО 3.

Согласно информации, указанной в тексте объявлений, подобранные оценщиком объекты-аналоги № 1,2,3,6,7,8,10 расположены вблизи водоемов, аналог №5 – вблизи заповедного леса, что также является существенным ценообразующим фактором местоположения, увеличивающим привлекательность участков, и, соответственно их стоимость.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора.

Оснований к удовлетворению ходатайства представителя административного истца о проведении еще одной оценочной экспертизы для определения иной рыночной стоимости, суд не нашел.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, доводы административного иска административными ответчиками, на которых законом возлагалась обязанность доказывания законности принятого решения, суду не предоставлено.

Доводы представителя административного ответчика о том, что административным истцом не соблюден досудебный порядок, предусмотренный ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не могут стать основанием для прекращения производства по делу, поскольку в досудебный порядок предусмотрен при оспаривании результатов определенной кадастровой стоимости. Управление Росимущества по Оренбургской области предъявило административный иск об оспаривании решения комиссии, которая установила рыночную стоимость объекта недвижимости. Заявленные требования рассматриваются судом в порядке, установленном главой 22 КАС РФ. Предварительное обращение в комиссию, чьи действия обжалуются законодательством не предусмотрен.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости от 19 ноября 2018 г. №, выполненный ООО «Новая оценочная компания», в отношении земельного участка с кадастровым номером №, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 25 декабря 2018 г. № в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной - незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

От экспертного заведения поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 60 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 КАС РФ).

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как отмечалось выше, бремя доказывания законности принятого решения возлагалось на административных ответчиков (ст. 218 КАС РФ).

Абзацем 6 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО "Авантаж" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области - удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Оренбургской области от 25 декабря 2018 г. № в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № от 19 ноября 2018 г., равной 212 000 000. - незаконным.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 337 226 187,52 рубля, определенной по состоянию на 24 марта 2017 г.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО "Авантаж" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Оренбургского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда О.В. Хакимова

Решение в окончательной форме принято 21 июня 2019 года.