Решение от 13.03.2024 по делу № 33-4102/2024 от 05.02.2024

Дело № 33-4102/2024

(2-2162/2023)

УИД: 66RS0043-01-2023-002207-40

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 13.03.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольковой А.А.,

судей Доевой З.Б.,

Тяжовой Т.А.,

при помощнике Хабибуллиной А.Х., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Боровлевой Татьяны Сергеевны, Шелуханова Андрея Владимировича к Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, Администрации Новоуральского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов,

по апелляционной жалобе истцов на решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 29.11.2023.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителя истцов Столярова Е.А. (доверенности от 20.11.2023 сроком на один год, 27.11.2023 сроком до 04.10.2028), поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

истцы обратились в суд с иском к ответчикам, просили обязать Администрацию Новоуральского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа заключить с истцами договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2851 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым <№>, без проведения торгов, для завершения строительства объектов незавершенного строительства сроком на три года; взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

Свои требования истцы мотивировали тем, что являются собственниками объектов незавершенного строительства с кадастровыми <№>, расположенных на земельном участке площадью 2851 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым <№> по адресу: <адрес>, ранее предоставленном в аренду на срок с 05.07.2019 по 04.07.2022. Ссылаясь на обращение к ответчику в период действия договора аренды с заявлением о продлении договора аренды на неопределенный срок и отказ ответчика в его удовлетворении, на то, что пунктом 8.3 договора аренды предусмотрена пролонгация договора аренды на неопределенный срок, истцы обратились с настоящим иском в суд.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов на иске настаивал, указал, что к моменту обращения Боровлевой Т.С. 04.09.2023 ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены эти объекты, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодека Российской Федерации, в связи с чем у истцов имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этих объектов.

Представитель ответчиков против удовлетворения иска возражала, пояснила, что в результате обследования земельного участка установлено, что объекты недвижимости завершены строительством, в связи с чем в период действия договора аренды могли быть поставлены на кадастровый учет. Оснований для заключения договора аренды не имеется, поскольку с заявлением о заключении договора истец обратилась по истечении указанного в нем срока действия.

Решением Новоуральского городского суда Свердловской области от 29.11.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истцы подали на него апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаются на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушение норм материального права.

В письменных возражениях на жалобу ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов на доводах жалобы настаивал.

Истцы, ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (телефонограммами и посредством направления извещения почтой), а также путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом истцы являются собственниками расположенных на земельном участке площадью 2 851±19 кв.м. с кадастровым <№> по адресу: <адрес>, участок <№>, объектов незавершенного строительства с кадастровыми <№> степень готовности 55 %, <№> степень готовности 80% (собственник Боровлева Т.С.), с кадастровыми <№> степень готовности 80 %, <№> степень готовности 55 % (собственник Шелуханов А.В., приобретший указанные объекты у Боровлевой Т.С. по договорам 24.07.2023).

Из представленных суду договоров дарения Боровлевой Т.С. объектов незавершенного строительства усматривается, что основанием для регистрации 11.12.2006 права собственности ФИО на объекты незавершенного строительства с кадастровыми <№> являлись: постановление Главы Новоуральского городского округа № 533 от 08.06.2006, разрешение на строительство от 03.07.2006, акт консервации объекта от 15.11.2006.

В период владения Боровлевой Т.С. всеми объектами незавершенного строительства на указанном земельном участке, 27.10.2020 между истцом Боровлевой Т.С. и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 345, по условиям которого Боровлевой Т.С. для строительства производственной базы и завершения строительства объектов незавершенного строительства предоставлен земельный участок с кадастровым <№> площадью 2851 кв.м. на срок с 05.07.2019 по 04.07.2022.

Заявление Боровлевой Т.С. о заключении договора аренды земельного участка оставлено без удовлетворения с указанием на то, что право на однократное предоставление земельного участка было реализовано (л.д. 28).

Комиссией при проведении обследования 13.11.2023 земельного участка установлено, что расположенные на земельном участке объекты признаков незавершенности строительства не имеют (л.д. 70-71).

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что обращение Боровлевой Т.С. о продлении договора аренды имело место по истечении срока его действия, в связи с чем в силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для заключения договора аренды не имеется.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности истцам, отсутствия вступившего в законную силу судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и гарантировано право собственника объекта недвижимости на повторное получение данного участка без торгов в случае, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев) данные действия не проводит либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Вместе с тем, ссылки ответчика на то, что объекты завершены строительством, основанием к отказу в удовлетворении требований истцов не являлись, поскольку с учетом истечения срока действия договора аренды при установленных по делу обстоятельствах у истцов имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, для завершения строительства объектов и оформления правоустанавливающих документов на завершенные строительством объекты и их последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

По смыслу пункта 21 статьи 3 Вводного закона только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

Каких-либо данных о заключении с истцом и его правопредшественником договоров аренды до 01.03.2015 не имеется, следовательно, заключение с Боровлевой Т.С. договора аренды 27.10.2020 было первичным. С учетом того, что истцы являются собственниками объектов незавершенного строительства, акта об изъятии объекта не имеется, оснований для отказа в заключении договора для завершения строительства, а также для реализации государственной регистрации прав на оконченный строительством объект, у суда не имелось.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в иске подлежит отмене (п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцами исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Новоуральского городского суда Свердловской области от 29.11.2023 отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию Новоуральского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа заключить с Боровлевой Татьяной Сергеевной и Шелухановым Андреем Владимировичем договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2851 кв.м. с кадастровым <№> без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми <№> сроком на три года.

Председательствующий А.А. Олькова

Судьи З.Б. Доева

Т.А. Тяжова