Решение от 12.03.2018 по делу № 2-855/2018 от 22.12.2017

         №2-855/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2018 г.                                                                        г.Махачкала

    Ленинский районный суд г.Махачкалы в составе:

    Председательствующего судьи Яшиной Н.А.,

При секретаре Шахбановой П.А.,

С участием истца Зулкиприева А.Д.,

Представителя истца Нестерова Х.И..

Ответчика Зулкиприева Д.И.,

Представителей ответчика Амирханова Н.М. – Амирханова М.М. и Омаргаджиева З.М.,

Заинтересованных лиц Зулкиприевой А.М. и Зулкиприева И.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Зулкиприева ФИО24 к Зулкиприеву ФИО27 и Амирханову ФИО25, нотариусу Гаммадовой ФИО26 и управлению Росреестра по Республике Дагестан о признании притворной и недействительной сделки купли-продажи квартиры,

установил:

               Зулкиприев А.Д. обратился в суд с иском к Зулкиприеву Д.И. и Амирханову Н.М. о признании притворной и недействительной сделки купли-продажи <адрес>. В обоснование своих требований он указал, что в соответствии с договором от 19.04.2000г., заключённым с <адрес>, зарегистрированного в МУП «Махачкалинское» БТИ от ДД.ММ.ГГГГ за № гражданину Зукиприеву Д.И. принадлежит двухкомнатная квартира по адресу <адрес>. В вышеуказанной квартире с 2000 года, кроме самого Зулкиприева Д.И., проживали: его супруга Зулкиприева А.М. и <данные изъяты> сыновья Зулкиприев И.Д. и Зулкиприев А.Д.. По сегодняшний день в ней проживают сам Зулкиприев Д.И. и Зулкиприев И.Д. со своей женой и дочкой. В мае-июне 2017 года жене и сыновьям Зулкиприева Д.И. стало известно о том, что в 2002 году квартира, в которой они проживают по сегодняшний день, якобы продана Зулкиприевым Д.И. некоему Амирханову Н.М. из Кизилюрта. Н.М. Впоследующем выяснилось, что Зулкиприев Д.И. выдал некоему Амирханову М.М. нотариально удостоверенную доверенность, который на основании этой доверенности продал квартиру, принадлежащую Зулкиприевым, своему родному брату Амирханову Н.М. за 30 тыс. руб. На вопросы членов семьи Зулкиприев Д.И., ничего вразумительного ответить не смог, только ссылался на то, что сам не понимает как это произошло. Зулкиприев Д.И. утверждает, что никаких денег за квартиру он на руки не получал, и ни квартиру, ни ключей от квартиры фактически никому не передавал. То что сделка, якобы совершённая по доверенности является притворной, говорит тот факт, что стоимость 30 тыс. рублей за двухкомнатную квартиру в городе Махачкале занижена как минимум в 100 раз. За такую смехотворную цену ни один вменяемый человек квартиру бы не продал и поэтому эту сделку можно называть только притворной и недействительной. При совершении так называемой «сделки» в нарушении статьи 35 СК РФ отсутствует нотариально заверенное письменное согласие на сделку супруги Зулкиприева Д.И. Зулкиприевой А.М., без которого Зулкиприев Д.И. не имел права единолично распоряжаться по своему усмотрению общей квартирой и единственным жильём где проживает целая семья. Право на жилище гарантировано ст. 40 Конституции РФ, и его реальное обеспечение является важной задачей социальной политики не только по отношению к взрослому населению, но и по отношению к детям, нуждающимся в благополучных бытовых условиях. Право ребенка на жилище обеспечивается различными способами: предоставлением жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях социального найма или аренды (найма), в домах иных жилищных фондов на условиях аренды (найма), а также путем приобретения жилья в собственность по сделкам и иным основаниям. Недействительность сделки заключается, кроме того, в том, что она не совершена до конца, а именно вышеупомянутая квартира не перешла во владение мнимого покупателя, а по сегодняшний день ею пользуются сам Зулкиприев Д.И. и члены его семьи и там же проживают беспрерывно с момента её получения-приобретения в 2000году. На основании изложенного просит суд признать сделку купли-продажи квартиры притворной и недействительной с момента его совершения; обязать органы государственной регистрации прав на недвижимость аннулировать свидетельство, выданное ответчику- новому незаконному покупателю квартиры Амирханову Н.М.; все судебные издержки, вызванные рассмотрением данного иска взыскать с ответчика.

          В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

         Ответчик Зулкиприев Д.И. в судебном заседании исковые требования признал и просил их удовлетворить. При этом сначала он пояснил суду, что не имел намерения продавать квартиру. У него и его супруги Зулкиприевой А.Д. имелись крупные долги перед третьими лицами. Чтобы не потерять квартиру за долги, он решил формально преоформить ее на своего родственника Амирханова М.М., для этих целей он выдал нотариально удостоверенную доверенность. При этом никаких денег по договору купли-продажи не передавалось и квартира не передавалась. В последующем он изменил свои показания и пояснил, что в 1999г. взял в долг у Амирханова М.М. 6500 долларов США. Через несколько месяцев, когда он не смог вернуть долг, Амирханов М.М. являлся к нему и вынудил составить письменный договор купли-продажи квартиры. У них сложилась договоренность, что после возврата долга квартира будет снова переоформлена на него. По частям он вернул Амирханову М.М. 16500 долларов США, расписок не брал. Амирханов М.М. стал требовать у него 25 тыс. долларов США. Он приезжал к нему домой и на работу, угрожал ему тем, что выбросит его семью на улицу, расскажет всем, что он негодяй и не возвращает деньги, а также физической расправой. Под этим давлением он передавал Амирханову М.М. деньги без расписок, а также выдал еще несколько расписок о том, что оплатит Амирханову М.М. за найм квартиры и коммунальные услуги.

        Представители ответчика Амирханов М.М. и Омаргаджиев З.М. в судебном заседании исковые требования не признали и просили в их удовлетврении отказать. При этом Амирханов М.М. пояснил суду, что в 1999г. искал квартиру для приобретения в <адрес>, обратился в риэлторскую контору, риэлтор показала ему эту квартиру. Дома была вся семья Зулкиприевых. Его квартира устроила, цена была подходящей. В ходе общения выяснилось, что он с Зулкиприевыми родом из одного района – Хунзахского. Через некоторое время он вместе со своей супругой снова пришел в эту квартиру для передачи денег и заключения договора. При этом выяснилось, что в собственность Зулкиприева Д.И. оформлена только часть квартиры и надлежащим образом оформить договор сразу не получится. Тогда был составлен договор купли-продажи в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Амирханов М.М. передал Зулкиприеву Д.И. деньги в сумме 6500 долларов США за приобретенную <адрес> а Зулкиприев Д.И. обязался в течение трех месяцев до ДД.ММ.ГГГГ переоформить квартиру на Амирханова М.М. и освободить ее. Данный договор подписали все присутсвующие: он, его супруга Амирханова Б.Д., Зулкиприев Д.И. и его супруга Залкиприева А.М. После, когда Зулкиприев Д.И. переоформил на себя всю квартиру, он взял у него доверенность и оформил квартиру на своего брата Амирханова Н.М. При этом он по доверенности от Зулкиприева Д.И. получил согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, Зулкиприева А.Д. дала нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры. В 2002г. договор был оформлен юридически. ДД.ММ.ГГГГ вся семья Зулкиприевых была снята с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире. Все они знали о том, что квартира им не принадлежит, так как неоднократно меняли паспорта. С июля 1999 года семья Зулкиприевых проживает в квартире в качестве квартирантов. Поскольку Зулкиприев Д.И. не оплачивал коммунальные услуги, ему приходилось брать с него расписки о погашении задолженности. Никаких денег ему Зулкиприев Д.И. не передавал. Он никогда не угрожал Зулкиприеву Д.И. физической расправой. Просит в удовлетворении иска Зулкиприева А.Д. отказать.

          Представитель ответчика Омаргаджиев З.М. просил в удовлетврении исковых требований отказать в связи с тем, что права истца заключенным его отцом договором купли-продажи квартиры не нарушены. В соответствии с действующим законодательством от имени несовершеннолетних сделки с недвижимым имуществом от их имени совершают их родители. Согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры получено. Также получено нотариально удостоверенное согласие супруги Зулкиприева Д.И. – Зулкиприевой А.Д. Однако даже отсутствие такого согласия не порождает у Зулкиприева А.И. права оспаривать договор купли-продажи, так как в этом случае были бы нарушены не его права, а права его матери. Материалами дела установлено, что Зулкиприев Д.И. получил по договору купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ 6500 долларов США, что на тот момент являлось действительной ценой квартиры. В связи с изложенным оснований признавать сделку недействительной по основаниям ее притворности не имеется. В 2002г. право собственности Амирханова Н.М. было оформлено в установленном законом порядке. Собственник вправе пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Поскольку у семьи Амирхановых отпала надобность в проживании в спорной квартире, они предоставили ее семье Зулкиприевых на условиях найма. О том, что Зулкиприев Д.И. имеет задолженность по коммунальным услугам, обязуется оплатить ее и представить справки собственнику квартиры - Амирханову М.М., имеются расписки Зулкиприева Д.И., в том числе от ДД.ММ.ГГГГ.

          Нотариус Гаммадова Л.Д. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования к себе не признала и просила в их удовлетворении отказать. При этом она пояснила суду, что ей ничего неизвестно о долговых обязательствах между сторонами. При оформлении договора ей были представлены все необходимые документы: Доверенность от Зулкиприева Д.И. на Амирханова М.М., нотариально удостоверенное согласие Зулкиприевой А.Д. на продажу квартиры, договор приватизации, согласие органа опеки и попечительства. Сделка совершена в соответствии с законом. Цена в 30 тыс. руб. была указана по договоренности сторон, эта сумма составляла инвентаризационную стоимость квартиры, в то время многие покупатели указывали в договорах именно инвентаризационную соимость объектов.

Представитель Управления Росреестра по РД Рамазанова Д.Ф. в судебном заседании просил исключить Управление из ответчиков и рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Заинтересованные лица Зулкиприева А.Д. и Зулкиприев И.Д. в судебном заседании просили исковые требования Зулкиприева А.И. удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям. При этом Зулкиприева А.Д. пояснила суду, что деньги в сумме 6500 долларов США были взяты в долг у Амирханова М.М., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала, также как не давала письменного согласия на продажу квартиры. В 2003г. она развелась с Зулкиприевым Д.И. и с этих пор проживает с ним раздельно.

Выслушав мнения сторон и их представителей, заинтересованных лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований Зулкиприева Д.И. отказать по следующим основаниям.

           Ч.2 ст.170 ГК РФ устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст. 431 ГК РФ.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В судебном заседании ответчик Зулкиприев Д.И. показал, что собственноручно исполнил договор купли-продажи в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.1 указанного договора Зулкиприев Д.И. продал, а Амирханов М.М. купил <адрес> по <адрес>. Согласно п.2 договора стороны оценили указанную квартиру в 6500 долларов США. Согласно п.3 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Согласно п.4 продавец обязуется освободить квартиру до ДД.ММ.ГГГГ и переоформить ее на покупателя. В соответствии с п.6 договора в случае нарушения условий договора со стороны продавца, полученная за квартиру сумма в 6500 долларов США переводится в качестве займа с процентной ставкой 10% в месяц от суммы 6500 долларов США, а квартира переходит в качестве залога.

Материалами дела установлено, что двухкомнатная <адрес> являлась коммунальной. Согласно договору о приватизации от ДД.ММ.ГГГГ в общую собственность Зулкиприева Д.И. и несовершеннолетнего Зулкиприева А.Д. передана жилая комната площадью 18 кв.м в указанной квартире. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Зулкиприев Д.И. приобретает право собственности на жилую комнату площадью 12,6 кв.м в указанной квартире. Право собственности зарегистрировано в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Зулкиприев Д.И. выдает Амирханову М.М. нотариально удостоверенную доверенность на право продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ вся семья Зулкиприевых была снята с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ Амирханов М.М., действуя в интересах Зулкиприева Д.И. по нотариально удостоверенной доверенности, продал Амирханову Н.М. спорную квартиру.

В связи с изложенным, исследовав все документы в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что общая воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры. Оснований для признания договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой у суда не имеется.

Ч3 ст.35 СК РФ устанавливает, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поскольку истец Зулкиприев А.Д. является продавцу и ответчику по настоящему делу Зулкиприеву Д.И. сыном, а не супругом, он не имеет права требовать признания договора купли-продажи квартиры недействительным по основанию отсутствия согласия супруга на отчуждение объекта недвижимого имущества.

        Ч.1 ст. 28 ГК РФ устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно ч.2 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из представленного суду нотариусом Гаммадовой Л.Д. Распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ главы администрации <адрес> Гаджиева К. усматривается, что администрация <адрес> разрешила Зулкиприеву Д.И. продажу <адрес>.

Таким образом, суд полагает установленным, что права истца Зулкиприева А.Д. заключенным от имени Зулкиприева Д.И. между Амирхановым М.М. и Амирхановым Н.М. ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи <адрес>, не нарушены: сумму в размере 6500 долларов США за проданную квартиру Зулкиприев Д.И. получил в апреле 1999г., отчуждение квартиры произведено с согласия органа опеки и попечительства.

Оснований для признания указанного договора купли-продажи по доводам искового заявления не имеется.

           На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░28 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░29 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░30, ░░░░░░░░░ ░░░5, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ <░░░░░> – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 19 ░░░░░ 2018.

░░░░░                                                                                              ░░░░░ ░.░.

-