Решение по делу № 33-15458/2023 от 24.08.2023

Судья Курбатов В.А.                                     УИД 61RS0036-01-2022-002471-19

                                                                                               дело № 33-15458/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 ноября 2023 года                                                                 г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Голубовой А.Ю., Власовой А.С.,

при секретаре Загутиной С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                                                                 №2-934/2022 по иску Рудакова Дмитрия Владимировича к Акатнову Анатолию Александровичу о государственной регистрации перехода права собственности, отмене обеспечительных мер, по иску 3-го лица ООО «Агрофирма «Деметра» к Рудакову Дмитрию Владимировичу, Акатнову Анатолию Александровичу о признании недействительными договоров купли – продажи и признании права преимущественной покупки арендатором земельных участков, по апелляционной жалобе ООО «Агрофирма «Деметра» на решение Каменского районного суд Ростовской области от 10 октября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

Рудаков Д.В. обратился в суд с настоящим иском к Акатнову А.А., в котором после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд просил отменить принятую на основании определения Каменского районного суда Ростовской области от 17.08.2018 года по гражданскому делу № 2-1395/2018 меру по обеспечению иска в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 41000 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН а так же отменить принятую на основании определения Каменского районного суда Ростовской области от 22.10.2018 года по гражданскому делу № 2-1748/2018 меру по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Акатнова А.А. к Рудакову Д.В. на спорные земельные участки.

В обоснование иска истец ссылается на то, что 19.01.2022 между истцом и Акатновым А.А. были заключены три договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Денежные средства получены продавцом ФИО2 при заключении договора, что подтверждается содержанием договора и подписью на нем. В тот же день, 19.01.2022 договоры купли-продажи прошли государственную регистрацию перехода прав собственности с ответчика Акатнова А.А. на истца.

31.01.2022 Управлением Росреестра государственная регистрация прав на основании договоров была приостановлена в связи с предоставленными 20.01.2022 заявлениями ответчика Акатнова А.А. о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации по сделкам.

Ответчик Акатнов А.А. распорядился полученными по сделке денежными средствами в общей сумме 2 000 000 руб., однако препятствует истцу в регистрации прав собственности и распоряжении земельными участками. Договоры купли-продажи от 19.01.2022 подписаны сторонами собственноручно. Таким образом, договоры купли-продажи между истцом и Акатновым А.А. заключены в соответствии со всеми требованиями законодательства РФ, сделки между сторонами фактически состоялись, но ввиду уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, истец вынужден обратиться в суд.

В свою очередь третье лицо по делу ООО «Агрофирма Деметра» обратилось в суд с самостоятельным исковым заявлением к Рудакову Д.В., Акатнову А.А. о признании недействительными договоров купли – продажи и признании права преимущественной покупки арендатором земельных участков, ссылаясь на то, что 19.01.2022 между Рудаковым Д.В. и         Акатновым А.А. были заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащих Акатнову А.А.

Однако, согласно договоров аренды заключенных между ООО «Агрофирма Деметра» и Акатновым А.А. земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН были переданы в долгосрочную аренду, с преимущественным правом покупки данных земельных участков, в случае, если собственник земельных участков пожелает их продать. Полагает, что сделки, совершенные ответчиками, нарушили право ООО «Агрофирма Деметра» на преимущественное право покупки земельных участков.

С учетом изложенного, ООО «Агрофирма Деметра» просило суд признать недействительными указанные договоры купли-продажи и применить к ним предусмотренные законом правила реституции, а также перевести на ООО «Агрофирма Деметра» право покупателя в отношении спорных земельных участков, признав за ООО «Агрофирма Деметра» право собственности на них, определив, что решение по гражданскому делу является основанием для регистрации перехода прав собственности.

Решением Каменского районного суда Ростовской области от 10 октября 2022 года исковые требования Рудакова Д.В. удовлетворены.

Судом отменены принятые на основании определения Каменского районного суда Ростовской области от 17.08.2018 по гражданскому делу                 № 2-1395/2018 меру по обеспечению иска в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 41 000 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АКХ «Колос», участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Судом, также, отменены принятые на основании определения Каменского районного суда Ростовской области от 22.10.2018 по гражданскому делу № 2-1748/2018 меры по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Произведена государственная регистрация перехода права собственности от Акатнова А.А. к Рудакову Д.В. на земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 115 487 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022; на земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 115 000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН    находящийся    по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АКХ «Колос», участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; на земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 41 000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН    находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022;

       В удовлетворении требований ООО «Агрофирма Деметра» отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Агрофирма Деметра» просит решение суда отменить, удовлетворить его требования, в удовлетворении требований Рудакова Д.В. отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Агрофирма Деметра» ссылается на то, что общество обладает преимущественным правом покупки двух земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Полагает, что сделки, совершенные Рудаковым Д.В. и Акатновым А.А. нарушают права третьего лица, имеющего преимущественное право покупки указанных земельных участков.

Апеллянт считает, что, заключенные между ответчиками договоры купли-продажи земельных участков подлежат признанию недействительными с применением принципов реституции, предусмотренного к сделкам, признанными недействительными и за обществом должно быть признано право преимущественной покупки данных земельных участков. Судом данные обстоятельства не были приняты во внимание.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 31 января 2023 года решение Каменского районного суда Ростовской области от 10 октября 2022 года отменено в части государственной регистрации перехода права собственности от Акатнова А.А. к Рудакову Д.В.: на земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 115 487 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022.

В отменной части принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности от Акатнова А.А. к Рудакову Д.В.: на земельный участок, категория земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 115 487 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022 - отказано.

Решение Каменского районного суда Ростовской области от 10 октября 2022 года, которым отказано в удовлетворении самостоятельных требований ООО «Агрофирма Деметра» отменено в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022, земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 115 487 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН удовлетворено.

В отменной части принято по делу новое решение, которым договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022 земельного участка, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 115 487 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение и признано право преимущественной покупки в отношении данного участка.

В остальной части решение Каменского районного суда Ростовской области ООО «Агрофирма Деметра» от 10 октября 2022 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 31 января 2023 года отменено и дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В силу разъяснений п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 ГПК РФ). Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

Отменяя апелляционное определение, суд кассационной инстанции указал на то, что несмотря на содержащиеся в условиях договора аренды земельных участков о преимущественном праве выкупа арендатором, в отсутствие условий о переходе права собственности на арендованное имущество, в связи с чем условие в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает преимущественное право выкупа арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о месте и времени рассмотрения надлежащим образом с учетом положений ст.113 ГПК РФ и ст.165.1 ГК РФ, в соответствии со ст. ст. 327, 167 ГПК РФ.

При новом рассмотрении дела, выполняя обязательные требования суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ч. 3 ст. 390 ГПК РФ, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ООО «Агрофирма Деметра» - Сядченко Н.П., Миловидову С.Ю., Коробейника А.В., представителя Рудакова Д.В. – Шиянову Н.В.. представителя Акатнова А.А. – Шумаева Е.Ю., суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что 19.01.2022 между                     Рудаковым Д.В. и Акатновым А.А. были заключены три договора купли-продажи земельных участков: Договор купли продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022, в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 41 000 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за 500 000 руб.; договор купли продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022, в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 115 000 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН                 750 000 руб.; договор купли продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.01.2022, в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 115 487 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за 750 000 руб.

Денежные средства были получены продавцом Акатновым А.А. при заключении договора, что подтверждается содержанием договора и подписью на нем. В соответствии с п.4 договора, передача отчуждаемой недвижимости продавцом осуществлялась путем передачи земельных участков до подписания договора. По признанию сторон, договор имел силу акт приема-передачи.

В свою очередь ответчик не оспаривал факт получения им денежных средств полном объеме за проданные земельные участки.

19.01.2022 договоры купли-продажи были предоставлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Ростовской области для проведения государственной регистрации перехода прав собственности с ответчика Акатнова А.А. на имя Рудакова Д.В., о чем составлены соответствующие заявления.

На основании Уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от 31.01.2022: № КУВД - НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Управлением Росреестра государственная регистрация прав на основании договоров была приостановлена в связи с предоставленными 20.01.2022 заявлениями ответчика Акатнова А.А. о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации по сделкам.

Из пояснений представителя ответчика следует, что основания и причины отказа Акатнова А.А. от регистрации перехода прав, и возврате ему документов связаны с тем, что при заключении сделки были нарушены права преимущественной покупки ООО «Агрофирма Деметра» предусмотренные договорами аренды.

Из материалов дела следует, что между ООО «Агрофирма Деметра» и Акатновым А.А. - лицом, ранее обладавшим правом собственности на указанные участки заключены договоры аренды: 13.01.2016 на земельный участок земель с/х назначения, предназначенный – для сельскохозяйственного производства, площадью: 115000 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и 22.05.2007 земельный участок земель с/х назначения, предназначенный – для сельскохозяйственного производства, площадью: 115 487 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст. 164, 167, 168, 209, 218, 223, 260, 424, 432, 550, 555, 609, 624 ГК РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оценив представленные доказательства, суд исходил из того, что договор купли-продажи содержит все существенные условия, обязательства по сделке сторонами исполнены, нарушений при ее заключении не установлено, ответчик Акатнов А.А. уклоняется от регистрации договора купли-продажи, в связи с чем имеются основания для государственной регистрации перехода права собственности. При этом, суд исходил из того, что ООО «Агрофирма Деметра» не относится к перечню лиц имеющих право преимущественной покупки такого земельного участка, а в договоре аренды от 22.05.2007 отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, в том числе размере выкупной цены и о порядке ее внесения, а также обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий не исполнения арендодателем условий договора.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с указанными выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

При этом согласно ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу положений статьи 550 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 Гражданского кодекса РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

В договорах аренды отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения, соответственно ООО «Агрофирма Деметра» не могло обладать преимущественным правом покупки спорных земельных участков ни в силу закона, ни по условиям договора аренды.

Также договор не содержит условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора.

Доводы ООО «Агрофирма Деметра» противоречат установленным судом обстоятельствам, а также нормам законодательства.

        Вопреки доводам апелляционной жалобы действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

Кроме того, действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (пункт 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, на арендные правоотношения не распространяются.

Положениями пункта 5 статьи 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность арендуемого имущества, кроме, как на основании договора аренды с последующим правом выкупа. Но, никаких доказательств существования такого договора сторонами не предоставлено, как и доказательств о намерении выкупа земельного участка ООО «Агрофирма Деметра» на протяжении действия договора аренды.

Следует также учитывать, что ответчик по иску Акатнов А.А. в суд с требованиями к Рудакову Д.В. о признании сделок недействительными не обращался, решение Каменского районного суда Ростовской области не оспаривал.

Доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

        решение Каменского районного суд Ростовской области от 10 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Агрофирма «Деметра» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 декабря 2023 года.