Решение по делу № 2-2039/2023 от 03.03.2023

11RS0004-01-2022-001518-04 Дело № 2-2039/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Интинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Махневой Л.В.

при секретаре Мартьяновой С.С.

с участием представителя истцов Кокуашвили О.Ю., представителя Администрации МР «Печора» Натхиной Е.О., представителя Комитета по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» Южаковой О.А. (посредством видеоконференцсвязи с Печорским городским судом),

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Инте Республики Коми 24 апреля 2023 года гражданское дело по иску Рокошевской С. Г., Рокошевской А. В. к Администрации муниципального района «Печора» о возложении обязанности принять решение об изъятии земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Рокошевская Р.Г., Рокошевская А.В. обратились в суд с иском к администрации MP «Печора» о признании незаконным бездействия и возложении обязанности принять решение об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд. В обоснование требований истцы указали, что являются собственниками ____ в ____. Заключением межведомственной комиссии № 139 от 16.05.2013 установлено, что указанное жилое помещение не соответствует требованиям, установленным к жилым помещениям и не пригодно для проживания. Заключением межведомственной комиссии № 24 от 17.07.2018 выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением администрации MP «Печора» № 972-р от 01.08.2018 определены сроки сноса многоквартирного дома и сроки отселения физических лиц - до 31.01.2022. 28.05.2021 истцам поступило требование ответчика о сносе многоквартирного дома совместно с другими собственниками в срок до 31.01.2022. Своими силами произвести снос дома не представляется возможным. Истцы неоднократно обращались в администрацию MP «Печора» с заявлениями о выкупе жилого помещения. Ответчиком до настоящего времени не принято решение об изъятии жилого помещения, что создает угрозу жизни и здоровью истцов. Согласно отчету об оценке № 14/03/22 от 10.03.2022 стоимость спорного жилого помещения составляет 788 747 руб. Истцы просят признать бездействие администрации MP «Печора» незаконным, обязать принять решение по изъятию земельного участка, а также об изъятии жилого помещения путем выкупа у собственников, либо предоставлении взамен изымаемого другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В судебном заседании 25.04.2023 представитель истцов уточнила заявленные требования, просила возложить на администрацию MP «Печора» обязанность по принятию решения об изъятии жилого помещения и земельного участка, на котором оно располагается, путем выкупа у собственников по стоимости 1 305 202 руб., после выплаты возмещения прекратить право собственности истцов на жилое помещение по адресу: ____. Полагала, что заключение эксперта Бородулиной Л.А. является более правильным, но поскольку суд отверг его, то истцы настаивают на взыскании суммы в соответствии с заключением Торгово-промышленной палаты г. Ухты.

Представители Администрации МР «Печора» в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что из выкупной стоимости должна быть исключена стоимость непроизведенного капитального ремонта, поскольку капитальный ремонт дома делался в 1978 г., капитальный ремонт для данной категории домов должен делаться один раз в 18 лет. Следующий капитальный ремонт должен был быть в 1996 г. В 1995 г. имела место первая сделка по приватизации жилого помещения в данном доме. На дату первой приватизации еще отсутствовала необходимость в капитальном ремонте, следовательно, в выкупную стоимость не должна включаться стоимость непроизведенного капитального ремонта.

Представитель Комитета по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» требования не признала, пояснила, что в деле отсутствует надлежащая экспертиза. В имеющихся экспертизах очень большая разница между одними и тем же показателями, стоимостью непроизведенного капремонта, убытков, стоимости земельного участка и др. Ни один из экспертов не ответил на вопрос, должна ли включаться стоимость непроизведенного капремонта в выкупную стоимость, если имела место приватизация первого жилого помещения в данном доме на ту дату, когда должен был производиться капитальный ремонт.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: ____ принадлежит на праве собственности общей долевой собственности истцам Рокошевской Р.Г. (2/3 доли в праве), Рокошевской А.В. (1/3 доля в праве).

Заключением межведомственной комиссии № 24 от 17.07.2018 установлены основания для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: ____ аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации МР «Печора» от 01.08.2018 № 972-р указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, определены сроки сноса многоквартирного дома и сроки отселения физических лиц в домах, признанных аварийными, подлежащими сносу до 31.01.2022.

Многоквартирный дом по адресу: ____ не включен в республиканскую адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019 - 2025 годах", утвержденную Постановлением Правительства Республики Коми от 31.03.2019 № 160.

28.05.2021 в адрес истцов поступило требование ответчика о сносе многоквартирного дома совместно с другими собственниками в срок до 31.01.2022.

Истцы неоднократно обращались в администрацию МР «Печора» в заявлениями о принятии решения об изъятии земельного участка и выкупе у них жилого помещения.

На момент рассмотрения дела компенсация за изымаемое жилое помещение истицам не выплачена.

В соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно статье 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с данной статьей осуществляются одновременно. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 6 статьи 279 ГК РФ установлено, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, в данном случае имеются основания для принятия органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка и для выкупа квартиры у истиц. Заявленные требования подлежат удовлетворению.

Доводы администрации МР «Печора» о том, что сроки принятия решения об изъятии земельного участка и выкупе непригодного жилого помещения законодательством не установлены, суд находит несостоятельными. Указанные решения должны приниматься в разумные сроки, при этом разумность сроков следует определять с учетом конкретных обстоятельств дела.

В данном случае установлено, что у истицы Рокошевской С.Г. никаких иных жилых помещений, кроме признанного непригодным для проживания жилого помещения по адресу: ____, в собственности не имеется. Рокошевская С.Г. зарегистрирована и фактически проживает по указанному адресу, что также видно из фотографий квартиры, которые делались экспертами. Из акта обследования ____ по ____ № 24 от 17.07.2018 следует, что имеется искривление горизонтальных линий стен, просадка отдельных участков стен, частичное разрушение цоколя, перекосы оконных и дверных заполнений; несущая способность утратила восприятие нагрузок от конструкций дома вследствие разрушения и просадок всего фундамента; стены имеют опасные деформации, венцы сильно повреждены и загнили, имеют глубокие трещины, происходит сдвижка стен относительно друг друга; имеется деформация перегородок и полов, провисание межэтажных, чердачных балок и др. С момента указанного осмотра прошло более 4 лет, следовательно, состояние дома, который с момента указанного осмотра не ремонтировался, еще ухудшилось. В связи с чем суд полагает, что проживание в указанном доме угрожает жизни и здоровью истицы Рокошевской С.Г., фактически проживающей в данном доме. При такой ситуации разумным сроком принятия решения об изъятии земельного участка и выкупе квартиры может являться только кратчайший срок. Указанный разумный срок истек.

Оценивая доводы представителей Администрации МР «Печора» и Комитета по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» об отсутствии оснований для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд находит их необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 190.1 ЖК РФ, статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения, является нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, а также то, что невыполнение органом местного самоуправления обязанности по проведению такового привело к ухудшению его технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходила утрата стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижение его надежности.

Из материалов дела следует, что ____ по ____ в ____ построен в 1952 г., в техническом паспорте дома имеется отметка, что последний капитальный ремонт дома имел место в 1978 г. Дом относится к IV группе долговечности, срок его службы установлен 50 лет, капитальный ремонт должен производиться 1 рез в 18 лет, всего за срок службы дома должно быть произведено 3 капитальных ремонта (л.д. 37, 38 т. 2). Поскольку в техническом паспорте нет отметок об иных капитальных ремонтах, суд полагает, что капитальный ремонт, проведенный в 1978 г. (через 26 лет после постройки дома), являлся единственным капитальным ремонтом дома за весь период его эксплуатации. Также в техническом паспорте дома, иных материалах дела отсутствует информация об объеме произведенного капитального ремонта в 1978 г., отсутствуют доказательства того, что при указанном капитальном ремонте был выполнен весь необходимый объем работ, ремонтировались все несущие конструкции, а не только какая-то их часть. Следующий капитальный ремонт должен был производиться в 1996 г. Первая квартира в указанном доме приватизирована 17.05.1995, то есть менее чем за год до наступления срока очередного капитального ремонта. Учитывая в совокупности все перечисленные обстоятельства (тот факт, что до приватизации первой квартиры в доме в соответствии с нормативными требованиями должно быть проведено 2 капитальных ремонта дома, а был проведен только один капитальный ремонт, который был произведен с существенной задержкой с момента начала эксплуатации дома; отсутствие информации о полноте единственного капитального ремонта, незначительный период, оставшийся до наступления срока очередного капитального ремонта), суд полагает, что отсутствуют основания утверждать, что на момент приватизации первой квартиры дом не нуждался в капитальном ремонте и что наймодатель должен быть освобожден от выплаты истцам компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при выкупе квартиры.

Таким образом, суд находит обоснованным включение в выкупную стоимость квартиры стоимости непроизведенного капитального ремонта. В связи с этим суд не принимал во внимание заключение эксперта Туманова К.Г. для определения выкупной стоимости, поскольку указанный эксперт не включил в выкупную стоимость компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

В определении о подготовке дела к судебному разбирательству в Интинском городском суде истцам было предложено уточнить заявленные требования в части выкупной стоимости жилого помещения, поскольку ранее ни в иске, ни в одном из уточнений требований истцы не указывали конкретную сумму, которую они просят взыскать в свою пользу. В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных требований. К судебному заседанию 24.04.2023 истцы письменно требования с указанием выкупной стоимости не уточнили. В судебном заседании представитель истцов уточнила требования, просила установить выкупную стоимость в соответствии с заключением эксперта ТПП г. Ухты в размере 1 305 202 руб.

Согласно заключению эксперта Торгово-промышленной палаты г. Ухты № 174-01-00110 от 09.12.2022 рыночная стоимость помещения по адресу: ____ в соответствии с Положениями ст. 32 Жилищного кодекса РФ, включая рыночную стоимость общего имущества в МКД с учетом доли истцов в праве общей собственности, доли в праве общей собственности на земельный участок под домом, а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они понесут в связи с изменением места жительства, переездом, поиском нового жилья, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт МКД по состоянию на 09.12.2022 округленно составляет 1 305 202 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения по адресу: 380 513 руб., рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество 52 092 руб., рыночная стоимость доли в праве на земельный участок 114 154 руб., рыночная стоимость убытков в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права на него 60 820 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 697 623 руб.

Указанное заключение подробно мотивировано, экспертом приведена информация о ценах, которые он использовал для сравнения и установления рыночных цен. У суда не имеет оснований не доверять указанному заключению, данному экспертом, имеющим все необходимые документы, подтверждающие его компетенцию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы представителя Комитета по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» о том, что заключения экспертов в материалах дела существенно отличаются в части рыночной стоимости отдельных позиций, включаемых в выкупную стоимость (доля рыночной стоимости земельного участка, непроизведенного ремонта и др.), судом отклоняются. Оценщики могут использовать различные подходы к оценке, а также различные образцы для сравнения, информацию о ценах на товары, услуги, в связи с чем может получиться различный результат оценки.

Доводы Комитета о необоснованном использовании оценщиком цен 2022 г. суд находит несостоятельными. Для определения выкупной стоимости не имеет значения, когда дом признан аварийным и подлежащим сносу. Выкупная стоимость должна определяться на дату выплаты компенсации, поскольку только в таком случае собственникам действительно могут быть возмещены все убытки в полном объеме.

Доводы Комитета об отсутствии оснований для включения в размер убытков арендной платы для аренды другого жилья можно признать обоснованными. Однако суд считает, что отсутствуют основания для исключения из выкупной стоимости расходов на аренду, учтенных в заключении ТПП г. Ухты. В указанном заключении и так выкупная стоимость квартиры (за вычетом стоимости непроизведенного капитального ремонта) самая низкая из всех имеющихся в материалах дела заключений экспертов. В частности, в заключении ИП Бородуллиной ЛА. выкупная стоимость квартиры за вычетом компенсации за непроизведенный ремонт, включая убытки, связанные с изменением места проживания, составляет 1 124 075 руб. (1 527 426 – 403 351); у ИП Туманова К.Г. выкупная стоимость квартиры без учета компенсации за непроизведенный ремонт, включая убытки, связанные с изменением места проживания, составляет 815 947 руб., в заключении ТПП г. Ухты, которое взято судом за основу при определении размера выкупной цены, выкупная цена за вычетом компенсации за непроизведенный ремонт составила всего 607 579 руб.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что истцы имеют право на получение возмещения за принадлежащее им жилое помещение в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу в размере, установленном заключением эксперта Торгово-промышленной палаты г. Ухты № 174-01-00110 от 09.12.2022: в размере 1 305 202 руб., при этом в пользу каждой из истиц подлежит выплате доля указанной стоимости пропорционально принадлежащим истицам долям в праве собственности на квартиру – в пользу Рокошевской С.Г. – 2/3, в пользу Рокошевской А.В. – 1/3.

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным бездействие Администрации муниципального района «Печора», выражающееся в непринятии решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен ____ по ____ в ____ Республики Коми и в непринятии решения об изъятии квартиры по адресу: ____.

Возложить на Администрацию муниципального района «Печора» обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен ____ по ____ в ____ ____, а также решение об изъятии квартиры по адресу: ____ выплатой выкупной стоимости в пользу Рокошевской С. Г. (СНИЛС №__) в размере 870 134,67 руб., в пользу Рокошевской А. В. (СНИЛС №__) в размере 435 067,33 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Интинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.05.2023.

Судья Л.В. Махнева