Решение по делу № 2-2780/2024 от 15.05.2024

Дело 2-2780/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2024 года г.Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Баташевой М.В.,

При секретаре Деткиной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО1 об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность нежилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Ростова-на-Дону обратились с исковыми требования, указав о том, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, состоящее из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., расположенные по адресу<адрес>. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 30.10.2020 № 1139 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции» собственникам помещений в течение 11 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить реконструкцию дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 11.03.2022 № 175 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим реконструкции».

Согласно пп.1.3.2. Постановления № 175 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, состоящее из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по <адрес> городе Ростов-на-Дону.

Оценка нежилого помещения, состоящего из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., по адресу: <адрес>, была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

25.08.2023 экспертным учреждением представлен отчёт № 25679/08-23 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 9 203 502 (девять миллионов двести три тысячи пятьсот два) рубля 00 копеек.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от 06.09.2023 № 25 результаты оценки согласованы.

В адрес ответчика письмом от 14.09.2023 № 59.35/4139 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд нежилое помещение, состоящее из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Однако соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника помещения.

Решение об изъятии помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком значения не имеет.

В том случае, если собственники жилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 235, ст. 239 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

На основании вышеизложенного, просит суд:

Изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, состоящее из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., расположенное по <адрес>, по цене равной 9 203 502 рубля 00 копеек.

Прекратить право собственности ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, состоящее из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, состоящее из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., расположенное по адресу<адрес>

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Протокольным определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.06.2024 г. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону.

Администрация г.Ростова-на-Дону в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, в судебном заседании дала пояснения аналогично иску, исковые требования просила удовлетворить.

ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по месту регистрации. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители третьих лиц Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, состоящее из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 30.10.2020 № 1139 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции» собственникам помещений в течение 11 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить реконструкцию дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 11.03.2022 № 175 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим реконструкции».

Согласно пп.1.3.2. Постановления № 175 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение, состоящее из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по <адрес>

Оценка нежилого помещения, состоящего из комнаты №, площадью 81,7 кв.м., по адресу: <адрес>, была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Согласно отчету № 25679/08-23 от 25.08.2023, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 9 203 502 рублей 00 копеек.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии применить к указанным отношениям положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Исходя из содержания приведенных норм права и разъяснений Пленума, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 статьи 32 названного кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный Закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Анализ действующего в сфере правового регулирования законодательства свидетельствует о том, что обеспечение прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником при соблюдении установленного законом порядка изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Так, решение об изъятии жилого помещения принимается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления (п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

Собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об изъятии жилого помещения органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда допускается, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст.32 ЖК РФ).

Во исполнение требований ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ истцом 29.08.2019г. составлено письменное предложение ответчикам о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.

Согласно ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регламентирующие права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, учитывая также, что закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, а также возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок, суды с учетом специфики рассматриваемого дела полагает возможным руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 ЖК РФ.

В настоящее время предметом спора является стоимость изымаемого нежилого помещения.

В соответствии со ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд должно содержать размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

Согласно ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, между сторонами в течение 90 дней со дня получения уведомления должно быть подписано, содержащее размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

С целью определения стоимости изымаемого имущества по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению ООО «Первая оценочная компания» №01599/09/2024 от 05.09.2024г. следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества - жилого помещения, площадью 81,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> с учетом рыночной стоимости собственности в общем имуществе в многоквартирном жилом доме, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по состоянию на дату окончания производства судебной экспертизы, т.е. на 21.08.2024 года составляет, округленно, 10302 904 руб. (десять миллионов триста две тысячи девятьсот четыре рубля), с учетом стоимости как самого объекта недвижимого имущества,, доли в праве общей долевой собственности в обще имуществе, доли в праве собственности на земельный участок, величины убытков, причиняемых собственнику изымаемого жилого помещения, связанных с организацией переезда на другое место жительства, а также компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Давая оценку обстоятельствам дела, представленным доказательствам в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска частично, с установлением стоимости изымаемого жилого помещения в соответствии с заключением ООО «Первая оценочная компания» №01599/09/2024 от 05.09.2024 г., полагая, что указанное заключение может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлено в соответствии с требованиями законодательства оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, квалификация и стаж, опыт работы эксперта сомнений у суда не вызывает.

Таким образом, разрешая спор, суд полагает, что выкупная стоимость может быть определена на основании ООО «Первая оценочная компания» №01599/09/2024 от 05.09.2024 г.

Представленное администрацией заключение ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от 25.08.2023 №25679/08-23, согласно которого стоимость изымаемого жилого помещения определена в размере 9203 502 рублей 00 копеек, судом не принимается, поскольку на момент разрешения спора истек срок, предусмотренный законом РФ «Об оценочной деятельности», а также в указанном отчете отсутствует расчет стоимости компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что нежилое помещение подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд выкупная стоимость определена судом, следовательно, право собственности ответчиков в соответствии с положениями п.1 ч.3 ст.235, ст.239.2, 279 ГК РФ подлежит прекращению после перечисления стоимости жилого помещения его собственникам, и, следовательно, подлежит признанию в соответствии с положениями ст.ст.215,218 ГК РФ право муниципальной собственности на комнату №, по <адрес>

Таким образом, суд полагает необходимым требования удовлетворить частично, изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества нежилое помещение площадью 81,7 кв.м., расположенное по <адрес> по цене, равной 10 302 904 рублей, прекратить право общей долевой собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 81,7 кв.м., расположенное по адресу <адрес> комната №, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, признать право муниципальной собственности на указанное жилое помещение, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Также имеются основания для возложения обязанности на ответчика по предоставлению банковских реквизитов для перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку такие требования о предоставлении банковских реквизитов ответчиком в добровольном порядке не исполнены.

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что нежилое помещение подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд выкупная стоимость определена судом, следовательно, право собственности ответчика в соответствии с положениями п.1 ч.3 ст.235, ст.239.2, 279 ГК РФ подлежит прекращению после перечисления стоимости нежилого помещения его собственникам, и, следовательно, подлежит признанию в соответствии с положениями ст.ст.215,218 ГК РФ право муниципальной собственности на нежилое помещение, комнаты №, площадью 81,7кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации г.Ростова-на-Дону удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества нежилое помещение комнату №, площадью 81,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> по цене, равной 10 302 904 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение комнату №, площадью 81,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение комнату №, площадью 81,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Председательствующий:

Текст мотивированного решения суда изготовлен 08 ноября 2024 года.