Решение по делу № 33-12353/2022 от 28.04.2022

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-12353/2022 78RS0006-01-2021-004635-11 Судья: Муравлева О.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 28 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего	Петровой А.В.,
судей	Игумновой Е.Ю., Сопраньковой Т.Г.,
при секретаре	Киселевой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мосолова Андрея Николаевича на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2021 года по гражданскому делу № 2-4524/2021 по иску Мосолова Андрея Николаевича к ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, признании отчета недействительным.

Заслушав доклад судьи Петровой А.В., выслушав объяснения истца Мосолова А.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, третьего лица Мосоловой О.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Мосолов А.Н. обратился в Кировский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, признании отчета недействительным, отмене постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП ГУФССП России по СПб № 78004/21/233907 от 28.01.2021 о принятии результатов оценки, отмене постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП ГУ ФССП России по СПб № 78004/21/316503 от 15.02.2021 о передаче арестованного имущества на торги, указывая на то, что отчет № 320/ю-20 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – право собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <...>, от 09.12.2020 года, содержит очевидные и грубые нарушения требований федеральных стандартов оценки, выполнен не в соответствии с правилами Федерального Закона от 29.07.1998 г. №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом истец является должником в исполнительном производстве № 233461/19/78004-ИП о взыскании с истца в пользу третьего лица Мосоловой О.В. задолженности в размере 2 486 758 рублей 60 копеек; вышеуказанная квартира была арестована судебным приставом-исполнителем в рамках данного исполнительного производства; для определения рыночной стоимости квартиры был назначен оценщик - ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости»; согласно отчету ответчика рыночная стоимость квартиры составила 9 236 000 рублей. Вместе с тем, по мнению истца, при проведении оценки нарушен стандарт оценки ФСО-7 (Федеральные стандарты оценки; Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611), а именно: в отчете не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен; характеристики объекта оценки не достоверно указаны; оценщиком произведен анализ не фактических данных о ценах аналогичных объектов, а исходя из заниженных стоимостей квартир; оценщиком не учтены свойства земельного участка; кроме того, отчет не прошит и не пронумерован.

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 24 января 2022 года в удовлетворении исковых требований Мосолова А.Н. отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец Мосолов А.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Ответчик ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», третье лицо судебный пристав-исполнитель Кировского РОСП Мекрюков А.Е., извещенные о времени и месте судебного разбирательства по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обозрев копии исполнительного производства, выслушав объяснения явившихся лиц, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Мосолову А.Н. на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <...>.

В производстве Кировского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство № 233461/19/78004-ИП от 06.05.2019, возбужденное на основании исполнительного листа ФС №029235015 от 24.04.2019, выданного Кировским районным судом города Санкт-Петербурга по делу № 2-606/2018, о взыскании с должника Мосолова А.Н. в пользу взыскателя Мосоловой О.В. задолженности в размере 2 486 758 рублей 60 копеек.

В добровольном порядке задолженность Мосоловым А.Н. не погашена.

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем арестовано имущество должника, указанное в акте о наложении ареста (описи имущества) от 10.07.2019, а именно: квартира, состоящая из двух комнат, общей площадью 71,3 кв.м., расположенная на 13 этаже, находящаяся по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества судебным приставом-исполнителем был назначен оценщик - ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости», обладающий специальными знаниями в области оценки.

Согласно отчету ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» № 320/ю-20 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – право собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <...>, рыночная стоимость объекта оценки - права собственности на квартиру, общей площадью 71,3 кв.м., расположенной по адресу: <...>, по состоянию на дату оценки 09.12.2020 округленно составила 9 236 000 рублей.

Постановлением от 28.01.2021 о принятии результатов оценки судебным приставом-исполнителем был принят результат оценки в соответствии с отчетом оценщика № 320/ю-20 об оценке рыночной стоимости объекта оценки.

15.02.2021 судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что фактически оценка произведена не 09.12.2020, как указано в отчете на странице 1, а в иное время, поскольку на фотографиях, произведенных оценщиком, изображена зеленая трава, в то время как, в аналогичную дату присутствует снег и мороз, которые не позволяют произрастать зеленой траве. На странице 6 отчета исходные данные для расчета не верны, а именно: в п. Оцениваемые права указано - Право общей долевой собственности, доля 25/47 в праве общей долевой собственности, в то время как истец является собственником всей квартиры и оценке подлежала вся квартира. На странице 14 отчета общая характеристика территории вблизи объекта оценки указана неправильно, поскольку на придомовой территории имеется частично организованная парковка, частично – стихийная парковка. На странице 14, 15 отчета указано, что придомовая территория не охраняемая, не огороженная, однако фактически территория огорожена и охраняется, на въезде имеются шлагбаумы и будки охраны, организовано видеонаблюдение по периметру дома и внутри парадных. На странице 16 отчета неверно указан вид из окна - во двор, поскольку фактически жилые комнаты квартиры имеют вид из окна - во двор, южная сторона дома, а кухня на улицу, Северо-восточная сторона дома. При проведении оценки оценщик оценивал качество квартиры ниже приведенных аналогов, осмотр квартиры не производился, о дате и времени произведения осмотра квартиры его никто не извещал. Также в отчете необоснованно указано состояние квартиры как неудовлетворительное. Кроме того, в отчете неверно указаны основные сведения об объекте оценки, поскольку фактически оцениваемая квартира является двухкомнатной, а не трехкомнатной. На странице 34 отчета указано, что рыночная стоимость объекта оценки - 25/47 доли права собственности на квартиру, общей площадью 71.3 кв.м., расположенной по адресу: <...>, определенная на 09 декабря 2020 г., округленно составляет 9 263 000 рублей, однако оценке подлежала стоимость всей квартиры. Истец также полагал, что оценщик необоснованно не принял во внимание заключение судебной экспертизы, произведенной в рамках гражданского дела №2-606/2018, рассмотренного Кировским районным судом Санкт-Петербурга 29.11.2018, согласно которого стоимость неотделимых улучшений квартиры после ремонта на момент проведения экспертизы составляет 975 045 рублей 80 копеек.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что доказательств, свидетельствующих о том, что стоимость указанной квартиры отличается от стоимости, определенной оценщиком в оспариваемом отчете, в материалы дела не представлено. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы Мосоловым А.Н. заявлено не было.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст.ст. 64, 69, 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, Федерального закона «О судебных приставах», ст.ст. 12, 55, 56, 57, 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», оценил представленные в материалы дела доказательств по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, и пришел к выводу о том, что составленный ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» отчет об оценке рыночной стоимости квартиры не содержит оснований, нарушающих положения Федерального закона № 125-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем данный отчет не может быть признан недействительным по основаниям, указанным истцом в иске. Судом указано, что принятый судебным приставом-исполнителем отчет об оценке объекта недвижимости прав истца не нарушает. Отчет об оценке в полном объеме отвечает требованиям законодательства, составлен компетентным оценщиком, выводы, изложенные в отчете, не допускают возможности неоднозначного толкования, с учетом представленного информационного письма от 27.07.2021. Оценка произведена в соответствии с федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организации оценщика, составившего отчет. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, основные показатели социально-экономического развития Санкт-Петербурга, произведен отбор объектов-аналогов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они в полной мере соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом обоснованно отклонены доводы истца о том, что объект оценки оценщиком лично не осматривался, окна квартиры истца выходят во двор и на улицу, а не только во двор, на странице 25 отчета неверно указано количество комнат в квартире истца – 3 вместо 2-ух, поскольку данные обстоятельства не являются ценообразующим фактором.

При этом представленными в материалы дела доказательствами (требование Кировского РОСП от 16.10.2020 о предоставлении доступа в квартиру для проведения оценки (л.д.188) и пояснения оценщика в информационном письме от 27.07.2021 об отсутствии доступа к объекту оценки (л.д. 102)) подтверждается, что истцом не был предоставлен доступ в квартиру для осмотра оценщиком.

В отчете указано, что оценивается двухкомнатная квартира (стр. 6,16 отчета), при этом к отчету приложен и был исследован оценщиком технический паспорт на квартиру, в котором также значится, что квартира состоит из 2 комнат (стр. 51-52 отчета).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отклонении доводов иска о том, что оценщиком произведена оценка 25/47 долей в праве собственности, в то время, как истец является собственником всей квартиры. Судом правильно принято во внимание информационное письмо ООО «Агентство развития и исследований в недвижимости» от 27.07.2021, согласно которому оценщиком разъяснено о допущении на странице 6 и 34 (где указана доля в праве 25/47) технической ошибки в описании оцениваемого права (л.д. 102). Более того, наличие данной технической ошибки усматривается и из описательной и исследовательской частей отчета об оценке. Так, в разделе 1.2 «Исходные данные для расчета» объектом оценки указано право собственности на спорную квартиру (л.д. 45 т. 1).

Судом правомерно не приняты во внимание представленные истцом фотографии в подтверждение доводов о том, что по периметру дома имеется видеонаблюдение, территория огорожена забором, имеется шлагбаум и будка для сотрудников охраны, поскольку представленные истцом фотографии достоверными и достаточными доказательствами данных обстоятельств не являются при наличии иных фотографий дома и его территории, представленных третьим лицом, которые опровергают наличие забора и видеонаблюдения по периметру дома, а также наличие охраны.

Достоверных, допустимых и относимых доказательств наличия организованной парковки у дома истцом в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам истца, объекты – аналоги предмета оценки, подобранные оценщиком для расчета стоимости, обладают схожими характеристиками с объектом оценки.

Доводы истца о том, что отчет об оценке не пронумерован и не прошит, отклонены судом первой инстанции, поскольку подлинный отчет обозревался судом в судебном заседании, подлинный отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, скреплен печатью юридического лица.

Оснований для иной оценки представленных в дело доказательств, установленных судом обстоятельств, судебная коллегия не усматривает.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы Мосоловым А.Н. не заявлено.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мосолова Андрея Николаевича – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение

в окончательной форме

изготовлено 01 июля 2022 года