Решение по делу № 33-8751/2023 от 03.03.2023

Судья Ефремова Е.Ю. Дело № 33-8751/2023 50RS0048-01-2022-006402-87 (номер дела в суде первой инстанции 2-4911/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 марта 2023 года г. Красногорск

                                    Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Бурцевой Л.Н.,

судей Гущиной А.И., Романенко Л.Л.

при помощнике судьи Данеляне А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бондаренко Н. В. к Администрации городского округа Химки Московской области о признании квартиры жилым блоком дома блокированной застройки, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

по апелляционной жалобе Администрации городского округа Химки Московской области на решение Химкинского городского суда Московской области от 25 ноября 2022 года

заслушав доклад судьи Гущиной А.И.,

установила:

Бондаренко Н.В. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Химки о признании квартиры жилым блоком дома блокированной застройки, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

В обоснование иска указала, что Бондаренко Н.В. на праве собственности принадлежит квартира <данные изъяты> в двухэтажном жилом доме <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, площадью 164 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, которая имеет самостоятельный выход на земельный участок при доме, инженерные системы и индивидуальное подключение к внешним сетям.

Указанный жилой дом состоит из пяти аналогичных жилых помещений, имеющих между собой последовательно общие стены и фактически являющихся самостоятельными жилыми блоками жилого дома блокированной застройки (таунхаусами).

При этом в правоустанавливающих документах указанные жилые помещения поименованы как квартиры, а дом как многоквартирный.

Решением Химкинского городского суда по делу №2-1500/2022 указанный жилой дом признан жилым домом блокированной постройки.

Бондаренко Н.В. просит суд признать квартиру <данные изъяты> жилого дома <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> отдельным жилым домом блокированной застройки, обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи земельного участка площадью 427 кв.м. с ценой 3% о его кадастровой стоимости.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации городского округа Химки и представитель третьего лица ООО «Специализированный Застройщик Ю-Инвест» в судебное заседание явились, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не известив о причинах неявки, возражений на иск не представили.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 25 ноября 2022 года исковые требования Бондаренко Н. В. удовлетворены.

Квартира <данные изъяты> жилого дома <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, признана отдельным жилым блоком жилого дома блокированной застройки.

Суд обязал Администрацию городского округа Химки Московской области заключить с Бондаренко Н. В. договор купли-продажи земельного участка по цене равной трем процентам кадастровой стоимости земельного участка площадью 427 кв. м., категория земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – блокированная жилая застройка, находящегося по адресу: <данные изъяты> соответствующими геодезическими данными.

В апелляционной жалобе администрация городского округа Химки Московской области просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом заблаговременно.

С учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе при данной явке.

Обсудив апелляционную жалобу в пределах изложенных в ней доводов (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования являются жилыми домами блокированной застройки.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что собственником квартиры <данные изъяты> площадью 169,1 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, в жилом доме по адресу: <данные изъяты> является Бондаренко Н.В. на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства от 27.11.2017 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 25.12.2017 г.

Указанная квартира расположена в многоквартирном жилом доме (блокированном жилом доме) общей площадью 837,4 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.11.2021 г.

Жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 1320 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, находящемся в собственности муниципального образования Городской округ Химки Московской области.

При разрешении требований суд сослался на заключение эксперта <данные изъяты> от 30.04.2022 г. ООО «Центр Судебной экспертизы «СК Эксперт», имеющегося в материалах гражданского дела №2-1500/2022, по которому жилой дом <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, представляет собой два и более пристроенных друг к другу дома с количеством этажей не более чем три, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и имеет общую стену без проемов с соседними блоками непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. В каждом блоке имеются самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеется общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, можно отнести к дому блокированной застройки. Данное строение соответствует виду разрешенного использования - размещение малоэтажных многоквартирных домов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный жилой дом, разделенный на квартиры, нельзя отнести к дому блокированной застройки, поскольку он имеет элементы общего имущества, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они опровергаются выводами заключения эксперта, а также вступившим в законную силу решением Химкинского городского суда Московской области от 16.06.2022 года по делу №2-1500/2022, в котором участвовали те же лица. Данным решением пятиквартирный двухэтажный жилой дом <данные изъяты> по указанному адресу был признан жилым домом блокированной застройки. Из многоквартирного дома выделена квартира <данные изъяты>, принадлежащая Киреевым Д.А., О.Е., в отдельный жилой блок жилого дома блокированной застройки.

Выводы судебной экспертизы, проведенной по другому гражданскому делу, администрацией городского округа Химки не оспаривалась, ходатайств о назначении по данному делу судебной строительно-технической экспертизы ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции, не заявлялось.

Оснований для отмены решения суда в данной части судебная коллегия не находит.

Разрешая требования истца о возложении на администрацию городского округа Химки обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка, суд руководствовался положениями ст.ст. 17 и 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые утратили силу, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принял во внимание схему расположения земельного участка, составленную кадастровым инженером и межевой план, который не оспаривался ответчиком, указал, что истец, как собственник блока жилого дома имеет право на предоставление в собственность за плату земельного участка под этим объектом недвижимости. Судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы обоснованными, а решение суда в этой части подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирован статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса РФ.

Также, согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

В материалах гражданского дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие выделение в установленном порядке под принадлежащим истцу жилым домом блокированной застройки земельного участка заявленной площадью на каком-либо праве.

При применении правил положений пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, следует определять площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащего заявителю на праве собственности объекта недвижимости. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Также следует отметить, что в силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (статьи 69, 70 Земельного кодекса РФ).

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ (статья 70 Земельного кодекса РФ).

Исходя из части 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.

Поскольку испрашиваемый земельный участок под принадлежащим истцу на праве собственности объектом недвижимости в установленном порядке не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, границы его не установлены, раздел земельного участка органом местного самоуправления как собственником участка не производился, вывод суда о предоставлении части земельного участка в собственность истцу является неправильным.

Судебная коллегия полагает, что отсутствие установленных границ земельного участка исключает возможность совершения с ним каких-либо действий до осуществления постановки на государственный кадастровый учет, в порядке, предусмотренном законом.

Приведенные выше обстоятельства являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении заявленных Бондаренко Н.В. исковых требований в части обязания заключения договора купли-продажи земельного участка.

Истцом не представлены какие-либо доказательства, подтверждающие выделение ей земельного участка под принадлежащим ей объектом недвижимого имущества в виде жилого дома блокированной застройки заявленной площади на каком-либо праве.

Испрашиваемый земельный участок как объект права не сформирован, не имеет характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Учитывая, что согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находится в муниципальной собственности, в общую долевую собственность собственникам жилого дома не предоставлялся, раздел земельного участка не был согласован с органом местного самоуправления, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии нарушения норм материального и процессуального права судом первой инстанции и отсутствии оснований для удовлетворения требований, заявленных Бондаренко Н.В. в части предоставления ей земельного участка в собственность за плату.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Химкинского городского суда Московской области от 25 ноября 2022 года отменить в части удовлетворения иска Бондаренко Н. В. к Администрации городского округа Химки Московской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении иска Бондаренко Н. В. к Администрации городского округа Химки Московской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи