Решение по делу № 3а-82/2020 от 02.12.2019

Дело № 3а-82/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2020 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Куняевой Н.С.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Саратоворгсинтез» – Никитиной Г.А., представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области Вещеулова Ю.Н., представителя государственного бюджетного учреждения «Центр государственной оценки» Симакиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Саратоворгсинтез» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Саратоворгсинтез» обратилось в суд с уточненными административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, общей площадью 92694+/-107 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 43 751 568,00 руб. за период с 01 января 2019 года по 21 июля 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором вышеуказанного земельного.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 151 352 617 руб. Вместе с тем согласно отчету об оценке от 30 сентября 2019 года, составленным ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 43 751 568,00 руб.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушеает права административного истца вынужденного уплачивать арендную плату в необоснованно завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить требования, представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению финансовых поступлений в бюджет городского поселения. Представители комитета по управлению имуществом Саратовской области, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной оценки» в судебном заседании не возражали против удовлетворения административного иска, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявили.

От представителя Управления Росреестра поступили возражения, согласно которым данные органы какого-либо юридического противоположного интереса с административным истцом не имеют.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованного лица, допросив свидетеля, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

ООО «Саратоворгсинтез» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, общей площадью 92694+/-107 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 30 сентября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере 151 352 617 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 октября 2019 года административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

02 августа 2019 года сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 48 659 715 руб. 30 коп. внесены на основании акта определения кадастровой стоимости от 30 июля 2019 года № 139-2019 ГБУ «Госкадастроценка» на основании статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке в связи с представления сведений из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке от 25 октября 2019 года, составленный ООО «<данные изъяты>», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 43 751 568,00 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительным и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

Оценщики ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты>, составившие отчет, являются членами некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «<данные изъяты>», что подтверждается свидетельствами о членстве в саморегулируемой организации оценщиков 10 сентября 2014 года, от 26 марта 2008 года, 24 февраля 2009 года. Ответственность оценщиков застрахована в АО «<данные изъяты>», оценщик <данные изъяты>. имеет имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 29 марта 2018 года № 007239-1, оценщик <данные изъяты> имеет имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 29 марта 2018 года № 007238-1, оценщик <данные изъяты>. имеет имеет квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 29 марта 2018 года № 007489-1. Ответственность ООО «<данные изъяты>» застрахована в АО «<данные изъяты>».

Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>., предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердил выводы своего отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов и применение корректировок.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту – ФСО № 7).

Оценщиками применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.

Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектам оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

Для сравнения оценщики выбрали четыре объекта-аналога, расположенные в г. Саратове в на станции Кокурино, на Песчано-Уметском тракте и в пос. Солнечный на ул. Елшанской.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: площадь, местоположение, передаваемые права, условия финансирования, время предложения, категория земель и разрешенное использование, транспортная доступность и др.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные оценщиками объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектами сегменту рынка.

Оценщиками применены корректировки на цену предложения, с учетом того, что реальная цена сделки отличается от заявленной цены объекта продажи, на передаваемые права, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации «Справочника оценщика. Корректировки для оценки стоимости земельных участков (Крупнейшие города России. Часть 1. Часть 2. Часть 3), ООО РосБизнесПрасИнформ». 2017 г. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. При этом суд учитывает, что установленная со 2 августа 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере 48 659 715 руб. 30 коп. не существенным образом отличается от оспариваемой кадастровой оценки. С учетом изложенного каких-либо сомнений на соответствие федеральных стандартов оценки отчет не вызывал у лиц, участвующих в деле.

Возражения администрации муниципального образования «Город Саратов» относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не направлены на переоценку отчета, а связаны с несогласием вообще с возможностью установления кадастровой стоимости в размере рыночной, что не может быть принято во внимание, поскольку право на установление такой стоимости прямо установлено законом. При этом ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлено не были, какие-либо возражения, вызывающие сомнения в правильности отчета, представителем не заявлены.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования следует установить кадастровую стоимость в размере рыночной в размере 43 751 568 руб. за период с 01 января 2019 года (с момента внесения сведений в государственный кадастр) по 02 августа 2019 года (момент внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр), и изменить кадастровую стоимость за указанный период на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, с внесением в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Саратоворгсинтез» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, общей площадью 92694 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 43 751 568,00 руб. по состоянию на 01 января 2018 года за период с 01 января 2019 года по 02 августа 2019 года.

Датой подачи заявления считать 02 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева