Решение по делу № 33-2917/2023 от 02.03.2023

Судья: Тураева Н.Р.

Докладчик: Хомутова И.В. Дело № 33-2917/2023 (№2-17/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 марта 2023 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего: Хомутовой И.В.,

судей: Долматовой Н.И., Дуровой И.Н.,

при секретаре: Черновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Хомутовой И.В. гражданское дело (УИД 42RS0012-01-2022-001918-30)

по апелляционной жалобе представителя Ледюковой Т.Ю. – Клочкова М.А.,

на решение Мариинского городского суда Кемеровской области от 09 января 2023 года,

по иску Аксененко Марии Григорьевны, Ледюковой Татьяны Юрьевны, Попиралова Александра Сергеевича к Субочевой Виктории Александровне о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛА:

Аксененко М.Г., Ледюкова Т.Ю., Попиралов А.С. обратились с иском к Субочевой В.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, о прекращении за Субочевой В.А. право собственности на квартиру, прекращении ипотеки в силу закона, наложенную на указанную квартиру и признании за истцами по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в отношении данной квартиры.

Требования мотивированы тем, что 31 октября 2019 года между Аксененко М.Г., Ледюковой Т.Ю., Попираловым А.С. (продавцы) и Субочевой В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>

Истцы исполнили свои обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается регистрацией права собственности ответчика на указанную квартиру в ЕГРП 11 ноября 2019 года.

Согласно п.3 Договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей, установлен следующий порядок расчетов: <данные изъяты> рублей переданы наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; <данные изъяты> рублей будут перечисляться безналичным путем, ежемесячно не позднее 28 числа по <данные изъяты> рублей, с 28.11.2019 до полной выплаты всей суммы.

Вместе с тем указанное обязательство ответчиком исполнено ненадлежащим образом, а именно, не вносились ежемесячно платежи не позднее 28 числа по <данные изъяты> рублей, начиная с 28.04.2021, а начиная с 28.01.2022 внесение каких-либо платежей прекратилось.

31.03.2022 в связи с неисполнением Субочевой В.А. обязательства по оплате приобретенной квартиры истцы направляли в адрес ответчика претензию с требованием об оплате в тридцатидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 443492 руб.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Сумма в размере 443492 руб., невыплаченная ответчиком во исполнение принятых обязательств, составляет около <данные изъяты> от общей продажной цены имущества.

Следовательно, сумма 356508 руб., полученная истцами от ответчика, не превышает половину цены Договора.

В возникшем споре неосновательным обогащением ответчика - покупателя является квартира.

Таким образом, при расторжении договора истцы, не получившие полной оплаты по договору, вправе требовать возврата, переданного ответчику имущества.

Данные положения договора согласуются с требованиями п.1 ст.2 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости), которыми предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже.

Условия договора не противоречат и требованиям ст.489 ГК РФ, согласно пункта 3 которой установлено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, в том числе, предусмотренные п.5 ст.488 ГК РФ.

В силу п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Обременение спорного жилого помещения в виде ипотеки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.10.2022.

Кроме того, ответчик требует снять обременение с квартиры с целью ее продажи, при этом разместил объявление о продаже на сайте Авито, что также подтверждает тот факт, что ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора купли-продажи.

Истцы просят суд: расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> заключенный между Аксененко Марией Григорьевной, Ледюковой Татьяной Юрьевной, Попираловым Александром Сергеевичем и Субочевой Викторией Александровной. Прекратить за Субочевой Викторией Александровной право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> Прекратить ипотеку в силу закона, наложенную на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> за регистрационным номером № от 11.11.2019. Признать за Аксененко Марией Григорьевной, Ледюковой Татьяной Юрьевной, Попираловым Александром Сергеевичем по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> Взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по уплате госпошлины в размере 11200 рублей.

Решением Мариинского городского суда Кемеровской области от 09 января 2023 года постановлено: в удовлетворении исковых требований Аксененко Марии Григорьевны, Ледюковой Татьяны Юрьевны, Попиралова Александра Сергеевича к Субочевой Виктории Александровне о расторжении договора купли-продажи квартиры - отказать.

В апелляционной жалобе представитель Ледюковой Т.Ю. – Клочков М.А. просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт в жалобе приводит положения нормативного характера, регулирующие спорные правоотношения.

Обязательство ответчиком исполнено ненадлежащим образом, а именно, с 28.04.2021 ответчиком неоднократно допущены просрочки платежа, а начиная с 28.01.2022 внесение установленных договором платежей прекратилось полностью. Итого, ответчиком уплачены в счет исполнения своего обязательства денежные средства в размере 356 508 рублей, что составляет менее 45% от установленной договором цены.

Ответчиком не выплачены во исполнение принятых на себя обязательств денежные средства в размере 443 492 руб., (около <данные изъяты> от установленной договором цены).

Таким образом, имеющая место недоплата ответчиком практически большей части цены по договору с очевидностью лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, что говорит о наличии существенного нарушения условий договора.

Право истцов отказался от исполнения договора и потребовать возврата проданного имущества предусмотрено законом (п. 2 ст. 489 ГК РФ), а положениями заключенного договора иного не предусмотрено.

Право истца на расторжение договора и возврата недвижимого имущества также подтверждается действующей судебной практикой.

При изложенных данных, выводы суда в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, а именно, судом сделан необоснованный вывод об отсутствии существенного нарушения со стороны ответчика условия договора, более того, судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, а именно неправильное истолкование закона, что выражается в ошибочном мнении суда об отсутствии у истца права расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой (полностью или частично) им покупной цены.

Относительно апелляционной жалобы Субочевой В.А. принесены возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав представителя ФИО4 – ФИО10, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела 31 октября 2019 года между Аксененко М.Г., Ледюковой Т.Ю., Попираловым А.С. (Продавцы) с одной стороны и Субочевой В.А. (Покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатель приобрела в собственность у продавцов квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, этаж - № (л.д.8-11).

В соответствии с п.3.1 Договора стороны достигли соглашение о продажной цене отчуждаемой квартиры, которая составляет <данные изъяты> руб. 00 коп., из них: <данные изъяты> рублей 00 коп. переданы наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; <данные изъяты> рубля 00 коп. будут перечисляться безналичным путем, ежемесячно не позднее 28 числа по <данные изъяты> рублей, с 28.11.2019 до полной выплаты суммы, на счет №, открытый на имя Аксененко М.Г., в Мариинское отделение №8615 ПАО Сбербанк.

В соответствии с п.5.2 Договора на момент заключения настоящего Договора в квартире на регистрационном учете состоит Попиралов А.С., который обязуется сняться с регистрационного учета не позднее 30.11.2019.

В соответствии с п.7.1 Договора по соглашению сторон настоящий Договор имеет силу акта приема передачи квартиры.

В соответствии с п.7.3 Договора право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего Договора и указанное в разделе 1 настоящего Договора, возникает у Покупателя с момента подписания настоящего договора и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от 28.10.2022 (л.д.12) жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес> имеет площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №

Право собственности ответчика на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.11.2019, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: ипотека в силу закона (л.д.13-15).

Согласно выписке о состоянии вклада Аксененко М.Г. за период с 01.11.2019 по 19.02.2020 на счет № были зачислены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, за период с 01.11.2019 по 30.05.2021 на счет № были зачислены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, за период с 01.11.2019 по 01.11.2022 на счет № были зачислены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Таким образом, судом первой инстанции установлено, что обязательство по оплате объекта недвижимости Субочевой В.А. не исполнено, оплата произведена сумму <данные изъяты> руб., тогда как в договоре купли- продажи стоимость объекта недвижимости обозначена в <данные изъяты> руб.

Согласно данным паспорта (л.д.44) Субочева Виктория Александровна, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, с 13.11.2019 значится зарегистрированной по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к правоотношениям, вытекающим из договора купли-продажи, на продавце лежит бремя доказывания факта передачи покупателю товара и наступления срока его оплаты. Покупатель должен доказать факт полного и своевременного исполнения своих обязательств по оплате товара, отсутствие таковых обязательств либо иные обстоятельства, освобождающие от исполнения обязательства по оплате.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Относительно договора продажи товара в рассрочку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По настоящему делу судом установлено, что оплата проданного объекта недвижимости предполагала рассрочку платежа, а потому спор необходимо разрешать с учетом положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, из чего исходит судебная практика. (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5(2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской федерации 27.12.2017).

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В данном случае Субочева В.А. не оплатила стоимость приобретенного объекта недвижимости, что привело к тому, что истцы : Аксененко М.Г., Ледюкова Т.Ю., Попиралов А.С. в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного объекта недвижимости в значительной степени лишились того, на что они были вправе рассчитывать при заключении договора. Судебная коллегия находит, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истцов право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата, переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований нельзя признать обоснованными. При этом судебная коллегия принимает во внимание определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21 согласно которому п. 2 ст. 450 ГК РФ признается существенным нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, вывод со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ о том, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, по мнению судебной коллегии основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости, требования истцов о расторжении договора по мотивам неуплаты стоимости ответчиком, признании права собственности ответчика отсутствующим не правомерны. Судебная коллегия находит данный вывод неверным, а решение принятым с нарушением норм материального права. Целью заключения договора купли-продажи жилого дома со стороны истцов являлось получение денежных средств, которые они не получили, оплата произведена в размере <данные изъяты> руб., в то время как в договоре указана стоимость – <данные изъяты> руб. Данное обстоятельство нарушения как срока, так и суммы оплаты по договору расценивается как существенное нарушение условий договора, что влечет за собой основание для расторжения договора. Как видно из протокола судебного заседания от 09.01.2023(л.д.78) Субочева В.А. фактически иск признает, поскольку ссылается на отсутствие финансовой возможности оплачивать приобретенное в рассрочку жилое помещение и желание продать данный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым удовлетворить исковые требования.

В соответствии со ст. 88, 98 ГПК РФ, судебная коллегия находит обоснованными требования о взыскании денежных средств, оплаченных Ледюковой Т.Ю. в качестве государственной пошлины в размере 11200 руб. (л.д.5).

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Мариинского городского суда Кемеровской области от 09 января 2023 года отменить.

Принять новое решение.

Исковые требования Аксененко Марии Григорьевны, Ледюковой Татьяны Юрьевны, Попиралова Александра Сергеевича к Субочевой Виктории Александровне удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> заключенный 31.10.2019 между Аксененко Марией Григорьевной, Ледюковой Татьяной Юрьевной, Попираловым Александром Сергеевичем и Субочевой Викторией Александровной. Прекратить право собственности Субочевой Виктории Александровны на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> Прекратить ипотеку в силу закона, наложенную на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> за регистрационным номером № от 11.11.2019. Признать за Аксененко Марией Григорьевной, Ледюковой Татьяной Юрьевной, Попираловым Александром Сергеевичем по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> Взыскать с Субочевой Виктории Александровны в пользу Ледюковой Татьяны Юрьевны расходы по уплате госпошлины в размере 11200 рублей.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено в мотивированной форме 30 марта 2023 года