Решение по делу № 2-1-333/2024 от 08.07.2024

УИД: 57RS0019-01-2024-000491-08                 производство № 2-1-333/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2024 года                                                           пгт. Нарышкино

Урицкий районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Гнеушевой Е.Н.,

с участием представителя истца Фрюауф Й. – Тюленевой Н.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика – Администрации Урицкого района Орловской области Олейника А.С., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре судебного заседания Птушкиной Н.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Фрюауф Йоханна к администрации Урицкого района Орловской области о признании договора купли – продажи недействительным,

установил:

Фрюауф Й. обратился в суд с иском к администрации Урицкого района Орловской области о признании договора купли – продажи недействительным.

В обоснование исковых требований указано, что в начале 2023года на сайте администрации Урицкого района появилась информация об объявлении аукциона на право заключения договора купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности: плотины (назначение нежилое, общая площадь 2600 кв.м., инв. №) и земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 17653 кв.м. 20.02.2023г. между Администрацией Урицкого района Орловской области и Йоханном Фрюауфом заключен договор купли-продажи № земельного участка и плотины. Перед заключением сделки сотрудники Администрации Урицкого района Орловской области пояснили, что фактически плотина таковой не является (в нерабочем состоянии) и списана давно, поэтому он покупает ее как объект недвижимости, а не как объект гидротехнического сооружения. Это не вызвало вопросов, так как истцу нужна была земля, которую купить без объекта недвижимости было невозможно. Одновременно с имуществом были переданы документы: выписка из ЕГРП и технический паспорт. Для недвижимого имущества этого было достаточно. Более того, предлагаемое Администрацией Урицкого района Орловской области описание покупаемого объекта, не нашлось в регистре гидротехнических сооружений. Обсуждая вопрос о правомерности нахождения в собственности администрации Урицкого района объекта и возможности продажи его физическому лицу, было дано пояснение специалиста ответчика о том, что отсутствует фактическая взаимозависимость (гидравлическая связь) между земляной плотиной, Челищевским прудом и рекой Людская, и данная плотина только так называется - как объект недвижимости, а функционирование пруда возможно и без нее, так как она не входит в единую водохозяйственную систему. У истца теперь и это вызывает сомнение - возможность нахождения конкретно спорной плотины в собственности физического лица - однако в отсутствие документов, проверить это невозможно. В июне 2024 года в адрес Йоханна Фрюауфа поступила копия искового заявления природоохранного прокурора, из которого следует, что в его собственности находится действующее гидротехническое сооружение, на которое он должен сделать документы, поскольку это объект повышенной опасности, могущий причинить ущерб окружающей среде. В судебном заседании природоохранный прокурор поддержал заявленный иск, указав, что Йоханн Фрюауф приобретая гидротехническое сооружение должен был осознавать ответственность за него и порядок его содержания. Но Йоханн Фрюауф не покупал гидротехническое сооружение, он по договору купил объект недвижимости.

Заключённый договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой по основаниям, указанным в п.2 ч.2 ст. 178 ГК РФ (сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные). Продаваемый объект «плотина» как недвижимый не содержит описания действующего гидротехнического сооружения, к которым существует ряд требований (в том числе по содержанию и эксплуатации). Из текста договора (пункт 1.1.) следует, что передано недвижимое имущество. Указанное условие договора не содержит неясностей, которые в соответствии с приведёнными положениями статьи 431 ГК РФ требовали бы установления его буквального значения путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Просил суд признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Администрацией Урицкого района Орловской области недействительной сделкой; применить последствия недействительной сделки в виде двусторонней реституции (возврат сторон в первоначальное положение); взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину в размере 16 910рублей.

Протокольным определением суда от 01 августа 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Жуков С.В. и Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

В судебном заседании 17.09.2024 представитель истца Фрюауф Й. – Тюленева Н.А. исковые требования увеличила, в дополнение к ранее заявленным требованиям просила суд признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Фрюауф Й. и Администрацией Урицкого района Орловской области недействительной сделкой по основаниям ничтожности в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Истец Фрюауф Й. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела был извещен своевременно и надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца Фрюауф Й. – Тюленева Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что в спорном договоре купли – продажи указание на обязанность покупателя содержать плотину, как действующее гидротехническое сооружение, отсутствует. В конце января 2023г. истец осмотрел покупаемый объект, увидел плотину в виде насыпи, укреплённой плитами, иные составляющие плотины (если таковые имеются) являются скрытыми, не визуализируются, в описании лота отсутствовали. С учетом данных обстоятельств и было принято решение о приобретении недвижимости. На распечатках кадастровой карты отсутствуют данные об установлении береговой полосы. Участок истца прилегает непосредственно к пруду. Береговая полоса, предназначается для общего пользования. Каждый гражданин вправе пользоваться береговой полосой водных объектов общего пользования. Длина реки Людская, на которой стоит спорная плотина, образующая Челищевский пруд, составляет 12 км., соответственно береговая полоса не может быть менее 20 метров (ст. 65 ВК РФ), а это значительная часть земельного участка истца (6 271 кв.м, из 17 653 кв.м, приобретенных на торгах). Согласно п. 8 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки общего пользования не подлежат отчуждению. Аналогичное правило содержится в п.8 ст. 27 ЗК РФ. Таким образом, Администрация Урицкого района продала то, что не имела право продавать, что делает эту сделку ничтожной по смыслу п.2 ст. 168 ГК РФ. При этом покупатель, полагал, что чиновники Администрации, занимающиеся продажей, обладают необходимыми знаниями в отношении собственного участка. Лица, представившие описание лота в извещении, предусмотрели все возможные ограничения, учитывая, что установление такого рода ограничений в силу п.15 ст.14, п. 28 ч.1 ст. 15 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления РФ» относится именно к компетенции продавца.     А в настоящий момент (с учетом заявленного природоохранной прокуратурой иска) истец должен содержать сложное гидротехническое сооружение, обеспечивая его безопасность и функциональность, и не может пользоваться в полном объеме своим земельным участком, так как большая его часть приходится на береговую полосу. В регистре гидротехнических сооружений в Орловской области нет данных о приобретенной истцом плотине, есть сведения о похожей плотине, исходя из ее месторасположения, но полного совпадения в описании нет. Согласно фотографии покупаемого объекта, размещённого при описании лота, речь шла фактически о дамбе из блоков, а в регистре находится сложный гидротехнический комплекс, состоящий из нескольких составных частей, что существенно увеличивает расходы на его содержание. Земельный участок, занятый береговой линией продаже не подлежит, а совершенная сделка является ничтожной по основаниям недействительности как сделка, нарушающая закон и права неограниченного круга лиц (п.2 ст. 168 ГК РФ). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, участок Фрюауфа Й. ограничен в обороте, и отчуждён быть не мог, а заключённый договор купли-продажи является недействительной сделкой. В судебном заседании 30.09.2024г. представлена позиция ответчика, в соответствии с которой он признает факт продажи недвижимого имущества, но не гидро-технического сооружения. В подтверждение своей позиции Администрация ссылается на наличие зарегистрированного права на недвижимое имущество. В ходе проведения заседания ответчиком приобщены к материалам дела копии технического паспорта сооружения «плотина» по состоянию на 04.03.2009г. и декларации безопасности от 26.12.2018г. Оригиналы приобщенных документов представлены на обозрение ответчиком и находятся в настоящее время у него же. В отношении предмета договора заблуждаются обе стороны сделки. Ответчиком допущено злоупотреблением правом. Ни одно объявление не содержит ссылок на этот технический паспорт сооружения, который описывает объект продажи. Этот документ не передали и даже не показали покупателю. Оригинал до настоящего времени находится у продавца, а продавец обязан передать технический паспорт в силу прямого указания закона. При этом ответом от ДД.ММ.ГГГГ № глава Администрации ФИО1 гарантировал, что все имеющиеся документы были переданы покупателю. Именно технический паспорт подтверждает, что продаётся не просто недвижимый объект, а сооружение, как один из видов недвижимости, обладающий своими уникальными характеристиками. Из текста паспорта следует, что продано сложносоставное сооружение, где плотина, поименованная в договоре купли-продажи, является лишь частью технического сооружения, что прямо следует из раздела IV «Общие сведения». Со слов представителя ответчика представленная им декларация безопасности была составлена после соответствующего представления прокуратуры. Срок действия декларации - 4 года, который, соответственно, истекал 26.12.2022г. 23.12.2022г., то есть за 3 дня до истечения срока действия декларации безопасности, Администрация Урицкого района принимает решение об условиях приватизации муниципального имущества. Из представленной декларации следует, что все-таки объектом является гидротехническое сооружение, а не просто недвижимость, внесённое в реестр гидротехнических сооружений (об этом объявление также умалчивало). Кроме этого, на странице 11 декларации указана река, на которой расположена ГТС и ее длина (12 км), что дополнительно подтверждает длину реки и, как следствие, ширину береговой линии. А описанные характеристики (п. 9.1 декларации, стр. 11) опровергают доводы ответчика о невозможности пользования плотиной третьими лицами для рыбалки, ибо назначение этой плотины как раз для спортивного и любительского рыболовства. Изготавливая декларацию безопасности по требованию прокурора, Администрация Урицкого района согласилась с тем, что плотина относится к ГТС, а продавая ее (и в настоящее время) утверждает, что этот объект недвижимости не является ГТС.

Представитель ответчика – Администрации Урицкого района Орловской области Олейник А.С. в судебном заседании полагал, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. Суду пояснил, что Фрюауф Й., изучив информационное сообщение о проведении процедуры аукциона, включая опубликованные изменения и документацию, удостоверил, что он согласен приобрести имущество: плотину и земельный участок, в соответствии с условиями, указанными в информационном сообщении. Также он подтвердил, что располагает данными, в том числе, и о предмете аукциона, заключения договора купли-продажи, так же подтвердил, что на дату подписания настоящей заявки ознакомлен с характеристиками имущества, указанными в информационном сообщении о проведении аукциона, что ему была представлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра. 20 февраля 2023 года при заключении договора купли – продажи стороны установили, что с момента передачи имущества на покупателя переходит риск случайной гибели и (или) повреждения имущества, а также с этого момента покупатель несет все расходы по эксплуатации и содержанию имущества. Акт приема-передачи подписан 20 февраля 2023 года, из которого следует, что произведён осмотр имущества, и стороны претензий к состоянию имущества не имеют. Продажа плотины по действующему законодательству не запрещена. Не допускается отчуждение объектов недвижимого имущества без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. То есть фактически нужно выкупать земельный участок, в границах которого находится объект — плотина. Истец в своём заявлении говорит, что продаваемый объект не содержит описания действующего гидротехнического сооружения, но при этом не ссылается на конкретную норму закона, которая обязывает давать такого рода описания при продаже плотины. Администрация Урицкого района полагает, что обязанности давать такое описание не было, так как плотина относится к категории гидротехнических сооружений. Покупатель, приобретая данный объект, должен осознавать, какие расходы по эксплуатации и содержанию имущества он должен нести в последующем, и возлагать ответственность на сотрудников Администрации Урицкого района, которые, по мнению истца, предоставили «не ту информацию», является некорректным доводом. Земельный участок, на котором расположена плотина, имеет определённое целевое назначение и разрешённое использование — он предназначен для эксплуатации и обслуживания плотины. Это означает, что довод истца о том, что ему нужен был только земельный участок, не имеет под собой достаточных оснований, поскольку сам по себе этот участок без плотины не представляет никакой ценности. В связи с тем, что истцом в адрес Администрации не направлялась претензия о расторжении договора купли - продажи по основаниям, изложенным в исковом заявлении, администрация считает, что данное заявление не подлежит рассмотрению в связи с несоблюдением обязательной процедуры, предусмотренной Договором, а именно, не соблюдение обязательного претензионного порядка.

Третье лицо Жуков С.В. и представитель третьего лица Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

На основании п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абз. 1 п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Как предусмотрено п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В статье 167 ГК РФ (пункты 1 - 2) указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В судебном заседании установлено, что Администрацией Урицкого района Орловской области издано постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об условиях приватизации муниципального имущества», на основании которого объявлен аукцион в электронной форме на право заключения договора купли – продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности: плотина, назначение: нежилое, общая площадь 2600 кв.м, инв №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>; земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания плотины, площадью 17653 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. (Л.д. 76)

Из протокола № рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 07.02.2023 следует, что до окончания срока подачи заявок на участие в аукционе была предоставлена одна заявка на электронную торговую площадку Сбербанк –АСТ от Фрюауф Й. (Л.д. 95 – 97).

09.02.2023 Аукционная комиссия приняла решение признать аукцион несостоявшимся, в связи с тем, что была подана одна заявка (Протокол № об итогах продажи имущества от 09.02.2023), указав, что в соответствии с п.151 Приказа ФАС от 10 февраля 2010 года №67 договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. (Л.д. 99-100)

20 февраля 2023 года между муниципальным образованием Урицкий район, от имени которого действовала Администрация Урицкого района Орловской области (продавцом) и Фрюауф Й. (покупателем) заключён договор купли – продажи недвижимого имущества №, предметом которого является плотина, назначение: нежилое, общая площадь 2600 кв.м, инв №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>; земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания плотины, площадью 17653 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.(Л.д. 9-12)

Из пунктов 4.1., 4.3. вышеуказанного договора купли –продажи следует, что покупатель подтверждает, что он ознакомился с состоянием имущества и не имеет претензий к продавцу. Продавец не отвечает за недостатки имущества даже в том случае, если на момент передачи имущества они имели скрытый (неявный) характер и не могли быть установлены сторонами, а также, если они возникли по причинам, возникшим до передачи имущества продавцом покупателю. С момента передачи имущества на покупателя переходит риск случайной гибели и (или) повреждения имущества, а также с этого момента покупатель несет все расходы по эксплуатации и содержанию имущества.

Право собственности Фрюауф Й. на плотину и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством 22.02.2023, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (Л.д. 44 -46, 52- 54).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок, переданный в собственность истцу, с кадастровым номером №, площадью 17653 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для обслуживания и эксплуатации плотины. (Л.д. 52- 54)

В Российском регистре гидротехнических сооружений Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору содержатся сведения о гидротехническом сооружении на реке Людская у <адрес>, включающим в себя плотину, водосброс трубчатый, трубчатый водоспуск, донный водоспуск 3 класса. (Л.д. 128).

Как следует из технического паспорта на спорную плотину, составленного по состоянию на 04 марта 2009 года, плотина пруда введена в эксплуатацию в 1980 году, имеет автоматический водосброс паводковых вод, донный водоспуск, рыбосборные сооружения. (Л.д. 194-201).

В отношении указанного гидротехнического сооружения, собственником которого являлась Администрация Урицкого района Орловской области, в 2018 году составлена Декларация безопасности, содержащая в себе общие сведения о гидротехнической станции, анализ и оценку безопасности гидротехнического сооружения, включая определение возможных источников опасности, а также материалы и организационно – технические мероприятия по обеспечению готовности эксплуатирующей ГТС организации к локализации и ликвидации опасных повреждений и аварийных ситуаций, порядок информирования общественности в случае возникновения аварийных ситуаций на ГТС (Л.д. 207 -250).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок, в границах которого расположен Челищевский пруд, с кадастровым номером №, площадью 449873, кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в 2 метрах по направлению на северо – запад относится к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения ; вид разрешённого использования: для товарного производства рыбы. В разделе особые отметки имеются сведения об ограничениях права на объект недвижимости.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок (береговая линия) с кадастровым номером №, площадью 72102 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного назначения; правообладателем данного земельного участка является Жуков Степан Владимирович.

Из акта приёма – передачи имущества от 20.02.2023, усматривается, что продавцом и покупателем произведён осмотр имущества, стороны претензий к состоянию имущества не имеют. Все необходимые документы на имуществом продавцом покупателю переданы. Взаимных претензий по совершенной сделке продавец и покупатель не имеют. (Л.д. 12).

Таким образом, истец Фрюауф Й. (покупатель) претензий относительно недостоверности представленной информации не заявлял и посчитал ее достаточной для заключения договора купли-продажи.

Проявив необходимую осторожность при заключении сделки, покупатель должен был действовать с предельной внимательностью при осуществлении своих прав, поэтому наличие его подписи в договоре и акте приёма – передачи имущества свидетельствует о том, что истец Фрюауф Й. был согласен с условиями указанных документов и их содержание соответствует его воле.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Учитывая содержание договора купли-продажи от 20.02.2023, нахождение на момент его заключения информации в отношении гидротехнического сооружения в открытом доступе, суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта заблуждения в отношении предмета сделки.

При этом суд так же учитывает, что риск неосведомлённости о предмете сделки, не может быть возложен только на продавца, покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, доподлинно выяснив все существенные обстоятельства, в том числе, касающиеся соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре.

При заключении договора купли – продажи истец Фрюауф Й., с учетом возможных экономических рисков совершения сделки с недвижимостью мог предложить Администрации Урицкого района Орловской области (продавцу) представить дополнительные документы в отношении предмета договора купли – продажи (плотины и земельного участка) для получения необходимой информации. При этом, доказательств отказа ответчика в оказании истцу такого содействия непосредственно перед приобретением объекта недвижимости в собственность в материалы дела не представлено, презумпция добросовестности продавца истцом не опровергнута.

При таких обстоятельствах не имеется оснований, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, для признания спорного договора купли – продажи недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки.

Договор купли – продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Администрацией Урицкого района Орловской области и Фрюауф Й., не подлежит признанию недействительной сделкой так же и по основаниям ничтожности в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ в связи со следующим.

Так, согласно п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно ч. 1 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами. (ч. 2 ст. 8 ВК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 от 17.07.2019 г. и исходя из системного толкования приведенных положений ст. 1, 5, 8 ВК РФ в собственности субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии) обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами. Если пруд не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь, он относится к собственности РФ, в том числе в случае, когда пруд образован на водотоке (реке, ручье, канале) с помощью водонапорного сооружения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу положений пункта 8 статьи 28 Закона о приватизации не подлежат земельные участки в составе земель водного фонда, земель общего пользования, включая водные объекты, земель, не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством.

Запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы установлен пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса.

Как установлено в судебном заседании спорный объект купли – продажи представляет собой плотину - гидротехническое сооружение, представляющее собой земляную насыпь с комбинированным верховым откосом и включающее в себя автоматический водосброс паводковых вод, донный водоспуск, рыбосборные сооружения, введена в эксплуатацию в 1980. Переданный в собственность истцу земельный участок, на котором расположена данная плотина, предназначен для ее обслуживания.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на данный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 17653 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешённого использования: для обслуживания и эксплуатации плотины, ограничений и обременения в отношении данного земельного участка не зарегистрировано. (Л.д. 52- 54)

Из материалов дела не следует, что переданный в собственность истцу по спорному договору земельный участок изъят из оборота или ограничен в обороте, стороной истца таких доказательств не представлено, как и не представлено доказательств того, что спорный земельный участок располагается в границах береговой полосы водного объекта.

По указанным основаниям довод представителя истца о том, что спорный земельный участок не подлежал отчуждению в силу п.8 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и поэтому оспариваемый договор купли-продажи является ничтожной сделкой по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ, суд находит несостоятельным.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" следует, что к гидротехническим сооружениям относятся плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", и портовых гидротехнических сооружений. Собственник гидротехнического сооружения - Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, физическое лицо или юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющие права владения, пользования и распоряжения гидротехническим сооружением.

Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на предоставление гражданам в собственность гидротехнических сооружений и земельных участков, на которых они расположены, за исключением земельных участков, которые в соответствии с действующим законодательством не могут находиться в частной собственности. При этом, обстоятельств, указывающих на невозможность предоставления в частную собственность спорного земельного участка судом не установлено, доказательств наличия таких обстоятельств истцом не представлено.

На момент заключения сделки собственником плотины являлась Администрация Урицкого района Орловской области. При заключении сделки по приобретению истцом плотины и земельного участка для ее обслуживания сторона продавца действовала добросовестно.

Администрация Урицкого района Орловской области в пределах своих полномочий заключила с истцом оспариваемый договор купли – продажи.

При рассмотрении данного дела стороной истца доказательств наличия оснований для признания спорного договора купли-продажи ничтожной сделкой, а равно доказательств наличия заблуждения истца в отношении предмета сделки, не представлено.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Фрюауф Йоханна к администрации Урицкого района Орловской области о признании договора купли – продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Урицкий районный суд Орловской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 21 октября 2024 года

Председательствующий                                                      Е.Н. Гнеушева