Решение по делу № 8Г-35598/2021 [88-6395/2022 - (88-37292/2021)] от 10.12.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                Дело № 88-37292/2021

                                                                   № дела суда 1-й инстанции 2-2784/2019

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                    14 апреля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой О.Н.,

судей Яковлева А.М. и Жогина О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ИП Маяцкой Светланы Владимировны и ФИО2 – ФИО7 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.08.2021, по гражданскому делу по иску ИП Маяцкой Светланы Владимировны, ФИО2 к ООО «Консалт-Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

заслушав доклад судьи ФИО9, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

Установила:

в обоснование заявленных требований указано, что 03 июня 2019 года между истцами ФИО2, ИП Маяцкой С.В. (Продавцы), с одной стороны, и ответчиком ООО «Консалт-Сервис» (Покупатель) в лице генерального директора (учредителя) ФИО6, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, во исполнение условий которого (п.1) истцы передали в собственность ответчика, принадлежащее им на праве собственности, указанное в п.п.1.1, 1.2. данного договора недвижимое имущество.

1) блок № 3 здания пансионата, по адресу: РФ, <адрес>, общей площадью 767,7 кв.м., назначение:    нежилое здание, кадастровый №, расположенный на земельном участке, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> (п.п. 1.1,2);

2) квартиру, по адресу: РФ. <адрес>, общей площадью 44,0 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый № (п.1.1.);

3) квартиру, по адресу: РФ, <адрес>, общей площадью 38,8 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый № (п.1.1.);

4) земельный участок, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, общей площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый № (п.1.2.);

5) объект незавершенного строительства, по адресу: <адрес>, площадь 250 кв.м., степень готовности 94%, проектируемое назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> (п.1.2.).

Из вышеперечисленного недвижимого имущества ИП Маяцкая С.В. передала ответчику объекты под номерами 1-3, т.е. блок № 3 здания пансионата и две квартиры, а ФИО2 - объекты под номерами 4-5, т.е. земельный участок и объект незавершенного строительства.

В п.п. 3, 3.1, 3.2 договора стороны определили, как общую стоимость всего продаваемого вышеуказанного недвижимого имущества, составляющую 70 000 000 рублей, так и стоимость каждого отдельного объекта, принадлежащего Продавцам.

Стоимость принадлежащего ИП Маяцкой С.В. имущества оценена сторонами в 31 800 000 рублей (п.3.1.), в т.ч. по объектам: Блок № 3 здания пансионата — 26 900 000,00 рублей; квартира № 3 — 2 600 000,00 рублей; квартира № 4 — 2 300 000,00 рублей;

Стоимость принадлежащего ФИО2 имущества оценена в 38 200 000 рублей (п.3.1.), в т.ч. по объектам: земельный участок — 37 150 000 рублей; объект незавершенного строительства— 1 050 000 рублей.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательства по оплате недвижимого имущества Покупатель в день подписания настоящего договора оплатил каждому Продавцу денежную сумму в размере 2 500 000 рублей в качестве задатка.

Согласно п.3.3 данного договора Покупатель обязан был произвести полный расчет с Продавцами в размере, указанном в п.п. 3.1 и 3.2. договора, в срок до 01 сентября 2019 года.

В п. 4 договора купли-продажи установлено условие, в соответствии с которым, с момента государственной регистрации права собственности на Покупателя и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества, указанное в п.3 настоящего Договора недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, согласно п.п. 1.1. и 1.2., находится в залоге у Продавцов, в т.ч. и в случае наличия задолженности по оплате перед одним из Продавцов. Покупатель не имеет права отчуждать недвижимое имущество или его часть без письменного согласия Продавца, обременять его, заключать сделки продажи, мены, аренды, дарения, жертвования, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.. Покупатель не имеет права производить раздел, перепланировку, ремонт и осуществлять иную эксплуатацию указанного недвижимого имущества, изменяющую первоначальное состояние имущества, до момента его полной оплаты.

В соответствии с п.5 договора залог прекращается на основании соответствующего заявления Продавцов, которое последние обязаны подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в течение 5 рабочих дней с момента полной оплаты недвижимого имущества.

Совершенный на основании договора-купли продажи от 03.06.2019 г. переход права собственности на проданные объекты недвижимости от Продавцов на покупателя зарегистрирован в установленном законом порядке 14.06.2019    г. Хостинским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждает соответствующие регистрационные записи на договоре и приложенные к настоящему иску выписки из ЕГРН, полученные ответчиком 18.06.2019 г. и переданные истцам в подтверждение регистрации ипотеки (залоге недвижимости) в отношении каждого проданного объекта недвижимости.

Указывают, что в настоящее время титульным собственником указанного выше недвижимого имущества является ответчик, что свидетельствует о добросовестном выполнении истцами договорных обязательств.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11 декабря 2019 года исковые требования ИП Маяцкой Светланы Владимировны, ФИО2 к ООО «Консалт-Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворены.

Суд постановил расторгнуть договор купли-продажи от 03 июня 2019 г., заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1, ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Консалт-Сервис», ИНН: 2320252473, ОГРН 1 172375089138, КПП 232001001; аннулировать записи о регистрации перехода права собственности на переданное ООО «Консалт-Сервис» по договору купли-продажи от 03 июня 2019 г. недвижимое имущество; прекратить право собственности обществом с ограниченной ответственностью «Консалт-Сервис», ИНН:    2320252473, ОГРН 1 172375089138, КПП 232001001 на объекты недвижимости и обязать общество возвратить Маяцкому А.Н. ИП Маяцкой С.В. полученное по Договору от 03.06.2019    г. недвижимое имущество, в том числе: ИП Маяцкой Светлане Владимировне следующее имущество: блок № 3 здания пансионата, общей площадью 767.7 кв.м., назначение: нежилое здание, кадастровый №. расположенный по адресу: РФ, <адрес>, квартиру, общей площадью 44,0 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенную по адресу: РФ. <адрес>; квартиру, общей площадью 38,8 кв.м., назначение: жилое помещение, кадастровый №. расположенную по адресу: РФ, <адрес>. Признать право ИП Маяцкой С.В. на указанное имущество.

ФИО2 возвратить следующее имущество: земельный участок, общей площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, <адрес>; объект незавершенного строительства, площадью 250 кв.м., степень готовности 94%, проектируемое назначение:    жилое помещение, кадастровый №. расположенный по адресу: <адрес>.

Судом были отменены обеспечительные меры в виде ареста на указанное недвижимое имущество по исполнению решения суда.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.11.2020 суд перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.11.2020 решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11.12.2019 – отменено, судом постановлено:

Исковые требования ИП Маяцкой С.В., ФИО2 к ООО «Консалт-Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 03.06.2019, заключенный между ИП Маяцкой С.В., ФИО2 и ООО «Консалт-Сервис».

Аннулировать записи о регистрации перехода права собственности на переданное ООО «Консалт-Сервис» по договору купли-продажи от 03 июня 2019 г. недвижимое имущество.

Прекратить право собственности обществом с ограниченной ответственностью «Консалт-Сервис» на объекты недвижимости и обязать общество возвратить ФИО2 ИП Маяцкой С.В. полученное по Договору от 03.06.2019 г. недвижимое имущество, в том числе:

ИП Маяцкой С.В. следующее имущество: Блок № 3 здания пансионата, общей площадью 767.7 кв.м., назначение: нежилое здание, кадастровый №, расположенное по адресу: РФ, <адрес> в; квартиру, общей площадью 44,0 кв.м., расположенную по адресу: РФ, <адрес>; квартиру, общей площадью 38,8 кв.м., расположенную по адресу:    РФ, <адрес>. Признать право ИП Маяцкой С.В. на указанное имущество.

ФИО2 возвратить следующее имущество:

земельный участок, общей площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, <адрес>; объект незавершенного строительства, площадью 250 кв.м., степень готовности 94%, проектируемое назначение: жилое, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.11.2020 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Поводом для безусловной отмены, в силу пункта 6 части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, явилось отсутствие в деле протокола судебного заседания.

Также судом кассационной инстанции было обращено внимание на то, что суд апелляционной инстанции не дал оценки доводу апелляционной жалобы о том, что спор является экономическим и подсуден арбитражному суду.

При новом рассмотрении апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 августа 2021 года решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11 декабря 2019 года отменено.

Гражданское дело по исковому заявлению ИП Маяцкой Светланы Владимировны, ФИО2 к ООО «Консалт-Сервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества определено передать по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

В кассационной жалобе представитель по доверенности ФИО1 и ФИО2 - ФИО7 просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.08.2021 как незаконное и необоснованное ввиду существенных нарушений норм процессуального права.

В обоснование доводов кассационной жалобы указано, что согласно имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРН, все объекты недвижимого имущества, принадлежавшие ФИО1, располагаются в рамках одного здания, имеющего инвентарный №, что свидетельствует о единстве предмета спора и невозможности разделения исковых требований.

    В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для отмены по результатам изучения доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, имеются.

В соответствии с ч 4 ст.22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

Если разделение требований возможно, судья выносит определение о принятии требований, подсудных суду общей юрисдикции, и о возвращении заявления в части требований, подсудных арбитражному суду.

Согласно ч. 2.1 ст. 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если при рассмотрении дела в суде выявилось, что оно подлежит рассмотрению арбитражным судом, суд передает дело в арбитражный суд, к подсудности которого оно отнесено законом.

На основании ч. 1 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (ч. 2 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

На основании пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 ГПК РФ).

Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

В силу ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении жалобы суд кассационной инстанции не вправе, в том числе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции; предрешать вопросы о достоверности или недостоверности доказательств, преимуществе одних доказательств перед другими; принимать дополнительные доказательства.

Оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции судов первой и второй инстанции. Суд кассационной инстанции правом оценки представленных сторонами доказательств не наделен.

Разрешая повторно спор, по правилам суда первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных гл.39 ГПК РФ, оценив, доводы третьих лиц ФИО11, суд апелляционной инстанции    установил из представленных доказательств, что единое строение с инвентарным номером 14793, включающее в себя блок № 3 здания пансионата, квартиры № 3 и № 4, располагается одновременно на земельном участке <данные изъяты> и на земельном участке <данные изъяты>, принадлежащем ФИО2 и занятом объектом незавершенного строительства. Коллегия установила, что кадастровым инженером было выявлен факт того, что на частях земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> расположены части 4-х этажного здания (цокольный, первый и второй эталон, а так же эксплуатируемая крыша) с капитальной лестницей, которая используется для доступа на первый и второй этажи данного здания, а так же на крышу исследуемого здания, где расположена открытая терраса. Согласно техническому паспорту от 2005 года на здание Лит. А, расположенного, р<адрес>, инвентарный №, выявлено, что данное здание имеет литер А3, а капитальная лестница является доступом в кв. 4 данного здания.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что разделение исковых требований в данном случае невозможно, но при этом в противоречие со своими собственными выводами принял решение о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда 19 августа 2021 года подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в апелляционном порядке в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.08.2021 – отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи