Решение по делу № 2-58/2017 (2-6525/2016;) от 17.08.2016

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

09 января 2017 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Рабдановой Н.А., при секретаре Габагуевой Е.А., с участием представителя истца Борисова С.Б., третьих лиц Жапова Н.М., Пильчинова К.В., представителей третьих лиц Цыбикжапова Б.Н., Панкратова А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бадархановой Н. А. к ООО "РегионЖилСтрой" о расторжении договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, обращении взыскания на право аренды земельного участка и строящийся объект,

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, истец Бадарханова Н.А. просила суд взыскать с ответчика ООО "РегионЖилСтрой" денежные средства по договору долевого участия в сумме 1198314 рублей 15 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей.

Исковые требования были увеличены. Истица также просила суд расторгнуть договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО "РегионЖилСтрой", обратить взыскание на предмет залога – право аренды земельного участка и строящийся объект недвижимости.

В части требований о взыскании компенсации морального вреда требования уменьшены. Истица просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей.

Бадарханова Н.А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истица по нотариальной доверенности Борисов С.Б. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ с ООО "РегионЖилСтрой" был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с п. 1.3 которого Объектом долевого строительства является <данные изъяты> квартира, расположенная по строительному адресу <адрес>. Стоимость объекта составила <данные изъяты>. Истец в полном объеме выполнил свои обязательства по оплате указанной стоимости объекта долевого строительства. Срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию был определен в ДД.ММ.ГГГГ г., в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик принял обязательство передать объект долевого строительства участнику. В настоящее время многоквартирный жилой дом застройщиком не построен, частично проведены работы по заливке фундамента. Обращение взыскания необходимо для обращения в страховую компанию. Просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ООО "РегионЖилСтрой" в суд не явился по неизвестной причине, будучи извещенным о дате и месте рассмотрения гражданского дела. О причинах неявки ответчик суду не сообщал. С согласия истца суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 ГПК РФ.

Третьи лица Галсанова Н.С., Санжеева Д.Д., Мешкова Р.Е., Сафонов А.Г., ООО «Региональная страховая компания «РИНКО» в судебное заседание не явились, уведомлены надлежаще.

Третьи лица Пильчинов К.В., Жапов Н.М., представитель ООО «Спутник» Панкратов А.А., представитель третьего лица Цыбикжапов Б.Н. возражали против удовлетворения требований об обращении взыскания на предмет залога – право аренды земельного участка и строящийся объект недвижимости. Полагают, что права и законные интересы третьих лиц будут нарушены. Пояснили, что у остальных участников долевого строительства страховые компания ликвидированы. В настоящее время договор аренды земельного участка, заключенный между Пильчиновым К.В. и ООО "РегионЖилСтрой", расторгнут. В части расторжения договора и взыскания в пользу Бадархановой Н.А. денежных средств не возражали. Представитель ООО «Спутник» Панкратов А.А. также пояснил, что проводится работа по поиску нового застройщика.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Обращаясь в суд с настоящим иском, представитель истца ссылается на то, что свои обязательства по договору Бадарханова Н.А. исполнила своевременно и в полном объеме, в то время как в нарушение условий договора ООО "РегионЖилСтрой" до настоящего времени не передал истцу объект долевого строительства, указывая также на то, что строительство не осуществляется продолжительное время, имеются обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

По смыслу указанной нормы права, право требования расторжения договора долевого участия участником долевого строительства возникает у него при наличии одновременно двух условий: прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Бадархановой Н.А. и ООО "РегионЖилСтрой" был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик принял обязательства своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу <адрес> многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект, определенный данным договором, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

В соответствии с п. 1.3 договора Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная по строительному адресу <адрес>

Стоимость объекта составила 1198314 рублей 15 копеек (пункт 1.4 договора). Истец в полном объеме выполнил свои обязательства по оплате указанной стоимости Объекта долевого строительства, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ и справкой о полной оплате цены договора.

Срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию был определен в ДД.ММ.ГГГГ. (пункт 4.1.6 договора).

Согласно п. 4.1.3 договора в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик принял обязательство передать объект долевого строительства Участнику.

В настоящее время строительство многоквартирного жилого дома не осуществляется, прекращено, что сторонами не оспаривается и подтверждается представленными фотографиями. Фактически на земельном участке расположена частичная опалубка под залив бетона, нулевой цикл многоквартирного жилого дома не возведен. Пояснениями сторон, в том числе представителя ответчика Юранева В.В. установлено, что у застройщика отсутствует возможность для возобновления строительства.

Поскольку из обстоятельств настоящего дела усматривается, что фактически строительство на спорном объекте не ведется, предложения о заключении дополнительного соглашения о переносе сроков окончания строительства ответчик истцу не направил в срок установленный законом, требования Бадархановой Н.А. о расторжении договора и взыскании денежных средств по договору по основаниям п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона РФ N 214 ФЗ от 30.12.2004 г. суд находит подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда в сумме 10000 рублей, суд находит их подлежащими удовлетворению.

Установленные Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" императивные требования, направлены на защиту потребителей - физических лиц, являющихся наиболее незащищенной и экономически слабой стороной при заключении договора, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Согласно п. 45 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца как потребителя, определяя размер денежной компенсации морального вреда, принимая во внимание требования разумности и справедливости, характер причиненных истцу нравственных страданий, степень их тяжести, суд находит возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей.

Разрешая требования об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Земельный участок находился у ООО "РегионЖилСтрой" в аренде на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО "РегионЖилСтрой" с собственником участка Пильчиновым К.В.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был расторгнут, что следует из соглашения о расторжении договора. Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку договор аренды земельного участка был расторгнут, оснований для обращения взыскания на указанное право аренды в пользу Бадархановой Н.А. у суда не имеется.

Также суд не усматривает оснований для обращения взыскания на строящийся (создаваемый) на земельном участке многоквартирный дом.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 13 Федерального закона с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства по передаточному акту, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.

Согласно пункту 1 статьи 5 и части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Судом установлено, что на земельном участке строящийся объект отсутствует, что следует из представленных фотографий и пояснений сторон о наличии частичной опалубки под залив бетона, отсутствии нулевого цикла. Соответственно, по мнению суда, как таковой отсутствует предмет залога в виде объекта недвижимого имущества либо объекта незавершенного строительства (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Кроме того, суд находит заслуживающими внимание доводы третьих лиц о нарушении прав последних в случае обращения взыскания на строящийся объект, поскольку в указанном случае заложенное имущество подлежит реализации с торгов, что повлечет ущемление прав остальных дольщиков, имеющих намерение привлечь нового застройщика и завершить строительство.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Бадархановой Н. А. к ООО "РегионЖилСтрой" о расторжении договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, обращении взыскания на право аренды земельного участка и строящийся объект удовлетворить частично.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО "РегионЖилСтрой" в пользу Бадархановой Н. А. 1198314 рублей 15 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО "РегионЖилСтрой" в доход муниципального образования г.Улан-Удэ государственную пошлину в размере 14491 рублей.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Г.Г. Рабданова