Решение по делу № 33-10638/2021 от 24.03.2021

Судья Неграмотнов А.А. Дело <данные изъяты> <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шилиной Е.М.,

судей Матеты А.И., Воронцовой Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Прониной К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 апреля 2021 года гражданское дело по иску Г, П, З, М, А С, К к ООО АН «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» о признании договора долевого участия недействительным, об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении регистрации права собственности морального вреда, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ООО АН «Рязанский проспект» на решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Шилиной Е.М.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Г, П, З, М, АЗ., К обратились в суд с иском к ООО АН «Рязанский проспект», ООО «НекрасовкаДевелопмент», в котором просили признать недействительным договор долевого участия <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный между ООО «НекрасовкаДевелопмент» и ООО АН «Рязанский проспект» в части строительства нежилого помещения расположенного на чердаке дома по адресу: <данные изъяты>, корпус 2 площадью 437,2 кв.м., истребовать из незаконного владения ООО АН «Рязанский Проспект» указанное нежилое помещение в пользу собственников жилых помещений - истцов, прекратить государственную регистрацию права собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на спорное нежилое помещение площадью 437,2 кв.м. путем исключения записи ЕГРН, признать право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 437,2 м2 многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты> за собственниками жилых <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>; взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей за 1 кв.м., находящегося в собственности истцов жилого помещения каждому, расходы по оплате госпошлины, расходы по проведению экспертизы в размере 38 000 рублей, расходы на оплату рецензии 10000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по указанному выше адресу. Согласно выписки из ЕГРН ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» является собственником чердачного помещения по адресу: <данные изъяты> кадастровым номером <данные изъяты> площадью 437,2 кв.м. на основании договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты> <данные изъяты>, заключенному между застройщиком ООО «НекрсовкаДевелопмент» и ООО АН «Рязанский проспект» и акта приема передачи отдельных нежилых помещений от <данные изъяты>, в том числе в части нежилых помещений общей площадью 437,2 кв.м. Согласно техническому паспорту здания, расположенного по адресу: <данные изъяты> техническое помещение чердак общей площадью 526,4 кв.м., также является техническим помещением, используемым для обслуживания дома, что дополнительно подтверждается результатами независимой экспертизы. В указанном чердачном помещении данного многоквартирного дома находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Спорное нежилое помещение (чердак), собственником которого является АН «Рязанский проспект», находится в залоге у ОАО «Банк Российский Кредит», в отношении которого открыто конкурсное производство и функции конкурсного управляющего возложены на ГК «Агентство по страхованию вкладов». Истцы полагают, что вышеуказанный договор участия в долевом строительстве является недействительным, поскольку противоречит требованиям закона, застройщиком незаконно передано в собственность ООО АН «НекрасовкаДевелопмент» чердачное помещение многоквартирного жилого дома, поскольку оно не является объектом самостоятельного права и является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Представитель истцов П, З, М, А, К - Г в судебном заседании иск поддержал.

Представители ответчиков ООО «НекрасовкаДевелопемент» и ООО АН «Рязанский проспект» иск не признали, просили применить срок исковой давности.

Представитель Ч- Г в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Решением Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен частично. Суд истребовал из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский Проспект» и прекратил право собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 437,2 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <данные изъяты> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество, взыскал в с ООО АН «Рязанский Проспект», ООО «НекрасовкаДевелопмент» пользу Г расходы по составлению строительно-технического заключения и расходы по госпошлине в размере 98000 руб., по 49000 руб. с каждого. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО АН «Рязанский проспект» просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ООО «НекрасовкаДевелопемент» и ООО АН «Рязанский проспект» был заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве нежилого помещения, объектом долевого строительства являлись отдельные нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве общей инвестируемой (расчетной) площадью 6 532,4 кв.м., а также общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, в т.ч. помещение площадью 437,3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> указанные объекты долевого строительства были переданы от ООО «НекрасовкаДевелопемент» к ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» по акту приема передачи.

На основании вышеуказанного договора и акта приема-передачи за ООО АН «Рязанский проспект» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 437,2 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенное на чердаке дома по адресу: <данные изъяты>.

Спорное нежилое помещение площадью 437,2 кв.м. находится в залоге у ОАО «Банк Российский Кредит», в отношении которого открыто конкурсное производство функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Определением суда по настоящему делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО ЭК «Аксиома», а также дополнительная экспертиза для схематичного изображения в чердачном помещении общих инженерных коммуникаций.

В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от 05.10.2020г. исследуемое нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> не предназначено для обслуживания более одного нежилого помещения (или квартиры), и не имеет инженерных коммуникаций (оборудование), обслуживающих более одного нежилого помещения (или квартиры) в том жилом доме, на чердаке которого он находится. Таким образом, исследуемое нежилое помещение может быть использовано в качестве самостоятельного помещения (для самостоятельного использования).

Также экспертом сделан вывод, что в результате проведенного обследования в помещениях чердака №№ 3,6,9,10, 12 имеются сети ГВС для полотенцесушителей, расположенные под стяжкой пола. При этом запорная арматура трубопроводов находится в открытом доступе для проведения ревизии стояка горячего водоснабжения. То есть, для обеспечения ревизии ГВС чердака необходим доступ к запорной арматуре системы. Оставшиеся помещения №№1,2,4,5,7,8,11 имеют статус самостоятельных.

Согласно схеме расположения коммуникаций, воспроизведенной в заключении экспертов по результатам дополнительной экспертизы, усматривается, что во всех помещениях чердака по стенам проходят вентиляционные и канализационные стояки, в помещениях №№2,3,6,8,9,10,12 запорные арматуры ГВС.

Согласно договору долевого участия и акту приема передачи, у ООО АН «Рязанский проспект» находятся в собственности помещения №№ 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11.

Вместе с тем, во всех помещениях чердака по стенам проходят вентиляционные и канализационные стояки, а в помещениях №№2,3,6,8,9,10,12 запорные арматуры ГВС. Из указанных помещений, помещения №№ 3,10,12 не принадлежат ответчику, а являются местами общего пользования в чердачном помещении.

Согласно проекту и Техническому паспорту здания на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> от <данные изъяты> спорное помещение имеет назначение -чердак обладает и имеет общую площадь 526,4 м., является общим помещением, используемым для обслуживания дома (стр. 14 технического паспорта).

Согласно постановлению об утверждении разрешения на ввод в эксплуатацию квартала жилой застройки «Малое Павлино», построенного ООО «НекрасовкаДевелопмент» и присвоении почтового адреса жилым домам <данные изъяты> от <данные изъяты> помещение чердак, площадью 526,4 кв.м. также является помещением, предназначенным для обслуживания дома.

Согласно Техническому плану здания от <данные изъяты> помещение чердак, площадью 526,4 кв.м. также является помещением, предназначенным для обслуживания дома.

Согласно технической документации чердак площадью 526,4 кв. м. является самостоятельным нежилым помещением, состоящим из 12-ти помещений, связанных с одним входом через помещение <данные изъяты>, относящегося к общему имуществу, и не переданного в собственность ответчика.

Между тем, застройщик ООО «НекрасовкаДевелопмент» по договору долевого участия от <данные изъяты> без изменения проекта дома, получения соответствующих разрешений от контрольно-надзорных органов, согласия собственников многоквартирного дома, самостоятельно фактически выделил из чердачного помещения площадью 526,4 кв.м. часть помещений общей площадью 437,2 кв.м. и произвел его отчуждение ООО АН «Рязанский проспект».

Разрешая заявленный спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, применив положения ст. ст. 128, 153,166, 209, 288, 290, 301,302, 304,305 ГК РФ, ст.37 ЖК РФ, принимая во внимание Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г., Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 N 491, исходил из того, что изначально согласно проекту, техническому паспорту и техническому плану здания, постановлению о вводе в эксплуатацию жилого дома, в которых указано единое назначение чердака общей площадью 526,4 кв.м. как помещения для обслуживание многоквартирного дома, а выделение и реализация части этого помещения является злоупотреблением правом застройщика и приобретателя спорной недвижимости, которые знали о назначении нежилого помещении как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, пришел к обоснованному выводу об истребовании из чужого незаконного владения ответчика ООО АН «Рязанский Проспект» нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 437,2 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <данные изъяты> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома как общедомового имущества и прекращении права собственности ответчика на указанное нежилое помещение.

При этом судом отказано истцам в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты>, указав, что истцами пропущен срок исковой давности, а также выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Ст. 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом верно определен состав общего имущества, входящего в предмет оспариваемой сделки, суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Ссылки в апелляционной жалобе на выводы экспертного заключения, а также схему дополнительного экспертного заключения, судебной коллегией отклоняются, поскольку оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно отнесся к нему критически, указав, о наличии противоречий в выводах экспертов друг другу, а также представленной в материалы дела проектной документации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований для применения по делу срока исковой давности по правилам ст. ст. 208, 304 ГК РФ, исходя из предмета заявленного иска, не имелось, поскольку помещения, признанные общим имуществом собственников многоквартирного дома, не выбывали из их владения, однако доступ к ним был ограничен, в связи с чем, на заявленные требования срок исковой давности не распространяется, что согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 5-КГ19-15.

Ссылки в апелляционной жалобе о незаконности принятия по делу дополнительного решения судебная коллегия находит необоснованными, поскольку оно постановлено в соответствии с требованиями ст.201 ГПК РФ.

Судебные расходы взысканы с ответчиков в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ.

Остальные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, не основаны на материалах дела с учетом обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Люберецкого городского суда Московской области от 13 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО АН «Рязанский проспект» - без удовлетворения.

Председательствующий

РЎСѓРґСЊРё