Решение по делу № 33-12487/2019 от 18.11.2019

УИД 54RS0010-01-2019-002719-04

Судья: Певина Е.А.    Дело № 2-3804/2019

Докладчик: Быкова И.В.     (33-12487/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Быковой И.В.,

судей Жегалова Е.А., Карболиной В.А.,

при секретаре Павловой А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «12» декабря 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Комарова С.В. Кудиновой Елены Игоревны на решение Центрального районного суда города Новосибирска от 02 октября 2019 года по иску Комарова Сергея Васильевича к мэрии г. Новосибирска, департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Комаров С.В. обратился в суд с иском к мэрии г. Новосибирска, департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора.

В обоснование иска указал, что 13.07.2015 г. между ним и мэрией г. Новосибирска был заключен договор аренды земельного участка, который передавался истцу для строительства склада.

В феврале 2019 года ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения указанного договора, что, по мнению истца, является незаконным, поскольку на момент получения уведомления об отказе от договора у истца не имелось сомнений о продлении действия договора на неопределенный срок на основании положений п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Истец ссылается на то, что протяжении всего срока действия договора аренды с 13.07.2015 г. по 13.07.2018 г. он непрерывно осуществлял действия по освоению земельного участка, в период с апреля по июль 2018 г. несколько раз обращался к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако ответчик ему отказывал по разным причинам, в силу чего имелись основания для пролонгации действия договора на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Во исполнение п. 4.1 договора аренды истец уведомил ответчика о намерении заключить договор на неопределенный срок за 30 дней до истечения срока его действия, на что получил ответ от 02.08.2018 г. о том, что в действие договора аренды возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок. За несколько дней до получения уведомления об отказе ответчика от договора истец получил уведомление об изменении размера арендной платы.

При этом после 13.07.2018 г. истец также несколько раз обращался к ответчику за выдачей разрешения на строительство, в получении которого ему было отказано. Во всех случаях обращения односторонний отказ от исполнения договора со стороны ответчика не являлся основанием для отказа в выдаче истцу разрешений на строительство.

По мнению истца, действия ответчика носят характер злоупотребления правом, так как ответчику было известно, что срока действия договора аренды недостаточно для полного освоения земельного участка.

На основании изложенного Комаров С.В. просил суд признать недействительным односторонний отказ ответчика от 07.02.2019 г. от договора аренды от 13.07.2015 г. № 121703р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:00000023389 по ул. Петухова в г. Новосибирске.

Решением Центрального районного суда города Новосибирска от 02.10.2019 исковые требования Комарова С.В. к мэрии г. Новосибирска, департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора оставлены без удовлетворения.

С постановленным решением не согласился представитель истца Комарова С.В. Кудинова Е.И.

Представитель истца в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что при заключении договора аренды истец должен был правильно оценить возможность освоения земельного участка в срок, предусмотренный договором. Ссылается на то, что договор аренды содержал условие о возможности его продления, а о затруднениях в освоении земельного участка истцу стало известно только после получения градостроительного плана 26.06.2016 г.

Автор жалобы также не согласен с выводами суда о том, что он не приступил к освоению земельного участка. То обстоятельство, что он не приступил к строительству объекта, не свидетельствует о неисполнении условий договора, поскольку им предпринимались иные действия, направленные на освоение земельного участка: изменение минимального процента застройки земельного участка, неоднократные обращения к ответчику с заявлениями о получении разрешения на строительство.

Кроме того, суд, по мнению апеллянта, не дал должной оценки его доводам о злоупотреблении правом, поскольку ответчик отказался от договора всего через шесть месяцев после его продления, давая при этом истцу все основания считать договор действующим.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением мэрии г. Новосибирска от 14.04.2015 № 2960 Комарову С.В. был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 108 кв.м., кадастровый номер 54:35:000000:23389, для строительства склада по ул. Петухова в Кировском районе г. Новосибирска.

13.07.2015 между мэрией г. Новосибирска (арендодателем) и Комаровым С.В. (арендатором) был заключен договор № 121703р аренды указанного земельного участка сроком действия с 13.07.2015 по 13.07.2018.

13.06.2018 Комаров С.В., руководствуясь порядком перезаключения договора, предусмотренным пунктом 4.1 договора аренды, обратился в мэрию г. Новосибирска с заявлением, в котором заявил о своем волеизъявлении продлить срок действия договора аренды земельного участка.

Уведомлением от 02.08.2018 № 31/19/08623 истцу было сообщено, что на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка № 121703р от 13.07.2015 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от 30.01.2019 № 20-1857 истец был извещен о повышении годового размера арендной платы по договору аренды с 01.01.2019.

Уведомлением от 07.02.2019 № № 31/19/01623 истец был предупрежден, что договор аренды земельного участка прекращает свое действие по истечении трех месяцев с даты направления данного уведомления в связи с односторонним отказом мэрии г. Новосибирска от исполнения договора аренды.

Постанавливая обжалуемое решение суд первой инстанции руководствовался нормами ст.ст. 3, 22, 35, 42, 45, 46 ЗК РФ, ст.ст. 310, 450, 610 ГК РФ и исходил из того, что приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды, истец мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в срок, указанный в договоре от 13.07.2015 года, с учетом того, что условиями данного договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется истцу для строительства объекта недвижимости, что подразумевает под собой окончание строительства к моменту окончания срока действия договора. Поскольку истец не приступил к строительству, суд пришел к выводу об обоснованности одностороннего расторжения договора аренды.

При этом, суд не принял во внимание доводы истца о том, что он имел право на продление договора аренды, на условиях, согласованных сторонами, поскольку в силу пункта 14 статьи 1 ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающей преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по истечении срока действия ранее заключенного, утратил силу с 01.03.2015 года.

Судебная коллегия соглашается с законностью и обоснованностью решения, не усматривая оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.

Как предусмотрено п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии сост. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды ( ст. 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждено, что договор аренды заключен между истцом и мэрией г. Новосибирска заключен после вступления в силу изменений, внесенных в Земельный кодексе Российской Федерации, т.е. 01.03.2015, предусмотревших предоставление публичных земельных участков в аренду на торгах и отменивших преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.12-39.17 ЗК РФ, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно подп. 10 п. 2, подп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, в том числе договора аренды земельного участка предусмотрено положениями пункта 2 ст. 610 ГК РФ.

В силу указанной нормы права, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как усматривается из материалов дела, истец реализовал право на перезаключение договора аренды земельного участка № 121703р от 13.07.2015, указанный договор после 13.07.2018 был продлен на неопределенный срок. При этом об одностороннем отказе от исполнения договора мэрией г. Новосибирска было заявлено в письменном уведомлении от 07.02.2019, которое было направлено истцу 19.02.2019 и получено им, что подтверждается имеющимся в деле почтовым конвертом (л.д. 10) и следует из объяснений истца.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что основания для удовлетворения исковых требований Комарова С.В. отсутствуют, поскольку действия мэрии г. Новосибирска соответствуют требованиям п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебная коллегия при этом учитывает, что право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ, принадлежит любой стороне договора аренды, является безусловным и может быть реализовано стороной договора аренды независимо от мотивов отказа от исполнения договора.

Таким образом, указание Комарова С.В. на то, что у ответчика не имелось оснований отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, поскольку он предпринял ряд действий, направленных на освоение земельного участка, и не нарушал условия договора аренды, не может быть принято во внимание как основание для отмены решения суда, поскольку не опровергает правильность выводов суда. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. На момент рассмотрения дела судом первой инстанции истец не является собственником завершенного строительством объекта, такого и не начинал.

Нельзя согласиться и с доводами апеллянта о злоупотреблении правом со стороны ответчика при одностороннем отказе от исполнения договора, поскольку они не подтверждены материалами дела.

В силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Частью 1 статьи 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу приведенных нормативных положений на истца, как на лицо, заявляющее о недобросовестности действий ответчика, возложена обязанность представить в суд соответствующие доказательства злоупотребления правом со стороны ответчика.

При этом под злоупотреблением правом, в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ поднимается осуществление субъектом своих гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

В обоснование своих доводов о злоупотреблении правом со стороны ответчика Комаров С.В. указал, что мэрии г. Новосибирска было известно, что освоение земельного участка, являющегося объектом аренды, затруднено, а также то, что действия по освоению земельного участка предпринимаются истцом.

При этом истец ссылался на то, что им был получен градостроительный план, разработан проект строительства объекта недвижимости, постановлением мэрии г. Новосибирска от 20.12.2017 № 5650 ему было предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (на основании заявления в связи с тем, что наличие охранных зон инженерных сетей является неблагоприятным для застройки) в части уменьшения минимального процента застройки с 40 % до 6 % в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:23389, площадью 0,2108 га, были получены технические условия на присоединение данного земельного участка к электрическим сетям, осуществлено технологическое присоединение. Кроме того, истец предпринимал неоднократные попытки получить разрешение на строительство на земельном участке объекта недвижимости.

Между тем из представленных истцом письменных доказательств однозначно и бесспорно не следует, что он начал целевое освоение земельного участка в соответствие с его назначением и видом разрешенного пользования.

Таким образом, доводы Комарова С.В. в указанной были обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Принимая во внимание, что апелляционная жалоба не содержит иных доводов, влияющих на законность и обоснованность обжалуемого решения, изложенная в ней позиция по существу повторяет позицию истца в суде первой инстанции, которой была дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены принятого решения не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда города Новосибирска от 02 октября 2019 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Комарова С.В. Кудиновой Елены Игоревны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи