Решение по делу № 3а-276/2016 от 11.01.2016

Дело № 3а-276/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2016 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чебанова ФИО8 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца – Токаревой С.В.,

представителя администрации Аксайского городского поселения – Потаповой Ю.М.,

УСТАНОВИЛ:

Чебанов А.О. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – под спортивно-оздоровительный комплекс. Определение размера земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – Токарева С.В., действующая по доверенности, в суд явилась, уточнила предмет административного иска и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости согласно заключению эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, административный истец извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие, ранее в судебном заседании представитель административного ответчика не возражал против выводов о рыночной стоимости земельного участка согласно заключению эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель администрации Аксайского городского поселения – адвокат Потапова Ю.М. в суд явилась, возражала против удовлетворения первоначального и уточненного заявления, не возражала против выводов о рыночной стоимости земельного участка согласно заключению эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Чебанов А.О. является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – под спортивно-оздоровительный комплекс.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для уплаты земельного налога, истец как собственник участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19.10.2015 года (л.д.123-125 том 1). В решении комиссии отражено наличие двух нарушений п.19 ФСО №1 в отношении возможности применения в расчете рыночной стоимости объявлений об аналогах 1-2 (отсутствует информация о разрешенном использовании).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №3 ФСО №7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу судебной экспертизы для проверки соответствия отчета предъявляемым требованиям и для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу по двум вопросам, направленным на проверку отчета и установление рыночной стоимости объекта.

Экспертиза проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (эксперт ФИО5), согласно заключению рыночная стоимость объекта составляет рублей (л.д. 3-112 том 2).

По первому вопросу эксперт пришел к выводу о несоответствии представленного отчета федеральным стандартам оценки, экспертом не подтверждается стоимость объекта оценки, указанная в отчете оценщика. В таблицах 2-13 заключения экспертом приведены конкретные нарушения федеральных стандартов оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Выводы заключения по этому вопросу не оспаривались лицами, участвующими в деле.

По второму вопросу о рыночной стоимости, исходя из заявления правообладателя об отсутствии коммуникаций на земельном участке, эксперт пришел к выводу о рыночной стоимости участка в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете рыночной стоимости 3 аналога (объявления о продаже участков в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, указав, что экспертом не были выявлены выставленные на продажу земельные участки на левом берегу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), применив корректировки на торг, на динамику сделок на рынке, на площадь, на местоположение – минус 26 % по всем аналогам, на площадь, на обеспеченность инженерными коммуникациями (понижающие корректировки в отношении аналогов 1 (обеспечен всеми коммуникациями) и 3 (центральное водоснабжение, канализационная яма), исходя из информации правообладателя об отсутствии на рассматриваемом земельном участке каких-либо инженерных коммуникаций.

В связи с наличием ходатайства Администрации Аксайского городского поселения о проведении повторной экспертизы, оспариванием этим заинтересованным лицом справки административного истца об отсутствии на участке коммуникаций и предоставлением других фактических данных об обеспеченности участка коммуникациями (л.д.139-196 том 2), влиянием этого фактора на расчет, осуществленный экспертом в сторону понижения рыночной стоимости (от базовой в объявлении), наличием сомнений в обоснованности подбора объектов-аналогов вне пределов муниципального образования и Аксайского района судом была назначена повторная судебная экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости, которая проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

Согласно заключению эксперта от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков (таблица 3). Объекты-аналоги отыскивались экспертом по критериям – продажа земельного участка коммерческого назначения.

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению, при подборе аналогов экспертом использован коэффициент вариации случайной величины (таблица 7). Расчет стоимости приведен в таблице №8. Применение конкретных корректировок (на торг, местоположение, площадь) экспертом объяснено со ссылкой на источник информации и расчет. Неприменение результативной (больше или меньше единицы) корректировки на обеспеченность коммуникациями экспертом пояснено путем указания на то, что в данном случае земельный участок рассматривается как незастроенный, вместе с тем возможность подключения коммуникаций имеется, то же касается и использованных объектов – аналогов, которые находятся в черте города, имеется возможность подведения коммуникаций к ним (стр.39 заключения).

Таким образом, конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в последнем заключении эксперта, не оспаривались, что подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения представителя административного истца (л.д.68-69 том 3) относительно недостоверности заключения повторной экспертизы со ссылкой на завышение рыночной стоимости, неверный подбор аналогов (без учета береговой линии), неучет необходимых ценообразующих факторов, ошибочные корректировки суд признает безосновательными. Эксперт в судебном заседании 6 июля 2016 года, подтвердив свои выводы при наличии отмеченных возражений, ответил на вопросы о причинах подбора конкретных аналогов, надлежащем сегменте рынка, корректировках, в том числе на обеспеченность коммуникациями. Эксперт указал на конкретные части своего заключения, в которых отражена мотивировка определения сегмента рынка, возможности использования определенных аналогов. Следует отметить при отклонении возражений, что эксперт самостоятельно осуществляет подбор аналогов, в данном случае исходя из таблицы 2 заключения экспертом обоснован вывод об отнесении к землям под офисно-торговую застройку (коммерческому сегменту) земельных участков для размещения объектов физической культуры и спорта (спортивно-оздоровительный комплекс согласно кадастровому паспорту). Главные ценообразующие факторы в этом сегменте – местоположение, выход на красную линию, площадь участка (стр.27 заключения). Суждение представителя административного истца о неверном определении экспертом сегмента рынка признается ошибочным.

Утверждения о том, что рассматриваемый земельный участок однозначно не был оснащен коммуникациями, что влечет возможность принятия вывода заключения первой экспертизы о рыночной стоимости в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, не могут быть приняты во внимание. В данном случае юридическое значение имеет определение рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, а не определение того, был ли конкретный участок обеспечен конкретными коммуникациями или нет, учитывая ретроспективный характер оценки. Подход эксперта в рамках повторной экспертизы при оценке фактора коммуникаций является методически обоснованным и исключает спор о наличии конкретных коммуникаций на 1 января 2014 года, что и не подлежало установлению, исходя из предмета спора. Суд не может согласиться с обоснованностью расчета рыночной стоимости в заключении эксперта ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА в связи с тем, что такой расчет основан на применении корректировки на обеспеченность участков коммуникациями (корректировка является влияющей на итоговый вывод), кроме того, использованы лишь аналоги из АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что суд также в сравнении с заключением повторной экспертизы признает значимым.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении повторной экспертизы, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов – аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости, учитывая не оспариваемый никем ответ эксперта в рамках первой экспертизы на вопрос №1.

Заключение эксперта от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Определенная в решении рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, судебные расходы (по оплате услуг обоих экспертов) возлагаются на административного истца в виде взыскания расходов на оплату экспертизы в пользу экспертного учреждения согласно финансово-экономическому обоснованию.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – под спортивно-оздоровительный комплекс в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 24 сентября 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Чебанова ФИО9 ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

Взыскать с Чебанова ФИО10 ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов