Решение по делу № 2-431/2022 (2-2962/2021;) от 12.11.2021

15RS0010-01-2021-004148-52 дело № 2-431/22

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2022 года г. Владикавказ

Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе председательствующего судьи Цопановой З.Г.,

с участием ст. помощника прокурора Промышленного района г. Владикавказ РСО-Алания Касаевой Ф.Б.,

при секретаре судебного заседания Цагараевой С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску и.о. прокурора Республики Северная Осетия-Алания в защиту публичных интересов Муниципального образования городского округа «Город Владикавказ» и неопределенного круга лиц к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов АМС г. Владикавказ, ООО СК «Партнер», Аликову ФИО37 Дзидзоевой ФИО38 Валиеву ФИО39 Гаспарян ФИО40 Авсановой ФИО41 Гуссоеву ФИО42 Бесаевой ФИО43 Кокоеву ФИО44 Шубиной ФИО45 с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, АМС г. Владикавказ, Управления Росреестра по РСО-Алания о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимого имущества недействительным (ничтожным) и применении последствий их недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

И.о. прокурора Республики Северная Осетия-Алания Иванов И.В. обратился в Промышленный районный суд г. Владикавказ РСО-Алания в защиту публичных интересов Муниципального образования городского округа «город Владикавказ» и неопределенного круга лиц с исковыми требованиями к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов АМС г. Владикавказ ООО СК «Партнер», Аликову ФИО46 Дзидзоевой ФИО47 Валиеву ФИО48 Гаспарян ФИО49 Авсановой ФИО50 Гуссоеву ФИО51 Бесаевой ФИО52 Кокоеву ФИО53 Шубиной ФИО54 с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, АМС г. Владикавказ, Управления Росреестра по РСО-Алания, где просил признать отсутствующим право собственности ООО «СК Партнер» на недвижимое имущество: объект незавершённого строительства, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки 518,5 кв. м., со степенью готовность 5 %, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> и № <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>

Признать недействительными (ничтожными) следующие договора и соглашения:

договор аренды от 04.06.2015 № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 0,1218 га, заключенного между АМС г. Владикавказа и Аликовым М.Г., расположенного по адресу: <адрес>

договор аренды от 04.06.2015 № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258 га, заключенного между АМС г. Владикавказа и Аликовым М.Г., расположенного по адресу: <адрес>

договор перенайма от 21.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га, заключенного между Аликовым М.Г. и Шубиной К.А., расположенного по адресу: <адрес>

соглашение от 19.12.2017, заключенное между АМС г. Владикавказа и Аликовым М.Г. о расторжении договора аренды от 04.06.2015 № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью у 0,1218 га и договора аренды от 04.06.2015 № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258 га, <адрес>

договор аренды от 19.12.2017 № 240-17, заключенный между АМС г. Владикавказа и Аликовым М.Г., земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:412, площадью 0,2258 га расположенного по адресу: <адрес>

договор аренды от 20.12.2017 № 240-17, заключенный между АМС г. Владикавказа и Аликовым М.Г., земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес>

договор купли-продажи от 09.06.2018 многоквартирного дома: объект незавершённого строительства, площадью застройки 518,5 кв.м., степенью готовности 5 %, с кадастровым номером <данные изъяты> заключенного между Аликовым М.А. и Дзидзоевой Ф.А., расположенного по адресу: <адрес>

соглашение от 15.06.2018, заключенное между Аликовым М.Г. и Дзидзоевой Ф. А., об уступке арендных прав по договору аренды от 19.12.2017 года № 240-17 земельного участка с кадастровым <данные изъяты> площадью 0,2258 га, расположенного по адресу: <адрес>

соглашение от 15.06.2018, заключенное между Аликовым М.Г. и Дзидзоевой Ф.А., об уступке арендных прав по договору аренды от 19.12.2017 года № 246-17 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес>

договор субаренды от 21.03.2019, заключенный между Дзидзоевой Ф.А. и ООО «СК Партнер», земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258 га, расположенного по адресу: <адрес>

договор субаренды от 21.03.2019, заключенный между Дзидзоевой Ф.А. и ООО «СК Партнер», земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес>

два соглашения от 20.12.2020 об изменении сроков аренды земельных участков по договорам от 19.12.2017 № 240-17 и от 20.12.2017 № 266-17 с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью 0,2258 га и 15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га, соответственно, согласно которым новый срок аренды установлен с 20.12.2020 по 20.12.2023;

договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.Г., на объект долевого строительства с условным номером 24 (г. <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.Г., на объект долевого строительства с условным номером 29 (г. <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0010515:412;

договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.Г., на объект долевогостроительства с условным номером 52 (г. <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.Г., на объект долевого строительства с условным номером 57 (г. <адрес> (напротив школы № 15), расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор от 14.08.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 52 <адрес> заключенный между Аликовым М.Г. и Кокоевым А.Х., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор от 12.09.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 24 <адрес> заключенный между Аликовым М.Г. и Гаспарян Х.Э., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор от 12.09.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 29 (<адрес> заключенный между Аликовым М.Г. и Валиевым Г.В., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, обязав ООО «СК Партнер» возвратить по акту приема-передачи муниципальному образованию в лице АМС г. Владикавказа земельные участки, с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью 0,1218 га и <данные изъяты> площадью 0,2258 га, расположенные по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истцом указано следующее. Прокуратурой Промышленного района г. Владикавказ республики совместно с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания проверено исполнение требований земельного законодательства в отношении земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>

Установлено, что 25.04.1997 года постановлением АМС г. Владикавказ № 152 станции «Владикавказ» Северо-Кавказской железной дороги предоставлен земельный участок, общей площадью 0,5 га для завершения строительства позиций 3 и 4 в предела улиц <адрес>

17.10.2998 года Владикавказская железнодорожная станция и ОАО «Кавказтрансстрой» заключили договор подряда № 23 на строительство многоквартирного дома по ул. Тельмана в г. Владикавказ.

ОАО «Кавказстрансстрой» выполнил работы на сумму 555000 рублей, однако оплата произведена не была, вследствие чего работы были прекращены.

В 2001 году в счет оплаты долга объект незавершенного строительства и вся проектно-сметная документация были переданы по договору и акту приема-передачи ОАО «Кавтрансстрой», которое с 2001 по 2013 годы фактически никакие работы по строительству многоквартирного дома не осуществлял и право собственности на данный объект не зарегистрировало.

17.06.2013 ОАО «Кавтрансстрой» и Аликов ФИО55 заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> назначение - жилой многоквартирный дом.

Названный договор также не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Аликов М.Г. обратился в Промышленный районный суд г. Владикавказа с иском к АМС г. Владикавказа о признании права собственности на объект незавершенного строительством.

Решением Промышленного районного суда г. Владикавказа от 19.02.2014 за Аликовым М.Г. признано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (напротив школы № 15), площадью 392,5 кв.м., которое сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.

14.04.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия- Алания незавершенному строительством объекту недвижимости присвоен кадастровый номер <данные изъяты> площадь застройки - 392,5 кв.м., степень готовности - 34 %.

30.04.2014 Аликову М.Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 15:09:0010515:407, площадью застройки - 392,5 кв.м., со степенью готовности - 34 %

В качестве основания указано решение Промышленного районного суда г. Владикавказа от 19.02.2014 по делу № 2-193/14 (запись регистрации № 15-15-01/076/2014-158).

12.05.2014 Аликов М.Г. обратился в АМС г. Владикавказа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 3476 кв. м., расположенного в г<адрес> для осуществления строительства.

18.06.2014 постановлением АМС г. Владикавказа № 1428 Аликову М.Г. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 0,3476 га по <адрес> <адрес> для завершения строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями поз. 3 (напротив школы № 15). Срок аренды сторонами установлен с 18.06.2014 по 18.06.2017.

07.11.2014 АМС г. Владикавказа выдала Аликову М.Г. разрешение на строительство № RU 15301000-220 многоквартирных жилых домов по <адрес> со сроком действия до 01.06.2016. При этом 05.07.2017 АМС г. Владикавказа срок действия разрешения № RU 15301000-220 на строительство многоквартирных жилых домов по <адрес> продлила до 30.07.2018.

04.06.2015 постановлением АМС г. Владикавказа № 1122 на основании заявления Аликова М.Г. земельный участок с кадастровым номером 15:09:0010515:409, общей площадью 0,3476 га, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15) разделен на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 15:09:0010515:411 и <данные изъяты> площадью 0,1218 га и 0,2258 га, соответственно, с видом разрешенного использования: для завершения строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями. При этом земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> ликвидирован. Этим же постановлением договор аренды земельного участка от 18.06.2014 № 5695 расторгнут.

04.06.2015 АМС г. Владикавказа и Аликов М.Г. заключили договор аренды № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 0,1218 га и договор аренды № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258 га, расположенных по адресу: Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), со сроком действия с 04.06.2015 по 18.06.2017.

21.09.2015 Аликов М.Г. и Шубина К.А. заключили договор перенайма земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 0,1218 га, находящийся по адресу: г. <адрес> для завершения строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями, со сроком действия до 18.06.2017.

02.10.2015 Аликов М.Г. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по республике осуществить снятие с государственного кадастрового учета и государственную регистрацию прекращения права собственности в отношении объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, площадь застройки - 392,5 кв.м., степень готовности - 34 %, кадастровый номер <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>

Объект недвижимости снят с кадастрового учета, запись об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 15:09:0010515:407 аннулирована и государственная регистрация права собственности прекращена.

Аликову М.Г. выдано разрешение на строительство за номером 15-3-180-2016 на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,1218 га со сроком действия до 01.06.2018. При этом 10.04.2018 действие данного разрешения продлено до 01.10.2020.

28.08.2017 Аликов М.Г. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по республике с заявлением о постановке на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 518,5 кв.м., со степенью готовности - 5 %. Основанием для регистрации послужило разрешение на строительство, выданное Аликову М.Г. от 05.11.2014 № RU 15301000-220 на строительство многоквартирных жилых домов по ул. Тельмана, 3 со сроком действия до 01.06.2016, действие которого было продлено 05.07.2017 до 30.07.2018.

08.09.2017 Управлением Росреестра по республике государственная регистрация права собственности на данный объект незавершённого строительства была приостановлена. Основанием для этого послужило не указание в заявлении о регистрации права собственности четкого адреса объекта с указанием позиции согласно разрешению на строительство и истечение срока договоров аренды земельных участков от 04.06.2015 № 6322 и № 6323 с кадастровыми номерами <данные изъяты>

14.09.2017 Государственный земельный надзор на запрос государственного регистратора от 08.09.2017 сообщил в Росреестр по республике, что в ходе обследования земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> Площадью 1218 кв.м, произведены определенные строительные работы, а именно: вырыт котлован под закладку фундаментов объекта; заложено подфундаментное гравийно-бетонное основание на уровне отметки - 1,3 м; выложены фундаментные блоки в два ряда до уровня отметки 0, размерами 33,10 х 15,7 м. При этом границы заложенной подфундаментной подушки позиции 2 и фундаменты выходят за пределы границ земельного участка и частично размешены на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Пунктом 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в организацию, уполномоченную на осуществление государственного строительного надзора Российской Федерации или уполномоченную организацию, извещение о начале таких работ с приложением обязательного перечня документов.

14.09.2017 Государственный земельный надзор на запрос государственного регистратора от 08.09.2017 сообщил в Росреестр по республике, что в ходе обследования земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> установлено, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> Площадью 1218 кв.м, произведены определенные строительные работы, а именно: вырыт котлован под закладку фундаментов объекта; заложено подфундаментное гравийно-бетонное основание на уровне отметки - 1,3 м; выложены фундаментные блоки в два ряда до уровня отметки 0, размерами 33,10 х 15,7 м. При этом границы заложенной подфундаментной подушки позиции 2 и фундаменты выходят за пределы границ земельного участка и частично размешены на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Пунктом 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее, чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или уполномоченную организацию, извещение о начале таких работ с приложением обязательного перечня документов.15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га со сроком действия до 01.06.2018. При этом 10.04.2018 действие данного разрешения продлено до 01.10.2020.

08.09.2017 года Управлением Росреестра по республике государственная регистрация права собственности на данный объект незавершённого строительства была приостановлена. Основанием для этого послужило не указание в заявлении о регистрации права собственности четкого адреса объекта с указанием позиции согласно разрешению на строительство и истечение срока договоров аренды земельных участков от 04.06.2015 № 6322 и № 6323 с кадастровыми номерами <данные изъяты>

14.09.2017 Государственный земельный надзор на запрос государственного регистратора от 08.09.2017 сообщил в Росреестр по республике, что в ходе обследования земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0010515Площадью 1218 кв.м, произведены определенные строительные работы, а именно: вырыт котлован под закладку фундаментов объекта; заложено подфундаментное гравийно-бетонное основание на уровне отметки - 1,3 м; выложены фундаментные блоки в два ряда до уровня отметки 0, размерами 33,10 х 15,7 м. При этом границы заложенной подфундаментной подушки позиции 2 и фундаменты выходят за пределы границ земельного участка и частично размешены на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Пунктом 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или уполномоченную организацию, извещение о начале таких работ с приложением обязательного перечня документов. извещение о начале работ с приложением документации на строительство, в связи с чем по данному объекту не обладает какой-либо информацией. При таких обстоятельствах незавершенная постройка, возведенная на земельном участке, является самовольной.

Какие либо работы по строительству объекта (позиции 1) на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> к моменту проведения обследования не производились (письмо от 14.09.2017 государственного инспектора РСО-Алания по использованию и охране земель К. Гагкуева прилагается к иску).

Вместе с тем, 08.11.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания объекту незавершенного строительством, площадью застройки-518,5 кв.м., степенью готовности - 5 %, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> присвоен кадастровый номер <данные изъяты> и зарегистрировано право собственности Аликова М.Г. на данный объект.

19.12.2017 года во исполнение постановления от 18.12.2017 № 1615 АМС г. Владикавказа и Аликов М.Г. заключили Соглашение, согласно которому расторгли договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,1218 га от 04.06.2015 № 6322 и договор аренды от 04.06.2015 № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258 га (запись регистрации от 16.01.2018 15:09:0010515:412-15/001/2018-2).

19.12.2017 года на основании постановления от 18.12.2017 № 1615 АМС г. Владикавказа и Аликов М.Г. заключили договор аренды № 240-17 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 0,2258 га, для использования в целях: для завершения строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями, находящийся по адресу: <адрес> Срок действия договора аренды установлен с 19.12.2017 года по 20.12.2020.

19.12.2017 года на основании постановления от 18.12.2017 № 1616 АМС г. Владикавказа и Аликов М.Г. заключили договор аренды № 246-17 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 0,1218 га, для использования в целях: для завершения строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями, находящийся по адресу: <адрес> Срок действия договора аренды установлен с 19.12.2017 года по 20.12.2020.

09.06.2018 Аликов М.Г. и Дзидзоева ФИО56 заключили договор купли-продажи многоквартирного дома: объект незавершенного строительства, площадью застройки 518,5 кв.м., со степенью готовности объекта незавершенного строительства - 5 %, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>) за 100 000 рублей.

15.06.2018 Аликов М.Г. и Дзидзоева Ф. А. (единственный учредитель генеральный директор ООО «СК Партнер») заключили два Соглашением об уступке арендных прав по договорам аренды от 19.12.2017 № 240-17 и № 246-17 земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью 0,2258 га и <данные изъяты> площадью 0,1218 га, соответственно, расположенных по адресу: <адрес>

20.06.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия- Алания зарегистрировано право собственности Дзидзоевой Ф.А. на объект незавершенного строительством, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки - 518,5 кв.м., степенью готовности - 5%, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты>

06.02.2019 решением единственного участника ООО «Строительная компания Партнер» гражданки РФ Дзидзоевой Ф.А. признано состоявшимся увеличение уставного капитала Общества и утверждены итоги внесения дополнительного вклада в уставный капитал Общества единственным участником Общества в размере 10 357 000 рублей в виде имущества - объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> При этом объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> приобретенный у Аликова М.Г. за 100 000 рублей, в уставный капитал Общества передан Дзидоевой Ф.А. в сумме 10 357 000 рублей.

21.03.2019 Дзидзоева Ф.А. и ООО «СК Партнер» в лице Дзидзоевой Ф.А. заключили два договора субаренды земельных участков с кадастровыми номерами № <данные изъяты> общей площадью 0,2258 га и № <данные изъяты> общей площадью 0,1218 га, соответственно, расположенных по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15).

21.06.2019 ООО «СК Партнер» в лице Дзидзоевой Ф.А. заключены договоры долевого участия в строительстве поименованного многоквартирного дома с аффилированными лицами.

В частности, ООО «СК Партнер» заключен договор от 21.06.2019 с Аликовым М.Г. в отношении четырех квартир. Цена договора составила 7 940 000 рублей. При этом Аликов М.Г. три квартиры из четырех по договорам уступки прав требований от 14.08.2019, от 12.09.2019 и от 12.09.2019 уступил Кокоеву А.Х., Гаспарян Х.Г. и Валиеву Г.В., соответственно. Этой же датой заключены еще три договора долевого участия в строительстве, цена которых составила 4 954 000 рублей. Это, в частности, с Авсановой Дианой Ахсарбековной (родная сестра Дзидзоевой Ф.А.), Бесаевой ФИО57 (знакомая Дзидзоевой Ф.А.) и Гуссоевым ФИО58 (знакомый Дзидзоевой Ф.А.), которые впоследствии в добровольном порядке расторгли договора долевого участия в строительстве.

Прокурорской проверкой бесспорно установлено, что операций по поступлению денежных средств от Аликова М.Г., Кокоева А.Х., Гаспарян Х.Г., Валиева Г.В., Авсановой Д.А., Бесаевой М.А., и Гуссоева В.В. на бухгалтерском учете ООО «СК Партнер» за период с момента заключение этих договоров до настоящего времени не отражено. При этом денежные средства от указанных физических лиц не поступали.

03.07.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия- Алания зарегистрировано право собственности ООО «СК Партнер» объект незавершенного строительства, с кадастровым номере <данные изъяты> площадью застройки - 518,5 кв.м., степенью готовности 5 %, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерам* <данные изъяты>

20.12.2020 года АМС г. Владикавказа и Дзидзоева Ф.А. заключили два Соглашения об изменении срока аренды земельных участков по договорам от 19.12.2017 года № 240-17 и от 20.12.2017 № 246-17 с кадастровыми номерами <данные изъяты> общей площадью 0,2258 га и <данные изъяты> общей площадью 0,2218 га, соответственно, согласно которым новый срок аренды установлен с 20.12.2020 по 20.12.2023 года.

18.10.2021 года сотрудники отдела государственного земельного надзора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания с участием представителей прокуратуры Промышленного района г. Владикавказ провели обследование земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> общей площадью 0,2258 га и <данные изъяты> обаяв площадью 0,1218 га, соответственно, с видом разрешенного использовании: для строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями.

В ходе проведения обследования установлено, что на указании» земельных участках отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства, в том числе незавершенного строительства. При участках осуществлено разрытие строительных котлованов, но в настоящее время не ведутся какие-либо строительные работы, территория заросла сорной растительностью (письмо заместителя руководителя Росреестр по РСО-Алания Туева М.З. от 19.10.2021 исх. № 05-37/2775).

22 октября 2021 года прокуратура республики предъявила Дзицоевой Фатиме Ахсарбековне Требование об исполнении обязательства в добровольном порядке, и возвратить АМС г. Владикавказа земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, площадью 0,1218 га и <данные изъяты> площадью 0,2258 га, расположенные по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15) в течение II1 дней с момента получения Требования об исполнении обязательства

Заявлением от 28.10.2021 года Дзидзоева Ф.А. отказалась возвратить добровольном порядке спорные земельные участки.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

Из положений части 1 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что истец вправе соединить в одном заявлении несколько исковых требований, связанных между собой.

В этой связи требования прокуратуры о признании отсутствующим право собственности, последовательной цепочки притворных сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий их недействительности в виде возврата сторон в первоначальное положение, соединенные в одном заявлении являются обоснованными, поскольку взаимосвязаны между собой.

Правовым обоснованием требования о признании отсутствующим право собственности ООО «СК Партнер» на недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки 518,5 кв.м., со степенью готовности - 5 %, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> по адресу: <адрес> является следующее.

Материалами прокурорской проверки, в том числе спутниковыми снимками, полученными в свободном доступе приложения «Гугл Эрч Про» в сети Интернет за период с апреля 2014 по август месяц 2021 года (19 космических фотоснимков прилагаются к иску), а также заключением кадастрового инженера, оформленного в виде письма от 19.10.2021 № 05- 37/2775 за подписью заместителя руководителя Росреестра по республике М.З. Тубеева по результатам совместного обследования земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> площадью 2258 кв.м, и 1218 кв. м, соответственно, с видом использования: для строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями (письмо прилагается к иску), подтверждено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> фактически отсутствует.

На момент обследования, по месту положению, указанному в правоустанавливающих документах на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 15:09:0010515:459, площадью застройки - 518,5 кв.м., со степенью готовности - 5 %, объект не обнаружен, осуществлено разрытие строительных котлованов, но какие-либо строительные работы не ведутся, территория зарастает сорной растительностью.

Из объяснений Дзидзоевой Ф.А. следует, что объект незавершенного строительства ею снесен, но имеются, незначительные остатки из разрушенных строительных конструкций (блоки), которые остались под землей. При этом документация, разрешающая снос не использовалась и не была представлена правообладателем объекта недвижимости ввиду ее отсутствия.

Правообладатель объекта не смог представить документы, являющиеся основанием для технологического, организованного сноса объекта (разрешение на снос).

Изложенное свидетельствует о том, что уничтожение объекта недвижимости, то есть незавершенного строительства было произведено не по воле собственника, а в связи с его саморазрушением в результате воздействия внешних условий, поскольку строительство объекта было прекращено в 2001 году и с этого времени никакие строительные работы не производились ни Аликовым М.Г., ни Дзидзоевой Ф.А., за исключением изрытых котлованов.

При таких обстоятельствах, в случае утраты недвижимым имуществом свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования по назначению, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. При этом отказ в снятии несуществующего объекта недвижимости с кадастрового учета приводит к недостоверности сведений, содержащихся в ЕГРН.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, В1 случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество.

В абзаце четвёртом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Факт гибели (уничтожения) объекта незавершенного строительства установлен материалами прокурорский проверки и не оспаривается Дзидзоевой Ф.А.

Согласно общему правилу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 7 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», требование о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска, на который в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется.

Поскольку объекта недвижимости на сегодняшний день фактически не существует, то прокуратура считает необходимым признать отсутствующим право собственности ООО «СК Партнер» на объект недвижимости: объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки - 518,5 кв.м., со степенью готовности - 5 %, с кадастровым номером и произвести государственную регистрацию (погашение) права собственности на данный объект недвижимости, поскольку сохранение в ЕГРП записей о правах ответчиков на объект недвижимости, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> препятствует муниципальному образованию в реализации его права об изъятии этих участков у недобросовестных застройщиков и предоставлении их на конкурентных началах добросовестному застройщику для строительства многоквартирных жилых домов.

Недействительность (ничтожность) договоров аренды, перенайма, субаренды спорных земельных участков заключается в следующем.

В соответствии со статьями 39.1 (подпунктом 3 пункта 1), 39.6, 39.8 (подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Аликову М.Г. земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации последний, имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для заключения с Аликовым М.Г. договоров аренды от 04.06.2015 № 6322, от 04.06.2015 № 6323, от 19.12.2017 № 240-17, от 20.12.2017 № 246-17 без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент заключения этих сделок и на момент прокурорской проверки не имелось оснований, предусмотренных подпунктом 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что подтверждается материалами прокурорской проверки и пояснениями Дзидзоевой Ф.А.

Объектов незавершенного строительства на спорных земельных участках, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Общий срок аренды Аликовым М.Г. спорных земельных участков на момент предъявления иска в суд составил более семи лет, а первоначальное разрешение на строительство Аликов М.Г. получил 07.11.2014. При этом, Аликов М.Г. и Дзидзоева Ф.А. к строительству многоквартирного дома так и не приступили.

Пунктом 2 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если договором аренды по основаниям, предусмотренным кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса опредёлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с приведенными нормами ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, - по окончании этого срока (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

Применение данной нормы в совокупности с нормой пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса разъяснено в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому с учетом особого характера временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата.

Прокуратура Требование о возврате спорных земельных участков к ООО «СК Партнер» в лице Дзидзоевой Ф.А. предъявляла, его отказ от добровольного возврата объектов аренды получила, иск о возврате земельных участков в связи с таким отказом предъявила (заявление Дзидзоевой Ф.А. об отказе исполнения требования прокуратуры в добровольном порядке прилагается к иску).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2 ст. 167 ГК РФ).

Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.ст.301,302 ГК РФ) к отношениям сторон не применяются.

Поскольку спорные земельные участки были переданы изначально Аликову М.Г. по недействительным сделкам, участки подлежат возврату муниципальному образованию в порядке реституции, а не виндикации.

Правовым обоснованием недействительности (ничтожности) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома служит следующее.

В соответствии с пунктом 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) также разъяснено, что сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара или связанного с ним лица, может прикрываться цепочкой последовательных притворных сделок купли-продажи с разным субъектным составом.

В силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В свою очередь, прикрываемая сделка, совершенная в нарушение положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительной (ничтожной).

Часть 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наделяет прокурора полномочиями по обращению в суд с заявлением в защиту публичных интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц.

В судебном заседании представитель истца ст. помощник прокурора Промышленного района г. Владикавказ РСО-Алания Касаева Ф.Б. заявленные требования подержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, и пояснила, что Решением Промышленного районного суда г: Владикавказа от 19.02.2014 по делу № 2-194/14 За, Аликовым М.Г. признано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 392,5 кв.м, расположенный по адресу г. Владикавказ ул. Тельмана, поз. 3

Для завершения строительства данного объекта договором аренды з/у от 18.06.2014 <данные изъяты> предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с <данные изъяты>

Поскольку подпункт 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК допускает предоставлен в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства лишь однократно для завершения их строительства, то повторное предоставление такого участка в аренду без проведения торгов противоречит закону. В связи с чем все последующие договора аренды, заключенные с Аликовым после договора аренды № 5695 от 18.06.2014, являются незаконными в силу прямого нарушения норм ЗК РФ, поскольку нарушен принцип однократности предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Вместе с тем, в нарушение данных норм закона АМС вновь предоставило в 2017 году в аренду з/у с кадастровыми номерами <данные изъяты> по <данные изъяты> для завершения строительства Аликовым сроком до 30.12.2020.

Материалами прокурорской проверки, в том числе спутниковыми снимками, полученными в свободном доступе приложения «Гугл Эрч Про» в сети Интернет за период с апреля 2014 по август месяц 2021 года (19 космических фотоснимков прилагаются к иску), а также заключением кадастрового инженера, оформленного в виде письма от 19.10.2021 № 05- 37/2775 за подписью заместителя руководителя Росреестра по республике М.З. Тубеева по результатам совместного обследования земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> площадью 2258 кв.м, и 1218 кв. м, соответственно, с видом использования: для строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями, подтверждено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> фактически отсутствует. На момент обследования по месту положению, указанному в правоустанавливающих документах на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки - 518,5 кв.м., со степенью

готовности - 5 %, объект не обнаружен, осуществлено разрытие строительных котлованов, но какие-либо строительные работы не ведутся, территория зарастает сорной растительностью. Из объяснений Дзидзоевой Ф.А. следует, что объект незавершенного строительства ею снесен, но имеются незначительные остатки из разрушенных строительных конструкций (блоки), которые остались под землей. При этом документация, разрешающая снос не использовалась и не была представлена правообладателем объекта недвижимости ввиду ее отсутствия.

Вышеизложенные обстоятельства, приведенные в исковом заявлении, нашли свое полное подтверждение и в рамках рассмотрения данного гражданского дела. Так в ходе судебного заседания был вызван и допрошен кадастровый инженер, проводивший по просьбе Аликова М.Г. кадастровые работы в отношении объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки - 518,5 кв.м, со степенью готовности - 5 %, Из его показаний следует, что примерно через 2 года после дачи им заключения о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства со степенью готовности 5%, Дзидзоевой Ф.А. он был вновь приглашен на указанный земельный участок для составления акта о сносе объекта незавершенного строительства. Указанный акт сноса был им подготовлен, поскольку на земельном участке объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки - 518,5 кв.м., со степенью готовности - 5 % на не имелось, по пояснениям Дзидзоевой Ф.А. он был ею демонтирован и как объект недвижимости прекратил свое существование. В связи с чем требование о признании отсутствующим право собственности ООО «СК Партнер» на недвижимое имущество: объект незавершённого строительства, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью застройки 518,5 кв. м., со степенью готовность 5 %, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> и № <данные изъяты> расположенных по адресу: PCQ-Алания, г, Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Из вышеизложенного следует еще один очень важный и существенный вывод, обосновывающий заявленные исковые требования, это то, что с момента передачи в аренду Аликову М.Г. по договору № 5695 от 18.06.2014 земельного участка, первоначально с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 0,3476 га, впоследствии разделённого на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> площадью 0,1218 га и 0,2258 га, никакие работы по возведению объектов, на возведение которых заключались договора аренды и выдавались разрешения на строительство не производились, а осуществлялась имитация строительства для заключения очередных договоров аренды, при этом, арендатор не только не выполнял взятые на себя обязательства по возведению объектов строительства, но, к тому же, не стал обременять себя в том числе и оплатой арендных платежей. Данное обстоятельство подтверждается Заочным решением Промышленного районного суда ^Владикавказа от 22.03.2022 года по гражданскому делу №2-227/2022.

Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004. Согласно ст. 3 данного закона застройщиком является хозяйственное общество, имеющее опыт строительства МКД не менее 3 лет, осуществившее строительство не менее 5000 кв.м., получившее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь рассмотрим нашего застройщика ООО СК «Партнер»: данное общество не имеет опыта строительства МКД, не отстроило ни одного кв.м, и не получило ни одного разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Более того, СК Партнер разрешения на строительство МКД по ул. Тельмана, 3 с привлечением денежных средств дольщиков не выдавалось.

Теперь что касается договоров: было заключено 7 договоров долевого участия. Из них 4 - с Аликовым М.Г., и 3: - с Авсановой Д.А., Бесаевой М.А. и Гуссоевым В.В.. Все они - знакомые Дзидзоевой, причем одна - родная сестра. В последующем Аликов переуступил 3 из своих квартир: Кокоеву, Валиеву, Гаспарян Х.Э.

Как установлено в ходе проверки и в настоящее время, МКД Дзидзоевой не построен, квартиры дольщикам не переданы, сами дольщики несмотря на то, что дом не строиться - никаких претензий застройщику не предъявляют.

Учитывая все эти обстоятельства в совокупности, ДДУ были заключены формально, деньги в счет оплаты строящихся квартир (несмотря на наличие квитанций у некоторых дольщиков) «СК Партнер» никем не передавались, поэтому и претензий к застройщику по поводу того, что дом СК Партнер не отстроен никем из дольщиков предъявлялось и не предъявляется в настоящее время.

В силу пункта 3 ст. 166 ГП РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предъявляется срок для исполнения такого требования - по окончании этого срока (пункт 2 ст. 200 ГК РФ).

Применение данной нормы в совокупности с нормой п.2 ст. 167 ГПК РФ разъяснено в пункте 82 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», согласно которому с учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны от ее добровольного возврата.

В связи с чем, 22.10.2021 года прокуратурой республики Дзидзоевой Ф.А. было направлено требование в добровольном порядке возвратить АМС г. Владикавказа земельные участки с кадастровыми номера на конце 411 и 412, расположенные по ул. Тельмана, позиция 3 в течение 10 дней с момента получения требования об исполнении обязательства, однако отказалась выполнять требование и добровольно вернуть АМС города указанные земельные участки.

В судебном заседании представитель ответчика Дзидзоевой Ф.А. – Кушнир С.В., действующий на основании доверенности 15 АА 0936623 от 22.12.2021 года, заявленные исковые требования не признал, и пояснил, что у суда имеются все необходимые основания для применения последствий пропуска стороной истца сроков исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 181 ГК РФ по следующим основаниям.

При разрешении исковых требований прокурора о недействительности (ничтожности) сделок по основаниям ст. 168 ГК РФ необходимо учитывать следующее.

Условие о начале течения срока исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки с момента, когда не являющееся стороной сделки лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения, предусмотрено пунктом 1 статьи 181 ГК РФ редакции Федерального закона от 07.05.2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 части 1 и статьи 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, нее являющимся стороной сделки со дня, когда это лицо узнало или должно было изнать о начале ее исполнения. При этом, срок исковой давности для лица, не являющегося торой сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Применительно к разъяснениям, содержащимся в п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 стати 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иск о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Применительно к указанным выше разъяснениям, течение срока исковой давности по иску прокурора началось с даты заключения сделок.

Поскольку заявление подано прокурором в суд12.11.2021 года, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, трехлетний срок исковой давности по указанным требованиям истек.

Доводы прокурора о необходимости исчисления срока исковой давности с даты поступления в прокуратуру информации о совершении сделок с учетом изложенного являются необоснованными.

При этом, в уставленном законом порядке (ст. 205 ГК РФ), стороной истца не было подано в суд заявление о восстановлении пропущенного срока исковой давности на подачу указанного иска, вместе с тем, даже в случае подачи в суд указанного заявления данный срок не может быть восстановлен прокурору в силу действующего законодательства.

Применение судом исковой давности по заявлению стороны в споре направлено на сохранение стабильности гражданского оборота и защищает его участников от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Аналогичная правовая позиция по вопросам исчисления срока исковой давности, в том числе по искам прокуратуры изложена в следующей судебной практике.

Остальные требования прокурора являются производными от требований, по которым пропущен срок исковой давности и также не подлежат удовлетворении.

Кроме того, в обоснование своего искового требования о признании недействительным договоров аренды от 04.06.2015 года прокурор указал, что данные договоры были заключены без проведения торгов.

Указанный довод является необоснованным и противоречит требованиям закона по следующим причинам.

В силу п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка. На котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

На спорном земельном участке находился зарегистрированный в установленном законом порядке на праве собственности за Аликовым М.Г. объект незавершенного строительства в связи с чем, согласно п. 9 ч. 2 ст. 396 Аликов М.Г имел право на заключение договора аренды без проведения торгов.

Право собственности Аликова М.Г. на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, литер, поз. 3 (напротив школы № 15) площадью 392,5кв.м, возникло на основании вступившего в законную силу решения Промышленного районного суда г. Владикавказ от 19.02.2014 года по делу № 2-193/14. Указанное решение никем не отменено, и имеет преюдициальное значение.

Пояснил, что арендатор земельного участка имеет возможность в любое время обратиться в АМС г. Владикавказ за продление разрешения на строительство, однако в настоящем времени данному обстоятельству препятствует судебного разбирательство о признании договором аренды недействительными. Также пояснил, что иск прокурора о признании мнимыми договоров участия в долевом строительстве никак не может повлечь защиту прав дольщиков, о чем заявляет прокурор, т.к. повлечет применение последствий, связанных с их недействительностью. Также пояснил, что в действующем законодательстве отсутствует норма, запрещающая располагать строение на смежных земельных участках в отсутствие возражений собственника земельных участков, а также при принадлежности указанных участков одному лицу на праве аренды.

В судебном заседании ответчик Аликов М.Г. заявленные требования не признал, пояснил, что считает поданный прокуратурой республики иск безосновательным, т.к. на момент предоставления ему без торгов администрацией местного самоуправления г. Владикавказ спорных земельных участков он являлся собственником объекта незавершенно строительства, что бесспорно подтверждается решением суда, вступившим в законную силу. При таких обстоятельствах, все остальные попытки истца найти какие-либо недочеты в документах, направлены на незаконное изъятие у него земельных участков. Пояснил, что в течение длительного времени он, а позже и другие арендаторы указанных земельных участков не смогли найти застройщика, однако в настоящее время найден застройщик, представивший гарантийное письмо о готовности осуществить строительство, и обеспечить дольщиков жилыми помещениями, чему всячески препятствует иск, поданный прокурором.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Росреестра по РСО-Алания Нигкоева М.М., действующая на основании доверенности от 09.02.2022 № 05-16/4, разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда. Пояснила, что на основании заявления Аликова М.Г. в 2017 году были приняты документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 5%. Процентная готовность была определена в представленной технической документации, а именно, в кадастровом паспорте объекта, который представляется в регистрирующий орган на электронном носителе. Пояснила, что направление межведомственных запросов не является обязательным для государственной регистрации, они были направлены для получения общих сведений об объекте, при этом указание в ответе на межведомственный запрос на самовольность строения не является для государственного регистратора препятствием для регистрации объекта. Пояснила, что в связи с истечением срока договоров аренды земельных участков, представленных Аликовым М.Г., государственная регистрация была приостановлена, и направлен запрос правообладателю земельного участка – в АМС г. Владикавказ, которая представила сведения о том, что договора аренды с Аликовым М.Г. расторгнуты не были, пользование продолжено арендатором на прежних условиях, с связи с чем, руководствуясь положениями ст. 621 ГК РФ, государственная регистрация указанного объекта была разрешена. При этом, пояснила, что зарегистрированный объект должны был быть расположен в пределах одного земельного участка в соответствии с разрешением на строительство, подробнее пояснить о регистрации объекта незавершенного строительства на смежных участках не смогла в виду отсутствия в регистрационном деле кадастрового паспорта объекта.

В судебном заседании был допрошен в качестве специалиста кадастровый инженер Томаев А.В., который пояснил, что в 2017 году к нему обратился Аликов М.Г. за составлением кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства. 5% степень готовности была определена при составлении кадастрового паспорта кадастровым инженером. При этом, пояснил, что закон не содержит запрета на регистрацию права собственности даже на объект 1 % степенью готовности, если при его возведении были затрачены средства, произведены строительные работы. В рассматриваемом случае им было без сомнения установлено наличие объекта недвижимого имущества, в виде фундамента к многоквартирному жилому дому. Более того, через некоторое время к нему обратилась Дзидзоева Ф.А., которая демонтировала указанный фундамент, что вызвало удивление у Томаева А.В., т.к. это повлекло, по его мнению, имущественный ущерб для владельца. Он подготовил по ее заказу документацию для прекращения регистрации права собственности на указанный объект, довела ли она свое намерение до конца, ему не известно.

В судебном заседании представитель ответчика Валиева Г.В. – Кокаев С.М., действующий на основании доверенности 15АА1041895 от 14.02.2022 года, заявленные исковые требования не признал, пояснил, что вопреки доводам прокурора, оплата по договорам долевого участия была внесена дольщиками своевременно, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам. В настоящее время дольщики заинтересованы в том, чтобы новый подрядчик построил дом.

В судебном заседании Ряшко И.В., представляющий интересы Администрации местного самоуправления г. Владикавказ от 12.01.2022 года № Д-8 и интересы Управления муниципальным имуществом и земельных ресурсов г. Владикавказ на основании доверенности от 25.01.2022 года № Д9, исковые требования заявленные прокурором поддержал. Пояснил, что в связи с нарушением условий договора аренды, а именно несвоевременным внесением арендатором арендных платежей, администрация обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении указанных договоров аренды. По одному из участков вынесено заочное решение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Извещались о дате и времени проведения судебного заседания. Об уважительных причинах неявки суду не сообщалось. В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу пунктов 3, 4, 5, 7 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 7 указанного Закона единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 15 Закона о регистрации при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлении собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете государственной регистрации прав в связи с прекращением существование таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрации прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствие установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или государственной регистрации прав либо для отказа в осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение ограничение права и обременение недвижимого имущества г представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Понятие недвижимого объекта дано в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 15 Закона о регистрации при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ»). В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из системного толкования названных положений следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающих возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине её недостоверности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Высшего Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации 29.04.2010N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушено право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

При этом правом на такой иск обладает только владеющий собственник, право которого зарегистрировано в реестре.

Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является основанием для отказа в иске.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН (пункт 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (пункт 34 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

По общему правилу такой способ защиты, как признание зарегистрированного права (обременения) отсутствующим, подлежит применению в том случае, когда заинтересованное лицо фактически владеет недвижимым имуществом, однако, не имеет иной возможности защиты своих прав в связи с наличием в ЕГРН записи о праве ответчика на это же имущество. Обязательным условием для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим допустим и как форма требования о применении последствий недействительности сделки, когда нарушение прав истца состоит именно в наличии в ЕГРН регистрационной записи о праве ответчика в отношении того или иного объекта недвижимости, внесенной на основании недействительной сделки.

При этом сам истец для восстановления своего нарушенного права не нуждается в восстановлении фактического владения вещью.

Суд, разрешая заявленные требования, приходит к выводу о том, что администрация не может рассматриваться как лицо, утратившее владение земельным участком. Муниципальное образование г. Владикавказ является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>

Материалами прокурорской проверки, а также заключением кадастрового инженера, оформленного в виде письма от 19.10.2021 года № 05-37/2775 за подписью заместителя руководителя Росреестра по РСО-Алания Тубеева М.З. по результатам совместного обследования земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью 2258 кв.м и 1218 кв.м, с видом использования: для строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями подтверждено, что земельный участок не используется в соответствии с целью предоставления. Участок заброшен, захламлен, объекты капитального строительства отсутствуют, на участке произрастает сорная растительность, ограждение земельного участка нарушено, доступ третьих лиц на земельный участок не ограничен. Охрана участка не осуществляется. Данные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались.

Фактически доступ на участок для неограниченного круга лиц, в том числе для истца.

Установив данные обстоятельства, суд приходит к выводу к выводу о том, что муниципальное образование г. Владикавказ не лишено владения данным участком. Ввиду того, что истцу, в чьих интересах подан иск прокурора, не требуется восстановление владения земельным участком, у ответчика отсутствует титул на него в силу констатации ничтожности договоров аренды, признание отсутствующим права аренды предпринимателя на такой участок,

Таким образом, срок давности к требованию, заявленному прокурором в форме реституционного применительно к объекту, переданному во временное пользование, но в отношении которого истец не утратил владение, с момента направления в адрес Дзидзоевой Ф.А. требования о добровольном отказе от зарегистрированного права на спорные земельные участки.

Таким образом, срок давности истцом не пропущен.

Данные обстоятельства свидетельствуют об обоснованности требований истца о признании отсутствующим права собственности ООО СК «Партнер» на недвижимое имущество: объекта недвижимого имущества незавершенного строительства степенью готовности 5%, расположенный по адресу: ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15) в г. Владикавказ

Разрешая требования истца о признании договоров аренды № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и договор № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258, расположенных по адресу: <адрес> в г. Владикавказ, сроком действия с 04.06.2015 года по 18.06.2017 года, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что решением Промышленного районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 19.02.2014 года по делу № 2-193/14, исковые требования Аликова М.Г. к АМС г. Владикавказ о признании права собственности на объект незавершенного строительства было удовлетворено.

За Аликовым М.Г. признано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> напротив школы № 15 площадью 392,5 кв.м.

18.06.2014 года постановлением АМС г. Владикавказ № 1428 Аликову М.Г. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 0,3476 га по <адрес> в г. Владикавказ для завершения строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями.

Во исполнение названного постановления АМС г. Владикавказ и Аликов М.Г. заключили договор от 18.06.2014 года № 5695 аренды земельного участка их земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0010515:409, находящийся по адресу: <адрес> Срок аренды установлен с 18.06.2014 года по 18.06.2017 года.

07.11.2014 года АМС г. Владикавказ было выдано Аликову М.Г. разрешение на строительство № RU 1530000-220 многоквартирных жилых домов по ул. Тельмана, 3 со сроком действия до 01.06.2016 года. При этом, 05.07.2017 года АМС г. Владикавказ срок действия разрешения продлен до 30.07.2018 года.

04.06.2015 года постановлением АМС г. Владикавказ № 1122 на основании заявления Аликова М.Г. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,1218 га и 0,2258 га соответственно, с видом разрешенного использования для завершения строительства многоэтажных жилых домов с торговыми помещениями. При этом, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> ликвидирован, договор аренды указанного участка от 18.06.2014 года № 5695 расторгнут.

04.06.2015 года АМС г. Владикавказ и Аликов М.Г. заключили договор аренды № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и договор № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258, расположенных по адресу: <данные изъяты> сроком действия с 04.06.2015 года по 18.06.2017 года.

02.10.2015 года Аликов М.Г. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по республике с заявлением об осуществлении прекращения регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства степенью готовности 34%, площадью застройки 392,5 кв.м, кадастровый номер 15:09:0010515:407, расположенный по адресу: ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15) в г. Владикавказ.

15.10.2015 года объект недвижимости снят с кадастрового учета, запись об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15) в г. Владикавказ аннулирована и государственная регистрация права собственности прекращена.

Истцом в исковом заявлении не приведены доводы о незаконности данных договоров аренды, т.к. указанный договор был заключен АМС г. Владикавказ и Аликовым М.Г. для завершения строительства объекта недвижимого имущество, право собственности на которое было зарегистрировано на основании решения суда, вступившего в законную силу, и не оспоренного до настоящего времени.

Таким образом, судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договоров аренды, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о признании ничтожными договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> от 04.06.2015 года не имеется.

В связи с тем, что не установлено оснований для признания недействительными договоров аренды земельных участков от 04.06.2015 года, у суда отсутствуют основания для признания недействительным договора перенайма аренды от 21.09.2015 года земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> а также соглашения от 19.12.2017 года, заключенного меду АМС г. Владикавказ и Аликовым М.Г. о расторжении договора аренды № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и договора № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258, расположенных по адресу: ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15) в г. Владикавказ, сроком действия с 04.06.2015 года по 18.06.2017 года, в связи с прекращением регистрации права на объект незавершенного строительства, т.к. указанные сделки основаны не на недействительной сделке. Иных оснований для признания указанных сделок недействительными истцом в настоящем деле заявлено не было.

Однако, 28.08.2017 года Аликов М.Г.обратился в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением о постановке на учет и государственную регистрацию права собственности на объект незаверенного строительства площадью застройки 518,5 кв.м, со степенью готовности 5%. В обоснование было представлено разрешение на строительств от 05.11.2014 года № RU15301000-220 на строительство многоквартирных жилых домов по ул.Тельмана, 3 со сроком действия до 01.06.2016 года, действие которого было продлено до 30.07.2018 года.

На основании межведомственного запроса Государственным земельным надзором по РСО-Алания было проведено обследование земельных участков <данные изъяты> и 15:09:0010515:412 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> произведены строительные работы: вырыт котлован под закладку фундаментов объекта, заложено подфундаментное гравийно-бетонное основание на уровне отметки 1,3 м, выложены фундаментные блоки в два ряда до уровня отметки 0, размерами 33,10 х 15,7 м. При этом, границы заложенной подфундаментной подушки позиции 2 и фундаменты выходят за пределы границ земельного участка и частично размешены на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Из ответа Службы государственного жилищного и архитектурно-строительного надзора Правительства РСО-Алания от 01.08.2017 года № 01-08/1471 следует, что застройщик не направил в адрес Службы извещение о начале работ с приложением документации на строительство, в связи с чем, по данному объекту не обладает какой-либо информацией. При таких обстоятельствах, ведомство считает указанное строение самовольной постройкой.

Из пояснений представителя Управления Росреестра по РСО-Алания Нигкоевой М.М. следует, что указанный ответ на запрос не определяет для регистратора прав на недвижимое имущество возможность регистрации права на объект, а носит информационный характер.

Истец связывает недействительность договоров аренды земельных участков № 1615 от 18.12.29017 года с кадастровым номером <данные изъяты> и № 1616 от 18.12.2017 года с кадастровым номером <данные изъяты> с двумя основаниями: фактическим отсутствием объекта недвижимого имущества незавершенного строительства степенью готовности 5% на момент регистрации права собственности, а также с нарушением процедуры предоставления указанного земельного участка без торгов Аликову М.Г.

Разрешая заявленные требования, основанные на указанных обстоятельствах, суд приходит к следующему.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 ода прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торнов.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Таким образом, условием для предоставления земельного участка без торгов являются два условия: для завершения ранее начатого строительства, а также однократность.

Оба этих условия при заключении оспариваемых условий соблюдены не были.

На основании пункта 1 статьи 615 настоящего Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Так, договор аренды № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и договор № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 0,2258, расположенных по адресу: <адрес> сроком действия с 04.06.2015 года по 18.06.2017 года были заключены для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 34%, площадью застройки 392,5 кв.м, кадастровый номер 15:09:0010515:407, расположенный по адресу: <адрес> в г. Владикавказ в отношении земельных участков, предоставленных ранее Аликову М.Г. в 2014 году.

Договоры же аренды от 19.12.2017 года в отношении названных участков были заключены между АМС г. Владикавказ и Аликовым М.Г. для иной цели, а именно: завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 5% с кадастровым номером <данные изъяты> что исключало из повторное предоставление в аренду Аликову М.Г. без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, оснований для повторного заключения договоров аренды спорных земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты> у АМС г. Владикавказ не имелось.

Более того, заключение договора аренды для завершения строительства возможно только однократно, что сторонами оспариваемых договоров также не соблюдено.

Таким образом, договора аренды земельных участков в 2017 году были заключены АМС г. Владикавказ с Аликовым М.Г. с нарушением требований, уставленных ст. 615 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ, что свидетельствует об их ничтожности.

В судебном заседании был исследован кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 13.06.2018 года № 15/исх/2018-05419 с кадастровым номером <данные изъяты> к которому приложена схема расположения объекта незавершенного строительства на участке с кадастровым номером <данные изъяты> и частично на участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Указанное строение возведено на основании разрешения от 18.10.2016 года № 15-3-144-2016, из которого следует, что разрешение на строительство на основании проектной документации объекта капитального строительства, планируемого к строительству, разрешено исключительно на участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Действия Аликова М.Г. по строительству одного объекта недвижимого имущества незавершенного строительства степенью готовности 5% на двух смежных земельных участках для последующего заключения договоров аренды указанных участков без торгов направлены, по мнению суда, на избежание соблюдения процедуры предоставления земельного участка на общих основаниях, установленной Земельным кодексом РФ.

Так, доводы ответной стороны о том, что законом не запрещено строительство объекта недвижимого имущества на двух смежных земельных участках при наличии согласия собственника земельного участка, не согласуются с материалами дела, а именно разрешение на строительство выдавалось на каждый участок в отдельности, согласно проектной документации строительство многоквартирных домов предполагалось в соответствии с указанными разрешениями, которые выдавались на каждый участок самостоятельно.

Таким образом, учитывая, что договор аренды № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и договор № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258, расположенных по адресу: ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15) в г. Владикавказ, сроком действия с 04.06.2015 года по 18.06.2017 года были заключены не для целей и не в соответствии с условиями договора от 04.06.2015 года АМС г. Владикавказ и Аликов М.Г. заключили договор аренды № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и договор № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 0,2258, расположенных по адресу: ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15) в г. Владикавказ, сроком действия с 04.06.2015 года по 18.06.2017 года, а также с нарушением требования об однократности продления срока договора аренды для завершения строительства объекта недвижимого имущества, указанные сделки являются ничтожными.

При этом, оценивая доводы стороны истца о том, что на момент регистрации права собственности на объект недвижимого имущества незавершенного строительства степенью готовности 5% физически объект отсутствовал, суд приходит к следующему.

Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям: является капитальным - то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет (п. 3 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Работы, выполненные в рассматриваемом в настоящем судебном разбирательстве случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что Аликовым М.Г. были проведены определенные работы по возведению фундамента многоквартирного дома, однако из описания объекта отсутствуют сведения о том, что возведена постройка, неотделимая от земельного участка. В частности, разрытие котлован под закладку фундаментов объекта, и подфундаментное гравийно-бетонное основание на уровне отметки 1,3 м не свидетельствуют о возведении объекта, а выложенные фундаментные блоки в два ряда до уровня отметки 0, размерами 33,10 х 15,7 м не являются неотделимым строением.

При таких обстоятельствах, отсутствовали основания для проведения кадастрового учета, постановки на учет и проведения государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства за Аликовым М.Г., что влечет признание последующих договоров аренды недействительными.

Данные вводы суда не опровергаются, по мнению суда, отчетом об оценке ООО «Р.О.С.АУДИТ-ПРОЕКТ» № 336-2018 года от 06.09.2018 года, составленного по заказу Дзидзоевой Ф.А., т.к. эксперт об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался, в исследовании отсутствует описание объекта недвижимого о имущество, в отношении которого проводилась оценка.

При таких обстоятельствах, указанные договоры аренды от 19.12.2017 № 240-17, заключенный между АМС г. Владикавказа и Аликовым М.Г., земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258 га расположенного по адресу: <адрес> и договора аренды от 20.12.2017 № 240-17, заключенный между АМС г. Владикавказа и Аликовым М.Г., земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес> а также последующие оспариваемые договоры, являющиеся производными договора аренды от 19.12.2017 № 240-17, и договора аренды от 20.12.2017 № 240-17, а именно:

договор купли-продажи от 09.06.2018 многоквартирного дома: объект незавершённого строительства, площадью застройки 518,5 кв.м., степенью готовности 5 %, с кадастровым номером 15:09:0010515:459, заключенного между Аликовым М.А. и Дзидзоевой Ф.А., расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15);

соглашение от 15.06.2018, заключенное между Аликовым М.Г. и Дзидзоевой Ф. А., об уступке арендных прав по договору аренды № 240-17 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:412, площадью 0,2258 га, расположенного по адресу: <адрес>

соглашение от 15.06.2018, заключенное между Аликовым М.Г. и Дзидзоевой Ф.А., об уступке арендных прав по договору аренды от 19.12.2017 года № 246-17 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес>

договор субаренды от 21.03.2019, заключенный между Дзидзоевой Ф.А. и ООО «СК Партнер», земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес>

а также два соглашения от 20.12.2020 об изменении сроков аренды земельных участков по договорам от 19.12.2017 № 240-17 и от 20.12.2017 № 266-17 с кадастровыми номерами <данные изъяты>, площадью 0,2258 га и <данные изъяты> площадью 0,1218 га, соответственно, согласно которым новый срок аренды установлен с 20.12.2020 по 20.12.2023 являются недействительными в силу их ничтожности.

Разрешая требования истца о признании договоров долевого участия недействительными, суд приходит к следующему.

Прокурор, оспаривая сделки между ООО СК «партнер» и участниками долевого строительства ссылается на следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 1 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает основания недействительности сделок исходя из порочности сделки в силу самого факта ее совершения, соответственно основанием для признания сделки недействительной могут являться только обстоятельства, существовавшие на момент ее совершения.

В силу положений статьи 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться, в том числе страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст. 15.2 указанного закона.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Из части 3 статьи 5 указанного Федерального закона следует, что уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщиком является хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Материалами прокурорской проверки не подтверждается статус ООО «СК Партнер» как застройщика, который не имеет никакого опыта участия в строительстве (создании) многоквартирных домов, никогда не занимался строительством многоквартирных домов, не имел разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, не обладает специальной техникой, оборудованием и рабочей силой, не является собственником земельного участка. При этом договор субаренды спорных земельных участков заключен на основании ничтожных договоров аренды земельных участков, заключенных между Аликовым М.А. и АМС г. Владикавказа. Более того, ООО «СК Партнер» не выдавалось никакого разрешения на строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Разрешение на строительство выдавалось Аликову М.Г. При этом уставный капитал Общества в сумме более 10 млн. рублей сформирован на основании, объекта незавершенного строительства, которого не существует в действительности. Данный факт не оспаривается единственным участником и генеральным директором общества Дзидзоевой Ф.А.

Вместе с тем, 21.06.2019 ООО «СК Партнер» (застройщик) в лице Дзидзоевой Ф.А. и Аликов М.Г. (участник), являющиеся аффилированными лицами, заключили договоры долевого участия в строительстве поименованного многоквартирного дома в отношении четырех квартир, согласно которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства на условиях договора оплатить, обусловленную цену договора (7 940 000 рублей), и принять объекты долевого строительства: 4 квартиры - условные номера 24, № 29, № 52, № 57, расположенные по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

21.06.2019 ООО «СК Партнер» и Гуссоев В.В. (знакомый Дзидзоевой Ф.А.) заключили аналогичный договор на таких же условиях в отношении объектов долевого строительства: 3-х комнатная квартира с условным номером 47, корпус-поз.1, двухсекционное здание, подъезд № 2, 5 этаж, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), на земельном участке с кадастровым номером

<данные изъяты> Цена договора составила -1 985 000 рублей,

Аналогичный договор заключен между ООО «СК, Партнер» и Авсановой Д.А. (знакомая Дзидзоевой Ф.А.) 21 июня 2019 в отношении объектов долевого строительства: 3-х комнатная квартира с условным номером 37, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> корпус-поз.1, двухсекционное здание, расположенное в подъезде № 2 на 3 этаже. Цена объекта по данному договору составляет 1 985 000 рублей.

Дополнительным соглашением от 02.09.2019 стороны внесли изменения в пункт 3.1. договора долевого участия от 21.06.2019, изложив ее в следующей редакции: «пункт 3.1. Застройщик не позднее 01.10.2023 передает Участнику долевого строительства в собственность трехкомнатную квартиру с условным номером 37, РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15, корпус - поз. 1, двухсекционное здание, расположенную в подъезде 2 на 3 этаже многоквартирного жилого дома». Во всем остальном условия договора долевого участия от 21.06.2019 остаются неизменными и сохраняют свою юридическую силу.

21.06.2019 между ООО «СК Партнер» и Бесаевой М.А. (знакомая Дзидзоевой Ф.А.) был заключен аналогичный договор на таких же условиях в отношении объектов долевого строительства: однокомнатная квартира с условным номером 41, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0010515:412, двухсекционное здание, расположенная в подъезде № 2 на 4 этаже многоквартирного жилого дома. Цена объекта по данному договору составляет 984 000 рублей.

Пунктом 4.1. поименованных договоров предусмотрена обязанность участника оплатить полную их цену.

Оспариваемые договоры зарегистрированы в установленном порядке.

В отношении ряда объектов, входящих в состав договоров были заключены договоры переуступки прав требований, согласно которым соответствующая часть прав требований участников по оспариваемым договорам долевого участия перешли новым участникам долевого строительства.

Так, по объектам, являющимся предметом договора долевого участия в строительстве от 21.06.2019 (заключен между ООО «СК Партнер» и первоначальный участник по данному договору Аликов М.Г.) были заключены следующие договоры уступки прав требований: в отношении объекта 24 право требования участника переуступлено Гаспаряну Х.Э. (договор переуступки от 12 сентября 2019 года); в отношении объекта 29 право требования переуступлено Валиеву Г.В. (договор переуступки от 12 сентября 2019 года); в отношении объекта 52 право требования переуступлено Кокоеву А.Х. (договор переуступки от 14 августа 2019 года).

Право требование по объекту с условным номером 57 сохранено за Аликовым М.Г.

Прокурорской проверкой установлено, что операций по поступлению денежных средств от Аликова М.Г., Кокоева А.Х., Гаспарян Х.Г., Валиева Г.В., Авсановой Д.А., Бесаевой М.А., и Гуссоева В.В. в бухгалтерском учете ООО «СК Партнер» за период с момента заключения этих договоров до настоящего времени не отражено. При этом денежные средства от указанных лиц не поступали. Изложенное также подтверждается пояснениями Аликова М.Г., Кокоева А.Х., Гаспарян Х.Г., Валиева Г.В. (объяснения прилагаются к иску). При этом прокуратура критически оценивает пояснения Авсановой Д.А., Бесаевой М.А. и Гуссоева В.В. о том, что они оплатили стоимость объектов долевого строительства.

Авсановой Д.А. (соглашение от 21.06.2021), Гуссоевым В.В. (соглашение от 28.08.2021) и Бесаевой М.А. (соглашение от 26.10.2021) договоры долевого участия в строительстве, заключенные 21.06.2019 с ООО «СК Партнер» расторгнуты на основании соглашений сторон, прошедших государственную регистрацию, в связи с чем прокуратура не усматривает основании для признания этих договоров недействительными (ничтожными).

Прокуратура республики, требуя признания недействительными (ничтожными) договоров долевого участия, заключенных между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.А., договоров уступки прав требований, заключенных между Аликовым М.А. и Кокоевым А.Х., между Аликовым М.А. и Гаспарян Х.Г., между Аликовым М.А. и Валиевым Г.В., руководствуется положениями статей 10, 166-169, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходит из того, что неполучение застройщиком (ООО «СК Партнер») реального встречного удовлетворения (денежных средств в счет оплаты спорных объектов), очевидно, свидетельствует о нарушении его имущественных интересов и интересов кредиторов, если таковые есть, ввиду уменьшения активов.

По смыслу части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.

В материалах прокурорской проверки отсутствуют доказательства исполнения обществом договоров, квартиры не переданы участникам долевого строительства. Более того, ООО «СК Партнер» не приступал к строительству многоквартирного жилого дома.

Прокурорская оценка фактических действий и поведения сторон при заключении договора купли-продажи несуществующего объекта незавершенного строительства, сделка по принятию единственным участником хозяйственного общества Дзидзоевой Ф.А. решения об увеличении уставного капитала ООО «СК Партнер» свидетельствует о намеренном нежелании сторон возвратить собственнику спорные земельные участки для последующего их предоставления на конкурентных началах добросовестному застройщику. Перечисленная цепочка последовательных притворных сделок свидетельствует о том, что стороны фактически прикрывали незаконную сделку по передаче спорных земельных участков от Аликова М.А. к Шубиной К.А., от Аликова М.А. к Дзидзоевой Ф.А., от Дзидзоевой Ф.А. к ООО «СК Партнер».

Представителем ответчика Валиева Г.В. – Кокаев С.М. суду были представлены квитанции к приходно-кассовым ордерам о том, что от Валиева Г.В. ООО СК «Партнер» принята оплата в размер 2382 000 рублей; от Кокоева А.Х. принята сумма в размер е 2 382 000 рублей.

Данные документы, копии которых приобщены к материалам дела, не опровергают, по мнению суда, доводов истцовой стороны.

Так, суд приходит к мнению, что поведение сторон свидетельствует о мнимости заключенных договоров участив в долевом строительстве по изложенным прокурором в исковом заявлении основаниям.

Таким образом, требования о признании недействительности ввиду мнимости договоров участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенного между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.Г., на объект долевого строительства с условным номером 24 (г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы №15), расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> договора участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенного между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.Г., на объект долевого строительства с условным номером 29 (г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> договора участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.Г., на объект долевого строительства с условным номером 52 (г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы №15), расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенного между ООО «СК Партнер» и Аликовым М.Г., на объект долевого строительства с условным номером 57 (г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> договора от 14.08.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 52 <адрес> заключенный между Аликовым М.Г. и Кокоевым А.Х., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> договор от 12.09.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 24 (г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), заключенный между Аликовым М.Г. и Гаспарян Х.Э., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> договор от 12.09.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 29 (г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), заключенный между Аликовым М.Г. и Валиевым Г.В., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> подлежат удовлетворению.

При этом, при признании названных сделок недействительными подлежат применению последствия недействительности (ничтожности) сделки, в виде обязания ООО «СК Партнер» возвратить по акту приема-передачи муниципальному образованию в лице АМС г. Владикавказа земельные участки, с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью 0,1218 га и 15:09:0010515:412, площадью 0,2258 га, расположенные по адресу: <адрес>

Кроме того, судом установлено следующее.

Согласно п. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.202 год № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции»,

В соответствии с п. 6 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в ч. 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Указанная норма предусматривает наличие всех трех условий в совокупности. Однако на момент подачи заявления срок действия договора истек, и оснований для заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора не имелось.

Не проведение Администрацией торгов в отношении земельных участков в тех случаях, когда их проведение является обязательным, может ограничить возможности потенциальных желающих принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельным ресурсам.

Предоставление Администрацией преимущества в получении земельного ресурса на том или ином праве одному хозяйствующему без проведения торгов ограничивает возможность доступа к этому земельному ресурсу других заинтересованных в его получении хозяйствующих субъектов, что приводит к ограничению конкуренции или создает угрозу конкуренции за право получения в пользование (в аренду) земельного ресурса для осуществления соответствующей деятельности.

Из материалов дела усматривается, что Государственным земельным надзором от 14.02.2017 года были выявлены нарушения в пользовании земельными участками с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> а также уставлен факт ненаправления уведомления о начале строительства объекта капитального строительства в Службу государственного жилищного и архитектурного надзора. На момент заключения соглашения о продлении сроков аренды спорных земельных участков указанные нарушения устранены не были. При таких обстоятельствах, у Администрации местного самоуправления г. Владикавказ отсутствовали основания для заключения соглашения о продлении сроков договоров аренды от 19.12.2017 года № 240-17 и от 20.12.2017 № 266-17 с кадастровыми номерами <данные изъяты> площадью 0,2258 га и <данные изъяты> площадью 0,1218 га, соответственно, согласно которым новый срок аренды установлен с 20.12.2020 по 20.12.2023 года.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец: за каждое требование имущественного характера не подлежащее оценке, с физических лиц – в размере 300 рублей, с юридического лица ООО СК «Партнер» - 6000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление и.о. прокурора Республики Северная Осетия-Алания в защиту публичных интересов Муниципального образования городского округа «Город Владикавказ» и неопределенного круга лиц к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов АМС г. Владикавказ, ООО СК «партнер», Аликову <данные изъяты> Дзидзоевой <данные изъяты> Валиеву <данные изъяты> Гаспарян <данные изъяты> Авсановой <данные изъяты> Гуссоеву <данные изъяты>, Бесаевой <данные изъяты> Кокоеву <данные изъяты> Шубиной ФИО88 с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, АМС г. Владикавказ, Управления Росреестра по РСО-Алания о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимого имущества недействительным (ничтожным) и применении последствий их недействительности, - удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности ООО «СК Партнер» на недвижимое имущество: объект незавершённого строительства, с кадастровым номером <адрес> площадью застройки 518,5 кв. м., со степенью готовность 5 %, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <адрес> и № <адрес> расположенных по адресу: <адрес>

Признать недействительными:

договор аренды от 19.12.2017 № 240-17, заключенный между АМС г. Владикавказа и Аликовым Маратом Генаевичем, земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:412, площадью 0,2258 га расположенного по адресу: <адрес>

договор аренды от 20.12.2017 № 240-17, заключенный между АМС г. Владикавказа и Аликовым Маратом Генаевичем, земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес>

договор купли-продажи от 09.06.2018 многоквартирного дома: объект незавершённого строительства, площадью застройки 518,5 кв.м., степенью готовности 5 %, с кадастровым номером 15:09:0010515:459, заключенного между Аликовым Аликовым ФИО87 и Дзидзоевой ФИО86 расположенного по адресу: <адрес>

соглашение от 15.06.2018, заключенное между Аликовым ФИО85 и Дзидзоевой ФИО84, об уступке арендных прав по договору аренды от 19.12.2017 года № 240-17 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:412, площадью 0,2258 га, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15);

соглашение от 15.06.2018, заключенное между Аликовым ФИО83 и Дзидзоевой ФИО82 об уступке арендных прав по договору аренды от 19.12.2017 года № 246-17 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес>

договор субаренды от 21.03.2019, заключенный между Дзидзоевой Фатимой Ахсарбековной и ООО «СК Партнер», земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258 га, расположенного по адресу: <адрес>

договор субаренды от 21.03.2019, заключенный между Дзидзоевой ФИО81 и ООО «СК Партнер», земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 0,1218 га, расположенного по адресу: <адрес>

соглашения между АМС и Дзидзоевой ФИО80 от 20.12.2020 об изменении сроков аренды земельных участков по договорам от 19.12.2017 № 240-17 и от 20.12.2017 № 266-17 с кадастровыми номерами <данные изъяты>, площадью 0,2258 га и <данные изъяты>, площадью 0,1218 га, соответственно, согласно которым новый срок аренды установлен с 20.12.2020 по 20.12.2023;

договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым ФИО79 на объект долевого строительства с условным номером 24 <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым ФИО78 на объект долевого строительства с условным номером 29 <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым ФИО77 на объект долевого строительства с условным номером 52 <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор участия в долевом строительстве от 21.06.2019, заключенный между ООО «СК Партнер» и Аликовым ФИО76 на объект долевого строительства с условным номером 57 <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор от 14.08.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 52 (г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), заключенный между Аликовым ФИО75 и Кокоевым ФИО74 расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор от 12.09.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 24 <адрес> заключенный между Аликовым ФИО73 и Гаспарян ФИО72 расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

договор от 12.09.2019 уступки прав требований в отношении объекта с условным номером 29 (г. Владикавказ, ул. Тельмана, поз. 3 (напротив школы № 15), заключенный между Аликовым ФИО71 и Валиевым ФИО70 расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

В остальной части исковые требования о признании договора аренды от 04.06.2015 № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,1218 га, заключенного между АМС г. Владикавказа и Аликовым ФИО68 расположенного по адресу: <адрес>

договора аренды от 04.06.2015 № 6323 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0,2258 га, заключенного между АМС г. Владикавказа и Аликовым ФИО67 расположенного по адресу: <адрес>

договора перенайма от 21.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:411, площадью 0,1218 га, заключенного между Аликовым ФИО65 и Шубиной ФИО66 расположенного по адресу: <адрес>

соглашения от 19.12.2017, заключенное между АМС г. Владикавказа и Аликовым ФИО64 о расторжении договора аренды от 04.06.2015 № 6322 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью у 0,1218 га и договора аренды от 04.06.2015 № 6323 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0010515:412, площадью 0,2258 га, (г. <адрес> - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО СК «Партнер» в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере - 42000 (сорок две тысячи) рублей, с Аликова ФИО62 - 3000 (три тысячи) рублей, Дзидзоевой ФИО63 – 2100 (две тысячи сто) рублей, с Валиева ФИО60 300 (триста) рублей, Кокоева ФИО59 - 300 (триста) триста рублей, Гаспарян ФИО61 – 300 (триста) рублей

Решение суда может быть обжаловано сторонами в месячный срок в Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания.

Судья З.Г. Цопанова

Решение по делу № 2-431/2022 (2-2962/2021;) от 12.11.2021

2-431/2022 (2-2962/2021;)

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица