Решение от 25.03.2021 по делу № 3а-59/2021 от 23.12.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-59/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 марта 2021 года                                                                   город Калининград

                                                                                                           Калининградский областной суд в лице судьи             Шкуратовой А.В.,

при секретаре                                                                     Горенко Т.С.

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело

по административному исковому заявлению Мукимова Айбара Шафиковича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, с участием заинтересованных лиц администрации МО «Светлогорский городской округ» и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости Калининградской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Мукимов А.Ш. обратился в суд с вышеназванным административным иском, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2019 года равной рыночной стоимости в размере 1 132 000 рублей кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка, площадью 600 квадратных метров, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для размещения домов индивидуальной жилой застройки, для индивидуальной жилой застройки по адресу: <адрес> ссылаясь на то, что установленная Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 кадастровая стоимость земельного участка в размере 3 645 330 рублей является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости и влечет необоснованное завышение размера уплачиваемой арендной платы.

Мукимов А.Ш. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом заказным письмом с уведомлением о вручении, которое им получено 18 марта 2021 года, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайство об отложении судебного заседания не заявлял.

Представитель Мукимова А.Ш. - Лукичева Ю.В. ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу рыночной стоимости земельного участка, мотивировав ходатайство значительной разницей между рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке земельного участка, и определенном в заключении эксперта.

Заслушав пояснения представителя ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости Калининградской области» Джанунца С.В., представителя администрации МО «Светлогорский городской округ» Щербо М.Н., не возражавших против установления новой кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что Мукимов А.Ш. является арендатором земельного участка, площадью 600 квадратных метров, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для размещения домов индивидуальной жилой застройки, для индивидуальной жилой застройки по адресу: <адрес> (л.д. 42-53).

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 3 645 330 рублей, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 04 февраля 2020 года.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, Мукимов А.Ш. представил суду, выполненный оценщиком Мелкозеровым А.В. отчет об оценке № 3-038-2020 от 14.12.2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 1132000 рублей.

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации МО «Светлогорский городской округ» Щербо М.Н. заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости земельного участка ввиду недостатков отчета об оценке, которые повлекли искажение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Определением Калининградского областного суда от 25 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Арбитражный поверенный» Будкиной Ю.И.

    Согласно заключению эксперта Будкиной Ю.И., составленному по результатам судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 545 800 рублей.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

    Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке нежилого здания обоснован и сомнений не вызывает.

Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, определил наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.

Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Будкина Ю.И., проводившая оценку земельного участка, является аттестованным судебным экспертом по специальности «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (диплом АА-I №003980, 2019 год), имеет сертификаты соответствия в области специальных знаний «Судебная оценочная экспертиза» сроком действия до 01.12.2023 года; «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ним, в том числе с целью проведения оценки» сроком действия по 29.11.2021; с 2007 года является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», член Союза Финансово-Экономических Судебных Экспертов (ФЭСЭ); имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 10.05.2018 года №63 со сроком до 10.05.2021 года, её ответственность застрахована; эксперт регулярно повышал квалификацию в области оценочной деятельности; имеет большой стаж работы в оценочной и экспертной деятельности с 1994 года.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная экспертом в рамках сравнительного подхода составила по состоянию на 01 января 2019 года денежную сумму в размере 2 545 800 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта Будкиной Ю.И.

    Из представленного административным истцом отчета оценщика Мелкозерова А.В. усматривается, что вывод о стоимости 1 квадратного метра земельного участка с учетом назначения находится в диапазоне цены предложения к продаже от 900 до 3300 рублей (л.д. 68), однако анализ данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости в отчете отсутствует, выборка публичных предложений земельных участков по городу Светлогорск в отчете не приведена, указанный анализ проведен в отношении четырех земельных участков, которые приняты оценщиком в качестве объектов – аналогов, в связи с чем названный выше диапазон цены за 1 квадратный метр не обоснован и не позволяет сделать достоверный вывод о том, что определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости земельного участка укладывается в интервал значения цен оцениваемого сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

Вместе с тем, рынок недвижимости имеет вероятностную природу, и поэтому результат оценки неизбежно сохраняет неопределенность, характерную для рынка таких объектов, и является ничем иным как приближенным значением рыночной стоимости, а не самой рыночной стоимостью, в этой связи он должен укладываться в интервал значения цен оцениваемого сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

    Судом оставлено без удовлетворения по мотиву отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, ходатайство представителя административного истца Лукичевой Ю.В. о назначении повторной судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка ввиду значительной разницы между рыночной стоимостью, определенной в представленном истцом отчете об оценке, и определенной в заключении эксперта.

Исследовав представленные доказательства, суд считает административное исковое заявление Мукимова А.Ш. подлежащим частичному удовлетворению: новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит установлению в размере его рыночной стоимости 2 545 800 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

    Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 600 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 2 545 800 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ 23 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30 ░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░                                                                 ░.░. ░░░░░░░░░