Решение по делу № 33-3130/2021 от 18.02.2021

63RS0в„–-94

РЎСѓРґСЊСЏ: Наточеева Рњ.Рђ.             РіСЂ. дело в„– 33-3130/2021

(гр. дело № 2-3214/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 апреля 2021 РіРѕРґР°                      Рі. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Акининой О.А.,

судей – Мокшаревой О.Г., Катасонова А.В.,

при секретаре – Моревой Н.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гуртового А.Н. на решение Ленинского районного суда г.Самары от 25 ноября 2020 года, которым исковые требования Гуртового А.Н. оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мокшаревой О.Г., пояснения истца Гуртового А.Н., его представителя по доверенности Евлановой Н.Ю., возражения представителей ответчиков ООО «Воля» по доверенностям Астафьевой Н.В., Губернатора Самарской области, Правительства Самарской области, Министерства строительства Самарской области по доверенностям Миловановой Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гуртовой А.Н. обратился в суд с иском к ООО «Воля», Департаменту градостроительства г.о.Самара, Министерству строительства Самарской области, Правительству Самарской области, в котором с учетом уточнения заявленных требований просил признать недействительным приказ Министерства строительства Самарской области от 11.10.2017 №122-п «О подготовке документации по планировке территории регионального значения в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Рабочей, Ленинской, Садовой, Льва Толстого в Ленинском районе г.о.Самара» и распоряжение Правительства Самарской области от 12.12.2017 №1052-р «Об утверждении документации по планировке территории регионального значения в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Рабочей, Ленинской, Садовой, Льва Толстого в <адрес> городского округа Самара» в части раздела земельного участка с кадастровым номером № с образованием двух земельных участков; признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 2191,7 кв.м. по адресу: <адрес>, образование и формирование из него двух земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 441+/-7 кв.м, и №, площадью 1751+/- 15 кв.м., по адресу: г.о.Самара, <адрес>; признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ №а, заключенный Департаментом градостроительства г.о.Самара с ООО «Воля» в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 441+/-7 кв.м сроком на 3 года; применить последствия недействительности (ничтожности) сделки; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) записи от ДД.ММ.ГГГГ № об ограничении обременении права в виде аренды в пользу ООО «Воля» сроком на 3 года на основании указанного договора аренды; исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о координатах и местоположении земельных участков с кадастровыми номерами № и №; снять с кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами № и №; восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах и местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №; признать за Гуртовым А.Н. право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № размер доли 87098/6242500 (0,01395), соответствующей двухкомнатной <адрес>, общей площадью 66,2 кв.м, жилой площадью - 37,4 кв.м, подсобной - 28,8 кв.м, кроме того, площадь лоджий, балконов, террас, веранд и хоз.кладовых - 3,9 кв.м. по адресу: <адрес>, 3 секция, 4 этаж.

В обоснование своих требований указал, что является собственником названной квартиры №28, право собственности на которую в установленном порядке зарегистрировано Управлением ФРС по Самарской области 19.06.2007, расположенную в пределах многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № (далее - МКД). Земельный участок под МКД сформирован и поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера №, после чего истцом с Министерством строительства и ЖКХ по Самарской области в целях завершения строительства заключен договор аренды № от 06.11.2008 указанного земельного участка. МКД внесен в перечень проблемных объектов, в целях завершения строительства проблемного объекта отобрано ООО «Воля». Считает незаконным распоряжение Правительства Самарской области от 12.12.2017 №-р, основанным на документации по планировке территории, разработанной Министерством строительства Самарской области и утвержденной приказом от ДД.ММ.ГГГГ №-п, которым произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № с образованием двух земельных участков со следующими кадастровыми номерами: № площадью 441+/-7 кв.м. и №, площадью 1751+/-15 кв.м. (даты присвоения кадастровых номеров 16.07.2019). 09.08.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано обременение права в виде аренды в пользу ООО «Воля» сроком на 3 года на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного Департаментом градостроительства г.о.Самара от имени собственника без имеющихся на то полномочий с ООО «Воля» за №а от 05.08.2019. Срок исполнения обязательств ООО «Воля» перед собственниками помещений МКД истек 30.04.2019, обязательства не выполнены. На момент совершения ответчиками указанных действий МКД, который расположен на земельном участке с кадастровым номером № введен в эксплуатацию и право собственности на земельный участок (и соответственно на сформированные из него земельные участки) уже принадлежит собственникам помещений МКД с момента возникновения права собственности на помещение. Вопросы о допустимости раздела земельного участка с кадастровым номером № и передачи одного из участков в аренду ООО «Воля» на рассмотрение общего собрания собственников помещений МКД не выносились и не рассматривались.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое судебное постановление об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Гуртовой А.Н. и его представитель - Евланова Н.Ю. поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просили решение суда отменить.

Представители ответчиков ООО «Воля» - Астафьева Н.В., Губернатора Самарской области, Правительства Самарской области, Министерства строительства Самарской области - Милованова Н.А. возражали относительно доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причине неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст.ст.167, 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав истца и представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

Согласно ст.11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст.11.10 Земельного кодекса РФ.

Образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (подп.4 п.3 ст.11.3 Земельного кодекса РФ в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015).

На основании ч.1 ст.41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной Градостроительным кодексом РФ, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

В силу ст.43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляются применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами.

Согласно ч.3.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Таким образом, Земельным кодексом РФ не запрещается осуществление строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке, за исключением случаев, если такой земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории.

В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Из части 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

В случае, если строительство нескольких многоквартирных домов осуществлялось на одном земельном участке, ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов может осуществляться только после раздела данного земельного участка в соответствии с проектом межевания территории с образованием земельных участков, являющихся общим имуществом каждого отдельного многоквартирного дома (ч.2 ст.6 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», подп.4 п.3 ст.11.3 Земельного кодекса РФ).

Полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделен Департамент градостроительства г.о.Самара на основании постановления Администрации г.о.Самара от 11.01.2017 № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара» и п.2.2 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отдельным категориям физических и юридических лиц без проведения торгов», утвержденного постановлением Администрации г.о.Самара от 29.03.2017 №171.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с приказом Министерства строительства Самарской области от 05.06.2008 № Гуртовому А.Н. предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>83, в связи с чем заключен договор аренды от 06.11.2008 № земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2191,70 кв.м.

На основании заявления Гуртового А.Н. между ним и департаментом заключено соглашение от 16.08.2016 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 06.11.2008 №, в соответствии с которым данный договор следует считать расторгнутым с 19.12.2014.

Приказом Министерства строительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о предоставлении в собственность ООО «Воля» земельного участка площадью 1739,0 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

07.04.2014 между ТСЖ «Наш дом - 76 квартал» и ООО «Воля» заключен договор № от 07.04.2014 о выполнении функций технического заказчика при завершении строительства проблемного объекта.

Дополнительно ООО «Воля» предоставило собственникам гарантийные обязательства от 10.05.2017.

17.07.2019 в Департамент поступило заявление ООО «Воля» № СП-3693 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № на основании подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ (договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи). К заявлению были приложены документы, подтверждающие право заявителя на предоставление в аренду спорного земельного участка без проведения торгов.

05.08.2019 между ООО «Воля» и Департаментом градостроительства г.о.Самара заключен договор аренды земельного участка №128а в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 441 кв.м., для завершения строительства, находящегося на территории, в отношении которой утвержден проект планировки территории (распоряжение Правительства Самарской области от 12.12.2017 № 1052-р «Об утверждении документации по планировке территории регионального значения в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Рабочей, Ленинской, Садовой, Льва Толстого в Ленинском районе г.о. Самара»).

Документация по планировке территории разработана на основании приказа Министерства строительства Самарской области от 11.10.2017 №-п «О подготовке документации по планировке территории регионального значения в границах Молодогвардейской, Красноармейской, Рабочей, Ленинской, Садовой, Льва Толстого в Ленинском районе городского округа Самара».

Земельный участок с кадастровым номером № образован на основании указанного проекта планировки территории в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №

Оценив доказательства по делу в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст.11, 166 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.11.2, 11.3, 39.6 Земельного кодекса РФ, ст.ст.41, 43, 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", подп.3 п.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

При этом суд исходил из следующего.

Истцом пропущен процессуальный срок на обращение в суд об оспаривании решений органов государственной власти, изданных в 2017 году и размещенных в свободном доступе, без уважительной причины, что в силу ч.8 ст.219 КАС РФ является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Оспариваемый договор заключен с ООО «Воля» уполномоченным органом в полном соответствии с нормами действующего законодательства, основания для отказа предоставления земельного участка обществу, предусмотренные ст.39.16 Земельного кодекса РФ, отсутствовали. Признание указанного договора недействительным повлечет невозможность исполнения ООО «Воля» своих обязательств по завершению строительства проблемного объекта. Как следствие этого, будут нарушены права 7 «обманутых дольщиков»: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО1, ФИО2, ожидающих получение квартир в строящейся ООО «Воля» секции дома.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств нарушения оспариваемой сделкой его прав и законных интересов, либо наличие иных неблагоприятных последствий ее совершения, как и не представлено доказательств, каким образом будут непосредственно восстановлены его нарушенные права в случае признания сделки недействительной и какие именно его права будут восстановлены, поскольку в случае удовлетворения требования о признании договора аренды №а недействительным, стороны данного договора будут приведены в первоначальное положение, что не влечет полного исключения из ЕГРН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами №, №, а также восстановление сведений о земельном участке с кадастровым номером №.

Кроме того, истцом были предприняты действия по прекращению его прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Действующим законодательством не предусмотрено выделение в многоквартирном доме доли общего имущества каждому собственнику поквартирно, поскольку такой земельный участок принадлежит всем собственникам этого жилого дома на праве общей долевой собственности в силу закона.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Не могут быть приняты во внимание, как основанные на ином субъективном толковании норм права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером № не мог быть разделен и передан в аренду ввиду наличия на него право частной собственности собственников помещений МКД, в том числе истца с 19.12.2014 (дата выдачи разрешения Гуртовому А.Н. на ввод в эксплуатацию МКД); согласие таких собственников не получено; межевой план, изготовленный по заказу ООО «Воля», составлен незаконно.

Исходя из положений ч.2 ст.36 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п.2 ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п.66 постановление Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Издание органом государственной власти или органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется, что также подтверждается правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 28.05.2010 №12-П.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений МКД в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ предусматривают необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом, при котором осуществляются работы по межеванию, проведению кадастровых работ и государственному кадастровому учету. При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

По заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Как установлено судом, из земельного участка с кадастровым номером № путем раздела сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет на основании соответствующих заявлений Департамента градостроительства г.о. Самары и межевого плана два земельных участка со следующими кадастровыми номерами: № и №. Сведения о виде разрешенного использования указанных земельных участков: «среднеэтажная жилая застройка 2.5» были внесены в кадастр недвижимости ЕГРН согласно межевому плану.

Согласно письму Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, в кадастре недвижимости ЕГРН в отношении спорного МКД с кадастровым номером № отсутствуют координаты характерных точек контура здания, также не прописана связь данного объекта недвижимости ни с одним из земельных участков. Сведения о расположении многоквартирного дома с кадастровым номером № в пределах земельного участка могут быть внесены по результатам рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения здания на земельном участке на основании технического плана, в связи с внесением сведений о местоположении, как основной характеристики здания с кадастровым номером №. Также в орган регистрации прав в целях уточнением местоположения здания на земельном участке возможно представить межевой план, включающий в соответствующий раздел информацию о кадастровом номере здания №, расположенного в границах определенного земельного участка (л.д.66-69 т.1).

Доказательства, свидетельствующие о том, что действия органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст.ст.45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), нарушают права истца, не представлены.

Иное решение противоречило бы принципам гражданского и земельного права, повлекло явное нарушение баланса публичных и частных интересов, привело к нестабильности положения участников гражданского оборота, добросовестно использующих свои права.

Доводы жалобы, что судом в решении необоснованно указано на голословность доводов истца о неисполнении ООО «Воля» гарантийных обязательств по договору № от 07.04.2014 о выполнении функций Технического заказчика при завершении строительства проблемного объекта, заключенному между ТСЖ «Наш дом-76 квартал» и ООО «Воля», не смогут повлиять на правильность выводов суда.

Другие доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену, правовых оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Самары от 25 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гуртового А.Н. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

РЎСѓРґСЊРё