Решение по делу № 2-606/2024 от 15.02.2024

Дело № 2-606/2024

УИД 91RS0008-01-2024-000522-36

Решение

Именем Российской Федерации

г. Джанкой                                                                    27 апреля 2024 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Решетнева А.С.,

при секретаре судебного заседания - Ельцовой А.А.,

с участием представителя истца - ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендованного имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, при участии третьего лица не заявляющего самостоятельных требований ФИО8,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в суд с иском, требования которого уточнил (л.д. 137-138), указывая, что ФИО2 являлась собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, передала его в аренду истцу по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, в связи с чем осуществлена его государственная регистрация в ЕГРН. Указанным договором аренды стороны согласовали условие о том, что истец имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка. Ответчик ФИО2 в нарушение условий договора, продала ДД.ММ.ГГГГ земельный участок ФИО3, в связи с чем, ссылаясь на нарушение ответчиком ФИО2 прав истца на первоочередную покупку земельного участка, просит перевести права и обязанности покупателя ФИО3 на ФИО1 по договору купли продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО2 и ФИО3

    Представитель истца в судебное заседании просила удовлетворить заявленные требования по доводам изложенным в исковом заявление, с учетом уточнения исковых требований.

    Ответчики ФИО2, ФИО3, в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, путем направления телефонограммы, доказательств уважительности причин неявки в суд, суду не представили.

    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО8 в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, по средствам электронной почты.

Суд определенно о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся лиц, участвующими в деле.

    Определением занесенного в протокол судебного заседания, в удовлетворении ходатайства, представителя ФИО3 - адвоката ФИО5 (по ордеру) об отложении судебного заседания, учитывая отсутствие доказательств уважительности неявки адвоката, принимая во внимание, что неявка представителя не является безусловным основанием для отложения рассмотрения дела, а также ранее его неоднократное участие в судебных заседаниях, нахождения гражданского дела длительное время в производстве суда, предоставление сторонам достаточного времени для уточнения требований, подачи надлежавшего встречного иска или искового заявления в суд, необходимость соблюдения судом разумных сроков рассмотрения дела, отсутствие предусмотренных статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловных оснований для отложения, судом было отказано.

    Определением занесенного в протокол судебного заседания, было отказано в принятии встречного искового заявления, поданного перед началам судебного заседания, адвокатам ФИО6, и возвращено со всеми приложениями ФИО2 (л.д. 133-134,135,136,144 оборот,149).

    Согласно определению Джанкойского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка возвращено истцу как неподписанное.

    Судом также отмечается, что представленный суду ордер № от выданный адвокату ФИО6 - ДД.ММ.ГГГГ не подписан адвокатом, который участие в рассмотрении дела в судебных заседания в качестве представителя ФИО2 не принимал (л.д. 152).

    Суд, выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

    Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 передала в аренду ФИО1 принадлежащий ей земельный участок общей площадью 89980 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на срок 5 лет (л.д. 20-23). Пункт 3.3 указанного договора предусматривает, что ФИО1 имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка (л.д. 21).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор, по которому ФИО2 продала ФИО3 принадлежащий ей земельный участок площадью 89980 кв.м., расположенный о адресу: <адрес>, с кадастровым номером № за 190000 рублей (л.д. 75 оборот –77). Стороны указанного договора, подписали передаточный акт отчуждаемого земельного участка с момента подписания которого обязанность продавца по передаче покупателю указанного отчуждаемого земельного участка считается исполненной (л.д. 77 оборот). Таким образом, договор сторонами исполнен.

    Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой земельный участок площадью 89980 кв.м., расположенный о адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Имеется обременение в виде аренды в пользу ФИО1, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, основание - договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (л.д. 88-102).

ДД.ММ.ГГГГ, после предъявления ФИО1 искового заявления в суд, ФИО3 и ФИО2 достигли соглашения, по которому стороны добровольно расторгают договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка кадастровый номер №, поданное на государственное регистрацию (л.д. 114), которое не было зарегистрировано в связи с наложением судом ареста на спорный земельный участок (л.д. 50).

    Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. С учетом того обстоятельства, что предметом договора является целый земельный участок, находящейся в собственности одного лица, в силу статьи 14 этого закона к рассматриваемым правоотношениям применяются общие нормы Гражданского права Российской Федерации.

    В силу статьи 450 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное нарушение его одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом, бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 5-КГ14-99, от 17.11.2015 N 5-КГ5-135, от 22.05.2018 N 58-КГ18-11).

Как усматривается из содержания договора купли-продажи от 30.11.2023 и передаточного акта к договору, сторонами констатировано, что оплата стоимости земельного участка в размере 190000 рублей произведена покупателем полностью, земельный участок передан (что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ).

    На основании изложенного, с учетом пунктов 3 и 6 договора купли-продажи от 30.11.2023, суд считает, что условия этого договора об оплате покупателем продавцу товара и передаче товара от продавца покупателю сторонами выполнены полностью, следовательно, обязательства по договору купли-продажи в силу статьи 408 ГК РФ прекратились исполнением, а потому этот договор расторгнут на законных основаниях быть не может.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

    На основании изложенного, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку нарушает требования закона и посягает на права иного лица - ФИО1 - на использование первоочередного права покупки земельного участка путем перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи.

    Также о недействительности соглашения свидетельствует и отсутствие государственной регистрации перехода прав собственности.

Разрешая спор о правомерности поведения ФИО2 по продаже земельного участка не ФИО1, а ФИО3, суд исходит из следующего.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. На основании пунктов 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 22.4 Закона Республики Крым от 15 января 2015 года № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» предусмотрено, что в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет соответствующее муниципальное образование по месту расположения земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок общей площадью 89980 кв.м., расположенный о адресу: <адрес>, с кадастровым номером № продан ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с соблюдением федерального и республиканского законодательства в части соблюдения прав муниципального образования на первоочередное приобретение земельного участка сельхозназначения, т.е. с соблюдением обязательных для сторон правил, установленных законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

При этом, пункт 3.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве арендатора перед другими лицами на приобретение земельного участка не был оспорен сторонами договора аренды, не признавался недействительным, своей правовой силы не утратил, поэтому, в силу положений статьи 309 ГК РФ, корреспондируемое этому праву обязанность арендодателя предложить земельный участок к приобретению в первую очередь ФИО1 после выполнения императивных норм, существует и должна выполняться согласно условиям договора. Следовательно, нарушение преимущественного права истца на приобретение земельного участка влечет защиту этого права судом.

Смысл преимущественного права приобретения, как правило, заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим кодексом и законами. Специальный способ защиты аналогичного преимущественного права покупки того или иного имущества - иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке установлен п. 3 ст. 250 ГК РФ и, по мнению суда, актуален для разрешения настоящего спора.

    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости защиты прав ФИО1 предусмотренных договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, путем перевода по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 89980 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, прав и обязанностей покупателя ФИО3 на ФИО1

    Денежные средства, перечисленные ФИО1 на счет <данные изъяты> согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 190000 руб., подлежат перечислению ФИО2 по предоставленным ею банковским реквизитам.

    Требований о компенсации судебных расходов сторонами не заявлено.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

    решил:

        исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации № выданный <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, ОГРНИП №) к ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации № выданный ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, код подразделения №), ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации № выданный ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, код подразделения №) о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендованного имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение- удовлетворить.

    Перевести по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 89980 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, заключенного между ФИО2 и ФИО3, права и обязанности покупателя ФИО3 на ФИО1

Денежные средства, перечисленные индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на счет <данные изъяты> согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 190000 (сто девяносто тысяч) рублей, перечислить ФИО2, по предоставленным ею банковским реквизитам.

Решение суда, вступившее в законную силу является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 89980 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование и основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 89980 кв.м за ФИО1

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня, следующего за днем составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 08.05.2024.

Судья                                                                                                  А.С. Решетнев