Решение по делу № 33-2425/2024 от 22.03.2024

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й СУД

Дело № 33-2425/2024

Дело № 2-900/2023

УИД 36RS0034-01-2023-001151-70

Строка № 2.211

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16.04.2024 г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда
в составе:

председательствующего	Кучинского Е.Н.,
судей	Копылова В.В., Трунова И.А.,
при секретаре	Еремишине А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Трунова И.А. гражданское дело Россошанского районного суда Воронежской области № 2-900/2023 по исковому заявлению Колиух Константина Викторовича к Прошуниной Татьяне Александровне о признании сделки недействительной в связи с притворностью, применении последствий признания договора притворной сделкой, взыскании задолженности по договору, и по встречному исковому заявлению Прошуниной Татьяны Александровны к Колиух Константину Викторовичу о признании договора недействительным в связи с притворностью и применении последствия недействительной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке,

по апелляционной жалобе представителя Прошуниной Татьяны Александровны по доверенности Годовикова Бориса Сергеевича на решение Россошанского районного суда Воронежской области от 22.12.2023,

(судья районного суда Рогачев Д.Ю.),

УСТАНОВИЛА:

Колиух К.В. обратился в суд с иском к Прошуниной Т.А. в котором, с учетом уточненных исковых требований, просит признать договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2022, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Колиух К.В. и Прошуниной Т.А. недействительной (притворной) сделкой, применить последствия недействительности сделки, признав оспариваемую сделку, заключенной на условиях предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.07.2022, взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.07.2022 в размере 8000000 рублей.

В обоснование иска указывает, что 05.07.2022 между Колиухом К.В. и Прошуниной Т.А. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>

По предварительному договору сторонами согласована цена отчуждаемых объектов недвижимости в размере 15 000 000 рублей и утвержден порядок произведения расчетов. Денежная сумма в размере 5000 000 рублей уплачивается покупателем Прошуниной Т.А. за счет собственных средств до подписания предварительного договора купли-продажи, то есть до 05.07.2022, денежные средства в размере 10000000 рублей покупатель оплачивает продавцу до 05.07.2027 следующим образом: до 05 января и до 05 июля каждого года по 1000000 рублей. Стороны обязались после окончательного расчета за отчуждаемые объекты недвижимости обратиться в регистрирующий орган для снятия обременения с недвижимости. В этот же день 05.07.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1142 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>. Сторонами указанного договора подписан акт приема-передачи земельного участка. По данному договору произведена государственная регистрация права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 13.07.2022, номер регистрации № На протяжении года ответчиком производились в адрес истца платежи за приобретаемые объекты недвижимости в размере и в порядке, согласованном сторонами на условиях предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022.

Истец указывает, что после регистрации перехода права собственности на земельный участок ответчик и члены его семьи переехали в жилой дом, расположенный на приобретенном земельном участке, и стали в нем проживать. Уклоняясь от заключения основного договора купли-продажи жилого дома, Прошунина Т.А., ссылается на то, что полный расчет с Колиухом К.В. не произведен, в связи с чем, основной договор будет подписан после того, как денежные средства в размере 15000000 рублей будут ею выплачены продавцу.

Колиух К.В. отмечает, что не может быть приобретен один лишь земельный участок без приобретения в собственность жилого дома, расположенного на нем, поскольку такие действия являются нарушением одного из принципов действующего земельного законодательства единства судьбы прав на земельный участок и находящихся на нем объектов, считает, что договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 без покупки жилого дома, расположенного на нем, является притворной сделкой.

Несмотря на заключенный и зарегистрированный в установленном законом порядке договор купли-продажи земельного участка, у сторон в действительности, при подписании договора были намерения по покупке и передаче права собственности не только земельного участка, но и жилого дома, находящегося на этом земельном участке. Все установленные законом обязательные требования к предварительному договору купли-продажи сторонами учтены и соблюдены, существенные условия согласованы и исполняются сторонами. До настоящего времени Прошуниной Т.А. договор купли-продажи жилого дома не подписан, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд (л.д. 6-10, 86-87).

В ходе разрешения спора представителем ответчика Прошуниной Т.А. по доверенности Годовиковым Б.С. подан встречный иск к Колиуху К.В. о признании договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 недействительной (притворной) сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке, а также взыскании денежных средств в размере 5 000 000 рублей, уплаченных по предварительному договору купли-продажи от 05.07.2022.

В обоснование встречного иска указано, что 05.07.2022 между Колиухом К.В. и Прошуниной Т.А. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному выше адресу. По данному договору Прошуниной Т.А. оплачено продавцу 5000000 рублей. 05.07.2022 между теми же сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1142 кв.м, по названному адресу, сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, которые были поданы в качестве документов оснований для осуществления государственной регистрации перехода прав. Переход права собственности на земельный участок произошел, о чем сделана запись о регистрации права в ЕГРН № № от 13.07.2022.

В данном случае стороны заключили договор на иных условиях, отличных от условий предварительного договора купли-продажи. Поскольку по условиям предварительного договора от 05.07.2022 основной договор не был заключен в предусмотренный им срок 20.07.2022, то данный договор в силу положений ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратил свое действие. Истец по первоначальным требованиям не воспользовался своим правом обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор в предусмотренный законом шестимесячный срок. В связи с чем, уплаченная по предварительному договору сумма 5 000 000 рублей подлежит возврату продавцом Колиухом К.В. покупателю Прошуниной Т.А.

Сторона ответчика согласна с тем, что договор купли-продажи спорного земельного участка, является ничтожной сделкой, но последствиями может быть только возврат сторонами всего полученного по сделке, в связи с чем, истец должен вернуть полученные им по договору денежные средства в сумме 2000000 рублей и полученные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме 5000000 рублей, а ответчик должен вернуть полученный по сделке земельный участок со всем, что на нем находилось на момент сделки.

Во встречном иске также указано, что подлежат отмене и обеспечительные меры в отношении Прошуниной Т.А. в виде наложения ареста на счета, вклады и карты на сумму заявленных исковых требований в размере 8000000 рублей (л.д. 56-57, 64).

Определением районного суда от 09.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Воронежской области (л.д. 74-75).

Решением Россошанского районного суда Воронежской области от 22.12.2023 постановлено: исковые требования Колиух К.В. к Прошуниной Т.А. о признании сделки недействительной в связи с притворностью, применении последствий признания договора притворной сделкой, взыскании задолженности по договору - удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1142 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 05.07.2022 между Колиух К.В. и Прошуниной Т.А., недействительной (притворной) сделкой.

Применить последствия признания договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 недействительной (притворной) сделкой, в виде применения к нему правил прикрываемой сделки – условий предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022 земельного участка с кадастровым номером № площадью 1142 кв.м и жилого дома Лит А,п/А,а,а1 общей площадью 271,7 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, с учетом его существа и содержания.

В удовлетворении остальной части требований Колиух К.В. отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Прошуниной Т.А. к Колиух К.В. о признании договора недействительным в связи с притворностью и применении последствия недействительной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке - отказать.

Отменить меры по обеспечению иска - снять арест (запрет) на счета, вклады и карты, принадлежащие ответчику Прошуниной Т.А. в пределах суммы заявленных исковых требований 8000000 рублей, после вступления решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе представитель Прошуниной Т.А. по доверенности Годовиков Б.С. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований Колиух К.В. в полном объеме, удовлетворить встречные требования Прошуниной Т.А., при этом, указывает, что судом не дана оценка доводам ответчика о том, что предварительный договор не может являться самостоятельной сделкой, а представляет собой лишь намерение заключить сделку в будущем на определенных условиях, поскольку предварительный договор влечет заключение основного договора, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества, выводы суда о том, что предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе является основанием для признания права собственности на спорное имущество не соответствует действующему законодательству. В связи с чем, просит признать договор купли-продажи спорного земельного участка, недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки, а именно возвратить имущество, полученное по сделке Колиух К.В. земельный участок, а Прошуниной Т.А., денежные средства 5000000 рублей по предварительному договору купли-продажи и 2000000 рублей по договору купли-продажи спорного земельного участка (л.д. 170-175).

Представитель Прошуниной Т.А. по доверенности Годовиков Б.С. в суде апелляционной инстанции апелляционную жалобу поддержал, просил решение отменить по изложенным в ней доводам.

Представитель Колиух К.В. по доверенности Гулевских А.А. просила решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции
не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили.

С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
(далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Исходя из требований п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 05.07.2022 между Колиухом К.В. и Прошуниной Т.А. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Условиями предварительного договора сторонами согласована цена отчуждаемых объектом недвижимости в размере 15000000 рублей и утвержден порядок произведения расчетов. Денежная сумма в размере 5000000 рублей уплачивается покупателем Прошуниной Т.А. за счет собственных средств до подписания предварительного договора купли-продажи, то есть до 05.07.2022; денежные средства в размере 10000000 рублей покупатель оплачивает продавцу до 05.07.2027 следующим образом: до 05 января и до 05 июля каждого года по 1000000 рублей. Стороны обязались после окончательного расчета за отчуждаемые объекты недвижимости обратиться в регистрирующий орган для снятия обременения с недвижимости (л.д. 11-12).

В этот же день 05.07.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1142 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>. Цена отчуждаемого земельного участка по соглашению сторон составляет 3000000 рублей. Денежная сумма в размере 1500000 рублей уплачивается покупателем до подписания договора, денежные средства в размере 1500000 рублей в течение пяти последующих лет (л.д. 13-14).

Сторонами указанного договора подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 15). По данному договору произведена государственная регистрация права собственности Прошуниной Т.А. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 13.07.2022, номер регистрации № что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.07.2022 (л.д. 17-20).

Спорный земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома площадью 35,4 кв.м и земельного участка от 16.07.1999, удостоверенного нотариусом Россошанского нотариального округа Воронежской области Ждановой В.И., зарегистрированного в реестре за № № и акта приема-передачи объекта от 16.07.1999 (л.д. 150).

Из материалов дела следует и судом установлено, что Постановлением главы администрации городского поселения город Россошь от 27.12.2006 № №, Колиуху К.В. разрешено строительство жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 149).

27.12.2006 Колиуху К.В. администрацией городского поселения город Россошь выдано разрешение на строительство жилого дома № № по адресу: <адрес> (л.д. 148).

Согласно техническому паспорту ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация», составленному по состоянию на 01.04.2015, общая площадь построенного жилого дома составляет 271,7 кв.м, в том числе жилая площадь 88,5 кв.м, субъект права Колиух К.В. на основании разрешения на строительство № № от 27.12.2006, акт ввода жилого дома в эксплуатацию отсутствует (л.д. 133-146).

В обоснование иска Колиух К.В. ссылаясь на положения ч. 2 ст. 170 ГК РФ полагает, что договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 является притворной сделкой, указывает на то, что на самом деле при заключении договора обе стороны имели ввиду куплю-продажу не только земельного участка, но и расположенного на нём жилого дома, который не введен в эксплуатацию, истинные условия, на которых стороны заключили договор содержатся в предварительном договоре купли-продажи от 05.07.2022. Условия предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022 исполняются сторонами до настоящего времени. Так, продавец Колиух К.В. передал покупателю Прошуниной Т.А. жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> Покупатель Прошунина Т.А. оплатила на условиях предварительного договора продавцу 5000000 рублей до его подписания, а также надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате оставшейся суммы в размере 10000000 рублей, оплатив 2000000 рублей за 2023 год, что подтверждается распиской от 27.12.2022 (л.д. 49).

Заявляя встречные требования, сторона Прошуниной Т.А. соглашаясь с тем, что договор купли-продажи спорного земельного участка является притворной сделкой, полагает, что последствие признания договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 недействительной (ничтожной) сделкой может быть только одно – возврат сторонами всего полученного по сделке.

Разрешая спор по настоящему делу, удовлетворяя в части исковые требования Колиух К.В., и признавая договор купли-продажи спорного земельного участка, недействительной (притворной) сделкой, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный 05.07.2022 между Колиух К.В. и Прошуниной Т.А. договор купли-продажи земельного участка фактически прикрывал договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между теми же лицами на условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.07.2022, поскольку единой и конечной целью заключения обеими сторонами сделки, являлось приобретение Прошуниной Т.А. в свою собственность жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре от 05.07.2022, в связи с чем, применил последствия признания договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 недействительной (притворной) сделкой, правила прикрываемой сделки, а именно условия предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022 земельного участка и жилого дома общей площадью 271,7 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> с учетом его существа и содержания. В удовлетворении встречных требований Прошуниной Т.А. отказал.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований Колиух К.В., в связи со следующим.

По правилам статьи 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

При этом заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Признание сделки притворной возможно при условии подтверждения достаточными и допустимыми доказательствами факта наличия общей цели участников сделки на совершение притворной сделки и достижения соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ, сделки признаются притворными при наличии ряда условий: и в прикрываемой, и в притворной сделке присутствуют одни и те же стороны; стороны преследуют общую цель - достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений по сравнению с указанными в притворной сделке, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям; стороны, совершая указанные сделки полностью осознают последствия их совершения.

Именно в связи с наличием указанных признаков в их совокупности законодатель определяет притворные сделки ничтожными.

В первоначальных требованиях Колиух К.В. указывает, что договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 является притворной сделкой, поскольку на самом деле при заключении договора обе стороны имели ввиду куплю-продажу не только земельного участка, но и расположенного на нём жилого дома, который не введен в эксплуатацию, истинные условия, на которых стороны заключили договор содержатся в предварительном договоре купли-продажи от 05.07.2022, однако Прошунина Т.А. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи дома ссылаясь на то, что полный расчет с Колиухом К.В. не произведен и основной договор будет подписан после того, как денежные средства в полном объеме будут ею выплачены продавцу. Стороной Прошуниной Т.А. данное обстоятельство не отрицается. Кроме того, представитель Прошуниной Т.А. по доверенности Годовиков Б.С. в суде апелляционной инстанции пояснил, что основной договор купли-продажи не заключен, поскольку дом не сдан в эксплуатацию, дом не достроен и к качеству дома имеются претензии, в связи с чем, Прошунина Т.А. предлагала истцу вернуть денежные средства и забрать дом обратно. Полагает, что последствия притворной сделки должны быть иными, а именно возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке.

По условиям предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор о выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на тех условиях, которые предусмотрены предварительным договором. Это условия о предмете, сроке, в который нужно заключить основной договор, другие существенные условия (ст. 429 ГК РФ). То есть впоследствии стороны должны заключить основной договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи от 05.07.2022 продавец продает, а покупатель покупает земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>

Земельный участок имеет кадастровый номер №, площадь 1142 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов.

Однако в предварительном договоре не указаны существенные условия, касающиеся местоположения жилого дома, технические характеристики объекта, площадь дома, год постройки, т.е. отсутствуют характеристики, позволяющие индивидуализировать жилой дом.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Признаками самовольной постройки в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является, в том числе, ее возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться самовольной, если она возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке лицу, осуществившему строительство, либо возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 Земельного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится постройка).

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома не заменяет собой решение компетентного органа о разрешении вопроса по вводу объекта в эксплуатацию.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч. 1). Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2).

В связи с чем, коллегия приходит к выводу, что декларирование стороной истца условий предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022 жилого дома является попыткой обойти нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок ввода названного объекта в эксплуатацию.

Кроме того, в предварительном договоре стороны не достигли соглашения о сроке заключения основного договора, вследствие чего, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Однако вопрос о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого дома в указанный период сторонами по делу не разрешался.

Таким образом, судебной коллегией установлено и материалами дела подтверждается, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора для заключения основного договора купли-продажи жилого дома, а как следует из вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка, намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно, кроме того, при оспаривании сделки по признакам притворности реституция не допускается.

Между тем, при совершении оспариваемой сделки договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2023 стороны согласовали все существенные условия данного договора, из его буквального содержания следует, что цена отчуждаемого земельного участка составляет 3000 000 рублей, расчет покупателем производится в размере 1500000 рублей до подписания договора, денежные средства в размере 1500000 рублей в течение пяти последующих лет.

Продавец информирует покупателя о том, что наложено ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 05.07.2023, право собственности покупателя на земельный участок зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним 13.07.2022 сделана запись регистрации. Согласно выписки из ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1142 кв.м, принадлежащий на праве собственности Прошуниной Т.А. отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, поставленные на кадастровый учет.

Тем самым условия предварительного договора и договора купли-продажи земельного участка противоречат друг другу, в том числе в части объектов и стоимости самого земельного участка. В первом договоре стоимость земельного участка указана в 5000000 рублей, в договоре купли-продажи 3000000 рублей. В том числе отличается и порядок оплаты объектов.

Исходя из изложенных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи земельного участка является притворной сделкой, прикрывающей сделку предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05.07.2023, сторонами истцом и ответчиком не представлено.

Судебная коллегия отмечает, что ответчик заявляя встречное требование о признании сделки притворной, фактически просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в связи с существенными недостатками объекта недвижимости.

В связи с чем, выводы суда первой инстанции о притворности сделки земельного участка от 05.07.2023 и применение к нему правил прикрываемой сделки – условий предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022 противоречат вышеприведенному правовому регулированию.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что поскольку истцом не представлено доказательств, что спорный договор купли-продажи недвижимого имущества является притворной сделкой, направленной на достижение правовых последствий, не предусмотренных договором и прикрывающий иную волю участников сделки, то имеются основания для отмены решения суда первой инстанции в указанной части и отказа в удовлетворении исковых требований Колиух К.В. в полном объеме.

Поскольку отсутствуют основания для признания договора купли-продажи земельного участка притворной сделкой, по другим основаниям договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2020 сторонами не оспаривается, соответственно не могут быть удовлетворены и встречные требования Прошуниной Т.А., в связи с чем, в остальной части решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Россошанского районного суда Воронежской области от 22.12.2023 – отменить в части удовлетворения исковых требований Колиух Константина Викторовича к Прошуниной Татьяне Александровне о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1142 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 05.07.2022 между Колиух Константином Викторовичем и Прошуниной Татьяной Александровной, недействительной (притворной) сделкой, применения последствий признания договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2022 недействительной (притворной) сделкой, в виде применения к нему правил прикрываемой сделки – условий предварительного договора купли-продажи от 05.07.2022 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1142 кв.м и жилого дома Лит А,п/А,а,а1 общей площадью 271,7 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, с учетом его существа и содержания.

Принять по делу в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Колиух Константина Викторовича
к Прошуниной Татьяне Александровне о признании сделки недействительной в связи с притворностью, применении последствий признания договора притворной сделкой – отказать в полном объеме.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Прошуниной Татьяны Александровны по доверенности Годовикова Бориса Сергеевича - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 22.04.2024.

Председательствующий:

Судьи коллегии: