Решение по делу № 3а-144/2021 от 23.12.2020

УИД 76OS0000-01-2020-000664-79

Дело № 3а-144\21

Принято в окончательной форме 10.02.21г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 февраля 2021г.                                    гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

                    Установил:

В административном исковом заявлении ФИО4 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 075 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 10 474 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

Представитель административного истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил, представил письменное объяснение, в котором, сославшись на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, указал на непризнание административных исковых требований.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

В письменном объяснении ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» возражений относительно административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не указывается, изложены сведения о земельном участке.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 11 075 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с положениями статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.

При таких обстоятельствах, административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:80 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере 29991743,58 рублей (Пункт 58528 Приложения №).

Административным истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный ООО «Ярэксперт», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет 10 474 000 рублей.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

В обоснование своих возражений административный ответчик указывает, что необоснованно использует в расчете рыночной стоимости земельного участка объект-аналог № (<адрес>), согласно фотографиям у данного земельного участка отсутствует организованный подъездной путь к участку, затрудненный наличием наземного трубопровода, следовательно необходима повышающая корректировка 1,22.

Также административный ответчик указывает, что оценщик необоснованно использует аналог №, который «вышел» на рынок\гражданский оборот путем предложения органами местного самоуправления на правах аренды по результатам аукциона, на земельном участке располагается ОКС, в соответствии с условиями договора аренды арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду, замена стороны в договоре аренды возможно при продаже ОКС, в связи с чем земельный участок мог продаваться только с ОКСом, поэтому оценщик должен был применить корректировку на улучшение либо исключить его из расчета. В отношении объекта-аналога № на ул. <адрес>), департаментом указывается, что заключен договор аренды на условиях аукциона, арендатор не имеет право передавать земельный участок в субаренду.

Свидетель ФИО6 – оценщик ООО «Ярэксперт» - в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.

Показания свидетеля ФИО6, материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Из показаний свидетеля ФИО6 и содержания отчета следует, что оценщиком исследованы предложения о продаже земельных участков, в том числе и объектов-аналогов № и №. При исследовании предложений были выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость.

Расположение объекта-аналога № исследовано оценщиком при составлении отчета.

В судебном заседании свидетель ФИО6 показала, что оценщиком проанализировано содержание объявления о продаже объекта-аналога №. Также было изучено месторасположение объекта-аналога, при этом использованы картографические и другие материалы, что позволило оценщику прийти к выводу о наличии подъезда через трубопровод.

Из собранной по данному аналогу информации следует, что к объекту организован подъезд. Данные выводы оценщика объективно подтверждены фотографиями. Объявление о предложении объекта-аналога № также содержит информацию о наличии подъезда. В связи с этим оснований для вывода о необоснованности использования данного объекта-аналога не имеется. Выводы оценщика в этой части относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуты.

Объект аналог № квалифицирован как условно свободный и сопоставимый по основным ценообразующим факторам. Оценщиком использовано объявление о продаже объекта-аналога от ДД.ММ.ГГГГ ОКС, о котором упоминает департамент, был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, то есть до даты подачи объявления. Из содержания объявления о продаже объекта-аналога № следует, что объект предлагается как свободный от застройки. Оценщик при исследовании аналога использовал доступные для этого средства, а именно спутниковые снимки публичной карты на дату размещения объявления и на дату составления отчета. На снимках наличие ОКСа на земельном участке не установлено. В связи с этим утверждения департамента о необходимости применения корректировки на улучшения не могут быть приняты во внимание.

Использую в расчетах объект-аналог №, оценщик исходил из содержания объявления, позволяющего прийти к выводу о существенных условиях предложения. Содержание объявления было проверено и не вызвало у оценщика сомнений.

Доводы департамента относительно объекта-аналога № в части невозможности передачи права аренды сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО №). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО №).

    Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО6 следует, что вся информация об объектах-аналогах была проверена. Содержание объявлений позволяет сделать вывод о достаточности информации об объектах-аналогах. Оценщиком не выявлено противоречий по использованию аналогов, передаваемых на праве аренды земельных участков, исходя из условий договоров аренды, земельного законодательства, сложившейся практики передачи прав аренды на рынке.

В силу изложенного оснований для вывода о том, что отчет противоречит федеральным стандартам оценки, вводит пользователей отчета в заблуждение, не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:01101:80, площадью 11 075 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> размере рыночной стоимости равной 10 474 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                        В.С. Преснов