Решение по делу № 2-323/2022 (2-4356/2021;) от 06.12.2021

Решение в окончательной форме изготовлено 04 апреля 2022 года

Дело № 2-323/2022

    РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2022 года                                                                         г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В.,

с участием старшего помощника прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону Долгалевой А.А.,

при секретаре Демьянец С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.Е.В., Л.Э.И. к Администрации г.Ростова-на-Дону, Департаменту координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об обязании изъять для муниципальных нужд жилого помещения, установлении выкупной стоимости, встречному иску Администрации г. Ростова-на-Дону к С.Е.В., Л.Э.И., третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Сорокина Е.В., Лядская Э.И. обратилась в суд с иском об обязании изъять для муниципальных нужд жилого помещения, установлении выкупной стоимости, указывая на то, что являются собственниками квартиры № площадью 34 кв.м по адресу<адрес>.

Постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону № 1027 от 08.11.2019 года многоквартирный дом по адресу: <адрес> литер В признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление № 1334 от 22.12.2020 года «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: РО<адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим реконструкции».

Были проведены мероприятия направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию отчётов об оценке на заседании городской комиссии. Оценка жилого помещения по указанному адресу проведена, общая стоимость которого составила 2 386 475 рублей, включая обязательства по возмещению убытков.

Вместе с тем истцы полагают, что данная стоимость занижена, в данном отчете отсутствует стоимость доли в праве собственности на земельный участок, в связи с чем им была проведена независимая оценка в ООО «ЮРЦСЭ «АС-Консталтинг», по результатам которой общая стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 3 210 000 рублей.

В свою очередь Администрация города Ростова-на-Дону обратилась со встречным иском об изъятии в муниципальную собственность путем выкупа жилого помещения - квартиры № по адресу: <адрес> по цене равной 2 386 475 рублей, прекращении права собственности истцов на жилое помещение по адресу: <адрес> после перечисления возмещения; признании права муниципальной собственности на указанный объект недвижимого имущества; выселения ответчиков из занимаемого жилого помещения после перечисления выкупной стоимости; снятии их с регистрационного учета; обязании предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Представитель Сорокиной Е.В., Лядской Э.И. в лице Токарева А.О. уточнил исковые требования с учетом заключения выкупной стоимости, определенной заключением ООО «Прайм», исковые требования поддержал, просил удовлетворить уточненные исковые требования. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований в части определения выкупной стоимости, указывая на их необоснованность, согласившись с требованиями встречного иска в оставшейся части.

Старший помощник прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону Долгалева А.А. в судебное заседание явилась, полагала подлежащими удовлетворению исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону в части выселения, и с учетом результатов судебной экспертизы.

Сорокина Е.В., Лядская Э.И. о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем дело в их отношении рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 8 - 10 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 20 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Как установлено в судебном заседании, С.Е.В. и Л.Э.И. на праве общей долевой собственности (по № доли) принадлежит квартира № площадью 34 кв.м по адресу: <адрес>.

Постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону № 1027 от 08.11.2019 года многоквартирный дом по адресу: <адрес> литер В признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление № 1334 от 22.12.2020 года «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим реконструкции».

Пунктом 1.2.1. указанного Постановления, а также ст. 32 Жилищного кодекса РФ изъятию путем выкупа подлежит жилое помещение, принадлежащее С.Е.В. и Л.Э.И. в доме по указанному адресу.

Во исполнение указанного Постановления (пункт 3), Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию отчётов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно Отчету №23140/08-21 от 03.08.2021г. Об оценке вышеуказанного жилого помещения, проведенной ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 386 475 рублей, включая обязательства по возмещению убытков.

Соглашение о выкупе изымаемой объекта в виде спорной квартиры заключено не было.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 138 "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону" в редакции Решения от 24.11.2015 г № 36 полномочия по осуществлению функций, связанных с реализацией программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, осуществлению переселения граждан за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ и бюджета города были переданы Департаменту координации строительства и перспективного развития города.

26.08.2021 года в адрес собственников было направлено уведомление о принятии постановления № 1334 от 22.12.2020 года и проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.

С результатами оценки, произведенной ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» собственники не согласились, о чем свидетельствует их письменный отказ.

Согласно исковым требованиям Сорокиной Е.В., Лядской Э.И., истцы просили определить цену по выкупу изымаемого жилого помещения, исходя из выводов заключения ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса РФ и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением суда от 25.01.2021 года по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно выводам экспертов ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» от 04.03.2021г. №45-С, рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> учетом доли в праве на общее имущество, в т.ч. стоимости доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, и убытков, причиненных собственникам в результате изъятия данного жилого помещения для муниципальных нужд по состоянию на 04.03.2022г. составляет 2 896 100 рублей, в том числе:

- рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве в праве на общее имущество, в т.ч. стоимости доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 2 617 728 рублей (в том числе 732 964 руб. компенсация за непроизведенный капитальный ремонт);

- величина убытков собственника, которые он несет в связи с изменением места проживания, включая: переезд, поиск другого жилья для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другую квартиру и аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой, на дату исследования, составляет 278 372 рублей.

При этом как следует из исследовательской части заключения, давая оценку указанному объекту, эксперт ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» исходил из общей площади квартиры, и подбирал аналоги, соответствующие по параметрам, наиболее приближенным к объекту оценки, с учетом доли в праве на общее имущество, стоимость которой включена в рыночную стоимость жилого помещения в МКД.

Эксперт ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» Твардовский А.А. в судебном заседании поддержал выводы, изложенные в названном заключении, указывая на то, что при подборе аналогов для оценки подбирались аналоги жилья, не находящегося в аварийном состоянии. Экспертами также не вводились понижающие корректировки. Отсутствие этой корректировки это и есть компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Величина компенсация за непроизведенный капитальный ремонт входит в стоимость квартиры, это 28% стоимости квартиры находящейся в неаварийном состоянии.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу определения размера выкупной цены спорного жилого помещения должно быть положено Заключение ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», как наиболее полное, составленное с определением стоимости доли в праве на земельный участок, которая была определена отдельно и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения наряду с рыночной стоимостью квартиры.

При этом экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Истцом по встречному иску не представлено никаких доказательств, бесспорно свидетельствующих о неправильности и необоснованности заключения, выполненного экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», равно как не подвергнута сомнению и законность самого заключения, выполненного данным экспертом.

Заключение, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Эксперт названного экспертного учреждения в полном объеме подтвердил выводы изложенные в нем. Данное заключение не подвергалось сомнению, также сторонами не заявлялось каких-либо обоснованных ходатайств о назначении дополнительной (повторной) экспертизы, при том, что обоснованность выводов ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», никем опровергнута не была.

Доказательств, свидетельствующих о том, что оценка рыночной стоимости изымаемого имущества, завышена, ответчиком суду не представлено. В этой связи суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, включая встречные в части изъятия жилого помещения по цене выкупа в 2 896 100 рублей.

Рассматривая исковые требования Администрации города, обоснованные несогласием с произведенной судебной экспертизой оценкой в части размера, суд полагает их подлежащим отклонению по следующим основаниям.

При этом само по себе несогласие стороны с выводами экспертного заключения не является основанием для признания его недопустимым доказательством. Указанные доводы являются несостоятельными, и ничем документально не подтвержденными, а равно противоречащим фактическим обстоятельствам дела, и по сути субъективным мнением заявителя.

Выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Заключение экспертизы мотивировано, в нем указано: кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны развернутые и обоснованные объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у ответчиков прекращается, и соответственно, право собственности ответчиков на жилое помещение подлежит прекращению, собственник Лядская Э.И. подлежит снятию с регистрационного учета по месту жительства и обе ответчицы обязаны освободить жилое помещение.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию " Город Ростов-на-Дону".

Также подлежат удовлетворению исковые требования в части обязания ответчиков предоставить банковские реквизиты, принимая во внимание, что обязанность муниципального образования по перечислению выкупной стоимости выполнима только после выполнения соответствующей обязанности ответчиков.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

        Исковые требования С.Е.В., Л.Э.И. – удовлетворить.

        Встречные исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону – удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у С.Е.В., Л.Э.И. в муниципальную собственность – квартиры № площадью 34 кв.м по адресу: <адрес> литер В по цене выкупа равной 2 896 100 рублей.

Прекратить право общей долевой собственности С.Е.В., Л.Э.И. (по ? доли) на <адрес> площадью 34 кв.м по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> литер В.

Признать право муниципальной собственности на квартиру № площадью 34 кв.м по адресу: <адрес> литер В.

Снять Л.Э.И. с регистрационного учета по адресу: <адрес>, квартира №.

Выселить С.Е.В., Л.Э.И. из квартиры № по адресу: <адрес> литер В 4, после перечисления выкупной стоимости.

Обязать Л.Э.И. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 448 050 рублей.

Обязать С.Е.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 448 050 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья