Решение по делу № 33-613/2017 от 16.12.2016

Судья: Кислянникова Т.П.         33-17490/2016

                                             33-613/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 января 2017 года г. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего         Ермаковой Е.И.

судей                     Сафоновой Л.А., Емелина А.В.        

при секретаре             Татариновой Г.Ю.    

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щеткиной Т.П. к Ченцовым М.В., П.В., Пузырниковой Е.В. о признании состоявшейся сделки купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности,

по апелляционной жалобе Щеткиной В.П. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 25 октября 2016 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения Щеткиной Т.П. и её представителя Абакумовой О.В., действующей на основании устного ходатайства, возражения на жалобу представителя ответчика Ченцова П.В. – Тюриной В.В. действующей на основании доверенности, а так же 3-го лица Щелоковой И.В.

УСТАНОВИЛА:

Щеткина Т.П. обратилась с иском к Ченцову М.В. о признании состоявшейся сделки договора купли-продажи 2/5 доли жилого дома и 2/5 доли земельного участка по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Щеткиной Т.П., признании за ней права собственности на 2/5 доли в праве общей долевой собственности жилого дома и 2/5 доли в праве общей долевой собственности земельного участка по вышеуказанному адресу и прекращении за Ченцовым права собственности на указанные объекты.

Заявленные требования мотивированы следующим. В соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в простой письменной форме, она купила у ФИО1 2/5 доли домовладения и 2/5 доли земельного участка по <адрес>.

По сделке купли-продажи она рассчиталась полностью, при жизни у ФИО1. претензий по сделке не было, ДД.ММ.ГГГГ она живет и пользуется домовладением, а ФИО1 получил деньги, которые использовал по своему усмотрению.

С этого времени она более 10 лет проживает в указанном доме, пользуется домом и земельным участком по назначению, оплачивает налоги за дом и землю.

В связи с необходимостью оформления документов на землю и домовладение на имя ФИО1, отца ответчика по делу, сделка купли-продажи 2/5 доли дома и земельного участка по <адрес> не была зарегистрирована.

В ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1. зарегистрировано в установленном законом порядке 2/5 доли жилого дома по <адрес>, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ году зарегистрировано 2/5 на земельный участок по указанному адресу, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1. получил 2/5 доли дома и земельного участка в порядке наследования на основании завещания.

Сособственником 3/5 доли дома и земельного участка по <адрес> настоящее время является Щелокова И.В.. Доли 2/5 и 3/5 дома по <адрес> были изначально разделены, это два разных дома, с разными входами, на одном земельном участке, границы которых также фактически определены.

В настоящее время истице необходимо оформить право собственности на дом и земельный участок на свое имя, но сторона по сделке ФИО1. умер. Наследником его является сын Ченцов М.В., который был свидетелем при заключении договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Решением Сызранского городского суда Самарской области от 25 октября 2016 года постановлено:

«Исковые требования Щеткиной Т.П. к Ченцовым М.В., П.В., Пузырниковой Е.В. о признании состоявшейся сделки купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности на 2/5 доли в праве на земельный участок и жилой дом по адресу <адрес> - оставить без удовлетворения».

В апелляционной жалобе Щеткина Т.П. просила отменить решение суда, постановив новое решение об удовлетворения иска. При этом указал, что суд первой инстанции неверно применил нормы процессуального и материального права. Судом нарушены положения ст. 431 ГК РФ, дано неверное толкование условиям договора. Полагала, что в договоре четко указаны стороны договора: продавец ФИО1. и покупатель Щеткина Т.П., а так же предмет договора, его стоимость. На момент заключения данного договора ФИО1. приобрел право собственности на продаваемые объекты недвижимости в порядке наследования, следовательно, имел право на их отчуждение. Условия договора купли-продажи были исполнены сторонами: истец получила в пользование недвижимость, а ФИО1 денежную стоимость проданного им имущества. Поскольку сторонами достигнуто было соглашение по всем условиям сделки, договор подписан сторонами и фактически исполнен, то имеются основания в силу ст. 165 ГК РФ для признания сделки действительной. Однако, суд неверно применил нормы материального права и сделал вывод о том, что указанную сделку нельзя признать состоявшейся, поскольку право собственности ФИО1. не было зарегистрированы в установленном законом порядке, он не обладал полномочиями по отчуждению данного имущества. В силу Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перерегистрация прав ФИО1 не требовалась, он вправе был распорядиться недвижимым имуществом, полученным в порядке наследования. Однако, в дальнейшем все права ФИО1 на спорное имущество были зарегистрированы в установленном порядке. Зарегистрировать свое право на момент заключения сделки ФИО1 не мог из-за разницы в площади земельного участка, однако в дальнейшем эта ошибка была устранена.

Судом не применены положения абз.2, абз.3 п.60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года №10/11.

    Так же необоснованны доводы суда о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, поскольку указано, что задаток за дом получен от Железного ФИО2 что дом продается ФИО3 а не истице, между сторонами имелся судебный спор. ФИО2 являлся риэлтором, сопровождавшим данную сделку, при этом в расписке указано, что деньги получены в качестве задатка при приобретении дома. В виду болезни ФИО3 произошла перемена лиц в обязательстве, приобретателем дома является истица. Истец ранее обращалась в суд с иском к ФИО1., но дело было прекращено в виду того, то судом было установлен факт заключения договора и передаче имущества истице.

    Суд необоснованно признал достоверными пояснения ответчика о том, что подпись в договоре не принадлежит его отцу, при этом судом не была назначена почерковедческая экспертиза. Судом нарушены правила оценки доказательств.

Так же указала, что судом необоснованно указано на нарушение ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки других участников долевой собственности, поскольку другие участники долевой собственности не желали воспользоваться данным правом.

После смерти ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ году никто из его детей не вступил в права наследования, следовательно у ответчика отсутствует право на наследство после смерти ФИО1

Ответчики в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о явке извещались по правилам ст.113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки судебной коллегии не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли. В связи с чем, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке с. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Истец Щеткина Т.П. и её представитель в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить иск полностью.

Представитель ответчиков и 3-е лицо Щелокова И.В. в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против доводов жалобы, полагая их необоснованными, просили оставить решение суда без изменения.

Проверив материала дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на 2/5 доли в праве на земельный участок площадью 939 кв.м. по адресу <адрес>. Основанием выдачи свидетельства указано: дубликат свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, решение мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13, 18,19)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на 2/5 доли в праве на жилой дом по адресу <адрес> (л.д.14). Основание: свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (дубликат выдан ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.20).

ФИО1 умер – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.58), наследственное дело после его смерти не заводилось (л.д.98,99).

Детьми ФИО1 согласно записей акта о рождении является Ченцов М.В. (л.д.56), согласно свидетельства о рождении Ченцов П.В. (л.д.69), согласно свидетельства о рождении (л.д.70) и свидетельства о заключении брака (л.д.71,84) Пузырникова Е.В.

Сособственником 3/5 доли дома и земельного участка по <адрес> настоящее время является Щелокова И.В. (л.д.93,94).

Истец мотивировала свои исковые требования тем, что ею и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка.

В подтверждение своих доводов истцом в материалы дела представлен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО1. продал Щеткиной Т.П. 2/5 доли домовладения и 2/5 доли земельного участка по адресу <адрес>. за 110000 руб. (л.д.15).

В силу ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между тем, представленный истцом договор нотариально не удостоверен, составлен в простой письменной форме, государственная регистрация не осуществлялась.

Так же истцом представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28). Согласно данной расписки, ФИО1. получил задаток за продаваемый дом по <адрес>3 от ФИО2 в сумме 40 000 руб., данный дом продается ФИО3 за сумму 110 000 руб., включая оформление документов. В силу ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Ст.551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Материалами дела установлено, что Щеткина Т.П. ДД.ММ.ГГГГ году обращалась в суд с иском к ФИО1. о взыскании денежных средств в размере 104 013 руб., ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от оформления сделки. Определением Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску Щеткиной Т.П. к ФИО1 о взыскании денежных средств прекращено в связи с отказом истца от иска (л.д.44).

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что в данном случае не применимы положения ч.2 ст.165 ГК РФ, поскольку сделка совершена в ненадлежащей простой письменной форме.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Щеткиной Т.П. о признании состоявшейся сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки отчуждения этого имущества.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Между тем, судом установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1. на спорное имущество в установленном законом порядке не было зарегистрировано, т.е. он не обладал в полном объеме правомочиями собственника в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

Так же в материалах дела имеется согласие супруги ФИО1 – ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ на продажу спорного недвижимого имущества: 2\5 долей в земельном участке и жилом доме по адресу: <адрес> в браке (л.д.24).

В силу ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

По смыслу приведенных положений закона продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться только лицо, обладающее правом собственности на отчуждаемый объект. Право собственности ФИО1. на спорное имущество было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г.

В силу ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В силу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сопоставив обстоятельства дела с указанными нормами права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, кроме того, не доказано, что истица в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате приобретаемого имущества.

Ответчики в суде первой инстанции пояснили, что полностью расчет за продаваемый дом и земельный участок с их отцом произведен не был, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ подпись не принадлежит их отцу ФИО1

В расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 указал, что получил задаток от ФИО2., что дом продается ФИО3 а не истице.

Истцом в материалы дела представлены нотариально удостоверенные доверенности, выданная ФИО1 на имя ФИО5. (л.д.21) и выданная ФИО5 на имя Щеткиной Т.П. (л.д.22) на право продажи принадлежащего ФИО6 имущества. Согласно данным документам Щеткина Т.П. выступала по доверенности от имени продавца, при этом указывает, что приобретала недвижимость для себя, то есть выступала в качестве покупателя. Доводы истицы о том, что денежные средства по расписке о задатке передавал её риэлтор ФИО2 – опровергаются указанными документами.

Судом первой инстанции по ходатайству истца опрашивалась свидетель ФИО7 пояснившая, что является соседкой истицы. В её присутствии истица передавала деньги ФИО1 по расписке. Однако, она не помнит какая сумма была передана, не знает вся ли сумма передавалась за дом, либо её часть. Как ФИО1 выезжали издома, она не видела.

Так же судом учтено, что между истицей и ФИО1 (сторонами по сделке) имелся судебный спор. Истица обращаясь в ДД.ММ.ГГГГ года с иском к ФИО1 взыскании денежных средств указала, что была достигнута договоренность с ФИО1, о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, во исполнении чего она передала ему задаток 40 000 руб, произвела ремонт в доме и понесла расходы по оформлению всего в сумме 24 015 руб., что отражено в определении Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.44). То есть из данных документов не усматривается, что вся сумма стоимости объектов недвижимости 110 000 руб, определенная договором не оплачена Щетининой Т.П.

Так же в материалы дела представлена расписка Пузырниковой Е.В. о получении 10 000 рублей на оформление документов для продажи дома по адресу: <адрес>3. Расписка составлена ДД.ММ.ГГГГ, но в ней не указано от кого получены данные денежные средства.

После регистрации права собственности за ФИО1 на дом и земельный участок в ДД.ММ.ГГГГ г. истица вправе была предъявить аналогичный иск к ФИО1 поскольку ФИО1 умер только в ДД.ММ.ГГГГ году. Однако таким правом истица не воспользовалась.

Не могут служить основанием для отмены правильного решения суда доводы жалобы о том, что судом первой инстанции не применен п.60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года №10/11.

Согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из данной нормы права следует, что оснований для прекращения права собственности на спорное имущество ФИО1 признании права собственности истицы на данное имущество, в связи с заключением договора купли-продажи, - не имеется, поскольку данный договор не зарегистрирован в установленном порядке, в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

Доводы суда первой инстанции на то, что при оформлении договора от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается истица, были нарушены требования ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки продаваемой доли, - является излишней, поскольку никаких требований собственником другой доли имущества Щелоковой И.В привлеченной к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявлено. Однако, данная ссылка не влияет на правильность принятого судом первой инстанции решения.

При таких обстоятельствах, не имеется правовых оснований для признания состоявшейся сделки купли-продажи, прекращении права собственности, признании за истицей права собственности на 2/5 доли в праве на земельный участок и жилой дом по адресу <адрес>.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения. Эти доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании норм ГК РФ и ГПК РФ, направлены на иную субъективную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции, а потому не могут служить поводом к отмене решения суда первой инстанции.

Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст.67 ГПК РФ. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сызранского городского суда Самарской области от 25 октября 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Щеткиной Т.П. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: