Решение по делу № 3-65/2015 от 20.02.2015

Дело № 3-65/2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 июля 2015 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Донецкой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Горелова ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Горелов О.В. 20.02.2015 года обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, сославшись на следующие обстоятельства. Заявитель является арендатором земельного участка ..., находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – объекты обслуживания автомобильного транспорта), площадью ... кв.м, земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.05.2014 года.

Заявитель, учитывая дату постановки земельного участка на кадастровый учет, оспорил результат кадастровой оценки, кадастровая стоимость по состоянию на 07.05.2014 год, утверждая, что кадастровая стоимость ... рублей, приведенная в кадастровой справке от 10.03.2015 года, которая значительно выше его рыночной стоимости. Рыночная стоимость по состоянию на 07.05.2014 года согласно отчету оценщика об оценке составляет ... рублей, отчет имеет положительное экспертное заключение СРО – НП «...» (нормативно-методическая экспертиза).

Заявитель в уточненном заявлении в порядке статьи 39 ГПК РФ просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 07.05.2014 года в размере его рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации – ... рублей (в соответствии с заключением эксперта ООО «...» от ... года).

В судебном заседании представитель заявителя - адвокат Башлаев С.Б., действующая по ордеру и по доверенности, уточненное заявление просил удовлетворить. Заявитель просил дело рассмотреть в свое отсутствие согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Представитель Правительства Ростовской области - Талалаева И.Н., действующая по доверенности, в суд явилась, не заявила возражений против уточненного заявления о размере рыночной стоимости, учитывая содержание экспертного заключения.

Представители Администрации г.Донецка, КУИ г.Донецка, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в отсутствие данных заинтересованных лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Горелов О.В. на основании договора аренды от ... года является арендатором земельного участка ..., находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – объекты обслуживания автомобильного транспорта), площадью ... кв.м, земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.05.2014 года (л.д.131 том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровой справке от 10.03.2015 года составляет ... рублей (л.д.136 том 1). В кадастровой справке указано, что датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, является 28.12.2014 года, дата внесения стоимости в ГКН – 10.03.2015 года.

Действующая кадастровая стоимость является базовым элементом формулы расчета арендной платы, что никем не оспаривается.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" утверждены по состоянию на 1 января 2014 года средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам согласно приложению N 1, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) согласно приложению N 2, группы видов разрешенного использования земельных участков населенных пунктов согласно приложению N 3.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет (май 2014 года) не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, поэтому кадастровая стоимость определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что следует из кадастровой справки и ответа филиала ФГБУ ФКП Росреестра на запрос суда (л.д.224 том 1).

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии.

Согласно ст.24.19 данного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является одним из элементов формулы определения арендной платы, заявитель как арендатор имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет оценщика ИП ФИО9 Согласно отчету оценщика от 05.11.2014 года рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 7 мая 2014 года составляет ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – НП «...» от 06.02.2015 года №... (л.д.11-123 том 1).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 7 мая 2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключение от ... года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 7 мая 2014 года составляет ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», ФСО №7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Данный метод основан на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов, при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости.

В качестве объектов-аналогов использованы 4 земельных участка, расположенных в Ростовской области (л.д.60 том 2), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключении. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (таблица 6).

Таким образом, конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Заявителем и Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Доводы возражений органов местного самоуправления о том, что заявителем оспаривается кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года, а отчет о рыночной стоимости земельного участка составлен на 07.05.2014 года, не могут быть приняты во внимание, поскольку кадастровая стоимость этого участка определена в соответствии со ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, поэтому рыночная стоимость должна быть определена на дату постановки участка на кадастровый учет, а не на дату, по состоянию на которую (01.01.2014) проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов.

При таком положении заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 7 мая 2014 года в размере ... рублей ... копейки рублей подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Соответственно определенная в решении рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 7 мая 2014 года.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

    установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – объекты обслуживания автомобильного транспорта), площадью ... квадратных метров в размере его рыночной стоимости по состоянию на 7 мая 2014 года в размере ... рублей ... копейки (дата подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 20 февраля 2015 года).

    На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов