Решение по делу № 33-3511/2017 от 04.10.2017

Судья Тимошкина Т.Н. №33-3511/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 октября 2017 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Савина А.И., Степановой Т.Г.

при секретаре Чесноковой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Михайлова С. Б., Хоминича В. Ю. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 23.08.2017 по иску Михайлова С. Б., Хоминича В. Ю. к Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании к совершению действий, встречному иску Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок к Михайлову С. Б., Хоминичу В. Ю. о признании права отсутствующим.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Михайлов С.Б., Хоминич В.Ю. обратились в суд с иском, мотивируя свои требования тем, что им на праве общей долевой собственности (по (...) доли в праве) принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: (.....). Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, предоставленном Хоминичу В.Ю. по договору аренды №, заключенному с Министерством природных ресурсов Республики Карелия. (...) истцы обратились в Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (далее в т.ч. Комитет) с заявлениями о предоставлении в земельного участка в общую долевую собственность (с долей в праве каждого по (...)). Письмом от (...) № Комитет отказал в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку на участке фактически располагается гостиница. Такой отказ истцы считают незаконным. Отмечают, что на земельном участке находится жилой дом, право общей долевой собственности на который зарегистрировано за истцами, земельный участок используется для эксплуатации жилого дома. Строительство его произведено на основании разрешения на строительство, дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Принадлежащий истцам жилой дом в настоящее время передан в аренду ООО "Вегас-Маркет" и используется последним для временного размещения (проживания) граждан, что соответствует назначению жилого дома. При таких обстоятельствах, полагают, следует признать, что отсутствует факт использования жилого помещения не по назначению и, соответственно, не может быть признанным использование земельного участка, на котором он расположен, не в соответствии с целевым назначением. Ссылаясь на положения п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ), ст.34 Конституции РФ, ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЖК РФ), разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", истцы просили признать незаконным отказ Комитета в удовлетворении заявлений о предоставлении земельного участка с кадастровым номером (...) в общую долевую собственность истцов и обязать Комитет предоставить в общую долевую собственность Михайлова С.Б. и Хоминича В.Ю. земельный участок с кадастровым номером (...) в соответствии с заявлениями, поданными (...).

Комитетом предъявлен встречный иск по тем основаниям, что поскольку с 01.01.2016 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Республики Карелия, осуществляет Комитет, (...) Хоминич В.Ю., Михайлов С.Б. обратились в Комитет с заявление о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером (...) по основаниям, предусмотренным пп.6 п.2 ст.39.3, п.2 ст.39.20 ЗК РФ. Письмом от (...) с исх.№ Комитет сообщил об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка на основании п.14 ст.39.16 ЗК РФ, поскольку цель использования земельного участка не соответствует его разрешенному использованию. В рамках межведомственного информационного взаимодействия Комитетом были получены сведения о проведенной администрацией Петрозаводского городского округа проверке, в рамках которой было установлено, что объект капитального строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке, используется в качестве гостевого дома. Полагает, что запись в Едином государственном реестре недвижимости не соответствует действительности, поскольку спорный объект используется как гостевой дом. Указывает, что в рамках прокурорской проверки, проведенной Прокуратурой г.Петрозаводска, было установлено, что на указанном земельном участке расположен гостевой дом, используемый для ведения предпринимательской деятельности с целью получения прибыли. Комитет считает, что регистрация права собственности на спорный объект осуществлена неправомерно, нарушает права Комитета, так как возлагает на него обязанность предоставить спорный земельный участок в собственность. На основании изложенного, Комитет просил признать отсутствующим право собственности на жилой дом с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: (.....), на земельном участке с кадастровым номером (...), назначение: жилое, площадью (...) кв.м.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены администрация Петрозаводского городского округа, общество с ограниченной ответственностью "Вегас-Маркет", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК.

Решением суда в удовлетворении иска Михайлова С.Б., Хоминича В.Ю. и встречного иска Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок отказано.

С решением суда не согласны Михайлов С.Б. и Хоминич В.Ю., в апелляционной жалобе просят его отменить в части отказа в удовлетворении их требований, в указанной части принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указывают, что в земельном законодательстве отсутствуют нормы, согласно которым права на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определялись бы в зависимости от вида недвижимого имущества, принадлежащего гражданину или от характера фактического использования недвижимого имущества. Отмечают, что в соответствии со ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Указывают, что принадлежащий им жилой дом передан в аренду на срок менее года ООО "Вегас-Маркет" и используется последним для временного размещения (проживания) граждан, что соответствует назначению жилого дома. Ссылаясь на ГОСТ Р 51185-2014 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования" (в частности его п.п.3.1, 4.7, 5.2), ГОСТ Р54606-2011 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги малых средств размещения. Общие требования" (п.4.1), ГОСТ Р 56184-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам" (п.п.3.1, 4.1), решение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 №АКПИ15-1535, в котором суд указал, что действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих размещение хостелов в жилых многоквартирных домах, отмечают, что, использование индивидуального жилого дома в качестве малого средства размещения не противоречит действующему законодательству и не меняет статуса жилого дома. Полагают, что при указанных обстоятельствах является не основанным на действующем законодательстве вывод суда о том, что фактическая цель использования земельного участка для эксплуатации гостевого дома не соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка - для индивидуальной жилой застройки. Считают, что право истцов на приобретение спорного земельного участка в собственность установлено п.1 ст.39.20 ЗК РФ. Полагают необоснованным вывод суда о том, что регистрация права собственности на жилой дом, которая осуществлена, как установлено судом, в соответствии с установленным законом порядком (при наличии разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), сама по себе не порождает обязанность уполномоченных органов предоставить истцам спорный земельный участок на праве собственности в установленном порядке без проведения торгов, т.к. указанный вывод не основан на нормах ст.39.16 ЗК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Михайлов С.Б., Хоминич В.Ю., представитель Шицель Е.Л., действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям.

Представитель Комитета Ильин А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции по доводам жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили; о времени и месте судебного заседания извещены.

Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Согласно п.2 ст.15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст.39.1 ЗК РФ, в т.ч. по договору купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу п.п.1, 2 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (как и согласно ранее действовавшей статье 36 ЗК РФ). В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Судом установлено, что Михайлову С.Б. и Хоминичу В.Ю. на праве общей долевой собственности (доля в праве (...) у каждого) принадлежит жилой дом, назначение: жилое, 1 и мансардный этаж, общая площадь (...) кв.м., инв.№, лит.(...), адрес объекта: (.....).

Жилой дом возведен на земельном участке с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, адрес: (.....), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуальной жилой застройки (жилой дом незавершенный строительством). Данный участок был предоставлен для индивидуальной жилой застройки (жилой дом незавершенный строительством) на основании договора аренды земельного участка № от (...), заключенного Министерством природных ресурсов Республики Карелия и Хоминичем В.Ю., договор зарегистрирован в установленном порядке (...).

Полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия", Положением о Государственном комитете Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (утв. постановлением Правительства Республики Карелия от 25.11.2010 №274-П) возложены на Комитет.

(...) Хоминич В.Ю. и Михайлов С.Б. обратились в Комитет с заявлениями о предоставлении в общую собственность (по (...) доли в праве за каждым) земельного участка с кадастровым номером (...), на котором расположен принадлежащий им объект недвижимости, указав цель использования - ИЖС, основание предоставления участка - пп.6 п.2 ст.39.3, п.2 ст.39.20 ЗК РФ. Письмом от (...) с исх.№ Комитетом отказано в предоставлении земельного участка в собственность. В обоснование отказа со ссылкой на положения ст.42, п.14 ст.39.16 ЗК РФ указано, что предоставление в собственность земельного участка с разрешенным видом использования: для индивидуальной жилой застройки (жилой дом незавершенный строительством) невозможно, поскольку на земельном участке фактически располагается гостиница.

Разрешая требования Михайлова С.Б. и Хоминича В.Ю., суд первой инстанции исходил из обоснованности отказа Комитета в предоставлении земельного участка в собственность истцам (по первоначальному иску) без проведения торгов, поскольку фактическая цель использования земельного участка (для эксплуатации гостевого дома) не соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка (для индивидуальной жилой застройки). При этом, судом указано, что регистрация права собственности на жилой дом, которая осуществлена, как установлено судом, в соответствии с установленным законом порядком (при наличии разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), сама по себе не порождает обязанность уполномоченных органов предоставить истцам спорный земельный участок на праве собственности в вышеуказанном порядке без проведения торгов. Суд указал, что отказ Комитета в предоставлении истцам в собственность земельного участка без проведения торгов является правомерным, для этого отсутствовали основания на дату обращения истцов и на дату принятия оспариваемого решения. Изложенное не свидетельствует об отсутствии права у истцов для повторного обращения в Комитет за предоставлением земельного участка в собственность после устранения названных препятствий.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может, имея ввиду следующее.

Нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).

Исключительный характер права, предусмотренный приведенными выше нормами ст.39.20 ЗК РФ, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка (п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии со ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с п.2 ст.7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Исходя из положений ст.30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГрК РФ), в правилах землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, предусматривающие соответствующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.1 ст.36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В силу п.2 ст.85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п.3 ст.85 ЗК РФ).

По сообщению администрации Петрозаводского городского округа в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденными решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 №26/38-771, земельный участок с кадастровым номером (...) находится в зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером (...) по адресу: (.....), по договору аренды от (...), заключенному между индивидуальными предпринимателями Хоминичем В.Ю., Михайловым С.Б. и ООО "Вегас-маркет" (учредителями которого являются истцы) передан в аренду для использования в качестве гостевого дома. В силу п.2.2.1 договора ООО "Вегас-маркет" обязался использовать жилой дом в соответствии с его назначением.

В силу положений п.1 ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК РФ).

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п.3 ст.288 ГК РФ).

В силу разъяснений, содержащихся в абз.5 п.39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 ст.17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч.2 ст.17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Доказательств тому, что спорное помещение используется как нежилое, не представлено.

Согласно экспертному заключению проведенной ООО "(...)" в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции экспертизы существующий объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером (...), полностью отвечает требованиям СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные", предъявляемым к жилым домам и является жилым домом.

В материалы дела истцами по первоначальному иску представлены разрешение на строительство от (...), разрешение на ввод указанного выше объекта в эксплуатацию №

Разрешая иск Комитета, суд исходил из того, что государственная регистрация права собственности истцов на жилой дом осуществлена в соответствии с законом, по результатам экспертизы спорный объект является жилым домом, построенный дом соответствует проектным значениям, не является самовольной постройкой и правомерно отказал в иске о признании права общей собственности истцов на спорный объект отсутствующим.

Согласно ч.ч.5, 7 ст.1Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зданиях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, за истцами зарегистрировано право общей долевой собственности на здание с кадастровым номером (...), расположенное на спорном земельном участке, имеющее назначение - жилой дом (как следует из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости).

При таких обстоятельствах, исходя из положений ст.39.20 ЗК РФ, у суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворения иска Хоминича В.Ю. и Михайлова С.Б. Установленные обстоятельства, содержание заявления истцов в Комитет о предоставлении земельного участка, свидетельствуют о незаконности отказа в удовлетворении их заявлений, основанного на положениях п.14 ст.39.16 ЗК РФ.

При данных обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Михайлова С.Б., Хоминича В.Ю. не может быть признано законным и обоснованным, в силу положений ст.328, п.п.1,3,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ оно подлежит отмене. По делу в указанной части следует принять новое решение об удовлетворении исковых требований Михайлова С.Б., Хоминича В.Ю.

С учетом положений ст.98 ГПК РФ с Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок в пользу Михайлова С.Б. и Хоминича В.Ю. подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по (...) руб. каждому.

Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 23.08.2017 по настоящему делу отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Михайлова С. Б. и Хоминича В. Ю., в указанной части принять по делу новое решение.

Исковые требования Михайлова С. Б. и Хоминича В. Ю. удовлетворить.

Признать отказ Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок в удовлетворении заявлений Михайлова С. Б. и Хоминича В. Ю. о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером (...), выраженный в письме от (...) с исх№, незаконным.

Обязать Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок предоставить в установленном порядке в общую долевую собственность Михайлова С. Б. и Хоминича В. Ю. земельный участок с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: (.....), в соответствии с заявлениями, поданными (...).

Взыскать с Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок в пользу Михайлова С. Б. и Хоминича В. Ю. расходы по государственной пошлине по (...) руб. каждому.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи