Решение по делу № 3а-123/2017 от 26.06.2017

Дело № 3а-123/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Строгиной О.С. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АВЕРИЯ БИЗНЕС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АВЕРИЯ БИЗНЕС» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4729 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-офисного здания, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, <адрес>, в размере его рыночной стоимости

В обоснование требований указано, что данный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности (л.д. 97-100).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляет 33108485,64 рубля.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 131-132, 137-139).

Представитель мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на заявление (л.д. 113-115).

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей указанных административных ответчиков, заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65, частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Частью 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу частей 2, 3 статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (части 2,3,4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №11/07-2016 от 11 июля 2016 года (л.д. 90-92), акта приема-передачи недвижимого имущества от 25 июля 2016 года (л.д. 93), административный истец является собственником земельного участка площадью 4729 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-офисного здания, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, <адрес>.

В кадастровом паспорте земельного участка от 21 марта 2016 года №54/201/16-113200 (л.д. 69-72) отражено, что дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 12 октября 2006 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 33108485,64 рублей (Выписка из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 марта 2017 года, л.д. 122).

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснений содержащихся в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», и утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области.

Поскольку по истечение пяти лет в государственный кадастр недвижимости (до 1 января 2017 года) / ЕГРН (с 1 января 2017 года) не внесены очередные результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, и учитывая, что постановление Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п является действующим и применятся к спорным правоотношениям, поэтому суд считает возможным восстановить административному истцу срок на обращение с административным исковым заявлением в суд.

Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом был соблюден, 5 апреля 2017 года Общество обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области (л.д. 65).

Указанное заявление было возвращено с указанием о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке (уведомление Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 7 апреля 2017 года № 01-17-729/17, л.д. 66-68).

ООО «АВЕРИЯ БИЗНЕС» являясь собственником указанного земельного участка (л.д. 97-100), в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации выступает плательщиком земельного налога, соответственно, определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года, административный истец представил суду Отчет №148 Ю/17 Об оценке объекта оценки от 3 апреля 2017 года, подготовленный оценщиком ООО «ПРАЙМ ГРУПП», согласно данному отчету, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составила 22950000 рублей (л.д. 38).

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Административным истцом в обоснование заявленных требований в отношении спорного объекта недвижимости – земельного участка площадью 4729 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-офисного здания, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, <адрес>, представлено Экспертное заключение №832/2017.2 на отчет №148 Ю/17 от 3 апреля 2017 года Об оценке объекта оценки (положительное), подписанное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет (л.д. 73-89).

В ходе рассмотрения дела, с учетом мнения представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Новосибирского областного суда от 15 августа 2017 года по административному делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, производство которой поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России (л.д. 153-156).

По заключению эксперта №2363/9-4 от 29 сентября 2017 года (л.д. 179-192), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляет 22950 000 рублей.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что заключение эксперта №2363/9-4 от 29 сентября 2017 года не содержит достаточно полного и ясного ответа в части ответа на вопрос об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, а именно каким образом эксперт определил указанную им в заключении рыночную стоимость спорного объекта недвижимости (соответствующий расчет в экспертном заключении не приведен), судом в соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, назначено проведение дополнительной судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено тем же экспертам (л.д. 209-210).

В заключении дополнительной судебной экспертизы от 21 ноября 2017 года экспертами дано подробное описание проведенного исследования, проанализированы все необходимые ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по выбранным объектам-аналогам и расчет удельной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

По результатам дополнительного экспертного исследования, эксперты пришли к аналогичным выводам относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости – 22950000 рублей по состоянию на 1 января 2010 года.

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 177, 178). Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы.

Приведенные в заключении дополнительной судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочий.

В заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами проанализирован рынок недвижимости в городе Новосибирске, идентичных району расположения объекта оценки; экспертами произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертами подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки на дату определения его кадастровой стоимости.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о законности требований административного истца в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости – 22950 000 рублей, по состоянию на 1 января 2010 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 5 апреля 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «АВЕРИЯ БИЗНЕС» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4729 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-офисного здания, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 22950000 рублей по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «АВЕРИЯ БИЗНЕС» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 5 апреля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.