Решение по делу № 33-16329/2024 от 30.08.2024

УИД 66RS0004-01-2023-008056-80 Мотивированное изготовлено 27.11.2024 Дело № 33-16329/2024 2-1626/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 13 ноября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Зайцевой В.А.
	Тяжовой Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Батрышиной Л.Ф. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гималовой Ирины Маратовны к Литвяковой Наталье Павловне, Кузнецову Александру Павловичу о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 23.05.2024.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя истца Вострецовой Р.Э., пояснения представителя ответчика Литвяковой Н.П. - Голованова Е.Е., судебная коллегия

установила:

предметом спора является земельный участок <№> с кадастровым номером <№>:141 (далее КН:141), расположенный в <адрес>.

02.09.2022 между титульным собственником участка КПН и истцом Гималовой И.М. был заключен договор купли-продажи спорного участка по цене 120000 руб. По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя участок после регистрации своего права в ЕГРН и установления границ участка.

КПН умер 14.10.2022, его наследниками являются дочь Литвякова Н.П. и сын Кузнецов А.П. (последний с заявлением о принятии наследства к нотариусу не обращался).

Истец Гималова И.М. обратилась в суд с иском к ответчикам Литвяковой Н.П. и Кузнецову А.П., в котором просила возложить на них обязанность заключить основной договор купли-продажи земельного участка КН:141 на условиях предварительного договора от 02.09.2022, заключенного между КПН и Гималовой И.М.; признать право собственности на данный земельный участок за истцом.

В обоснование требований указано, что оплата стоимости участка (120000 руб.) произведена истцом в день подписания договора, что подтверждается распиской КПН, участок передан истцу во владение. Основной договор стороны договорились заключить после установления границ земельного участка и регистрации права собственности на него за КПН, для чего 17.08.2022 Кузнецовым В.П. была выдана доверенность истцу.

05.10.2022 была произведена регистрация права собственности КПН на земельный участок, 20.10.2022 - на жилой дом. Впоследствии истец, приехав к КПН для заключения основного договора купли-продажи земельного участка, узнала о его смерти 14.10.2022. Запись о регистрации права на дом признана недействительной, так как произведена после смерти. Ответчики, являющиеся его наследниками, от заключения основного договора уклоняются.

Представитель ответчиков Мазуревич А.И. возражал против иска, пояснив, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости является ничтожными. Кроме того, решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.10.2023 за Литвяковой Н.П. и Кузнецовым А.П. признано право собственности на спорный участок и жилой дом (3/4 и 1/4, соответственно). Указанным решением установлено, что дом и участок являются совместно нажитым имуществом супругов Кузнецовых.

Истец, ответчики в судебное заседание не явились.

Решением 23.05.2024 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец, в лице своего представителя Вострецовой Р.Э. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. Указала, что земельный участок был выделен Кузнецову П.Н. в единоличную собственность в 1992 г., в связи с чем указанное имущество не может являться совместно нажитым имуществом, а значит, его не могли унаследовать ответчики. Полагает, что ответчики злоупотребляют своими правами, зарегистрировав право собственности на спорное имущество за собой.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержала доводы жалобы.

Представитель ответчика Литвяковой Н.П. возражал против ее удовлетворения, дополнительно пояснив, что спорное имущество вошло в наследственную массу.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, а также материалы гражданского дела № 2-4264/2023, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По условиям договора от 02.09.2022 стоимость земельного участка согласована сторонами в размере 120000 руб., выплата указанной суммы произведена истцом в день подписания предварительного договора, что подтверждается распиской КПН (пункт 2 договора).

Продавец обязался передать покупателю участок после установления границ в соответствии с действующим законодательством и оформления права собственности на него за КПН в Росреестре.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что фактически предварительный договор купли-продажи исполнен, денежные средства, спорный участок переданы, однако наследники умершего отказываются от заключения основного договора купли-продажи, регистрации права собственности за истцом.

Из наследственного дела № 34296509-54/2023, открытого после смерти КПН, следует, что в состав наследственного имущества вошел спорный участок (л.д. 57 оборот-58, 61-62).

Участок принадлежал КПН на основании постановления главы администрации г. Екатеринбурга от 10.12.1992, о чем выдано свидетельство о праве собственности на землю от 16.02.1993.

Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.10.2023 по делу № 2-4264/2023 установлено, что данный участок был приобретен в период брака КПН и КЛВ

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу частей 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

В силу статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

При этом в соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, законодатель разграничивает в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей договоры (сделки) и акты государственных органов, органов местного самоуправления и не относит последние к безвозмездным сделкам. Бесплатная передача земельного участка одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления не может являться основанием его отнесения к личной собственности этого супруга.

Поскольку право собственности у КПН на участок возникло не на основании безвозмездной сделки, данное имущество не может быть отнесено к личной собственности КПН и являлось совместной собственностью супругов.

После смерти супруги КЛВ (18.03.2013) КПН от принятия наследства отказался в пользу детей (дело № 2-4264/2023) Из материалов наследственного дела КЛВ следует, что принадлежащие ей имущество (квартира и денежный вклад) унаследовано ее детьми: дочерью Литвяковой Н.П. и сыном Кузнецовым А.П., с распределением по 1/4 доли каждому.

В силу пунктов 2, 4 статьи 1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Наследник, принявший наследство, считается собственником причитающегося ему наследственного имущества со дня открытия наследства, независимо от способа принятия наследства и независимо от регистрацию.

В связи с этим на момент заключения договора купли-продажи земельный участок принадлежал КПН (1/2 доля) и его детям Литвяковой Н.П. и Кузнецову А.П. (по 1/4). Последующая регистрация Кузнецовым П.Н. права единоличной собственности на весь участок не имеет правового значения.

Анализируя вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предметом договора купли-продажи между истцом и КПН могла быть только принадлежавшая ему доля в размере 1/2 на земельный участок.

Долю КПН (1/2) после его смерти унаследовала Литвякова Н.П., став собственником 3/4 долей. Следовательно, именно она как наследник, является правопреемником КПН в отношениях с Гималовой И.М.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Принимая во внимание условия предварительного договора купли-продажи, обстоятельства при которых он был заключен, также заключение эксперта № 1085/06-2-24 от 19.04.2024 ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России (л.д. 128-137), подтверждающее факт подписания КПН предварительного договора купли-продажи земельного участка, получении денежных средств по расписке от 02.09.2023, судебная коллегия приходит к выводу, что предварительный договор, заключенный между сторонами, содержит в себе все признаки основного договора.

Стороны приступили к исполнению договора, участок передан во владение покупателю, продавцу выплачены денежные средства. В связи с этим, судебная коллегия считает заключенный договор купли-продажи основным.

Отказывая в иске, суд указал, что договор является недействительным, поскольку КПН, имея только право на долю, не мог распорядиться всем объектом недвижимости. Кроме того, по мнению суда, договор недействителен в силу несоблюдения преимущественного права покупки доли иными собственниками и в силу отсутствия в договоре условий о продаже расположенного на участке дома, что нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами.

В силу статьи 180 ГК Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

КПН в соответствии со статьями 209, 421 ГК РФ выразил волю на отчуждение принадлежащего ему имущества, отчуждение доли допускается законом независимо от недействительности сделки в части доли Литвиновой Н.П.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом, сторона, приступившая к исполнению договора, подтвердившая его действительность, не вправе заявлять о незаключенности или недействительности договора (пункт 2 статьи 166, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Если из поведения стороны явствует ее воля сохранить силу сделки, она не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Это правило применимо и к правопреемникам, поэтому ссылки ответчиков на невозможность отчуждения участка без дома подлежат отклонению.

Кроме того, возведенный на участке садовый дом не зарегистрирован в ЕГРН, на момент отчуждения находился в разрушенном состоянии (без окон, дверей и с частично разрушенной крышей – л.д. 183 т. 1). Оснований считать его самостоятельным объектом государственной регистрации, а не вспомогательной постройкой и принадлежностью садового участка (статья 135 ГК Российской Федерации) не имеется и ответчики на такие обстоятельства не ссылались.

Что касается нарушения преимущественного права покупки доли, то данное обстоятельство также не является основанием для признания сделки недействительной. Ответчики не имеют права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной по этому основанию, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ надлежащим способом защиты при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки является предъявление участником долевой собственности в течение трех месяцев требований в судебном порядке о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Встречных требований о переводе прав и обязанностей покупателя ответчики как собственники остальных долей в течение трех месяцев с момента, когда им стало известно о совершении сделки (дело находится в производстве суда с октября 2023 г., ответчик Кузнецов А.П. привлечен к участию в деле 07.02.2024, интересы обоих ответчиков представлял в суде один представитель) не заявили, в связи с чем у суда отсутствовали основания считать нарушенным преимущественное право покупки.

Вместе с тем, поскольку между сторонами договор купли-продажи принадлежавшей продавцу доли заключен, оснований для понуждения наследников к его заключению и признания права собственности за истцом судебная коллегия не усматривает, полагая, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 59 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 29 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Из системного толкования вышеназванных норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что надлежащим способом защиты будет являться требование о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве на земельный участок КН:141 по договору от 02.09.2022.

Таким образом, Гималовой И.М. избран неверный способ защиты своего права, поэтому ее требования удовлетворению не подлежали.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 23.05.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Гималовой Ирины Маратовны – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Зайцева В.А.

Тяжова Т.А.