Решение по делу № 2-171/2018 от 13.09.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 февраля 2018 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ермаковой А.В.

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4 к администрации <адрес> о сохранении жилого дома в переустроенном (перепланированном) и реконструированном состоянии, признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3, ФИО1 и ФИО4 обратились в суд с иском к администрации <адрес> о сохранении жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, в переустроенном (перепланированном) и реконструированном состоянии с учетом возведения жилой пристройки – комнаты №, общей площадью 18,5 кв.м., сноса перегородки между комнатами 1-5, 1-2 с образованием комнаты №, площадью 23,1 кв.м., возведения перегородки к пристройке литера II с образованием комнаты №, площадью 5,3 кв.м., комнаты №, площадью 3,2 кв.м.; устройства дверного проема между комнатами № и №; заделывания дверных проемов между комнатами № и №, № и №; замены оконного проема на дверной между комнатами № и №; устройства оконного проема в наружной стене в комнате № вместо дверного проема, признании права общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 113,2 кв.м.

Поскольку перепланировка, переустройство и реконструкция были не согласованны, ввести объект в эксплуатацию в установленном законом порядке не могут, что в свою очередь и стало основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО4 не явились, их интересы представляли законные представители ФИО2, ФИО3

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3 исковые требования поддержали по изложенным в заявлении основаниям, указав, что за разрешением на проведение реконструкции в администрацию <адрес> не обращались, так как изначально не планировали реконструкцию, лишь хотели отремонтировать крышу, однако, в ходе ремонтных работ, оказалось невозможным отремонтировать крышу и возникла необходимость пристроить к дому комнату. После проведения реконструкции обратились в администрацию <адрес> за утверждением градостроительного плана земельного участка, однако им было отказано, поскольку земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2, предназначенной для застройки многоквартирными среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансарды). Также истцы обращались в администрацию <адрес> по вопросу внесения изменений в проект Генерального плана городского округа-<адрес> и Правила землепользования и застройки и им также было отказано, поскольку участок под домом вошел в застроенные территории, подлежащие развитию в рамках муниципальной адресной программы сноса и реконструкции домов в 2007-2020 годы.

Представитель истцов по устному ходатайству ФИО6 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, указав, что земельный участок, на котором расположен жилой дом в соответствии со свидетельством о государственной регистрации имеет вид разрешенного использования: земли населенных пунктов – под жилой дом и такой вид разрешенного использования признается действительным вне зависимости от его соответствия действующим в настоящее время Правилам землепользования и застройки.

Представитель администрации <адрес> по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку земельный участок, на котором расположен спорный жилой жом, находится в территориальной зоне О1- Зона делового, общественного и коммерческого назначения и выделена для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также для размещения административных учреждений и объектов делового назначения, стоянок автомобилей и не предусматривает размещение объектов малоэтажного жилищного строительства. Кроме того указал, что участок под домом вошел в застроенные территории, подлежащие развитию в рамках муниципальной адресной программы сноса и реконструкции домов в 2007-2020 годы.

<адрес>, привлеченная судом к участию в деле в качестве 3-го лица, извещённая о месте и времени рассмотрения дела явку представителя не обеспечила.

ФИО8 и ФИО10, привлеченные судом к участию в деле в качестве 3-х лиц, в судебном заседании пояснили, что являются сособственниками земельного участка, на котором расположен спорный дом и не возражают в признании за семьей ФИО11 права собственности на принадлежащий им дом в реконструированном виде.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела и оценив доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ч.2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ закреплено понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), которое означает - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Возведение истцами жилой пристройки – комнаты №, общей площадью 18,5 кв.м., снос перегородки между комнатами 1-5, 1-2 с образованием комнаты №, площадью 23,1 кв.м., возведение перегородки к пристройке литера II с образованием комнаты №, площадью 5,3 кв.м., комнаты №, площадью 3,2 кв.м; устройства дверного проема между комнатами № и №; заделывания дверных проемов между комнатами № и №, № и №; замены оконного проема на дверной между комнатами № и №; устройства оконного проема в наружной стене в комнате № вместо дверного проема, т в результате которой площадь жилого дома увеличилась на 18,5 кв.м., представляет собой реконструкцию <адрес>.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на реконструкцию, согласно части 3 пункта 5 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 ("Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию") Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Между тем, разрешение на реконструкцию объекта недвижимости истцами получено не было.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства, что земельный участок и дом, расположенные по адресу: <адрес>, находятся в общей долевой собственности истцов.

В то же время, осуществив реконструкцию, без получения надлежащего разрешения на строительство, ими не были соблюдены требования, действующего на момент реконструкции и момент обращения в суд с иском, градостроительного законодательства.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной (в том числе жилой зоне) устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования, на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (абзац 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Собственники могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав истцам принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером 68:29:0214009:0004, по адресу <адрес> (л.д. 15-22).

В соответствии с представленным в материалы дела фрагментом градостроительного зонирования с указанием земельного участка с кадастровым номером 68:29:0214009:0004, по адресу <адрес> он находится в границах зоны О1 - Зона делового, общественного и коммерческого назначения, что не было опровергнуто в ходе судебного разбирательства.

Согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа - <адрес>, которые утверждены постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 943, зона О1 выделена для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также для размещения административных учреждений и объектов делового назначения, стоянок автомобилей.

На основании части 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

По смыслу приведенных нормоположений, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Однако реконструкция несоответствующих регламенту объектов капитального строительства или изменение вида разрешенного использования земельных участков может осуществляться только путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 943 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа – <адрес>.

В соответствии с указанными Правилами, градостроительным планом земельного участка, принадлежащий ФИО11 на праве собственности земельный участок, расположен в зоне О1 предусмотренной для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также для размещения административных учреждений и объектов делового назначения, стоянок автомобилей. Разрешенное использование земельных участков в рамках этой территориальной зоны не предполагает индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, поскольку до вступления в силу Правил разрешение на строительство и реконструкцию истцам не выдавалось, Правила не запрещают им использовать спорный земельный участок, с тем разрешенным видом использования в том числе, на котором расположено здание, по назначению (п. 8 ст. 36 ГрК РФ).

Однако в силу пункта 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция и расширение существующего объекта капитального строительства, а также строительство нового объекта на данном земельном участке может быть осуществлена только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Правовое регулирование градостроительной деятельности, осуществляемое в целях устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1 статьи 2 Градостроительного кодекса) предусматривает необходимость соотнесения законных интересов лиц, основанных, в том числе на существующем землепользовании, и интересов публичных образований, возникающих в ходе принятия градостроительных решений, обеспечивающих потребности общества в целом (часть 1 статьи 9 Градостроительного кодекса).

Данный подход конкретизирован в части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса, согласно которому границы территориальных зон устанавливаются с учетом как функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, так и сложившейся планировки территории и существующего землепользования. Кроме того, должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

Вместе с тем безусловного сохранения правового режима существующего землепользования для земельных участков, чей вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту, названной нормой не предусмотрено. Согласование частных и публичных интересов обеспечивается возможностью эксплуатации таких земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого правилами землепользования и застройки муниципального образования (части 8 и 9 статьи 36 Градостроительного кодекса).

На основании изложенного, довод представителя истцов о том, что вид разрешенного использования, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права признается действительным вне зависимости от его соответствия действующим в настоящее время Правилам землепользования и застройки не может быть признан судом как состоятельный.

При этом необходимо отметить, что истцы обращались в администрацию <адрес> с заявлением о внесении изменений в проект Генерального плана городского округа – горд Тамбов и Правила землепользования и застройки городского округа – <адрес> и им было отказано в связи с тем, что участок под домом вошел в застроенные территории, подлежащие развитию в рамках муниципальной адресной программы сноса и реконструкции домов в 2007-2020 годы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о не возможности удовлетворить заявленные исковые требования.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО1, ФИО4 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья А.В. Ермакова

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья А.В. Ермакова