Решение по делу № 8Г-25596/2021 [88-2091/2022 - (88-31390/2021)] от 13.09.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-2091/2022

№ дела суда 1-й инстанции 2-22/2021

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                           1 февраля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.,

судей Брянского В.Ю., Грибанова Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО13 к ООО «Изобильное» о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения по кассационной жалобе ФИО14 на решение Алексеевского районного суда Волгоградской области от 2 февраля 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К., судебная коллегия

установила:

ФИО15 обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Изобильное» о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 6 июля 2020 года, и исключении из ЕГРН записи о регистрации договора аренды.

Требования мотивированы тем, что 23 июня 2020 года между ООО «Изобильное» и ФИО16., действующей от имени всех участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на основании решения общего собрания от 1 августа 2017 года заключен договор аренды названного земельного участка сроком на 10 лет. Истец полагает, что вышеуказанный договор аренды земельного участка является недействительным, поскольку общее собрание участников долевой собственности было проведено в отсутствии кворума.

Решением Алексеевского районного суда Волгоградской области от 2 февраля 2021 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 мая 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене постановлений судов первой и апелляционной инстанции и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. Кассатор полагает, что судами допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает, что судами были неверно установлены обстоятельства дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее – ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что ФИО17 является собственником 3/14 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 1 046 000 +/- 8949 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Волгоградская область, Алексеевский район, территория администрации Реченского сельского поселения, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Право собственности истца на долю земельного участка зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН 22 мая 2013 года. Указанный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Также сособственниками указанного земельного участка являются: ФИО18 (3/14 доли), ФИО19 (3/14), ФИО20 (3/28 доли), ООО «Изобильное» (7/28 доли).

1 августа 2017 года состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1046000 +/- 8949 кв. м, с кадастровым номером №, на котором были приняты вопросы по повестке дня: о заключении и об условиях заключения договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельных участков, находящихся в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельных участков находящихся в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данных земельных участков или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данных земельных участков, в том числе об объемах и сроках таких полномочий.

Из протокола общего собрания участников долевой собственности от 1 августа 2017 года, следует, что на собрании присутствовало два участника общей долевой собственности ФИО21. и ООО «Изобильное». По результатам голосования большинством голосов было принято решение о расторжении с арендатором ЗАО «РакурсАгро» действующего договора аренды земельного участка от 5 июля 2013 года, зарегистрированного 8 августа 2013 года; о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с арендатором ООО «Изобильное», сроком на 25 лет, на условиях оплаты арендной платы каждому сособственнику - арендодателю на одну долю в размере: 2 тонны зерна фуражного, 25 литров масла подсолнечного, 10 кг пшена, 10 кг гречихи, 50 кг муки, ежегодно за каждый год действия договора, а также об избрании Кущевой Т.Я. в качестве уполномоченного лица на заключение и подписание договора аренды от имени участников долевой собственности; без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка №, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка №, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, а также уполномочить следующими правами: расторгнуть действующий договор аренды и подписать соглашение о расторжении действующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, а также обратиться с соответствующим заявлением о регистрации расторжения договора аренды в регистрирующий орган; осуществить перераспределение долей на данный период времени в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и подписать соглашение о перераспределении долей, а также обратиться с соответствующим заявлением о регистрации перераспределения долей в регистрирующий орган; заключать и подписывать договоры аренды данного земельного участка, а также обратиться с соответствующим заявлением о регистрации договора аренды в регистрирующий орган, со сроком полномочий на 3 года.

Общее собрание признано правомочным, поскольку на нем присутствовало более 20 % из общего числа участников общей долевой собственности, 2 из 5 собственников.

Протокол собрания подписан председателем собрания, секретарем собрания, а также уполномоченным должностным лицом администрации Реченского сельского поселения Алексеевского муниципального района Волгоградской области. К протоколу приобщен список участников общей долей собственности, а также список присутствующих на собрании участников общей (долевой) собственности с указанием их фамилий, имен, отчеств, паспортных данных.

23 июня 2020 года ООО «Изобильное» и ФИО22. действующей от имени всех участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании решения общего собрания, оформленного протоколом от 1 августа 2017 года, заключен договор аренды названного земельного участка сроком на 10 лет.

6 июля 2020 года произведена государственная регистрация договора аренды от 23 июня 2020 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 166-168, 181.3, 181.5, 182, 183, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 9, 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также руководящими разъяснениями, изложенными в п. 125 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходил из того, что рассматриваемый договор аренды, заключенный во исполнение решения общего собрания, не противоречит закону.

К данному выводу суд пришел исходя из анализа положений действовавшей на момент проведения общего собрания редакции Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также данных о том, что в данном собрании принимало участие более 20% участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения (2 из 5 сособственников).

Кроме того, суд исходил из того, что рассматриваемый договор аренды земельных участков от 23 июня 2020 года от имени участников долевой собственности заключен ФИО23., полномочия которой на его заключение, подписание и регистрацию следовали из протокола общего собрания, при этом условия договора аренды соответствуют условиям аренды, определенным решением общего собрания, срок на который заключен договор аренды не превышает срок определенный общим собранием.

С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судами первой и апелляционной инстанции были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из положений ст. ст. 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ, выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ).

Обжалуемые судебные акты данным критериям не соответствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В силу п. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Таким образом, при решении вопроса о действительности или ничтожности решения, принятого общим собранием, необходимо руководствоваться нормами права, действовавшими на период его проведения.

Рассматриваемое общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения проводилось 1 августа 2017 года, то есть во время действия Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции от 3 июля 2016 года.

Согласно п. 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от 3 июля 2016 года), общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Исходя из буквального толкования указанных положений действовавшего на тот момент законодательства, определение кворума общего собрания путем подсчета количества участников долевой собственности, без учета размера их долей, возможно только в случае, если способ указания размера земельной доли не допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок.

Согласно положениям ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от 3 июля 2016 года), определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным. В целях принятия решений о подсчете голосов участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом: если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.

Из материалов дела следует, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности пяти лиц, и при этом размеры земельных долей всех участников долевой собственности спорного земельного участка определены в виде простой правильной дроби

Учитывая изложенное, кворум общего собрания в данном случае должен был определяться по количеству долей, которыми владели присутствующие на собрании участники общей долевой собственности.

Таким образом, кворум рассматриваемого общего собрания был определен судами неверно.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (как в редакции от 3 июля 2016 года, так и в действующей редакции), владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (как в редакции от 3 июля 2016 года, так и в действующей редакции), к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Передача в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения является и сделкой, и актом распоряжения собственниками указанным имуществом.

Таким образом, учитывая, что число собственников рассматриваемого земельного участка на момент проведения общего собрания не превышало пяти, нормы статей 12-14 указанного Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ в данном случае не применяются, а распоряжение земельным участком производится на основании правил, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Решение вопросов владения пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящемся в долевой собственности пяти и менее лиц, на общем собрании участников долевой собственности, законом не предусмотрено.

Правила же Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 246), а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247).

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено грубое нарушение материальных норм права, неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения возникшего спора.

Суд апелляционной инстанции при проверке законности решения суда первой инстанции, указанные нарушения нижестоящего суда не исправил, имеющиеся противоречия не устранил.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ) подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 мая 2021 года, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 мая 2021 года – отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда.

Председательствующий:                        Е.К. Фрид

Судьи:                                    В.Ю. Брянский

                                        Ю.Ю. Грибанов