Решение по делу № 2-1010/2018 от 16.03.2018

Копия

Дело №2-1010/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2018 года                                  г.Калининград

Московский районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.

при секретаре Алпатовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Громова Константина Анатольевича к Сорохтей Татьяне Александровне, Антроповой Марине Юрьевне о расторжении договора купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Громов К.А. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Антроповой (Поляковой) М.Ю. и директором агентства недвижимости Сорохтей Т.А. договор купли-продажи квартиры, по которому продал принадлежащую ему на праве собственности ? долю в праве на <адрес> за <данные изъяты>. Оплата по договору предусматривалась следующим образом: <данные изъяты> – в день предоставления документов на регистрацию договора в Управление Росреестра по Калининградской области, <данные изъяты> – после его снятия с регистрационного учета и освобождения ? доли в праве на квартиру от любых прав и претензий третьих лиц, плательщиком по договору являлась Сорохтей Т.А. Свои обязательства он выполнил, снявшись с регистрационного учета. Однако, в нарушение договора ему было выплачено только <данные изъяты>. Денежные средства в размере <данные изъяты> не получил. В связи с неисполнением ответчиком условий сделки, просит расторгнуть договор купли-продажи ? доли в праве на <адрес>.

В судебном заседании истец Громов К.А. заявленные требования поддержал, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи ? доли квартиры <адрес>, по которому должен был получить <данные изъяты>. Свои обязательства по договору он выполнил, но получил от Сорохтей Т.А., которая выступала плательщиком в сделке, только <данные изъяты>, впоследствии по распискам в качестве задатка еще <данные изъяты>. Оставшуюся сумму Сорохтей Т.А. обещала ему выплатить позже, чего так и не сделала. Расписка в договоре о получении <данные изъяты>, написанная им, ошибочно содержит такую информацию, фактически он получил именно <данные изъяты>. Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 24.12.2014 года с Сорохтей Т.А. в его пользу взысканы <данные изъяты> во исполнение договора. Исполнительный лист предъявлял судебным приставам, но позже отозвал, поскольку за Сорохтей Т.А. не значится никакого имущества, сама она данную сумму ему не выплатила. Считает, что стал жертвой обмана со стороны ответчиц, денег от них не получит. Срок исковой давности пропустил по уважительной причине, поскольку находился в <данные изъяты>, отчего не мог в полной мере иметь доступ к правосудию. В связи с невыплатой ему в полном объеме денежных средств по договору купли-продажи просит договор купли-продажи доли квартиры расторгнуть.

Ответчик Антропова М.Ю. в судебном заседании относительно заявленных требований возражала, пояснив, что Сорохтей Т.А. выступала третьим лицом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являясь плательщиком, и должна возвращать Громову К.А. не полученные им по сделке денежные средства. Она произвести оплату недвижимости истцу не обещала. Заключала с агентством недвижимости «Околица-недвижимость» в лице генерального директора Сорохтей Т.А. договор о представлении интересов покупателя при приобретении недвижимости, по которому передала той <данные изъяты> в день подписания, после еще <данные изъяты>, более никаких денег не платила. Для проведения оплаты по покупке недвижимости брала кредит. Сорохтей Т.А. заверила ее, что все причитающиеся продавцу денежные средства были перечислены истцу. Проживать в квартире стала с 2014 года, так как Сорохтей Т.А. в процессе совершения сделки поясняла, что по каким-то причинам временно в квартиру въехать не удастся. Половину доли, то есть ? долю квартиры подарила ДД.ММ.ГГГГ своей дочери по соответствующему договору. Отметила, что решением Ленинградского районного суда г.Калининграда установлено, что по договору купли-продажи Громов К.А. получил <данные изъяты>, о чем им собственноручно указано в договоре, его подпись в получении данной суммы удостоверена. Добавила, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку о своем нарушенном праве, если он не получили денег, он знал уже в день государственной регистрации права на квартиру, и <данные изъяты> ему ничто не мешало обратиться в суд с настоящим иском. Просила в иске отказать.

    Ответчик Сорохтей Т.А., третье лицо Шумкова А.Ю., в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежаще, с учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Ранее в предварительном судебном заседании Сорохтей Т.А. и ее представитель Чебакова Е.В. возражали против исковых требований, пояснили, что при регистрации договора истцу были уплачены <данные изъяты>, составлялось 4 экземпляра договора купли-продажи, возможно, в каком-то из них допущена ошибка в указании суммы. По решению суда с Сорохтей Т.А. уже взысканы денежные средства по договору купли-продажи в пользу истца.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, гражданских дел №№2-1577/2012, 2-640/2013, 2-2930/2014 и гражданского дела Ленинградского районного суда г.Калининграда №2-5537/2014, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

По п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Статьей 555 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Согласно п.1 ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

    Как установлено п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, основания и последствия расторжения договора определены в ст. 450 ГК РФ и в п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Судом установлено, что на основании решения Московского районного суда г.Калининграда от 29.06.2012 года по гражданскому делу №2-1577/2012 за Громовым К.А. признано право собственности на ? долю <адрес> в порядке наследования по закону после смерти С.Г. и А.И.. Решение суда вступило в законную силу.

На основании приведенного решения суда Громовым К.А. в Управлении Росреестра по Калининградской области зарегистрировано право собственности на ? долю указанной квартиры, запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ Громов К.А. (продавец) заключил договор купли-продажи квартиры (далее - Договор) с Поляковой М.Ю. (покупатель), по которому продал, а Полякова М.Ю. приобрела за счет денежных средств Сорохтей Т.А. (плательщик) ? долю в праве на двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> (п.1 Договора).

Полякову М.Ю. в процессе оформления сделки на основании договора о представлении интересов покупателя при приобретении недвижимости представляло ООО «Околица-недвижимость» в лице генерального директора Сорохтей Т.А. Предметом данного договора являлся поиск жилья на сумму <данные изъяты>, с передачей этих денег в качестве предоплаты.

Стоимость указанной доли квартиры является договорной и по соглашению сторон установлена в размере <данные изъяты> (п.4 Договора), стоимость указанной доли квартиры оплачивается плательщиком в следующем порядке: <данные изъяты> в день предоставления документов на регистрацию настоящего договора в Управлении Росреестра по Калининградской области, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> плательщик уплачивает продавцу после снятия продавца с регистрационного учета по адресу расположения объекта недвижимости и освобождения доли в праве на квартиру от любых прав и претензий третьих лиц (п.5 Договора).

21.12.2012 года Договор и необходимые документы были поданы сторонами на регистрацию в Управление Росреестра по Калининградской области, что подтверждается соответствующими расписками из регистрационного дела, запись регистрации №.

04.12.2012 года в адрес Поляковой М.Ю., Громова К.А. и Сорохтей Т.А. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием на отсутствие доказательств соблюдения сторонами положений ст.250 ГК РФ, а также наложенного на долю квартиры определением Московского районного суда г.Калининграда от 21.11.2012 года ареста.

Определением того же суда от 18.12.2012 года арест был снят, однако, регистрация снова была приостановлена в связи с заявлением Громова К.А. о ее прекращении из-за не получения от продавца и плательщика по Договору денежных средств в размере <данные изъяты>. По заявлению Поляковой М.Ю. срок приостановления регистрации был продлен в связи с ее обращением в суд с иском о регистрации перехода прав собственности ? доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, принадлежащей Громову К.А., на основании Договора.

Решением Московского районного суда г.Калининграда от 23.05.2013 года по гражданскому делу №2-640/2013 названные требования Поляковой М.Ю. были удовлетворены, решение суда вступило в законную силу, право собственности было зарегистрировано за Поляковой М.Ю.

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ Полякова М.Ю. подарила дочери Шумковой А.Ю. половину своей доли в <адрес>, равную ? доли квартиры. Право собственности на ? долю квартиры были зарегистрированы за Шумковой А.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ Полякова М.Ю. вступила в брак, с присвоением ей фамилии мужа – «Антропова».

Решением Московского районного суда г.Калининграда от 09.10.2014 года по гражданскому делу №2-2930/2014 Громову К.А. было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с Поляковой М.Ю. денежных средств в размере <данные изъяты>, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> в связи с неисполнением ответчицей обязательств по Договору.

Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 24.12.2014 года по гражданскому делу №2-5537/23014 удовлетворены исковые требования Громова К.А. к Сорохтей Т.А., с последней в его пользу взысканы денежные средства по Договору в размере <данные изъяты>.

Апелляционным определением Калининградского областного суда от 25.03.2015 года подлежащая взысканию с Сорохтей Т.А. в пользу Громова К.А. по Договору сумма уменьшена до <данные изъяты>.

Таким образом, решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 24.12.2014 года вступило в законную силу, Громову К.А. выдавался исполнительный лист, оригинал которого представлен им в материалы настоящего дела с отметками о принятии в ОСП Ленинградского района г.Калининграда и об окончании исполнительного производства на основании п.1 ч.1 ст.46 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в связи с заявлением Громова К.А. о его возврате.

Данных о каких-либо взысканиях во исполнение решения суда с Сорохтей Т.А. в пользу Громова К.А. суду не представлено. Как пояснил сам Громов К.А. в судебном заседании, исполнительный лист предъявлять судебным приставам не собирается, поскольку уверен, что денег от Сорохтей Т.А., предусмотренных Договором и решением суда, не получит.

Ответчиком Антроповой М.Ю. в судебном заседании заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, который составляет 3 года в соответствии с положениями ст.196 ГК РФ.

О нарушении своего права Громов К.А. узнал в 2012 году, что видно из решения суда от 23.05.2013 года по гражданскому делу №2-640/2013, где указано, что 19.12.2012 года Управление Росреестра по Калининградской области направило в адрес Поляковой М.Ю., Сорохтей Т.А. и Громова К.А. уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по тем основаниям, что в данное учреждение поступило заявление от продавца Громова К.А. о прекращении государственной регистрации Договора, поскольку он не получил от ответчиков в полном объеме денежные средства по нему.

В суд Громов К.А. с настоящим иском обратился 08.02.2018 года, что свидетельствует о пропуске срока исковой давности.

Указанные обстоятельства истцом не оспариваются, однако, он заявляет об уважительности пропуска срока исковой давности ввиду его пребывания в <данные изъяты>. Само по себе данное обстоятельство не может бесспорно расцениваться как уважительная причина пропуска срока исковой давности, так как истец Громов К.А., находясь в <данные изъяты>, не был лишен доступа к правосудию, мог обращаться в суды с исками, подавать заявления и ходатайства, о чем наглядно свидетельствуют исследованные в ходе рассмотрения настоящего иска гражданские дела. Иных доводов в обоснование заявления о восстановлении срока исковой давности истцом не приведено.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Кроме того, истец свои требования о расторжении договора основывает на том обстоятельстве, что ответчики фактически не оплатили стоимость приобретенной у него доли квартиры.

Заключенный между Громовым К.А. и Поляковой М.Ю. (после заключения брака фамилия Антропова) договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (включая случаи неуплаты покупателем денег за квартиру).

В Гражданском кодексе РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Оспариваемый Договор специальных условий его расторжения не предусматривает, а истцом Громовым К.А. не представлено суду доказательств существенного нарушения условий Договора одной из сторон и причинения ему значительного ущерба, в обоснование иска он ссылается на невыплату ему в полном объеме денежных средств по договору ответчиками.

Вместе с тем, сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к ст.450 ГК РФ существенным нарушением Договора не является.

Как указано выше, в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Истец данным правом воспользовался.

Так, при рассмотрении иска Громова К.А. к Сорохтей Т.А. о взыскании денежных средств по оспариваемому договору купли-продажи, обстоятельства получения истцом денежных средств в счет оплаты по договору уже были предметом рассмотрения суда, им дана надлежащая правовая оценка.

Приведенные в вышеуказанных решениях судов обстоятельства считаются установленными, и, исходя из требований ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решениями судов, в том числе решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 24.12.2014 года и апелляционным определением Калининградского областного суда от 25.03.2015 года установлено, что истцом Громовым К.А. были получены по договору купли-продажи денежные средства в сумме <данные изъяты>, включая <данные изъяты> при подписании договора. Указанными судебными постановлениями с Сорохтей Т.А. в пользу Громова К.А. по оспариваемому договору купли-продажи были взысканы не выплаченные ему денежные средства в сумме <данные изъяты>.

Громову К.А. выдан на руки исполнительный лист о взыскании с Сорохтей Т.А. неполученных им по Договору и взысканных по решению суда в его пользу денежных средств. Истец вправе отказаться от реализации своего права на предъявление исполнительного документа к принудительному исполнению, но сам по себе факт не получения истцом в полном объеме денежных средств при установленных по делу обстоятельствах основанием для расторжения Договора купли-продажи являться не может.

На основании изложенного, исковые требования Громова К.А. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Громова Константина Анатольевича к Сорохтей Татьяне Александровне, Антроповой Марине Юрьевне о расторжении договора купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру <адрес> оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г.Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 16 июля 2018 года.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья                    Е.Ю. Медведева

Секретарь с/з                А.В. Алпатова

Решение суда не вступило в законную силу 16 июля 2018 года.

Судья                    Е.Ю. Медведева

Секретарь с/з                А.В. Алпатова