Решение по делу № 2-2163/2022 от 22.04.2022

61RS0019-01-2022-002731-43

№ 2-2163/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» июня 2022 года                                  г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Кабельковой В.Б.,

при секретаре Голосной Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шафирова А.А. к Томи А.М., третье лицо: Томи М.А., о взыскании неустойки за просрочку обязательств,

установил:

Шафиров А.А. обратился в суд с исковым заявлением к Томи А.М. о взыскании неустойки за просрочку обязательств, в обоснование требований указав следующее.

14.09.2020 между Томи А.М. и Шафировым А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого, в соответствии с п. 1.1. договора, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества с регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в отношении объекта недвижимости - части нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания, по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 410,9 кв.м.

Ответчик к моменту подписания основного договора купли-продажи обязался выделить и поставить на кадастровый учет отдельное помещение площадью 312 кв.м., на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1.2 предварительного договора ответчик обязался своими силами и за свой счет в срок до 30.10.2020 произвести перепланировку нежилого помещения в соответствии с Приложением № 1 к договору и произвести ремонт помещения, необходимый для размещения медицинского центра.

В соответствии с п. 1.5 предварительного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами не позднее 15.11.2020 включительно, с рассрочкой платежа на условиях предварительного договора.

В п. 2.2. предварительного договора сторонами согласована цена недвижимого имущества в размере 21 000 000 руб.

Исходя из п. 2.3 предварительного договора, способ оплаты по договору определен сторонами в следующем порядке: истец обязался произвести оплату несколькими платежами: в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора - в размере <данные изъяты> руб.; до 15.12.2020 – в размере <данные изъяты> руб., до 15.03.2021 – в размере <данные изъяты> руб., до 15.06.2021 – в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 2.6.1 предварительного договора, ответчик обязался до подписания основного договора купли-продажи подготовить и передать по акту приема-передачи истцу недвижимое имущество в соответствии с п. 1.2 предварительного договора. Одновременно с недвижимым имущество ответчик обязался передать следующие принадлежности и документы: сертификат на строительные материалы в соответствии с требованиями к медицинским учреждениям, на установленные приборы учета (электросчетчик, водомер, газовый счетчик) в том числе и технические условия к ним, договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Исходя из п. 2.10 предварительного договора, стороны обязались совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности к основному договору на недвижимое имущество от продавца к покупателю, в срок до 15.11.2020.

В соответствии с п. 3.4 предварительного договора, в случае задержки передачи объекта в соответствии с п. 2.6.1 предварительного договора более чем на 10 дней, ответчик обязался выплачивать истцу неустойку в размере 0,1% общей суммы договора за каждый день задержки передачи объекта.

20.09.2020 истцом в счет принятых обязательств произведена оплата в размере <данные изъяты> руб., о чем составлена расписка.

Вместе с тем, в нарушение п. 1.2 предварительного договора, ответчиком в срок до 30.10.2020 не была произведена перепланировка недвижимого имущества.

В связи с данными обстоятельствами в срок до 15.11.2020, указанный в п. 1.5 предварительного договора, по вине ответчика не был подписан основной договор купли-продажи.

Ремонтные работы объекта недвижимости были завершены лишь в конце апреля 2021 г. В связи с данными обстоятельствами основной договор купли-продажи был подписан 02.03.2021.

Однако при подписании договора купли-продажи недвижимого имущества № 18/03 от 02.03.2021 истцу стало известно о том, что с 24.02.2021 приобретаемое им имущество принадлежит по праву собственности сыну ответчика - Томи М.А., поскольку 20.02.2021 между истцом и третьим лицом был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Таким образом, основной договор купли-продажи заключен был 02.03.2021 между Шафировым А.А. и Томи М.А., объект отчужден по согласованию сторон за <данные изъяты> руб., при этом дополнительным соглашением от 02.03.2021 к договору купли-продажи недвижимого имущества № 18/03 от 02.03.202, сторонами определена стоимость неотделимых улучшений данного объекта в размере <данные изъяты> руб.

Расчет между сторонами был произведен в полном объеме, о чем составлена расписка от 02.03.2021.

03.03.2021 право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН.

В связи с нарушением ответчиком сроков передачи объекта в собственность истца, истец направил ответчику требование о добровольной компенсации неустойки, предусмотренной предварительным договором купли-продажи.

В добровольном порядке требование ответчик не удовлетворил.

Просил суд взыскать с Томи А.М. в пользу Шафирова А.А. неустойку в соответствии с п. 3.4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.09.2020 за период с 09.11.2020 по 01.03.2021 в размере <данные изъяты> руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.

Истец Шафиров А.А., надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, участия в судебном заседании не принял, обеспечив явку своих представителей по доверенности Расько А.О. и Резванова В.П., которые в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали, по основаниям изложенным в исковом заявлении. При этом пояснили, что все переговоры о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества между сторонами велись в устном порядке, Шафиров А.А. не направлял в адрес Томи А.М. письменного требования о заключении основной договор купли-продажи. Требование иска о взыскании неустойки основывается не на несвоевременном подписании основного договора купли-продажи, а в связи с несвоевременной передачей объекта, т.е. на основании п. 3.4 предварительного договора, поскольку ремонт помещения был закончен непосредственно перед подписанием договора купли-продажи от 02.03.2021. Считали, что договор, заключенный 20.02.2021, в соответствии с которым от Томи А.М. к Томи М.А. перешло право собственности на спорное нежилое помещение, совершен ответчиком во избежание ответственности по предварительному договору. Учитывая, что по предварительному договору помещение изначально оценивалось в 21 млн. руб., то неустойка за несвоевременную передачу объекта была рассчитана именно из указанной суммы. Просили суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Томи А.М., надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя - адвоката Папковой А.И.

Представитель Томи А.М. - адвокат Папкова А.И., действующая на основании ордера и доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, полагала, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку в срок до 15.11.2020 включительно от истца не последовало в адрес ответчика предложение заключить основной договор купли-продажи, чем истец выразил свою позицию об утрате интереса к приобретению нежилого помещения. Истец не выплатил ответчику предусмотренную п. 2.3. предварительного договора оплату, что также подтверждает о прекращении обязательств сторон по предварительному договору из-за утраты интереса истца. Пояснила, что положения предварительного договора, на основании которых истец предъявляет свои требования, не содержат конкретного срока передачи нежилого помещения. Также пояснила, что предварительный договор не содержит условия о взыскании требуемой истцом неустойки за несвоевременную передачу объекта не предусмотрены, поскольку п. 3.4 в части срока имеет отсылку к пункту 2.6.1, согласно которому до подписания основного договора ответчик обязан по акту приема-передачи передать истцу недвижимое имущество в соответствии с п. 1.2 предварительного договора. При этом, п 1.2 предварительного договора устанавливает срок, до которого ответчик обязался произвести перепланировку объекта. Таким образом,. При заключении предварительного договора стороны не согласовывали дату передачи объекта недвижимости. Полагала, что требования истца необоснованные, в связи с чем, просила суд в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо Томи М.А., надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, представил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя Папковой Н.Е.

Представитель Томи М.А. - Папкова Н.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что истец в 2021 году обратился к Томи М.А. в целях заключения договора купли продажи недвижимого имущества. Между Томи М.А. и Шафировым А.А. 02.03.2021 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. Предварительный договор купли-продажи между сторонами не заключался. Полагала, что Томи М.А. не может считаться взаимозависимым лицом с Томи А.М. по предварительному договору купли-продажи от 14.09.2020 в рамках приобретения и отчуждения объекта недвижимости, поскольку статья 105.1 НК РФ регламентирует налоговый статус физических лиц в случае заключения между ними сделок во избежание получения необоснованной налоговой выгоды. Полагала, что налоговые правоотношения между ответчиком и третьим лицом к предмету спора не относятся и не могут служить основанием для перехода обязательств Томи А.М. по предварительному договору к Томи М.А. по основному договору. Томи М.А. не заключал предварительный договор с истцом, в связи с чем, у него не возникло обязательств по заключению основного договора. Просила суд в удовлетворении иска отказать.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав выступления участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 14.09.2020 между Томи А.М. (продавецом) и Шафировым А.А. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны обязалась в срок до 15.11.2020 включительно заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - части нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 410,9 кв.м. Продавец к моменту подписания основного договора купли-продажи обязался выделить и поставить на кадастровый учет отдельное помещение площадью 312 кв.м., на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исходя из п. 1.2 предварительного договора, продавец своими силами и за свой счет до 30.10.2020 обязался произвести планировку нежилого помещения в соответствии с Приложением № 1 к договору и произвести ремонт, необходимый для размещения медицинского центра.

В соответствии с п. 1.5 предварительного договора, основной договор купли-продажи подлежал заключению сторонами не позднее 15.11.2020 включительно, с рассрочкой платежа на условиях предварительного договора.

В п. 2.2. предварительного договора сторонами согласована цена недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб.

Исходя из п. 2.3. предварительного договора, способ оплаты по договору определен сторонами в следующем порядке: покупатель обязался произвести оплату с заполнением расписки о получении продавцом денежных средств платежами: в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора в размере <данные изъяты> руб.; до 15.12.2020 в размере <данные изъяты> руб., до 15.03.2021 в размере <данные изъяты> руб., до 15.06.2021 в размере <данные изъяты> руб.

Как следует из расписки от 20.09.2020, истец передал ответчику денежные средства в размере 5 250 000 руб. в счет оплаты за помещение по адресу: <адрес> в          <адрес>.

Доказательств внесения последующих платежей, в размере и сроки, предусмотренные предварительным договором, суду не представлено.

В судебном заседании представители истца не оспаривали факт внесения Шафировым А.А. в рамках предварительного договора купли-продажи от 14.09.2020 единственного платежа в размере 5 250 000 руб.

Исковые требования о взыскании с ответчика неустойки мотивированы тем, что п. 3.4 предварительного договора, стороны согласовали штрафные санкции (неустойку) в случае задержки ответчиком передачи истцу объекта недвижимости в соответствии с п. 2.6.1 предварительного договора более чем на 10 дней, размере 0,1% общей суммы договора за каждый день задержки передачи объекта.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 3.4 предварительного договора, в случае задержки передачи объекта в соответствии с п. 2.6.1 предварительного договора более чем на 10 дней, ответчик обязался выплачивать истцу неустойку в размере 0,1% общей суммы договора за каждый день задержки передачи объекта.

Согласно п. 2.6.1 предварительного договора, ответчик обязался до подписания основного договора купли-продажи подготовить и передать по акту приема-передачи истцу недвижимое имущество в соответствии с п. 1.2 предварительного договора. Одновременно с недвижимым имущество продавец обязался передать следующие принадлежности и документы: сертификат на строительные материалы в соответствии с требованиями к медицинским учреждениям, на установленные приборы учета (электросчетчик, водомер, газовый счетчик) в том числе и технические условия к ним, договора с поставщиками коммунальных услуг.

При этом, пм 1.2 предварительного договора предусмотрена обязанность ответчика в срок до 30.10.2020 произвести перепланировку недвижимого имущества и ремонт помещений для размещения медицинского центра.

Из анализа вышеприведенных положений предварительного договора следует, что условиями п. 3.4 предварительного договора купли-продажи не установлен срок передачи объекта недвижимости, на который в обоснование доводов иска ссылается истец.

Пункт 3.4 предварительного договора, имеет отсылочный характер к п. 2.6.1 и п. 1.2, которые не содержат условия о согласовании сторонами спора сроков передачи покупателю приобретаемого объекта недвижимости, а лишь оговаривают срок проведения работ по перепланировке и ремонту помещения.

При этом, в соответствии с п. 2.10 предварительного договора, стороны обязались совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности к основному договору на недвижимое имущество от продавца к покупателю, в срок до 15.11.2020.

Вместе с тем, из пояснений представителей сторон судом установлено, что в срок до 15.11.2020 включительно ни истец, ни ответчик не направляли друг другу предложений заключить основной договор купли-продажи.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В Определении Конституционного Суда РФ от 26.10.2021 № 2227-О разъяснено, что п. 6 ст. 429 ГК РФ, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 214-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 987-О).

Проанализировав приведенные нормы закона и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что, поскольку, стороны не совершили действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения предварительным договором, а именно до 15.11.2020 включительно, тем самым стороны выразили об утрате интереса в заключении основного договора, что повлекло прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 14.09.2020.

Таким образом, обязанность у Томи А.М. по передаче Шафирову А.А. нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, не возникла, поскольку основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был, а обязательства ответчика, предусмотренные предварительным договором, прекратились с истечением срока, в который стороны должны были заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ, сторона чье право нарушено может заявить требование о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств обращения истца к ответчику с требованием о понуждении к заключению основного договора, материалы дела не содержат.

При этом, суд считает необходимым отметить несостоятельность ссылки истца на заключение 02.03.2021 между Томи М.А. и Шафировым А.А. договора купли-продажи недвижимого имущества как основного договора, вытекающего из обязательств, принятых Томи А.М. и Шафировым А.А. в рамках предварительного договора купли-продажи от 14.09.2020, а также на переход от ответчика к третьему лицу на основании ст. 105.1 НК РФ обязательств по передаче объекта недвижимости, предусмотренных предварительным договором, поскольку изложенные истцом доводы противоречат исследованным судом доказательствам, базируются на неверном толковании норм действующего законодательства.

В силу ч. 1 ст. 105.1 НК РФ, если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения.

Таким образом, статья 105.1 НК РФ регламентирует налоговый статус физических лиц в случае заключения между ними сделок во избежание получения необоснованной налоговой выгоды.

Налоговые правоотношения между ответчиком и третьим лицом к предмету спора не относятся и не могут служить основанием для перехода обязательств Томи А.М. по предварительному договору к Томи М.А. по основному договору.

Как установлено судом, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.09.2020 и договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2021 заключен истцом с разными лицами.

При этом, как установлено судом, Томи А.М. не заключал с истцом основной договор купли-продажи.

Таким образом, поскольку Томи А.М. стороной договора купли продажи от 02.03.2021 не является, а ранее заключенный между сторонами спора предварительный договор купли-продажи от 14.09.2020 прекратил свое действие 16.11.2020, при этом    Томи М.А. не являлся стороной по предварительному договору купли-продажи от 14.09.2020, суд приходит к выводу, что у Томи А.М. и Томи М.А не возникло взаимозависимых обязательств перед истцом.

Доводы истца о том, что Томи А.М. действовал недобросовестно при отчуждении в собственность Томи М.А. нежилого помещения по договору купли-продажи от 20.02.2021, в целях уйти от ответственности по выплате неустойки, предусмотренной предварительным договором купли-продажи, суд признает несостоятельными, ввиду следующего.

Как установлено судом 16.11.2020 между сторонами спора были прекращены обязательства, принятые в рамках предварительного договора купли-продажи от 14.09.2020.

Положениями ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

<дата> между Томи А.М., М.А.А., Х.И.Е., Б.А.В., с одной стороны, и Томи М.А., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 327,6 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пом. №.

Договор купли-продажи от 20.02.2021 заключен после прекращения обязательств Томи А.М. по предварительного договору купли продажи от 14.09.2020, не оспорен, прошел регистрацию в ЕГРН.

В силу действующего законодательства, Томи А.М. наделен правом по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

02.03.2021 между Томи М.А. и Шафировым А.А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 327,6 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, пом. №.

При заключении 02.03.2021 Шафировым А.А. с Томи М.А. договора купли-продажи нежилого помещения, у истца возражений относительно принадлежности Томи М.А. приобретаемого истцом нежилого помещения, не возникло, договор подписан без замечаний, прошел государственную регистрацию.

Факт оплаты денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2021 и дополнительного соглашения к нему от 02.03.2021, в общей сумме <данные изъяты> руб., сторонами оспаривается.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования иска являются не обоснованными, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Разрешая вопрос о распределении по делу судебных расходов, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Шафирова А.А., не имеется и оснований для удовлетворения ходатайства истца о взыскании с ответчика понесенных судебных расходов, при этом, суд считает подлежащим удовлетворению ходатайство ответчика о взыскании с истца понесенных Томи А.М. судебных расходов.

В связи с обращением истца в суд, Томи А.М. был вынужден обратиться за юридической помощью к адвокату Папковой А.И., в связи с чем, им понести расходы в размере 30 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 48 от 10.06.2022 г.

Исходя из категории дела, его сложности, выполненного представителем объема работ, участия в судебных заседаниях, суд полагает возможным удовлетворить требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя при рассмотрении дела в сумме 30 000 руб., которая является разумной и соответствующей сложности и длительности рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований Шафирова А.А. к Томи А.М. о взыскании неустойки за просрочку обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.09.2020, – отказать.

Взыскать с Шафирова А.А. (паспорт №) в пользу Томи А.М. (паспорт №) судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца после изготовления мотивированного текста решения.

Судья:                                    В.Б. Кабелькова

Решение в окончательной форме изготовлено 06.07.2022.