Решение по делу № 2-367/2023 (2-878/2022; 2-3813/2021;) от 24.06.2021

    2-367/2023

    УИД 18RS0003-01-2021-004353-91

    Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

        5 сентября 2023 года                                                               г. Ижевск УР

    Октябрьский районный суд г.Ижевска Удмуртской Республики в составе:

    председательствующего судьи Маштаковой Н.А.,

    при секретаре Наймушиной Т.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» к Бускиной ФИО16, Сафроновой ФИО17, Мукминовой ФИО18, Широбокову ФИО19 о взыскании задолженности по договору аренды, встречному исковому заявлению Бускиной ФИО20, Сафроновой ФИО21, Мукминовой ФИО22, Широбокова ФИО24 к Обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» о признании договора аренды незаключенным, исковому заявлению Широбокова ФИО25 к Обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческое управление», Обществу с ограниченной ответственностью «Тисмина», Обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» о признании соглашения о замене стороны в обязательстве недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Атриум» обратилось с исковым заявлением к Будиной ФИО26 о взыскании задолженности по договору аренды. Требования мотивированы тем, что <дата>г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сайгас», действующей в интересах собственника недвижимого имущества Общества с ограниченной ответственностью «Тисмина» на основании договора агентского договора <номер>., и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 22,40 кв.м. этаж <адрес>. Согласно п. 5.4.1.4. Договора аренды Арендатор обязан ежемесячно оплачивать постоянную часть арендной платы до 15 числа месяца, предшествующего месяцу аренды. Протоколом согласования цены от 01.12.2019г. постоянная часть арендной платы согласована в размере 13 120, 00 руб. Ответчик неоднократно нарушал условия договора аренды, в связи с чем, за период с июня 2020г. по 12.02.2021г. у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в размере 101714,84 руб. На основании ст.ст. 309,310,614 ГК РФ в итоговой редакции исковых требований истец просит взыскать с арендатора задолженность по арендной плате в размере 101714,84 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4051, 00 руб.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что Будина ФИО27. утратила статус индивидуального предпринимателя 05.10.2020г.

Ответчик Будина ФИО28. обратилась со встречным исковым заявлением к ООО «Атриум» о признании договора аренды незаключенным. Требования мотивированы тем, что согласно п. 1.2.1 Договора аренды № <номер>., заключенного между ООО «УК «Сайгас» и Будиной ФИО29. собственником помещений является ООО «Тисмина». В соответствии с п. 4.1 Договора аренды срок действий договора составляет с 01.01.2018г. по 30.11.2018г. п. 7.3 Договора аренды установлено, что по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. С 01.12.2018г. договор аренды № <номер> возобновился на неопределенный срок, однако государственную регистрацию в соответствии с требованиями п. 2 ст. 651 ГК РФ не прошел. На основании изложенного просит признать договор аренды № <номер>. незаключенным, взыскать с ООО «Атриум» в пользу Будиной ФИО30. сумму государственной пошлины в размере 300 руб.

<дата>. Будина ФИО31. умерла.

Определением суда от 04.04.2023г. произведена замена ответчика, истца по встречному иску Будиной ФИО32. универсальными правопреемниками, вступившими в права наследования, после смерти Будиной ФИО33. К участию в деле в качестве соответчиков по первоначальному иску, и истцов по встречному иску привлечены Бускина ФИО34, Сафронова ФИО35, Мукминова ФИО36, Широбоков ФИО37.

04.08.2023г. истцы по встречному иску Мукминова ФИО38., Широбоков ФИО39., Сафронова ФИО40. в порядке ст. 39 ГПК РФ изменили основания встречного иска, указали, что между сторонами не был согласован размер арендной платы, что является существенным условием договора аренды, поскольку протокол согласования цены (приложение <номер>) утратил силу с 01.12.2019г.

Кроме того, истцом по встречному иску Широбоковым ФИО41. изменено основание встречных исковых требований, согласно которому 31.07.2020г. заключено соглашение о замене стороны в обязательстве к агентскому договору <номер> от 22.09.2018г., заключенному между ООО «Коммерческое управление» и ООО «Тисмина», согласно которому Агент ООО «Коммерческое управление» заменен на ООО «Атриум». При этом соглашение о замене стороны в обязательстве по договору аренды нежилого помещения № <номер>. между ООО «Коммерческое управление», Будиной ФИО42. и ООО «Атриум» не заключалось и не подписывалось. Соответственно стороны не находятся в договорных отношениях.

Истец Широбоков ФИО43. обратился в суд с иском к ООО «Коммерческое управление», ООО «Тисмина», ООО «Атриум» о признании соглашения о замене стороны в обязательстве недействительным. Требования мотивированы тем, что 31.07.2020г. было заключено соглашение о замене стороны в обязательстве по агентскому договору <номер>. между ООО «Коммерческое управление», ООО «Атриум» и ООО «Тисмина». Считает данное соглашение недействительным, поскольку в силу п. 6.5 указанного агентского договора <номер>. договор вступает в силу и действует до 31.12.2018г. В случае, если в течение 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего договора одна из сторон не уведомит другую сторону о его прекращении, срок действия договора продляется на следующий календарный год». Учитывая, что срок действия агентского договора истек, стороны не могли произвести замену стороны в обязательстве. На основании ст.ст. 166,167,168, 1005 ГК РФ просит признать соглашение о замене стороны в обязательстве по агентскому договору <номер> от 22.09.2018г., заключенное ООО «Коммерческое управление», ООО «Атриум», ООО «Тисмина» от 31.07.2020г. недействительным, применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение до заключения соглашения.

Определением суда от 04.08.2023г. гражданское дело <номер> по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» к Бускиной ФИО44, Сафроновой ФИО45, Мукминовой ФИО48, Широбокову ФИО49 о взыскании задолженности по договору аренды, встречному исковому заявлению Бускиной ФИО46, Сафроновой ФИО47, Мукминовой ФИО50, Широбокова ФИО51 к Обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» о признании договора аренды незаключенным, гражданское дело <номер> по исковому заявлению Широбокова ФИО52 к ООО «Коммерческое управление», ООО «Тисмина», ООО «Атриум» о признании соглашения о замене стороны в обязательстве недействительным объединено в одного производство, объединенному делу присвоен <номер>.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Атриум» ФИО10, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований, исковых требований ФИО5 просила отказать в виду отсутствия оснований для признания договора аренды незаключенным и соглашения о замене стороны в агентском договоре недействительным. Пояснила, что согласование арендной платы было произведено между сторонами в установленном законом порядке, кроме того, Будина ФИО53. производила арендную плату в установленной размере 13120 руб., то есть своими конклюдентными действиями подтвердила внесение изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы. Оснований для регистрации договора аренды не имеется, поскольку после истечения фиксированного срока, договор аренды был продлен на неустановленный срок, соответственно регистрации в указанном случае не требовал. Учитывая, что агентский договор <номер> от 22.09.2018г., заключенный между ООО «Коммерческое управление» и ООО «ФИО15», на момент заключения соглашения от 31.07.2020г. по обоюдному соглашению сторон являлся действующим, препятствий для замены стороны «Агента» в обязательстве на ООО «Атриум» не имелось. Кроме того, никаким положениям действующего законодательства, заключение указанного соглашения не противоречит.

Ранее в судебном заседании Будина ФИО54. просила в удовлетворении требований ООО «Атриум» отказать, поскольку в спорный период взыскания арендной платы помещение было непригодно для использования в виду запрета эксплуатации здания ГУ МЧС по УР. Кроме того, Будиной ФИО55. в адрес агента было направлено уведомление о расторжении договора аренды 15.09.2020г.

Ответчик по первоначальному, истец по встречному иску Мукминова ФИО56. в судебном заседании доводы встречного и самостоятельного иска Широбокова ФИО57. поддержала, просила данные иски удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Представитель Мукминовой ФИО58.- ФИО11, действующий по устному ходатайству, исковые требования ООО «Атриум» не признал по обстоятельствам, указанным во встречном иске и иске ФИО5

Ответчик по первоначальному, истец по встречному иску Сафронова ФИО59. в судебном заседании доводы встречного и самостоятельного иска Широбокова ФИО60. поддержала, просила данные иски удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать, пояснила, что в испрашиваемый истцом период взыскания арендной платы Будина ФИО61. не имела возможности пользоваться помещением, так как была тяжело больна, соответственно оснований для взыскания арендной платы не имеется.

Ответчики по первоначальному, истцы по встречному иску Бускина ФИО62., Широбоков ФИО63., третьи лица ООО «Тисмина» в лице конкурсного управляющего ФИО8 И.М., ООО «Коммерческое управление», ООО «Управляющая компания «Сайгас», будучи надлежащим образом извещенными, на рассмотрение дела не явились.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

21.09.2018г. между ООО «Тисмина» и ООО «Управляющая компания «Сайгас» был заключен агентский договора <номер>, согласно которому Агент ООО «УК «Сайгас» в течение срока действия договора от своего имена и за счет Принципала- ООО «Тисмина» обязуется совершать юридические и иные действия, именуемые в дальнейшем «Услуги» в отношении нежилых помещений в здании офисного центра «<данные изъяты>», расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности Принципалу связанные со сдачей в аренду помещений третьим лицам (п.1.1.2 Агентского договора).

В соответствии с п.6.5 Агентского договора стороны установили, что в силу п.2 ст. 425 ГК РФ действие настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора, а именно с 20.02.2017г.

01.01.2018г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сайгас», действующей в интересах собственника недвижимого имущества Общества с ограниченной ответственностью «ФИО15» на основании договора агентского договора <номер> от 21.09.2018г., и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения площадью <адрес>. Согласно п. 5.4.1.4. Договора аренды Арендатор обязан ежемесячно оплачивать постоянную часть арендной платы до 15 числа месяца, предшествующего месяцу аренды.

Согласно п.п. 4.1,4.2 Договора аренды срок действия договора установлен с 01.01.2018г. по 30.11.2018г. Настоящий договор может быть продлен по соглашению сторон, оформленному в письменном виде.

В соответствии с приложением <номер> к договору аренды арендная плата за вышеуказанное нежилое помещение была установлена в размере 12 000 руб. в месяц.

Нежилое помещение было передано арендатору в пользование по акту приема-передачи 01.01.2018г.

Согласно п. 3 Акта приема-передачи от 01.01.2018г. Стороны подтвердили, что помещение передано в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, находится в исправном состоянии, соответствует всем техническим и прочим требованиям, предъявляемым к данным помещениям. Претензий по состоянию помещения Арендатор к Арендодателю не имеет (т.1 л.д. 18).

22.09.2018г. ООО «Тисмина» заключила агентский договор <номер> с ООО «Коммерческое управление». В связи с чем, в отношении заключенных ранее прежним агентом ООО «Управляющая компания «Сайгас» договоров аренды были подписаны соглашения о замене стороны в обязательстве, в частности Соглашение от 01.10.2018г. к договору аренды №<номер> от 01.01.2018г. с Будиной ФИО64. (т.1 л.д. 163).

Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> в отношении ООО «Тисмина» была введена процедура наблюдения.

10.10.2019г. ООО «Коммерческое управление» в адрес ИП Будиной ФИО65. направило уведомление об изменении арендной платы с 01.12.2019г. до 13120,00 руб. (т. 1 л.д. 28)

Решением Арбитражного суда <адрес> от 11.10.2019г. ООО «Тисмина» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен ФИО6. Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> конкурсным управляющим ООО «Тисмина» утвержден Ногуманов ФИО66.

01.12.2019г. между ООО «Коммерческое управление» и ИП Будиной ФИО67. был подписан протокол согласования цены (приложение <номер> к договору аренды), согласно которому арендная плата с 01.12.2019г. устанавливалась в размере 13 120 руб. (т.1 л.д. 29)

31.07.2020г. все права и обязанности по агентскому договору <номер>, были переданы новому агенту ООО «Атриум» на основании трехстороннего соглашения о замене стороны в обязательстве между ООО «Коммерческое управление», ООО «Атриум» и ООО «Тисмина» (т.1 л.д. 167). С арендатором Будиной ФИО68. также было подписано соглашение от 31.07.2020г. о замене стороны к договору аренды №<номер> от 01.01.2018г. (т.1 л.д. 168).

На момент подписания соглашения о замене агента на ООО «Атриум» ООО «Тисмина» было признано банкротом и находилось в стадии конкурсного производства. При этом, поскольку положениями Федерального закона от <дата> N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" должнику, находящемуся на стадии конкурсного производства, не запрещено вести текущую хозяйственную деятельность, так как она может приносить доходы, проанализировав деятельность ООО «Тисмина», действующие договоры должника, конкурсный управляющий сохранил действие агентского договора <номер> от 22.09.2018г. Соглашение о замене агента от 31.07.2020г. со стороны ООО «Тисмина» было подписано конкурсным управляющим ФИО8 И.М.

Арендодатель выполнил условия договора аренды, предоставил во временное владение и пользование нежилое помещение, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2018г., арендатор в нарушение условий договора за период с 01.06.2020г. по 12.02.2021г. арендную плату не вносил.

В виду наличия задолженности по арендной плате арендодатель в лице агента на основании п.8.1.,8.1.1 Договора аренды в одностороннем порядке расторг договор аренды с 13.02.2021г.

Учитывая, что задолженность по арендной плате по договору аренды №<номер> от 01.01.2018г. по состоянию на 12.02.2021г. не погашена, указанное обстоятельство явилось основанием для подачи ООО «Атриум» настоящего иска в суд.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Учитывая, что арендная плата по договору аренды №<номер> от 01.01.2018г. арендатором Будиной ФИО69. вносилась не в полном объеме, требования ООО «Атриум» о взыскании арендной платы по состоянию на 12.02.2021г. подлежат удовлетворению.

Согласно расчету ООО «Атриум» задолженность по арендной плате по состоянию на 12.02.2021г. составляет 101714,84 руб. Расчет судом проверен, признан корректным.

Как установлено в ходе рассмотрения дела15.05.2022г. Будина ФИО70. умерла.

В соответствии с материалами наследственного дела <номер>, предоставленными нотариусом ФИО13 наследниками по завещанию после смерти Будиной ФИО71., было унаследовано следующее имущество:

Мукминовой ФИО72:

-квартира по адресу: <адрес>

Сафроновой ФИО73:

-квартира по адресу: <адрес>.

Широбоковым ФИО74:

-1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>).

Бускиной ФИО75:

-1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Пунктом 1 статьи 418 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

По общему правилу обязательства, возникшие из кредитного договора, с личностью должника неразрывно не связаны, поскольку кредитор может принять исполнение от любого лица.

По правилам пункта 1 статьи 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323 ГК РФ).

Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований (пункт 3 цитируемой нормы).

Под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства (пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании").

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", следует, что ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства.

Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее).

Буквальное толкование приведенных положений материального закона и разъяснений по его применению свидетельствует о том, что обязательство заемщика смертью должника на основании пункта 1 статьи 418 ГК РФ не прекращается и входит в состав его наследства. После смерти наследодателя неисполненные им обязательства перед кредитором подлежат исполнению его наследниками, принявшими наследство, и ограничиваются стоимостью этого наследства. Соответственно, юридически значимым для возложения на иных лиц обязанности по исполнению имущественных обязательств наследодателя является: наличие наследников, принявших наследство, наличие наследственного имущества и его стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 цитируемой нормы).

Согласно пункту 1 статьи 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", при рассмотрении дел о взыскании долгов наследодателя судом могут быть разрешены вопросы признания наследников принявшими наследство, определения состава наследственного имущества и его стоимости, в пределах которой к наследникам перешли долги наследодателя, взыскания суммы задолженности с наследников в пределах стоимости перешедшего к каждому из них наследственного имущества и т.д.

Определяя стоимость наследственного имущества, в пределах которой наследник отвечает перед кредитором наследодателя, суд отмечает, что применительно к статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ); имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).

Учитывая, что между Будиной ФИО76 и ООО «Атриум» был заключен договор аренды нежилого помещения, который не оспорен, недействительным не признан, обязательства по передаче нежилого помещения от арендодателя арендатору исполнены надлежащим образом, однако наследодателем арендные обязательства в полном объеме не исполнены в связи со смертью, неисполненные Будиной ФИО77 обязательства перешли к ее наследникам в порядке правопреемства в полном объеме в составе наследства.

Учитывая, что наследниками Будиной ФИО78. являются Мукминова ФИО79., Сафронова ФИО80., Широбоков ФИО81., Бускина ФИО82. требования ООО «Атриум» о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению за счет наследственного имущества Будиной ФИО83 солидарно с Мукминовой ФИО84., Сафроновой ФИО85., Широбокова ФИО86., Бускиной ФИО87. в пределах стоимости наследственного имущества Будиной ФИО88 перешедшего к каждому из наследников.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным судом требованиям.

Истцом заявлены требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлине в сумме 4051 руб., при этом исходя из размера заявленных исковых требований истец должен был оплатить государственную пошлину в размере 3 234,30 руб. Учитывая удовлетворение исковых требований в полном объеме, суд полагает необходимым взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 3234,30 руб.

Доводы стороны ответчика, о том, что арендуемое нежилое помещение в заявленный истцом период по взысканию арендной платы было непригодно для использования, не могут быть приняты судом во внимание, по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса РФ при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Ни с одним из вышеперечисленных требований, обоснованном обнаружением ею недостатков в помещении, Будина ФИО89. к Арендодателю не обращалась.

Отправленное Будиной ФИО90. 15.09.2020г. уведомление о расторжении на электронный адрес <данные изъяты> не содержало указание на обнаружение недостатков в помещении.

Кроме того, п. 9.4,9.4.1 договора аренды №<номер> от 01.01.2018г. установлено, что любые уведомления в связи с договором аренды направляются в письменной форме по адресам, указанным в Договоре.

Возможность уведомления стороны об отказе от договора аренды по электронной почте условиями договора не предусмотрена.

Соответственно, направление уведомления по электронной почте не свидетельствует о расторжении договора аренды.

При этом, согласно положениям статьи 620 Гражданского кодекса РФ по указанному основанию договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом при условии доказанности арендатором обстоятельств того, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Будина ФИО91. за расторжением договора аренды по указанным основаниям в судебном порядке не обращалась.

Кроме того, ссылка стороны ответчика на недействительности заключенного договора аренды №<номер> от 01.01.2018г., в связи с запретом эксплуатации здания, также является несостоятельной, поскольку запрет эксплуатации помещений в реконструируемой части здания, расположенного по адресу: <адрес>, установлен решением Октябрьского районного суда <адрес> по делу <номер>, вступившим в законную силу 27.10.2021г. Соответственно запрет эксплуатации помещений в реконструируемой части здания действовал с 27.10.2021г., т.е. вне рамок периода действия договоры аренды №<номер> (01.01.2018г.- 12.02.2021г.).

Рассматривая встречные требования Мукминовой ФИО92., Сафроновой ФИО93., Широбокова ФИО94., Бускиной ФИО95. о признании договора аренды незаключенным, суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами для признания такого договора заключенным, являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

При этом требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поведение сторон, направленное на заключение договора, его исполнение и последующее поведение сторон, которое позволяет контрагенту полагаться на его заключенность, по смыслу пунктов 3, 4 статьи 1, статьи 8.1, пунктов 1, 2 статьи 10, пунктов 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации являются юридически значимыми обстоятельствами по спору о заключенности договоров по отчуждению имущества.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

10.10.2019г. ООО «Коммерческое управление» в адрес Будиной ФИО96. было направлено уведомление об изменении размера арендной платы с 01.12.2019г. до 13120 руб.

Как установлено в ходе рассмотрения дела 01.12.2019г. между ООО «Коммерческое управление» и ИП Будиной ФИО97. был подписан протокол согласования цены (приложение <номер> к договору аренды №<номер> от 01.01.2018г.), согласно которому арендная плата с 01.12.2019г. устанавливалась в размере 13 120 руб. (т.1 л.д. 29).

Учитывая, что 25.11.2019г., 10.12.2019г. Будиной ФИО98. была произведена арендная плата в сумме 13 200 руб. в пользу ООО «Коммерческое управление», 07.09.2020г. Будиной ФИО99. была произведена оплата арендной платы в размере 13 120 руб. в пользу ООО «Атриум», то есть по размеру арендной платы, установленному с 01.12.2019г. в протоколе согласования цены, то есть Будина ФИО100. подтвердила действие договора аренды на условиях в редакции от 01.12.2019г. в части размера арендной платы, оснований для признания договора аренды незаключенным в виду отсутствия согласования арендной платы у суда не имеется.

Суд также критически относится к доводам истцов по встречному иску о незаключенности договора аренды нежилого помещения ввиду отсутствия государственной регистрации.

В силу п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Указанные разъяснения применимы и к нежилому помещению, поскольку также является объектом недвижимости, а специальные правила регистрации договора аренды для нежилых помещений законом не предусмотрены.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Как установлено в ходе рассмотрения дела в договоре аренды нежилого помещения № <номер> от 01.01.2018г. в п. 4.1 был установлен срок действия договора аренды с 01.01.2018г. по 30.11.2018г.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 30.11.2018г. стороны продлили срок действия договора аренды с 01.12.2018г. по 11 месяцев, до 31.10.2019г. При этом после истечения срока, арендатор с согласия арендодателя продолжил пользоваться арендуемым помещением, продолжил вносить арендную плату, соответственно договор аренды между сторонами возобновлен, как указала сама Будина ФИО101. во встречном иске на неопределенный срок, соответственно он не подлежит государственной регистрации.

Доводы истца Широбокова ФИО102. о незаключенности договора аренды, поскольку соглашение о замене стороны в обязательстве по договору аренды нежилого помещения № УК-18/1482 от 01.01.2018г. между ООО «Коммерческое управление», Будиной ФИО103. и ООО «Атриум» не заключалось и не подписывалось, суд признает несостоятельными.

31.07.2020г. между ООО «Коммерческое управление», ООО «Атриум», ООО «Тисмина» и Будиной ФИО104. было подписано уведомление о замене стороны в обязательстве к договору № <номер> от 01.01.2018г., согласно которому Будина ФИО105. была уведомлена о замене агента с ООО «Коммерческое управление» на ООО «Атриум». Учитывая, что ФИО1 стороной агентского договора <номер> от 22.09.2018г. не являлась оснований для заключения самостоятельного соглашения с Будиной ФИО106. о замене стороны в обязательстве, участником которого он не является, положениями заключенного договора аренды и требованиями действующего гражданского законодательства не предусмотрено. В данном случае контрагент- должник должен быть уведомлен о смене кредитора (агента) п.п. 2,3 ст. 382 ГК РФ, что и было сделано подписанием уведомления от 31.07.2020г. (т.1 л.д. 168).

Рассматривая требования Широбокова ФИО107. о признании соглашения от 31.07.2020г. о замене стороны в обязательстве недействительным суд приходит к следующему:

Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Из ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 1010 ГК РФ агентский договор прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия.

Как установлено в ходе рассмотрения дела согласно п.6.5 Агентского договора <номер> от 22.09.2018г. настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до 31.12.2018г. В случае если за 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего договора одна из сторон не уведомит другую сторону о его прекращении, срок действия договора продляется на следующий год.

Исходя из буквального толкования п. 6.5 Агентского договора срок действия договора с 31.12.2018г. продлевается на каждый следующий год с 1 января каждого следующего года, поскольку ни одна из сторон до истечения срока действия договора не уведомила о его прекращении.

Соответственно на момент заключения 31.07.2020г. трехстороннего соглашения между ООО «Коммерческое управление», ООО «Атриум», ООО «ФИО15» о замене стороны агента в обязательстве к договору аренды № <номер> от 01.01.2018г. агентский договор <номер> от 22.09.2018г. являлся действующим.

Кроме того, определением суда от 04.08.2023г. сторонам, в том числе и истцу Широбокову ФИО108. было распределено бремя доказывания, на сторону истца была возложена обязанность представить доказательства несоответствия оспариваемой сделки (части сделки) требованиям закона или иным правовым актам.

Истцу Широбоковым ФИО109. в ходе рассмотрения дела, несмотря на неоднократные разъяснения суда, было предложено изменить основания иска с указанием оснований для признания сделки недействительной полностью либо в части. В нарушение ст. 56 ГПК РФ такие доказательства в судебное заседание представлены не были.

Учитывая изложенное, требования истца Широбокова ФИО110. о признании соглашения от 31.07.2020г. о замене стороны в обязательстве недействительным, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» (ИНН <номер>) к Бускиной ФИО111 (паспорт <номер>), Сафроновой ФИО112 (паспорт <номер>), Мукминовой ФИО113 (паспорт <номер>), Широбокову ФИО114 (паспорт <номер>) о взыскании задолженности по договору аренды в пределах стоимости наследственного имущества Будиной ФИО115, умершей <дата>, удовлетворить.

Взыскать с Бускиной ФИО116, Сафроновой ФИО117, Мукминовой ФИО118, Широбокова ФИО119 солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» задолженность по арендной плате по договору аренды № <номер> от 01.01.2018г. по состоянию на 12.02.2021г. в размере 101 714,84 руб.

Взыскать с Бускиной ФИО120, Сафроновой ФИО121, Мукминовой ФИО122, Широбокова ФИО123 солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Атриум» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 234,30 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Бускиной ФИО124, Сафроновой ФИО125, Мукминовой ФИО126, Широбокову ФИО127 к Обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» о признании договора аренды № <номер> от 01.01.2018г. незаключенным- отказать.

В удовлетворении исковых требований Широбокову ФИО128 к Обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческое управление», Обществу с ограниченной ответственностью «Тисмина», Обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» о признании соглашения о замене стороны в обязательстве от 31.07.2020г. к агентскому договору <номер> от 22.09.2018г. недействительным- отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено судьей 05.09.2023г.

Председательствующий судья                                                Маштакова Н.А.