Решение по делу № 2-77/2024 (2-3330/2023;) от 05.05.2023

Дело № 2-77/2024

УИД 60RS0001-01-2023-004121-69

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 апреля 2024 года                                             город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи                                Жбановой О.В.,

при помощнике                                               Басс Ю.В.,

с участием

прокурора                                                           Пузанской Е.А.,

истца                                                      Максименко Р.В.,

представителя истца                                      Дроздовой М.А.,

представителей ответчика                                 Волкова А.В., Тух М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максименко Р.В. к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, по иску Тух Л.А. к Максименко Р.В., Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Максименко Р.В. обратился в суд с иском к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: г. **, по тем основаниям, что на основании договора купли-продажи от 11.11.2022 данное жилое помещение принадлежит ему на праве собственности. Ответчики являются для истца посторонними людьми, проживают в спорном жилом помещении в отсутствие законных оснований.

Тух Л.А. обратилась в суд с иском к Максименко Р.В. и Кобзареву А.И. о признании недействительным договора от 11.11.2022 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: **, исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение по тем основаниям, что 14.11.2005 между истцом и Кобзаревым А.И. был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, регистрация права собственности Управлением Росреестра по Псковской области была приостановлена, Кобзарев А.И. уклонялся от исполнения обязательств и в нарушение ст.ст.10, 168 ГК РФ совершил оспариваемую сделку злоупотребляя правом, в связи с чем сделка является недействительной.

Определением Псковского городского суда от 13.09.2023 указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Истец Максименко Р.В. и его представитель Дроздова М.А. в судебном заседании исковые требования поддержали, указав на добросовестность поведения с их стороны при приобретении спорной квартиры (оплата по договору, осмотр квартиры, погашение долга Кобзарева А.И., осведомлённость о проживающих лицах и обременении на квартиру), возражали против удовлетворения исковых требований Тух Л.А., поскольку ее право собственности на спорную квартиру никогда не возникало, не регистрировалось, при подписании договора купли-продажи от 2005 года она действовала недобросовестно, т.к. знала о долговых обязательств Либерман В.А. и Кобзарева А.И., о неоднократной продаже квартиры в течение непродолжительного времени. Кобзарев А.И. при рассмотрении судом спора в 2019 года заявил о том, что деньги за спорную квартиру от Тух Л.А. не получал. Полагали, что Тух Л.А. пропущен срок исковой давности по требованию о признании права собственности на квартиру.

Ответчик Тух Л.А. в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителей. Ранее в судебном заседании иск поддержала и пояснила, что они с супругом в 2005 г. приобрели спорную квартиру у Кобзарева А.И. в рассрочку. 02.04.2005 была оплачена первая часть стоимости квартиры из имеющихся накоплений, после чего они вселились в квартиру и стали делать в ней ремонт. Вторая часть стоимости была оплачена Кобзареву А.И 30.08.2005 из денежных средств полученных супругом от продажи его наследства. Третья часть стоимости была оплачена 14.11.2005 из денежных средств, полученных от продажи дома бабушки ответчика и полученных взаймы. После окончательного расчета с Кобзаревым А.И., в Управление Росреестра по Псковской области были поданы документы на регистрацию сделки купли-продажи. Регистрация сделки была приостановлена в связи с арестом квартиры из-за кредитной задолженности собственника. Кобзарев А.И. постоянно убеждал их, что рассчитается с банком. В 2008 г. Кобзарев А.И. предложил прописать их семью в квартиру, пояснив, что для этого необходимо заключить с ним фиктивный брак, что и было сделано. В 2017 г. поведение Кобзарева А.И. изменилось, он стал звонить и требовать деньги. Ответчики обратились в ПАО «Сбербанк России» с заявлением о приобретении прав требования по долгам Кобзарева А.И., однако им было отказано. После чего они обратились в суд с иском о признании права собственности на спорное жилое помещение. Судом апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении иска. Весной 2023 г. им стало известно, что Кобзарев А.И. повторно продал спорную квартиру. При этом, Кобзарев А.И. не показывал, а Максименко Р.В. не осматривал данную квартиру, ввиду отсутствия у Кобзарева А.И. ключей с 2005 года.

Представители истца Тух Л.А. - Волков А.В. и Тух М.В. в судебном заседании исковые требования поддержали, возражали против удовлетворения исковых требований Максименко Р.В. по изложенным в иске основаниям.

Ответчики Тух Е.М., Тух Н.М., Тух А.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик Кобзарев А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, посредством телефонограммы просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В предыдущих судебных заседаниях иск Максименко Р.В. поддержал. Относительно обстоятельств заключения сделок пояснил, что знаком с Тух М.В. на протяжении длительного времени, т.к. вместе работали на фирме его матери. В 2005 г. Тух М.В. обратился к нему с просьбой взять кредит на свое имя и купить для его семьи квартиру, обязуясь погасить кредитные обязательства за него. Он согласился и на кредитные денежные средства, полученные по договору в ПАО «Сбербанк России», приобрел спорную квартиру. В 2005 г. между ним и Тух Л.А. был заключен договор-купли продажи квартиры, по которому денежных средств он не получал. Ввиду неисполнения Тух Л.А. и Тух М.В. перед ним обязательств по погашению кредита, Банк обратился в суд с иском, в рамках которого был наложен арест на указанную квартиру. Ввиду наличия указанного ареста регистрация договора купли-продажи не осуществлена. Для оформления регистрации лиц в указанной квартире между ним и Тух Л.А. был оформлен фиктивный брак, который просуществовал год. В 2018 г. ему стало известно, что по решению суда Тух Л.А. признана собственником вышеуказанной квартиры, в связи с чем он обратился в суд с апелляционной жалобой и восстановил право собственности на квартиру. Чтобы рассчитаться с долгами перед ПАО «Сбербанк России» он решил продать квартиру через знакомого. Знакомый нашел покупателя Максименко Р.В., который перед покупкой хотел посмотреть квартиру, для чего они ездили в адрес несколько раз, но им никто не открыл дверь. Лично показать квартиру без участия Тух Л.А. и Тух М.В. он не имел возможности, ввиду отсутствия ключей от неё. Максименко Р.В. приобрёл у него квартиру, оплатив денежные средства в полном объеме, претензий он к нему не имеет. С требованиями к Тух Л.А. о признании сделки недействительной, выселении или взыскании денежных средств по договору купли-продажи не обращался, поскольку полагал, что она исполнит свои обязательства перед ним.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменную позицию по делу, в которой указал, что ввиду введения с 28.06.2018 в эксплуатацию Федеральной государственной информационной системы ЕГРН, сведения из ЕГРП о заявлениях Кобзарева А.И. и Тух Л.А. о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на спорную квартиру соответственно не мигрировали в ЕГРН, а потому не были учтены при проведении правовой экспертизы заявлений и документов по сделке Кобзарева А.И. и Максименко Р.В.

Представитель третьего лица ООО «УО «Рижский микрорайон» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Пузанской Е.А., полагавшей иск Тух Л.А. подлежащим удовлетворению, а иск Максименко Р.В. заявленным неправомерно, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданских дел № 2-1693/2006 по иску Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на жилое помещение, № 2-1809/2008 по иску Васильевой Н.А. к Либерман В.А., Кобзареву А.И. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, № 2-9/2008 по иску ОАО «Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ» к Кобзареву А.И., Кондрашовой О.А. и Липину А.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, № 2-143/2008 по иксу ОАО «Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ» к Либерман В.А., Тух М.В., Васильевой Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, № 2-2108/2018 по иску Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на жилое помещение, материал проверки КУСП № 10805 (ОМ 615) по обращению Тух Л.В. по факту противоправных действий со стороны Кобзарева А.И., материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующий на дату заключения договора) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Исполнение договора купли-продажи недвижимости предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и государственную регистрацию перехода к последнему права собственности на это имущество по этой сделке. Такая регистрация осуществляется уполномоченными на то государственными органами в порядке, предусмотренном ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании заявлений сторон договора и ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующих на момент совершения рассматриваемых судом сделок от 14.11.2005 и 11.11.2022 соответственно.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 28.02.2005 №01/02 Кобзарев А.И. приобрел у Либерман В.А. квартиру по адресу: ** (т.1 л.д. 96).

Указанная сделка прошла государственную регистрацию и недействительной решением Псковского городского суда Псковской области от 23.07.2008 по делу №2-1809/2008 не признана (л.д. 147,148-149 дела №2-1809/2008 и т. 2 л.д. 68-71 настоящего дела).

28.03.2005 между Тух Л.А. и Кобзаревым А.И. заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о том, что Кобзарев А.И. продает квартиру по адресу: **, а Тух Л.А. обязуется принять квартиру и заплатить за нее 35 000 долларов США. Денежные средства за квартиру выплачиваются в срок не позднее 01.12.2005 в следующие сроки: 10 000 долларов США в срок до 02.04.2005; 10 000 долларов США в срок не позднее 01.09.2005; 15 000 долларов США в срок не позднее 01.12.2005. Окончательный расчет производится в момент подачи документов на регистрацию перехода права собственности. После получения первой суммы Кобзарев А.И. передает Тух Л.А. ключи от квартиры и разрешает вселиться в квартиру с членами семьи. С момента вселения в квартиру Тух Л.А. оплачивает коммунальные платежи и электроэнергию. Кобзарев А.И. обязуется не препятствовать проживанию в квартире. Денежные выплаты за квартиру должны быть подтверждены собственноручными расписками Кобзарева А.И. (л.д.40 дела №2-1693/2006).

14.11.2005 между Тух Л.А. и Кобзаревым А.И. заключен договор купли-продажи квартиры № 9411, по условиям которого Кобзарев А.И. обязался продать квартиру по адресу: **, а Тух Л.А. обязалась принять квартиру и оплатить ее стоимость в размере 998 000 рублей (т. 1 л.д. 65-66,89 оборот-90).

Из п. 6 указанного договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Частью 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, стороны при заключении договора согласовали все существенные его условия.

С 19.11.2007 в указанной квартире был зарегистрирован Кобзарев А.И., с 21.10.2008 по настоящее время зарегистрированы и проживают Тух Л.А., Тух Е.М., Тух Н.М., Тух А.М. (т. 1 л.д. 16,37-39,193). Кроме того, без регистрации фактически в указанной квартире проживает супруг истца и отец ответчиков Тух М.В.

Указанные обстоятельства фактического проживания семьи Тух в спорной квартире с 2005 года сторонами не оспаривались и подтверждаются также показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей Макаровой Т.П. и Новохотько Д.С. (соседей Тух Л.А.) (т. 2 л.д. 106,107-109, 110-111).

Во исполнение условий п.6 договора, Тух Л.А. оплатила Кобзареву А.И. полную стоимость квартиры, что подтверждается подлинными расписками от 02.04.2005, от 30.08.2005, от 14.11.2005, приобщенными к материалам дела (т. 1 л.д. 220б, 220в, 220г).

При этом, в последней расписке от 14.11.2005 Кобзарев А.И. указал, что сумму в счет оплаты квартиры по адресу: ** получил, расчет за квартиру произведен полностью, претензий к покупателю не имеет (т. 1 л.д. 220г).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля мать ответчика Кобзарева А.И. - Игнатьева Т.В. показала, что Тух М.В. и Кобзарев А.И. работали у нее в фирме ООО «Риент». В связи с трудным финансовым положением Тух М.В. было принято решение о приобретении для него квартиры, для чего на имя Кобзарева А.И. был взят кредит, который должен был погашать Тух М.В. Тух М.В. кредит не погашал и не выплачивал Кобзареву А.И. деньги за квартиру.

Вместе с тем доводы ответчика Кобзарева А.И. и показания вышеуказанного свидетеля об обстоятельствах совершения сделки купли-продажи и неполучении им денежных средств противоречивы, неубедительны и опровергаются вышеуказанными собственноручными расписками продавца, действительность сделки и получение денежных средств подтверждалось им при рассмотрении гражданского дела №2-1693/2006 (протокол судебного заседания от 30.03.2006 л.д. 39-52), до настоящего времени написание расписок и сделка по основанию безденежности им не оспаривались, в суд с требованиями о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, о выселении Тух Л.А. и членов ее семьи из квартиры ответчик не обращался. При этом ответчик не отрицает, что с 2005 года не имеет ключей от квартиры, ею не пользуется и расходы по ее содержанию не несет, что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии заинтересованности титульного собственника в отношении принадлежащего ему имущества, фактическом не владении им в течение длительного времени жилым помещением ввиду надлежащего исполнения сделки купли-продажи между сторонами.

Доводы стороны истца Максименко Р.В. о том, что сделка от 14.11.2005 противоречит ч. 1 ст. 317 ГК РФ, поскольку расчет между сторонами согласно имеющимся в материалах дела распискам произведен в долларах США, а не рублях несостоятельны в силу следующего.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 2 статьи 317 ГК РФ (действующей в том числе на момент совершения сделки) в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, в связи с чем вышеуказанные доводы стороны истца суд не принимает.

В силу п. 1 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

14.11.2005 Кобзарев А.И. и Тух Л.А. обратились с заявлениями в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации договора купли-продажи квартиры (т. 1 л.д. 124). По мнению суда данные действия сторон сделки также подтверждают их волеизъявление на совершение сделки купли-продажи и ее надлежащее исполнение.

Определением мирового судьи судебного участка № 27 г. Пскова от 23.11.2005 по гражданскому делу №2-5241/2005 на квартиру № 45 в доме №** был наложен арест (т.1 л.д. 192).

На основании указанного судебного акта Управлением Росреестра по Псковской области в адрес Кобзарева А.И. и Тух Л.А. 29.11.2005 направлено уведомление о приостановлении на основании п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации сделки с 24.11.2005 до получения соответствующего судебного акта (т. 1 л.д. 191).

26.01.2006 Тух Л.А. обратилась в Псковский городской суд с иском к Кобзареву А.А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 30.03.2006 в удовлетворении иска Тух Л.А. отказано (л.д. 57-58 т. 2 данного дела и л.д. 53,54 дела №2-1693/2006 (№2-766/06).

Указанное решение кассационным определением Псковского областного суда от 02.05.2006 отменено, ввиду неправильного применения норм материального права и не привлечения к участию в деле заинтересованных лиц (т. 2 л.д. 59-60 рассматриваемого дела и л.д. 62-63 дела №2-1693/2006 (№2-766/06).

Определением Псковского городского суда от 11.09.2006 гражданское дело № 2-1693/2006 оставлено без рассмотрения на основании ст. 222 ГПК РФ (т. 2 л.д.61 дела №2-77/2024, л.д. 140 дела №2-1693/2006 (№2-766/06). Из пояснений Тух М.В. следует, что неявка истца в суд была вызвана уважительными причинами, связанными с состоянием здоровья членов семьи.

Определением Псковского городского суда Псковской области от 28.05.2008 по гражданскому делу №2-1809/2008 на квартиру № 45 в доме №** наложен арест (т.1 л.д. 83).

На основании указанного судебного акта Управлением Росреестра по Псковской области в адрес Кобзарева А.И. и Тух Л.А. 29.05.2008 направлено уведомление о приостановлении на основании п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации сделки с 30.05.2008 до получения соответствующего судебного акта (т. 1 л.д. 82).

07.08.2008 запись об аресте № ** была погашена на основании определения об отмене мер по обеспечению иска Псковского городского суда от 23.07.2008 по делу № 2-1809/2008 (т. 2 л.д. 72).

23.05.2018 Тух Л.А. повторно обратилась в Псковский городской суд с иском к Кобзареву А. А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 30.08.2018 иск удовлетворен, за Тух Л.А. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: **, кв. № 45 (л.д. 73,74-76 дела №2-2108/2018; т. 2 л.д. 79-81 настоящего дела).

Апелляционным определением Псковского областного суда от 11.06.2019 решение отменено и принято новое решение, которым Тух Л.А. отказано в удовлетворении искового заявления, ввиду ненадлежащего избрания истцом способа защиты нарушенного права (т. 1 л.д. 197-199 данного дела, л.д. 115,116-119 дела №2-2108/2018 и т. 2 л.д. 83-82 рассматриваемого дела).

11.11.2022 между Кобзаревым А.И. и индивидуальным предпринимателем Максименко Р.В. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: **, согласно которому Максименко Р.В. приобрел у Кобзарева А.И. указанное жилое помещение за 2 800 000 рублей (т. 1 л.д. 8-10).

16.11.2022 Кобзарев А.И. снялся с регистрационного учета по указанному адресу (т. 1 л.д. 211).

На основании определения Псковского городского суда от 17.02.2023 в рамках гражданского дела №2-9/2008 отменены обеспечительные меры в виде ареста на спорную квартиру, запись об обременении в ЕГРН погашена (т. 1 л.д.112).

Право собственности Максименко Р.В. зарегистрировано в ЕГРН 28.03.2023 (т. 1 л.д. 14-15).

03.04.2023 Максименко Р.В. направил в адрес Тух требование о выселении из спорного жилого помещения и снятии с регистрационного учета (т. 1 л.д. 11).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Тух Л.А. в суд с рассматриваемым иском и в ОП № 1 УМВД России по г. Пскову с заявлением по факту мошеннических действий со стороны Кобзарева А.И. В настоящее время по материалу проверки КУСП № 10805 (ОМ615) от 09.06.2023 окончательное процессуальное решение не принято.

По обращению Тух Л.А. от 18.01.2024 № ** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области проведена проверка, по результатам которой установлено нарушение ч. 1 ст.29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», выразившееся в непринятии 28.03.2023 решения об осуществлении государственной регистрации в рамках рассмотрения обращения КУВД № ** от 14.11.2005.

Разрешая дело по существу, суд основывается на следующем.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применение ст. 10 ГК РФ возможно при установлении судом конкретных обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо действовало исключительно с намерением причинить вред другому лицу, либо злоупотребило правом в иных формах.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон суд, в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 ГК РФ.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом при ее совершении обстоятельствами, имеющими значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.06.2019 № 18-КГ19-37, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы. Рассматривая виндикационные требования, суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.

Кроме того, в силу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. В судебной практике отмечается, что для лица, приобретшего объект недвижимости, которое основывалось на данных государственного реестра, действует презумпция добросовестности, учитывая положения закона, на другой стороне лежит обязанность опровергнуть данную презумпцию.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Указывая на добросовестное поведение Максименко Р.В. отмечал, что квартиру приобретал для личных целей, для проверки полномочий продавца он ознакомился с актуальной выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости и резолютивной частью решения суда, где продавец Кобзарев А.И. был указан собственником, стоимость объекта недвижимости им оплачена, долги продавца были погашены и обременения сняты, квартира осмотрена, о факте проживания посторонних лиц ему было известно, но данный факт в силу его профессиональной деятельности (риэлтор) его не насторожил, ввиду наличия возможности их снять с регистрационного учета по решению суда.

В подтверждение оплаты стоимости квартиры стороной истца в суд представлены кассовые чеки и расходные кассовые ордера № 3 от 31.01.2023 и № 8 от 30.03.2023. Факт передачи денежных средств не оспаривался сторонами, в том числе ответчиком Кобзаревым А.И., и подтверждается показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля Марковой О.В.

Максименко Р.В., действуя как разумный и добросовестный участник гражданского оборота, должен был произвести обычно предпринимаемые меры осмотрительности, а именно осмотреть приобретаемое им жилое помещение и выяснить у проживающей в нем семьи Тух основания их проживания в жилом помещении.

Доводы истца Максименко Р.В. о том, что перед покупкой квартиры он вместе с Кобзаревым А.И., который открыл дверь ключами, ее осматривал не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и опровергаются показаниями ответчика Кобзарева А.И., истца Тух Л.А. и ее представителя (супруга) Туха М.В. о том, что квартиру покупатель не осматривал, ключей у Кобзарева А.И. от квартиры с 2005 года не имеется, как и не имеется ключей от установленной Тухами совместно со свидетелем Макаровой Т.П. тамбурной двери.

Квартира и ключи от нее Кобзаревым А.И. Максименко Р.В. по акту приема-передачи не передавались. При заключении оспариваемого договора истец к семье Тух для выяснения оснований их проживания в спорной квартире не обращался.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016 № 308-ЭС16-11018, от 09.10.2017 № 308-ЭС15-6280, отчуждение имущества по явно заниженной цене, очевидно, свидетельствует о том, что лицо преследовало цель вывода ликвидного имущества; это, в свою очередь, не может не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения.

По ходатайству истца Тух Л.А. 25.10.2023 судом назначена судебная оценочная экспертиза, с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 11.11.2022, производство которой поручено АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» от 28.12.2023 № ** рыночная стоимость квартиры с КН **, расположенной по адресу: **, по состоянию на 11.11.2022 составляла 4 300 000 рублей (л. д. 204-250).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что рыночная стоимость спорного жилого помещения по состоянию на 11.11.2022 была существенно выше стоимости, по которой оно было продано Максименко Р.В. Подобная значительная скидка является самостоятельным фактором, который предполагает возникновение обоснованных сомнений у добросовестного и осмотрительного покупателя в праве продавца на отчуждение спорного объекта.

Покупатель Максименко Р.В., намереваясь приобрести имущество по такой явно заниженной стоимости, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, в том числе учитывая профессиональную деятельность в качестве риэлтора, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.

С целью обеспечения открытости и доступности информации о деятельности судов ст. 5 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» предусматривает в качестве одного из способов доступа к информации размещение информации о деятельности судов в сети "Интернет".

При этом ст. 4 указанного Федерального закона гарантирует достоверность информации о деятельности судов и своевременность ее предоставления, а также свободу поиска, получения, передачи и распространения информации о деятельности судов любым законным способом.

Эти нормы предоставляют возможность потенциальному приобретателю квартиры свободно проверить, имеются ли споры относительно недвижимости у продавца квартиры – на сайте суда общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.

На основании указанных правовых положений истец Максименко Р.В. располагал возможностью ознакомиться с имеющейся на сайте Псковских городского и областного судов информацией о наличии соответствующих гражданских дел с участием продавца Кобзарева А.И. и лиц, зарегистрированных в спорном жилом помещении – Тух Л.А., в которых указаны основания проживания последних в квартире и наличии не зарегистрированной сделки от 2005 года.

Максименко Р.В., указывая на факт приобретения квартиры в личных, а не экономических целях, знал о проживания семьи Тух в квартире, т.е. о наличии объективных препятствий для проживания в данной квартире с учетом прав и законных интересов иных лиц, проживающих в этой квартире.

Таким образом, Тух Л.А. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ и абз. 4 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в порядке опровержения возражений приобретателя о его добросовестности были представлены доказательства того, что при совершении сделки приобретатель Максименко Р.В. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, мог узнать о судебных спорах в отношении данной квартиры, однако осознанно принял решение о ее приобретении, не проявив должной осторожности и осмотрительности. При рассмотрении дела судом также не установлен существенный интерес Максименко Р.В. в использовании квартиры, а потому он не может быть признан добросовестным приобретателем.

Представленные в материалы дела сведения о расчетах Максименко Р.В. с продавцом, то есть доказательства возмездности приобретения квартиры, сами по себе, не свидетельствуют о добросовестности приобретателя согласно разъяснениям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Помимо изложенного, в действиях ответчика Кобзарева А.И. в силу ст.10 ГК РФ суд усматривает злоупотребление правом с намерением совершить сделку в обход закона с противоправной целью причинить вред Тух Л.А., поскольку он, зная о наличии действующей, не оспоренной в установленной законом порядке сделки купли-продажи с Тух Л.А., регистрация которой была приостановлена до снятия обеспечительных мер, повторно продал спорный объект недвижимости, получив двойную прибыль.

Таким образом, оспариваемая сделка не соответствует требованиям ст. 10 ГК РФ и поэтому недействительная (ничтожна) в силу положений п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Кроме того, заключённая между Максименко Р.В. и Кобзаревым А.И. сделка не подлежала государственной регистрации по следующим основаниям.

01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ч.4 ст.1 указанного закона, государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее-ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество. Порядок ведения ЕГРН был утвержден приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943.

В соответствии с ч. 6 ст.72 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п. 175 Порядка ведения ЕГРН сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним включаются в ЕГРН в объеме содержащихся в них сведений с учетом требований, предусмотренных Порядком ведения ЕГРН. На территории Псковской области с 28.06.2018 введена в эксплуатацию Федеральная государственная информационная система ЕГРН, соответственно, сведения ЕГРП (в том числе сведения о представленных заявлениях) должны были в полном объеме мигрировать в ЕГРН.

Вместе с тем заявления Кобзарева А.И. и Тух Л.А. №№** о государственной регистрации сделки и переходе права собственности в ЕГРН не мигрировали, в связи с чем не были учтены должностными лицами регистрирующего органа при проведении правовой экспертизы заявлений и документов, представленных Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В. для осуществления государственной регистрации прав на квартиру на основании договора купли-продажи от 11.11.2022, в связи с чем были нарушены положения п.3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Следовательно, действия по регистрации права собственности Максименко Р.В. на спорное жилое помещение в нарушение приведенных положений закона были совершены в отсутствие на то правовых оснований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Тух Л.А. о признании на основании ст. 10 и ч.2 ст. 168 ГК РФ недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры с КН **, расположенной по адресу: **, заключенного 11.11.2022 между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки от 11.11.2022 в силу ст. 167 ГК РФ суд, с учетом положений ст. 35 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", погашает (исключает) в ЕГРН запись от 28.03.2023 о регистрации за Максименко Р.В. права собственности на вышеуказанную квартиру с КН **.

Суд не применяет последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе в соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а разъясняет истцу Максименко Р.В. право на обращение с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки к Кобзареву А.И. путем возврата денежных средств, уплаченных за приобретённый по недействительной сделке объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г.

Согласно пунктам 58-60 названного Постановления лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за жилое помещение в полном объеме, что установлено материалами дела, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права собственности на квартиру.

Учитывая признание сделки между Максименко Р.В. и Кобзаревым А.И. недействительной, отсутствие в ЕГРН записи об обременении на спорную квартиру в виде запрета на регистрацию перехода права собственности, установленные по делу обстоятельства надлежащего исполнения договора купли-продажи № 9411 спорного жилого помещения от 14.11.2005 Тух Л.А. и Кобзаревым А.И., фактическое владение и пользование Тух Л.А. квартирой на протяжении около 20 лет (постоянное проживание, несение расходов по ее содержанию, что подтверждено документально) суд удовлетворяет требования Тух Л.А. и признает за ней право собственности на спорное жилое помещение. В связи с удовлетворением данных требований иск Максименко Р.В. к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М. и Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворению не подлежит.

При этом суд отклоняет доводы Максименко Р.В. о пропуске Тух Л.А. срока исковой давности по требованиям о признании права собственности на спорное жилое помещение как несостоятельные.

Согласно п.1 ст.196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, содержащихся в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права.

04.04.2023 Максименко Р.В. направил Тух Л.А. требование о выселении из спорного жилого помещения (т. 1 л.д. 11,12) из которого последней стало известно о совершенной 11.11.2022 сделке купли-продажи между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В. С иском в суд о признании сделки недействительной Тух Л.А. обратилась 19.05.2023 (т. 1 л.д. 186), т.е. в пределах трехлетнего срока исковой давности.

В силу ст. 98 ГПК РФ и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" с Максименко Р.В. и Кобзарева А.И. в пользу Тух Л.А. подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 7 975 рублей 50 копеек с каждого (15 951/2).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Максименко Р.В. к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета отказать.

Исковые требования Тух Л.А. к Максименко Р.В., Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры с КН **, расположенной по адресу: **, заключенный 11.11.2022 между Кобзаревым А.И. (ИНН **) и Максименко Р.В. (ИНН **).

Погасить (исключить) в Едином государственном реестре недвижимости запись от 28.03.2023 о регистрации за Максименко Р.В. (ИНН **) права собственности на квартиру с КН **, расположенной по адресу: **.

Признать за Тух Л.А. (ИНН **) право собственности на квартиру с КН **, расположенную по адресу: **, на основании договора купли-продажи недвижимости №9411 от 14.11.2005, заключенного между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А..

Взыскать с Максименко Р.В. (ИНН **) и Кобзарева А.И. (ИНН **) в пользу Тух Л.А. (ИНН **) судебные расходы в сумме 7 975 (Семь тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 50 копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                         О.В. Жбанова

Решение в окончательной форме изготовлено 8 мая 2024 года.