Решение по делу № 2-2381/2024 от 26.06.2024

Дело №

УИД №RS0044-01-2024-002745-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2024 г.                            ст. Северская

Резолютивная часть решения объявлена 30.09.2024 г.

Мотивированное решение изготовлено 11.10.2024 г.

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                    Артеменко Н.Г.,

при секретаре судебного заседания                Чигиревой П.Ю.,

представителя истца                         ФИО4,

действующего на основании доверенности от 26.01.2024г. №,

представителя ответчика                     ФИО5,

действующего на основании доверенности от 11.03.2023г. № <адрес>1,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Ильского городского поселения Северского района к Сергак ФИО6 о расторжении договора аренды земельного участка.

установил:

администрация Ильского городского поселения Северского района обратилась в суд с иском к Сергак Н.В. о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 19 июля 2017 г. ответчик является арендатором по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Объект договора - земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 498 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт<адрес> (в районе ТК «Пирамида»),категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - социальное обслуживание, для размещения объекта местного значения. В соответствии с разделом 4.3 договора аренды ответчик, являясь арендатором, обязан в полном объеме исполнять все условия договора, использовать участок в соответствии с его целевым назначением (то есть для строительства объекта недвижимости), а также исполнять иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством. При этом в нарушение требований договора аренды освоение данного земельного участка до настоящего времени не обеспечено (то есть на протяжении 7 лет), строительство на нем не ведется.Указанные нарушения в силу заключенного сторонами договора рассматриваются как существенные, дающие право арендодателю расторгнуть договор аренды земельного участка.

Во исполнение требований действующего законодательства на основании пункта 9.2 указанного договора, 16 апреля 2024 г. в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № по соглашению сторон. О согласии либо несогласии на расторжение договора аренды по соглашению сторон ответчик истца до настоящего времени не уведомил. Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в соответствии со статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для прекращения права аренды на земельный участок.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, претензия и предложение о расторжении договора ответчиком оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства,истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, указав, что решение суда является основанием для внесения по заявлению истца записи о его расторжении в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании представитель администрации Ильского городского поселения Северского районана основании доверенности Шинкарев М.А.поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Сергак Н.В.на оновании доверенности ФИО5возражал относительно заявленных исковых требований.В представленных письменных возражениях на иск просит отказать администрации Ильского городского поселения Северского района в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ответчик является арендатором по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№. Объект договора - земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 498 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - социальное обслуживание, для размещения объекта местного значения. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.06.2024г. (л.д. 13 - 26).

При проведении обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, выявлено нарушение земельного законодательства в части не освоения земельного участка – земельный участок не огорожен, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства. Указанные обстоятельства подтверждаются копией акта обследования от 10 апреля 2024г. и фотоматериалами (л.д. 27, 28).

В соответствии с пунктом 4.3.5 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

В связи с выявлением нарушения условий договора аренды, администрацией Ильского городского поселения Северского района в адрес ответчика было направлено досудебное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № с предложением в добровольномпорядке расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон, однако каких-либо действий ответчиком предпринятоне было.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно подпунктам 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом,другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 указанного Кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 г. № 8- ФКЗ).

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №арендодатель имеет право принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора, направив арендатору не менее чем за 30 календарных дней письменное предложение, при следующих существенных нарушениях условий договора: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и не выполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.2, 4.3 договора; невнесение арендной платы в течение одного квартала; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса РФ следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, приходит к выводу о том, что ответчиком принимаются активные меры, направленные на освоение земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, в число мероприятий по освоению земельного участка входит освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, насаждений,промышленных отвалов и других мешающих предметов. Для освоения земельного участка необходимо получение технических условий на подключение проектируемых объектов к инженерным сетям соответствующих организаций; проектирование строительства объекта; после окончания проектирования представление проекта на согласование в администрацию муниципального образования и получение разрешения на строительство.

Судом установлено, что определением Северского районного суда Краснодарского края от 08 сентября 2017 г. был наложен арест на земельный участок с кадастровым номером № в рамках гражданского дела по иску прокурора Северского района в защиту интересов Ильского городского поселения Северского района к администрации Ильского городского поселения Северского района, ООО «Кристалл», ООО «Легион», Сергак Н.В. о признании следок недействительными.

Указанное обстоятельство подтверждается копией уведомления о проведенной регистрацииограничения (обременения) права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 марта 2018 г. меры по обеспечению иска, принятые определением Северского районного суда Краснодарского края от 08 сентября 2017 г., в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 498 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>(район ТК Пирамида), запрета осуществления каких-либо строительных работ на земельном участке, а также запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать действия по регистрации любых сделок отменены.

24.08.2018 г. по заявлению ответчика Сергак Н.В. по результатам проведенных публичных слушаний администрацией Ильского городского поселения Северского района ответчику выдано разрешение на отклонение от предельных параметров допустимого строительства - здания социального обслуживания на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 498 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>(район ТК Пирамида), принадлежащего на праве аренды, в части уменьшения максимального отступа с 3 м до1 м, что подтверждается постановлением администрации Ильского городского поселения Северского района от 24.08.2018 г.№553 (л.д. 108).

Для проектирования и получения разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке ответчиком Сергак Н.В. были получены технические условия на подключение к инженерным сетям, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела заключенные договоры и письма о выдаче технических условий (договор от ДД.ММ.ГГГГ.№, технические условия для подсоединения к электрическим сетям ПАО «Кубнаьэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ №, технические условия на подключение (технологическое присоединение) к сетям холодного водоснабжения от 25.09.2023 г.№334) (л.д. 114 - 117).

Судом также установлено, что строительству объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:26:0502026:372 препятствовало зарегистрированное в Росреестре обременение земельного участка опорами и высоковольтной линией электропередач BJI-10 кВ ИЛ-2, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 08.02.2024 г.

Использование территорий, находящихся в зоне ЛЭП, регулируется Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (постановление Правительства РФот 24.02.2009г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»). В охранной зоне ЛЭП (ВЛ) запрещается: производить строительство, капитальный ремонт, снос любых зданий и сооружений.

Для устранения препятствий в осуществлении строительства на земельном участке ответчиком Сергак Н.В. заключено соглашение от 10.08.2021 г.№421 о компенсации затрат с ПАО «Россети Кубань» по высвобождению земельного участка с кадастровым номером №, обшей площадью 498 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>(район ТК Пирамида) от объектов электрического хозяйства собственника ПАО «Россети Кубань» BJI-10 кВ «ИЛ-2» инвентарный номер 13031. Дополнительное соглашение №2/484 к соглашению о компенсации затрат от 10.08.2021 г. №421 было заключено с ответчиком Сергак Н.В. и ПАО «Россети Кубань» 07.08.2023 г.

На основании статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

После переноса высоковольтной линии электропередач и получения согласия ПАО «Россети Кубань» на строительство объекта капитального строительства ответчик Сергак Н.В. трижды (12 февраля 2024 г., 22 февраля 2024 г., 27 апреля 2024 г.) обращался к истцу администрации Ильского городского поселения Северского района с заявлениями о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером № с приложением соответствующих документов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (л.д. 141 - 143).

На основании заявления Сергак Н.В. от 27 апреля 2024 г. администрацией Ильского городского поселения <адрес> выдан градостроительный план земельного участка от 27 апреля 2024 г.

На основании акта от 04 июля 2024 г.№ ответчик оплатил проектной организации АО «Северскаякапстрой» изготовление проекта на строительство объекта: Социально-значимоездание общественного и торгового назначения по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый номер участка № (л.д. 148 - 149).

После подготовки проектной документации 05 июля 2024 г. ответчик обратился в администрацию Ильского городского поселения Северского района с заявлением о выдачи разрешения на строительство.

Ответом администрации Ильского городского поселения Северского района Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № ответчику было отказано в выдаче разрешения на строительство, при этом данный отказ не содержит информации о поданном администрацией Ильского городского поселения Северского района еще 26.06.2024 г. исковом заявлении в Северский районный суд Краснодарского края о расторжении договора аренды земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчиком в период с июля 2017 г. по февраль 2024 г. производились работы и мероприятия по освоению арендованного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 498 кв.м, расположенногопо адресу: <адрес>, <адрес> (район ТК Пирамида).

Относимых и допустимых доказательств, подтверждающих неиспользование ответчиком спорного земельного участка в предусмотренных договором аренды целях истцом суду не предоставлено.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований администрации Ильского городского поселения Северского района.

На основании изложенного, руководствуясь статьями статьями 194 – 198Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации Ильского городского поселения Северского района к Сергак ФИО7 о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:                    Н.Г. Артеменко