Решение по делу № 33-2595/2024 от 23.01.2024

Дело №33-2595/2023 (2-4374/2023)

УИД 52RS0005-01-2021-004783-76

Судья: Зайцева О.А.

                                     НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород                                       12 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Никитиной И.О.

судей Рыжовой О.А., Силониной Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Субханкуловой Д.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области на решение Советского районного суда г.Нижний Новгород от 22 сентября 2023 года по гражданскому делу по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к акционерному обществу «Нитекс», ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО36, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО32, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО7, ФИО52, ФИО53, ФИО18, ФИО54, ФИО8 в лице законного представителя ФИО55, ФИО9 в лице законного представителя ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО10, ФИО11, ФИО60 в лице законного представителя ФИО12, ФИО13, ФИО61, ФИО62 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате арендованного имущества, заслушав доклад судьи ФИО63 областного суда ФИО83,

УСТАНОВИЛА:

        Министерство имущественных и земельных отношений ФИО63 [адрес] обратилось в суд с иском к АО «Нитекс», ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО36, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО62, ФИО45, ФИО4, ФИО27, ФИО5, ФИО6, ФИО31, ФИО32, ФИО34 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате арендованного имущества.

В обоснование требований указано, что между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с одной стороны и ООО «Нитекс», ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО28, ФИО36, ФИО1, ФИО33, ФИО2, ФИО3, ФИО22, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО23, ФИО78, ФИО62, ФИО24, ФИО45, ФИО29, ФИО25, ФИО4, ФИО27, с другой стороны был заключен договор аренды земельного участка от [дата] [номер]г, площадью 2 543 кв.м, с кадастровым номером 52:18:0070020:22, расположенного по адресу [адрес], под объект незавершенного строительства.

Договор заключен сроком до 15.07.2057 года.

В соответствии с соглашениями от 20.07.2010 ФИО28, ФИО22, ФИО29 вышли из договора от 03.03.2009 [номер]г. В соответствии с соглашением от 27.07.2010 ФИО30 вышел из договора от 03.03.2009 [номер]г.

05.10.2010 к договору от 03.03.2009 [номер]г присоединились ФИО5 и ФИО6

26.01.2011    к договору от 03.03.2009 [номер]г присоединились ФИО31, ФИО32

20.07.2011 ФИО33 заключил с ФИО17 договор дарения доли в объекте незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке.

25.01.2012    к договору от 03.03.2009 [номер]г присоединился ФИО34

Согласно пункту 6.4 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

- наличия задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;

- существенного нарушения условий договора;

- не исполнения обязательств или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о реализации инвестиционного проекта по строительству и являющихся основанием для его расторжения.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязался ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца оплачивать арендную плату.

Однако ответчики арендную плату вносили нерегулярно и не в полном объеме.

В силу пункта 3.4.11 договора соарендаторы обязаны обеспечивать надлежащее санитарное состояние и благоустройство территории участка. Поддерживать надлежащее состояние фасадов объектов капитального строительства, расположенных на участке, своевременно производить их ремонт.

В соответствии с протоколом визуального осмотра земельных участков от 12.11.2020 № 326-16-649644/20 объект незавершенного строительства с кадастровым номером [номер], расположенный на арендованном земельном участке, находится в аварийном состоянии, которое угрожает жизни и здоровью граждан. Оконные наполнения отсутствуют. Доступ на объект для третьих лиц не ограничен. Внутри объекта обнаружены навалы мусора. На фасадах здания обнаружены граффити. Земельный участок не огорожен надлежащим образом.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.03.2009 [номер]г; обязать ответчиков возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области по акту приема-передачи земельный участок, площадью 2 543 кв.м, с кадастровым номером [номер] расположенный по адресу [адрес].

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 июня 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Нижнего Новгорода.

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 28 июня 2021 года заменен ненадлежащий ответчик ФИО31 на надлежащего ФИО46

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 августа 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО50, ФИО48, ФИО47, ФИО18, ФИО66 А.М., ФИО52, ФИО7, ФИО51, ФИО49

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 1 августа 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО8, ФИО9 в лице законного представителя ФИО56

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 14 сентября 2022 года произведена замена стороны ФИО27 на его правопреемников: ФИО4, ФИО8, [дата] года рождения, в лице его законного представителя ФИО55, ФИО9, [дата] года рождения, в лице его законного представителя ФИО56 Произведена замена стороны ФИО24 на его правопреемников: ФИО61, ФИО62

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 14 сентября 2022 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: ФИО57, ФИО13, ФИО58, ФИО59, ФИО10, ФИО11, ФИО60, [дата] года рождения, в лице законного представителя ФИО12, ФИО54, ФИО61, ФИО18, ФИО54, ФИО47, ФИО48, ФИО51, ФИО7, ФИО50, ФИО66 А.М., ФИО52, ФИО49

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 октября 2022 года принят отказ истца от иска в части и прекращено производство по гражданскому делу по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к ФИО34 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности.

Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 октября 2022 года исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области удовлетворены.

Судом постановлено: расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.03.2009 [номер]г.

Возложить обязанность на ООО «Нитекс», ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО36, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО62, ФИО45, ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО8, [дата] года рождения, в лице его законного представителя ФИО55, ФИО9, [дата] года рождения, в лице его законного представителя ФИО56, ФИО46, ФИО79 возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области по акту приема-передачи земельный участок, площадью 2 543 кв.м, с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу [адрес].

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 июня 2023 года решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 октября 2022 года отменено, дело направлено по подсудности в Советский районный суд г. Нижнего Новгорода для рассмотрения по существу.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали, дали пояснения по существу требований.

В судебном заседании представитель ответчика АО «Нитекс» просила отказать в удовлетворении иска, поддержала доводы, изложенные в возражениях на иск.

В судебном заседании ответчик ФИО17 просила отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании ответчик ФИО42 просил отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании ответчик ФИО80 и его представитель просили отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании ответчик ФИО50 и ее представитель просили отказать в удовлетворении иска, поддержали доводы, изложенные в возражениях на иск.

В судебном заседании представитель ФИО85 - ФИО19 просила отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель ФИО54 – ФИО81 просил отказать в удовлетворении иска.

        Решением Советского районного суда г.Нижний Новгород от 22 сентября 2023 года постановлено следующее.

        Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к акционерному обществу «Нитекс», ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО36, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО32, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО7, ФИО52, ФИО53, ФИО18, ФИО54, ФИО8 в лице законного представителя ФИО55, ФИО9 в лице законного представителя ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО10, ФИО11, ФИО60 в лице законного представителя ФИО12, ФИО13, ФИО61, ФИО62 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате арендованного имущества – оставить без удовлетворения.

         В апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, основанном на неправильном применении и толковании норм материального права. Заявителем жалобы указано, что судом неправильно истолкован договор аренды земельного участка и у ответчиков имелись нарушения условий договора аренды имущества, которые являются основанием для его расторжения. Также объект находится в ненадлежащем виде, меры по надлежащему содержанию объекта незавершенного строительства не приняты, нарушения условий договора аренды не устранены.

Представитель истца Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области - ФИО14, доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика АО «Нитекс»- ФИО15, представитель ответчика АО «Нитекс», ФИО46- ФИО16, ответчики-ФИО17,

ФИО18, представитель ответчика ФИО43 – ФИО19, с доводами жалобы не согласны.

           На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции остальные участвующие в деле лица не явились, о месте и времени рассмотрения извещены в соответствии с положениями главы 10 ГПК РФ. Из почтовых уведомлений, возвратившихся в областной суд, следует, что они извещены о времени и месте рассмотрения дела. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте ФИО63 областного суда - www.oblsudnn.ru.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Исходя из п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в п.13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст.20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Как разъяснено в п.29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 года, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что в соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, Законом Нижегородской области от 13.12.2005 г. № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области», постановлением Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 № 31 «О мерах реализации Закона Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» при формировании и предоставлении земельных участков под объектами недвижимости и временными объектами на территории Нижегородской области», Положением о министерстве государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, утвержденным постановлением Правительства Нижегородской области от 20.02.2006 № 50 и на основании обращений распоряжением Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области [номер] от 15.07.2008 ООО «Нитекс», ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО28, ФИО36, ФИО1, ФИО33, ФИО2, ФИО3, ФИО22, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО23, ФИО30, ФИО62, ФИО24, ФИО45, ФИО29, ФИО25, ФИО4, ФИО27 предоставлен в аренду на 49 лет неделимый земельный участок (категория – земли населенных пунктов), расположенный в границах исторической территории «Старый Нижний Новгород», с кадастровым номером [номер], местоположением: [адрес], под объект незавершенного строительства (т.1 л.д. 254-255).

03.03.2009 между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО «Нитекс», ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО28, ФИО36, ФИО1, ФИО33, ФИО2, ФИО3, ФИО22, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО23, ФИО30, ФИО62, ФИО24, ФИО45, ФИО29, ФИО25, ФИО26, ФИО27 заключен договор [номер]г аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, площадью 2543,00 кв.м., с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: г.Н.Новгород, [адрес]. Категория земель – земли населенных пунктов (т.1 л.д.200-253).

В соответствии с п.1.3 Договора, земельный участок предоставляется для использования его под объект незавершенного строительства.

В соответствии с п.1.4 Договора, Правообладатели помещений или собственники долей в праве собственности на здание (строение, сооружение), именуемые в дальнейшем соарендаторы, вправе в любой момент вступить в договор аренды Участка, заключив Соглашение о присоединении к вышеуказанному Договору с арендодателем.

В соответствии с п.1.5 Договора, пользование участком    арендатором (соарендаторами) определяется с учетом долей в праве собственности на здание (строение, сооружение) или пропорционально     площади занимаемых ими помещений в здании (строении, сооружении), либо в соответствии с     соглашением    между     собственниками     здания     (строения сооружения).

В соответствии с п.1.6 Договора, участок используется совместно соарендаторами,     цели использования Участка соарендаторами    определяются Соглашением о присоединении к Договору.

В соответствии с п.1.7 Договора, любой вид разрешенного использования (за исключением строительства) Участка     из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается арендатором (соарендаторами)      самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Изменение вида разрешенного использования или цели использования является основанием для изменения величины арендной платы.

Договор заключен на срок до 15.07.2057 года.

В соответствии с соглашениями от 20.07.2010 ФИО28, ФИО22, ФИО29 вышли из договора [номер]г от 03.03.2009 (Т.2 л.д.1-6).

В соответствии с соглашением от 27.07.2010 ФИО30 вышел из договора [номер]г от 03.03.2009 г. (Т.2 л.д.7-8)

05.10.2010 года к договору [номер]г от 03.03.2009 г. присоединилисьФИО5 и ФИО6 (Т.2 л.д.9-17).

26.01.2011    к договору [номер]г от 03.03.2009 присоединилисьФИО31, ФИО32 (Т.2 л.д.18-27).

20.07.2011    ФИО33 заключил с ФИО92 договор дарения доли в объекте незавершенного строительства,расположенного на арендованном земельном участке (Т.2 л.д.28-33).

25.01.2012    к договору [номер]г от 03.03.2009 присоединилсяФИО34 (Т.2 л.д.34-41).

В соответствии с п.3.4.3, 3.4.4, 3.4.11, 3.4.12 Договора, Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целью    использования, указанной в п.1.3 и разрешенным использованием; своевременно вносить арендную плату, установленную договором; обеспечивать надлежащее санитарное состояние и благоустройство территории участка; поддерживать надлежащее     состояние     фасадов     объектов     капитального строительства, расположенных на участке, своевременно производить их ремонт, а также Заключить договоры по санитарной очистке и благоустройству территории, в том числе прилегающей, договоры на вывоз мусора и бытовых отходов, с организациями ответственными за обеспечение указанных мероприятий.

Арендная плата за пользование земельным участком устанавливается с учетом долей арендатора (соарендаторов) в праве собственности на здание (строение, сооружение) или пропорционально площадям занимаемым им (ими) помещений (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 4.4 договора арендатор (соарендатор) своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, перечисляет арендную плату за текущий месяц на счет Управления Федерального Казначейства по Нижегородской области в соответствии с реквизитами, указанными в договоре.

В случае неисполнения одной из сторон обязательств по договору, другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление (претензию) с указанием фактов, составляющих основу нарушений с требованием соблюдения условий договора и нормативных правовых актов Российской Федерации и Нижегородской области и предупреждением о возможном расторжении договора (п.5.1 Договора).

В соответствии с п.3.1.3 Договора, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в судебном порядке при нарушении Арендатором (СОАРЕНДАТОРАМИ) условий Договора и требований нормативных     правовых     актов Российской Федерации и Нижегородской области при направлении Арендодателем не менее чем за 30 дней претензии в адрес Арендатора (СОАРЕНДАТОРОВ) с требованием о соблюдении условий договора и предупреждением о возможном расторжении договора.

Согласно пункту 6.4 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

- задолженность по арендной плате за 2 месяца и более;

- нарушение земельного законодательства;

- существенного нарушения условий договора;

- принятие решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Истец, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка [номер] г от 03.03.2009 и возврате земельного участка площадью 2543,00 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0070020:22, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, [адрес], указывал, что арендаторами допущены нарушения условий договора по уплате арендных платежей и по обеспечению санитарного содержания и благоустройства территории земельного участка, выявленного в ходе визуального осмотра земельного участка, и расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

27.01.2021 претензии о нарушении соарендаторами условий договора по уплате арендных платежей и по обеспечению санитарного содержания и благоустройства территории земельного участка, выявленного в ходе визуального осмотра земельного участка, и расположенных на нем объектов недвижимости были направлены ООО «Нитекс», ФИО17, ФИО20, ФИО21, ФИО36, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО62, ФИО45, ФИО27, ФИО44, ФИО31, ФИО32, ФИО5, ФИО6, ФИО82 Арендаторам было предложено в тридцатидневный срок устранить указанные нарушения либо расторгнуть договор [номер] г от 03.03.2009 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (т.1 л.д.17-191).

Как следует из карточек арендаторов, представленных стороной истца, после направления претензий задолженность по арендной плате была погашена ФИО20 (в январе 2021 года), ФИО21 (в январе 2021 года), ФИО39 (в феврале-марте 2021 года), ФИО32 (в январе 2021 года), ФИО42 (в феврале 2021 года).

Одновременно с тем, на момент направления претензии у ФИО3, ФИО27, ФИО5, ФИО40, ФИО44 задолженности по арендной плате не имелось.

На момент подачи искового заявления 26.04.2021 задолженность по арендной плате имелась у АО «Нитекс» (основной платеж – 353515,55 руб., пени – 10582,34 руб.), ФИО17 (основной платеж – 3166,24 руб., пени – 157,99 руб.), ФИО36 (основной платеж – 14406,26 руб., пени – 4289,43 руб.), ФИО1 (основной платеж – 16966,03 руб., пени – 4506,72 руб.), ФИО37 (основной платеж – 10290,31 руб., пени – 1476,18 руб.), ФИО38 (основной платеж – 5018,53 руб., пени – 361,50 руб.), ФИО45 (основной платеж – 4434,48 руб., пени – 146,35 руб.), ФИО5 (основной платеж – 16366,24 руб., пени – 6212,46 руб.), ФИО31 (основной платеж – 16858,31 руб., пени – 5153,89 руб.), ФИО41 (основной платеж – 1421,30 руб., пени – 141,09 руб.), ФИО42 (основной платеж – 197,02 руб.), ФИО43 (основной платеж – 12239,95 руб., пени – 2216,21 руб.), ФИО44 (основной платеж – 830,32, пени – 264,81 руб.), ФИО62 (основной платеж – 10565,64 руб. пени – 1637 руб.), ФИО34 (основной платеж – 38710,45 руб., пени – 14841,29 руб.). Общая задолженность составила: основной платеж – 504 986,63 руб., пени – 51 987,26 руб.

ФИО43 задолженность по арендной плате была погашена, о чем свидетельствует платежное поручение [номер] от 16.06.2021 и письмо Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 30.07.2021 № исх-[номер] (т.5 л.д. 63).

АО «Нитекс» представлены платежные поручения, согласно которым ответчик (АО «Нитекс») по решению Арбитражного суда Нижегородской области № А43-32796/2019 оплатил задолженность в размере 43291,03 руб. (платежное поручение от 05.08.2021 № 523), по решению Арбитражного суда Нижегородской области № А43-9793/2020 оплатил задолженность в размере 417888,35 руб. (основной платеж), 18221,45 руб., 91,93 руб. (пени) (платежное поручение от 05.08.2021 № 522, от 17.08.2021 № 566), по решению Арбитражного суда Нижегородской области № А43-9793/2020 оплатил задолженность в размере 158871,92 руб. (основной платеж), 4244,25 руб. (пени) (платежное поручение от 05.08.2021 № 521), на основании письма №11 от 29.10.2019 в размере 343210,10 руб. (платежное поручение от 30.10.2019 № 599) (т.5 л.д.87-91).

В последующем АО «Нитекс» представил платежные поручения об оплате арендной платы по договору № 18-827г от 03.03.2009 в размере 22313,23 руб. (платежное поручение от 28.09.2022 № 544), в размере 24323,83 руб. (платежное поручение от 03.08.2023 № 18), в размере 24323,83 руб. (платежное поручение от 20.07.2023 № 17), в размере 24323,83 руб. (платежное поручение от 16.06.2023 № 13), в размере 24323,83 руб. (платежное поручение от 10.05.2023 № 12), в размере 24323,83 руб. (платежное поручение от 18.04.2023 № 9), в размере 24323,83 руб. (платежное поручение от 21.03.2023 № 6), в размере 24323,83 руб. (платежное поручение от 20.02.2023 № 1).

Стороной истца в судебное заседание представлены сведения, согласно которым по состоянию на 18.09.2023 задолженность по арендной плате по вышеуказанному договору аренды в общей сумме составляет 142187,56 (основной платеж), 58878,51 (пени).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Изложенное согласуется с правовой позицией, выраженной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", в котором указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Исходя из анализа положений ст. 619 ГК РФ, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

По смыслу п. 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Проанализировав вышеназванные доказательства, представленные сторонами, и учитывая разъяснения, приведенные в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", суд приходит к выводу, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Исходя из обстоятельств настоящего дела следует, что неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом и нарушения со стороны ответчика нельзя квалифицировать как существенные. Ответчики от исполнения условий договора в части оплаты арендной платы не уклоняются, оплату производят, в том числе и оплачивает штрафные санкции за несвоевременное перечисление арендной платы. После получения претензии истца, действия ответчиков были направлены на погашения задолженности в полном объеме. На момент направления претензии, не все арендаторы имели задолженность по арендной плате. АО «Нитекс» на дату рассмотрения дела задолженности по арендной плате не имеет. Кроме того, суд учитывает, что действия арендаторов после обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка были направлены на восстановление имущественных прав истца, а именно истцу было предложено погасить задолженность и произвести оплату авансовых платежей до 01 марта 2026 года, заключить мировое соглашение. Намерение по заключению мирового соглашения у истца отсутствует, о чем ответчикам сообщено в ответе от 03.07.2023 № исх-326-341218/18.

Руководствуясь положениями ст. ст. 401, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что в силу долговременного срока действия договора аренды, с 03.03.2009 года, а также по причине оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию, с учетом кратковременного срока задолженности является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и в полной мере может быть компенсирована применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций в виде пени, которая ответчиками также оплачивается.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 46 и пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора истец сослался на ненадлежащее обеспечение арендаторами санитарного состояния и благоустройства территории, поддержание состояние фасадов объекта    капитального строительства, расположенного на участке.

Согласно части 36 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) благоустройство территории - деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий.

Под благоустройством территории в соответствии с Правилами благоустройства территории муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, утвержденные Решением Городской Думой Нижнего Новгорода Нижегородской области от 26.12.2018 № 272 понимается деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного настоящими Правилами, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования город Нижний Новгород, по содержанию территории муниципального образования город Нижний Новгород и расположенных на его территории объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, сооружений, прилегающих территорий.

Положение о муниципальном контроле в сфере благоустройства на территории муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, утвержденное Решением Городской Думой Нижнего Новгорода Нижегородской области от 27.10.2021 № 208, устанавливает порядок осуществления муниципального контроля в сфере благоустройства на территории муниципального образования городской округ город Нижний Новгород за соблюдением Правил благоустройства территории муниципального образования город Нижний Новгород посредством профилактики нарушений обязательных требований, оценки соблюдения гражданами и организациями обязательных требований, выявления их нарушений, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению выявленных нарушений обязательных требований, устранению их последствий и (или) восстановлению правового положения, существовавшего до возникновения таких нарушений.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 29.11.2018 № 326-38069/18 утверждено положение о межведомственной комиссии по реализации положений ст.239 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое определяет основные полномочия и порядок деятельности межведомственной комиссии по реализации положений статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации Комиссия создана в целях изъятия ненадлежаще используемых земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений и иного недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2.7. Положения комиссия принимает решение и дает единое заключение о ненадлежащем использовании земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений и иного недвижимого имущества. Все решения оформляются протоколами Комиссии, которые должны быть оформлены в течение 30 календарных дней со дня заседания.

Результаты визуального осмотра отражаются в протоколе, в котором все члены комиссии указывают какие нормы действующего законодательства нарушены владельцем земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений и иного недвижимого имущества. Протокол визуального осмотра подписывается всеми членами комиссии (п.3.3. Положения).

Согласно протокола межведомственной комиссии по реализации ст.239 ГК РФ от 12.11.2020 года [номер], объект незавершенного строительства (степень готовности 80%), расположенный по адресу: г.Н.Новгород, [адрес], с кадастровым номером [номер] находится в аварийном состоянии, которое угрожает жизни и здоровью граждан. Оконные наполнения отсутствуют. Доступ на объект третьих лиц не ограничен. Внутри объекта обнаружены навалы строительного мусора. На фасадах – граффити. Земельный участок не огорожен должным образом.

Ответчиком АО «Нитекс» представлены договор подряда от 26.09.2022 по доставке и монтажу ворот, договора строительного подряда от 29.09.2022 года № 149 по изготовлению и монтажу конструкции ПВХ в помещении АО «Нитекс», договора подряда №86 на изготовление и монтаж окон ПВХ 02.09.2022 года, договора №7 купли-продажи трех стальных дверей 08.09.2022 года, договора поставки №023/2022 от 26.09.2022 года.

В соответствии с Актом №18855 обследования земельного участка, расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 01.08.2022 территория земельного участка частично ограждена металлическим забором. На момент обследования строительные работы не ведутся, объект не используется. Инженерные коммуникации, проходящие по земельному участку – не выявлены.

В последующем представителями министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области земельный участок, расположенный по адресу: [адрес], был обследован повторно, в связи с чем был составлен акт №22806, из которого следует, что территория земельного участка частично ограждена металлическим забором, объект незавершенного строительства высокой степени готовности. На момент обследования строительные работы не велись, объект закрыт, не используется. Инженерные коммуникации, проходящие по земельному участку (электроснабжения, связи, газоснабжения, водопровода, канализации и т.д.), включая дороги, проезды общего пользования не выявлены.

Руководствуясь вышеуказанными положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из того, что договор аренды может быть расторгнут судом только при условии представления доказательств, подтверждающих не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды, и учитывая, что из представленных в деле доказательств следует, что ответчики предпринимали меры по устранению выявленных истцом нарушений, суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения договора аренды досрочно по инициативе арендодателя по причине нарушения требования п. 3.4.11 договора, поскольку избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиками нарушений и балансу интересов сторон. На спорном земельном участке находятся объект незавершенного строительства, что соответствуют целевому назначению земельного участка.

Решения о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: [адрес], аварийным в установленном законом порядке не принималось, выявленные нарушения при визуальном осмотре (отсутствие оконных наполнений, ограждения, наличие мусора, граффити на фасадах, не ограничение доступа третьих лиц) не могут свидетельствовать об аварийном состоянии объекта незавершенного строительства, угрожающее жизни и здоровью граждан.

       В удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка истцу было судом отказано.

        Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

         По делу не установлено существенных неустранимых нарушений условий договора аренды земельного участка. Арендные платежи оплачиваются, в части неоплаченных платежей ответчики проявили добросовестное поведение, выполнили все действия на погашение задолженности по арендным платежам из числа должников. Объект строительства не признан аварийным.

Доводы жалобы судебная коллегия находит необоснованными ввиду изложенного выше. Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.

Процессуальных нарушений, влекущих за собой вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

    Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене постановленного судом решения не содержат, поскольку сводятся к общему несогласию с выводами суда первой инстанции и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных по делу доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

    Доводы апелляционной жалобы не нуждаются в дополнительной проверке, сводятся к изложению правовой позиции сторон, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда. доводы. Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.

      Руководствуясь статьями 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,

                    ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Нижний Новгород от 22 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 12 марта 2024 года.