Решение по делу № 33-8981/2024 от 18.04.2024

Судья Молчанова Н.В.           УИД № 16RS0042-03-2022-011323-69

                                                                дело № 2-340/2023

                                                            дело № 33-8981/2024

                                                            учет № 180г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июня 2024 года                                                                       город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Моисеевой Н.Н., Тазиева Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Прохоровой Л.З.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи                   Тазиева Н.Д. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ганеева А.Г., Ганеевой Г.Н., Ганеева Г.А., Ганеева Л.А., Зариповой Г.А. – Гараевой А.Р. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 26 апреля 2023 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска ФИО9, ФИО8, ФИО3, ФИО10, ФИО4 к ФИО7, ФИО5, жилищному кооперативу «СТРОЙДОМ», ФИО11 и ФИО6 о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности сделки, о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными (ничтожными) и применении последствий ничтожности сделки отказать.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО9, ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО6, ФИО7, ФИО5, жилищному кооперативу «СТРОЙДОМ» о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать ФИО5 добросовестным приобретателем <адрес> Республики Татарстан, по договору купли-продажи квартиры от <дата>, заключенному с ФИО7.

Встречные исковые требования ФИО6 к ФИО9, ФИО1, ФИО3, ФИО10, ФИО4, ФИО7, ФИО5, жилищному кооперативу «СТРОЙДОМ» и ФИО11 о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать ФИО6 добросовестным приобретателем <адрес> <адрес> Республики Татарстан, по договору купли-продажи с использованием кредитных средств банка от <дата>, заключенному с индивидуальным предпринимателем ФИО5.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Ганеева Г.А., Зариповой Г.А., представителя истцов Гараевой А.Р. в поддержку доводов жалобы, объяснения Юсупова Р.Р. – Дерова А.П., Нурмухаметова Р.Р. и его представителя Русакова К.И., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ганеев А.Г., Ганеева Г.Н., Ганеев Г.А., Зарипова Г.А. и Ганеев Л.А. обратились в суд с иском к ответчикам Еськову В.А., Юсупову Р.Р., жилищному кооперативу «СТРОЙДОМ», Гатауллину Р.Р. о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ничтожной сделки, прекращении права собственности и признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование заявленных исковых требований указали, что истцам на основании договора купли-продажи <адрес> от <дата> на праве общей долевой собственности, по 1/5 доле каждому, принадлежала трёхкомнатная <адрес> кадастровым номером .... общей площадью 48,3 кв.м, расположенная в <адрес>. Право собственности зарегистрировано <дата> за ..... В декабре 2019 г. у истцов возникло намерение приобрести загородный дом, в связи с чем они позвонили по объявлению в жилищный кооператив «СТРОЙДОМ» (далее – жилищный кооператив), где им объяснили, что приобретение ими жилого дома состоится в виде продажи принадлежащей им квартиры жилищному кооперативу «СТРОЙДОМ» и одновременной продажи жилищным кооперативом «СТРОЙДОМ» им жилого дома с земельным участком. На момент обращения истцов готовых загородных домов не имелось, председатель жилищного кооператива Гатауллин Р.Р. и юрист Акберова Р.Р. пообещали истцам, что в конце апреля в начале мая 2020 г., загородный дом для истцов будет построен, оформлением всех документов будет заниматься жилищный кооператив. 21 февраля 2020 г. истец Ганеев А.Г. заключил с жилищным кооперативом в лице председателя правления - Гатауллина Р.Р. договор паенакопления ..... В соответствии с условиями данного договора жилищный кооператив взял на себя обязательство приобретения (строительства) одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 72,2 кв.м., площадь по внутренним стенам 56,88 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером ...., площадью 1000 кв.м. В соответствии с пунктом 3.1 договора общая стоимость объекта, указанного в пункте 2.1.1, составляет 2 500 000 рублей. Паевой взнос в размере 2 046 968 рублей вносится пайщиком в течение одного месяца после подписания настоящего договора. Паевой взнос в размере 453 032 рубля вноситься пайщиком в течение 120 месяцев с момента заключения настоящего договора согласно условиям, предусмотренным дополнительным соглашением .... к настоящему договору. Срок выполнения работ по строительству - 7 месяцев с момента внесения паевого взноса в сумме 2 046 968 рублей. Также имелась возможность внесения взноса объектами недвижимости (пункт 1.6 договора паенакопления). В мае 2020 г. председатель жилищного кооператива Гатауллин Р.Р. и юрист Акберова Р.Р. предложили истцу Ганееву А.Г. внести паевой взнос по договору паенакопления № .... в виде принадлежащей им трёхкомнатной квартиры, оформив договор купли-продажи с компаньонами Гатауллиным Р.Р. и Еськовым В.А. <дата> истцы заключили договор купли-продажи квартиры с представителем Еськова В.А. - Акберовой Р.Р. Стоимость квартиры сторонами определена в сумме 2 425 000 рублей. В договоре купли-продажи квартиры указано, что расчёт проведён в полном объёме, что не соответствовало действительности, поскольку денежные средства от продажи квартиры истцы от Еськова В.А., Акберовой Р.Р., иных лиц не получали. По мнению истцов продажа квартиры свидетельствовала об исполнении в полном объеме обязательств истца ФИО9 по договору паенакопления .... от <дата> Председатель жилищного кооператива Гатауллин Р.Р. сообщил истцам о начале строительства их загородного дома, что срок строительства составит пять месяцев, и в ноябре истцы смогут заехать в новый дом. В период строительства дома истцы смогут проживать в своей трёхкомнатной квартире, так как в пункте 9 договора купли-продажи указано, что по соглашению сторон продавцы (истцы) обязуются освободить указанную квартиру и передать её покупателю в срок до <дата> <дата> между жилищным кооперативом и Ганеевым А.Г. заключено дополнительное соглашение .... к договору паенакопления, согласно которому паевый взнос в сумме 494 000 рублей и ежемесячные членские взносы пайщик вносит в соответствии с графиком до <дата> <дата> между жилищным кооперативом и Ганеевым А.Г. заключено дополнительное соглашение .... к договору паенакопления, в котором изменён земельный участок с кадастровым номером .... земельный участок с кадастровым номером .... по причине несоответствия площадей постройки дома, ранее указанным в договоре. <дата> между жилищным кооперативом и Ганеевым А.Г. заключено дополнительное соглашение .... о расторжении договора паенакопления .... от <дата>, в связи с чем трёхкомнатная квартира истцов подлежала возврату им в срок до <дата> В декабре 2021 г. Ганеев А.Г. получил письмо от жилищного кооператива с просьбой о переносе крайнего срока переоформления квартиры на <дата> с выплатой денежной компенсации за принесённые неудобства в сумме 50 000 рублей, затем истец получил письмо с просьбой о переносе срока переоформления квартиры до <дата> В марте 2022 г. истцам стало известно, что спорная квартира Еськовым В.А. продана Юсупову Р.Р. <дата> На основании изложенного истцы просили суд признать договор купли-продажи квартиры от <дата> недействительным в силу его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право собственности Юсупова Р.Р. на <адрес>, возложить на межмуниципальный отдел по городу Набережные Челны и Тукаевскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан обязанность зарегистрировать право собственности истцов на вышеуказанную квартиру по 1/5 доле каждому.

В ходе судебного разбирательства истцы увеличили исковые требования и дополнительно просили признать договоры купли-продажи квартиры от 16 июня 2020 г., 10 ноября 2022 г. недействительными (ничтожными), применить последствия ничтожной сделки, прекратить регистрацию права собственности Еськова В.А., Юсупова Р.Р. и Нурмухаметова Р.Р. на спорную квартиру, зарегистрировать право собственности истцов на данное жилое помещение.

Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик Нурмухаметов Р.Р. подал встречный иск о признании его добросовестным приобретателем. В обоснование заявленных требований указал, что с целью приобретения объекта недвижимости обратился в агентство недвижимости. 10 ноября 2022 г. заключил с Юсуповым Р.Р. договор купли-продажи спорной квартиры. Денежные средства переданы продавцу в полном объёме. Произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры. Осуществлен переход права собственности на жилое помещение. Квартира приобретена ответчиком на кредитные денежные средства, предоставленные ПАО «Сбербанк России». В настоящее время в квартире производится ремонт, ответчик несёт бремя содержания жилого помещения. На момент регистрации сделки купли-продажи никаких ограничений по регистрации сделок с объектом недвижимости зарегистрировано не было, обременений не установлено. Договор купли-продажи между ним и Юсуповым Р.Р. заключен по истечении более двух лет после приобретения квартиры Юсуповым Р.Р., сомнений в праве собственности Юсупова Р.Р. на спорную квартиру не возникло. На обозрение ему был предоставлен договор купли-продажи между Еськовым В.А. и Юсуповым Р.Р., согласно которому расчёт по договору произведён наличными денежными средствами до подписания договора.

Ответчик Юсупов Р.Р. и его представитель Дёров А.П. иск не признали и также обратились со встречным иском о признании Юсупова Р.Р. добросовестным приобретателем. В обоснование заявленных требований указали, что <дата> между Юсуповым Р.Р. и Еськовым В.А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Денежные средства переданы продавцу в полном объёме, произведена государственная регистрация договора купли-продажи, осуществлен переход права собственности на жилое помещение. На момент регистрации сделки купли-продажи никаких ограничений по регистрации сделок с объектом недвижимости зарегистрировано не было, обременений не установлено.

Суд постановил по делу решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представителем истцов Ганеева А.Г., Ганеевой Г.Н., Ганеева Г.А., Ганеева Л.А., Зариповой Г.А. – Гараевой А.Р. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. При этом указывается о том, что суд не в полной мере учел обстоятельства дела, что спорная квартира была передана в качестве паевого взноса по договору паенакопления и не подлежала отчуждению третьим лицам, поскольку являлась гарантией по договору и в случае неисполнения договора, подлежала возврату истцам. Истцы до июня 2022 г. проживали в спорной квартире и пользовались ею, оплачивали услуги ЖКХ. Кроме того, суд не учел состояние здоровья истцов, которые в настоящее время вынуждены скитаться по съемным квартирам. Ганеев Л.А. является военнослужащим. Ответчики не могут являться добросовестными приобретателями, поскольку являлись частными инвесторами ЖК «СТРОЙДОМ». Также суд нарушил порядок рассмотрения ходатайства истцов об обеспечении иска, рассмотрев таковое только <дата> Суд необоснованно удовлетворил встречные иски, поскольку спорная квартира являлась предметом рассмотрения в суде по данному гражданскому делу и должная осмотрительность при заключении сделок у ответчиков отсутствовала.

В возражениях на апелляционную жалобу Нурмухаметовым Р.Р. указывается о законности и обоснованности решения суда, несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от <дата> решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от <дата> по данному гражданскому делу в части удовлетворения встречных исков Юсупова Р.Р. и Нурмухаметова Р.Р. отменено, в отмененной части принято новое решение об отказе в удовлетворении требований Юсупова Р.Р. и Нурмухаметова Р.Р. о признании их добросовестными приобретателями.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от           <дата> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от <дата> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении в суде апелляционной инстанции Ганеев Г.А., Зарипова Г.А., представитель Гараева А.Р. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.

Нурмухаметов Р.Р. и его представитель Русаков К.И., представитель ответчика Юсупова Р.Р. – Дёров А.П. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не направили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения пункта 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в их отсутствие.

Согласно части 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно положений статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует и судом установлено, что <дата> между жилищным кооперативом «СТРОЙДОМ» и ФИО9 заключен договор паенакопления ..... Пайщик в рамках настоящего договора осуществляет паенакопление путём внесения паевых взносов. После приобретения (строительства) объекта недвижимости для данного пайщика в собственность жилищного кооператива, оформляется дополнительное соглашение к настоящему договору с указанием фактической стоимости и адреса объекта недвижимости (пункт 1.4). В счёт паенакопления за объект недвижимости пайщик может внести имеющиеся у него объекты недвижимости, а также денежные средства за счёт кредита, выданного ему банком или кредитной организацией по кредитному договору, либо займа, выданного иной организацией по договору целевого займа на приобретение (строительства) объекта в жилищном кооперативе (пункт 1.6). Жилищный кооператив, в свою очередь, обязуется использовать внесённые пайщиком паевые взносы по целевому назначению – для приобретения (строительства) для пайщика объекта недвижимости со следующими характеристиками: <адрес> .... площадью 1000 кв.м., этажность – 1 этаж, площадь застройки 72,2 кв.м., площадь по внутренним стенам 56,88 кв.м., количество комнат – 2 спальни, совмещенная кухня с гостиной. Сроки выполнения работ по строительству объекта: в течение 7 месяцев с момента внесения пайщиком паевого взноса в сумме 2 046 968 рублей (пункт 2.1). Общая стоимость объекта составляет 2 500 000 рублей (пункт 3.1). Паевой взнос в размере 2 046 968 рублей вносится пайщиком в течение одного месяца после подписания настоящего договора. Паевой взнос в размере 453 032 рублей вносится пайщиком в течение 120 месяцев с момента заключения настоящего договора, согласно условиям, предусмотренным дополнительным соглашением .... к настоящему договору (пункт 3.1).

К данному договору сторонами заключены дополнительные соглашения: .... от <дата>, .... от <дата>, касающиеся порядка внесения части паевого взноса в размере 494 000 рублей и замены земельного участка с кадастровым номером .... на земельный участок с кадастровым номером .....

<дата> между Ганеевым А.Г., Ганеевой Г.Н., Ганеевым Г.А., Зариповой Г.А., Ганеевым Л.А. и Еськовым В.А. в лице его представителя Акберовой Р.Р. заключен договор купли-продажи собственной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в договоре в размере 2 425 000 рублей. В пункте 4 данного договора указано, что продавцы наличные денежные средства в размере 2 425 000 рублей получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Стороны договорились о том, что право залога у продавцов на указанную квартиру не возникает (пункт 5). Продавцы гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств не на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой (пункт 6). Право собственности на квартиру переходит от продавцов к покупателю после государственной регистрации права собственности (пункт 7). Продавцы обязуются освободить указанную квартиру и передать квартиру покупателю в срок до 1 ноября 2020 г. (пункт 9).

В дальнейшем соглашением сторон .... от <дата> договор паенакопления .... от <дата> расторгнут, стороны согласовали, что после выплаты Ганеевым А.Г. общей суммы погашения в размере 304 500 рублей до <дата>, ЖК «СТРОЙДОМ» обязуется вернуть ФИО9 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

    Согласно выписки из ЕГРН, право собственности за Еськовым В.А. на спорную квартиру зарегистрировано <дата> № регистрации ....

<дата> Еськов В.А. продал спорную квартиру Юсупову Р.Р. по договору купли-продажи по цене в 2 425 000 рублей.

    Согласно выписки из ЕГРН право собственности за Юсуповым Р.Р. на данную квартиру зарегистрировано <дата> № регистрации ....

<дата> Юсупов Р.Р. продал спорную квартиру Нурмухаметову Р.Р. по договору купли-продажи.

    Согласно выписки из ЕГРН право собственности на данную квартиру зарегистрировано за Нурмухаметовым Р.Р. 16 ноября 2022 г. № регистрации ...., также зарегистрирована ипотека в пользу ПАО    «Сбербанк России».

    Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных истцами требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный истцами <дата> договор купли-продажи спорной квартиры заключен сторонами добровольно и ими исполнен, денежные средства в размере полной стоимости квартиры продавцы получили от покупателя до подписания договора, предмет данного договора однозначно и недвусмысленно указывал на отчуждение спорной квартиры истцами в пользу Еськова В.А. за деньги, доказательств того, что сделка купли-продажи квартиры с Еськовым В.А. прикрывала договор мены на жилой дом и земельный участок между истцами и ЖК «СТРОЙДОМ», суду не представлены. Удовлетворяя встречные исковые требования ответчиков Юсупова Р.Р. и Нурмухаметова Р.Р. о признании их добросовестными приобретателями суд указал, что истцами достоверно не доказано, что ответчики Юсупов Р.Р. и Нурмухаметов Р.Р. знали или должны были знать об отсутствии права на отчуждение спорной квартиры Еськовым В.А. и Юсуповым Р.Р. соответственно по двум договорам, сделки состоялись и являются возмездными, отвечают признакам действительной сделки во всем, совершены правомочными отчуждателями, при этом не установлены факты, по каким основаниям ответчики Юсупов Р.Р. и Нурмухаметов Р.Р. могли при совершении сделки усомниться в праве продавца на продажу квартиры.

Судебная коллегия не может согласиться с постановленным решением в части отказа в удовлетворении исковых требований части отказа удовлетворения искового требования Ганеева А.Г., Ганеевой Г.Н., Ганеева Г.А., Зариповой Г.А., Ганеева Л.А. к Еськову В.А. о признании договора купли-продажи квартиры от 23 мая 2020 года недействительным и в части удовлетворения встречных исковых требований Юсупова Р.Р. о признании его добросовестным приобретателем спорной квартры по следующим основаниям.

Как разъяснено в пунктах 86 и 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> .... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли- продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации или специальными законами.

В ходе рассмотрения дела сторона истцов ссылалась на то, что оформление оспариваемого договора купли-продажи квартиры, в том числе подготовка текста договора проводилось юридическим лицом ЖК «СтройДом», председателем Гатауллиным Р.Р., юристом ответчиков Акберовой Р.Р., и была предложена как вариант исполнения обязательств по договору паенакопления, стороны произвели обмен квартиры на земельный участок с жилым домом, в связи с чем истцы передали свою квартиру, а ответчики ЖК «СтройДом», Гатауллин Р.Р., Еськов В.А. тем самым получили гарантию того, что исполнение обязательств с их стороны, в виде приобретения земельного участка и строительство жилого дома для истцов, будет им компенсировано.

Приобщенным к материалами дела доказательствам, в том числе постановлениям об отказе в возбуждении уголовного дела по материалам проверки по обращению Ганеева А.Г. и других граждан по факту мошеннических действий ЖК «СтройДом», подтверждается доводы истцов.

Из приобщенного к материалам дела постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 7 апреля 2022г. усматривается, что согласно объяснениям Гатауллина Р.Р., в феврале в 2020г. в г. Набережные Челны между Ганеевым и ЖК «СтройДом» в лице Гатауллина Р.Р. был заключен договор паенакопления на приобретение загородного дома, который должен был быть построен по адресу: <адрес> ..... Денег у Ганеева не было для строительства, поэтому Гатауллин Р.Р., в лице учредителей ЖК «СтройДом» (Еськов, Свистунов, Гатауллин), пошли на уступки и заключили Договор паенакопления, но и первые взносы деньгами Ганеев не смог. Поэтому в мае 2020 г. согласовали внесение Ганеевым в качестве первого взноса квартиру.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от <дата> Еськов В.А. в ходе проверки дал пояснения о том, что к лету 2018 г. в большей степени остановились на схеме, когда клиент передавал Еськову В.А. и Свистунову А.В. квартиру в качестве предоплаты строительства, заключали договор, по которому каждый заказчик имеет право проживать в ней до окончания строительства дома. После переоформления собственности, квартира выступала залогом инвестору, который выделял до 80% рыночной стоимости этой квартиры. На эти деньги строили дом. После заезда клиента в дом и продажи квартиры распределяли прибыль компании.

В пункте 3 дополнительного соглашения .... от <дата>, которым расторгнут договор паенакопления .... от <дата>, также указано, что частичный паевый взнос пайщик вносил путём передачи в собственность <адрес>, расположенной в <адрес> по Автозаводскому проспекту <адрес> Республики Татарстан, после выплаты пайщика вышеуказанной суммы, жилищный кооператив, в свою очередь, обязуется вернуть пайщику данную квартиру в собственность.

Намерение ЖК «СТРОЙДОМ» вернуть истцам спорную квартиру после выплаты ими кооперативу стоимости паевого взноса подтверждает намерение кооператива приобрести данную квартиру у нового собственника для исполнения принятых на себя обязательств перед истцами.

Согласно справке от <дата> задолженность в сумме 304 500 рублей по договору паенакопления .... от <дата> погашена Ганеевым А.Г. в полном объёме, однако квартира истцам возвращена не была.

Пунктом 1.6 вышеуказанного договора паенакопления .... допускал возможность оплаты Ганеевым А.Г. паевого взноса как объектами недвижимости, так и денежными средствами.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи собственной квартиры от 23 мая 2020 г., заключенный между Ганеевым А.Г., Ганеевой Г.Н., Ганеевым Г.А., Зариповой Г.А., Ганеевым Л.А. и Еськовым В.А. в лице его представителя Акберовой Р.Р., является притворной сделкой, поскольку Еськов В.А. денежные средства по данному договору истцам не передавал, стороны по договору фактически заключили соглашение о передачи истцами квартиры как взноса по вышеуказанному договору паенакопления ...., то есть сделка купли-продажи квартиры с Еськовым В.А. прикрывала договор мены на жилой дом и земельный участок между истцами и ЖК «СТРОЙДОМ», при этом Еськов В.А., будучи учредителем ЖК «СтройДом», действовал в интересах указанного юридического лица.

В данном случае со стороны ЖК «СТРОЙДОМ» и Еськова В.А. судебная коллегия усматривает злоупотребление правом, поскольку спорная квартира была передана в качестве паевого взноса по договору паенакопления и она не подлежала отчуждению третьим лицам, так как являлась гарантией для истцов по договору паенакопления, в случае неисполнения договора, подлежала возврату истцам.

Таким образом, требования истцов о признании указанного договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительным обоснованы и подлежат удовлетворению, поскольку согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации указанная сделка является ничтожной.

Обращаясь с требованием о признании недействительными последующих договоров купли-продажи спорной квартиры от <дата> между Еськовым В.А. и Юсуповым Р.Р. и 10 ноября 2022 г. между Юсуповым Р.Р. и Нурмухаметовым Р.Р., истцы просили просил возвратить им в собственность спорную квартиру и прекратить право собственности на нее ответчиков.

Оснований для удовлетворения указанных требований судебная коллегия не находит, поскольку истцы не являлись участниками данных сделок, права истцов на спорную квартиру не подлежат защите путем удовлетворения иска к Юсупову Р.Р. и Нурмухаметову Р.Р. с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска.

Как указано в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ...., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации .... от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статьей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 этого же постановления Пленума, в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При разрешении данного спора необходимо также учитывать позицию Конституционного Суда Российской Федерации, содержащуюся в Постановлении от <дата> ....-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Мариничивой О.М., Нимировской А.В., Скляновой З.А., Скляновой Р.М. и Ширяева В.М.». Так в соответствии с пунктом 3.1 указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Лица, считающие себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Из изложенных норм закона и разъяснений по их применению следует, что если недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимым имуществом, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статьей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если, по мнению суда, сформулированное истцом требование являлось неправильным либо истец ошибочно квалифицировал возникшие отношения, суд должен разрешить спор исходя из правильной юридической квалификации отношений.

Удовлетворяя требования ФИО5 о признании его добросовестным приобретателем спорной квартиры, суд первой инстанции не учел объяснения Гатауллина Р.Р., указанные в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от <данные изъяты> и объяснения Еськова В.А., указанные в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 26 февраля 2022 г., из пояснений которых следует, что спорная квартира выступала залогом инвестору, который предоставил денежные средства для строительства дома.

Соответственно договор купли-продажи спорной квартиры от <дата> между Еськовым В.А. и Юсуповым Р.Р., также является притворной сделкой, поскольку Юсупов Р.Р., которому передана квартира истцов Еськовым В.А., фактически является залоговым инвестором ЖК «СтройДом». Целью оформления указанного договора был залог квартиры Юсупову Р.Р., выделявший инвестиции на строительство дома.

Данное обстоятельство подтверждается также тем, что истцы продолжали проживать в спорной квартире более двух лет, то есть Юсупову Р.Р. указанная квартира фактически передана не была. Юсуповым Р.Р. были поданы исковые требования о признании истцов утратившими право пользования жилым помещением лишь после возникновения спорных правоотношений между истцами и ЖК «СтройДом».

При указанных обстоятельствах оснований для признания Юсупова Р.Р. добросовестным приобретателем спорной квартиры не имеется, поскольку фактически денежные средства им переданы Еськову В.А. под залог спорной квартиры, а не на ее покупку.

Между тем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Нурмухаметова Р.Р. и признал его добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Как правильно указал суд первой инстанции, истцами достоверно не доказано, что ответчик Нурмухаметов Р.Р. знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение спорной квартиры Юсуповым Р.Р., сделка состоялась и является возмездным, отвечает признакам действительной сделки во всем. В судебном заседании не установлены факты, по каким основаниям ответчик Нурмухаметов Р.Р. мог при совершении сделки усомниться в праве Юсупова Р.Р. на продажу квартиры.

Факт добросовестности приобретения спорной квартиры Нурмухаметовым Р.Р. подтверждается также тем, что он обратился в агентство недвижимости (ИП Марченко Р.О. - франчайзи-партнер ООО «ЭТАЖИ») с целью приобретения объекта недвижимости для собственного проживания, что подтверждается агентским договором .... от <дата> и оплатой агентского вознаграждения. Кроме того, оплату за квартиру ФИО6 произвел в том числе за счет кредитных средств в размере 2 6000 000 рублей. С момента приобретения ФИО6 квартиры и по настоящее время он проживает в ней с семьей, использует квартиру по назначению, несет бремя содержания имущества, оплачивает коммунальные платежи.

Истцы в судебном заседании не доказали факт выбытия спорной квартиры из их владения помимо их воли, договор купли-продажи с Еськовым В.А. заключён истцами добровольно, стороны согласились с условиями договора и подписали его. Заключая договор купли-продажи спорной квартиры с Еськовым В.А. в лице его представителя Акберовой Р.Р., истцы понимали, что продают собственную квартиру Еськову В.А. Условиями данного договора изложены в простых и понятных выражениях, не вызывают сложностей в их понимании.

При указанных обстоятельств оснований истребовать спорную квартиру у Нурмухаметова Р.Р., который является добросовестным приобретателем, в пользу истцов не имеется. Соответственно требования истцов о признании права собственности на спорную квартиру не подлежали удовлетворению.

Довод жалобы о несвоевременном рассмотрении заявления об обеспечении иска не является основанием истребовать спорную квартиру у Нурмухаметова Р.Р., поскольку обеспечение иска не связано с юридически значимыми обстоятельствами.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене в части в части отказа удовлетворения искового требования истцов о признании договора купли-продажи квартиры от 23 мая 2020 г. недействительным, с принятием в данной части нового решения об удовлетворении данного требования, и в части удовлетворения искового требования Юсупова Р.Р. о признании добросовестным приобретателем квартиры, с принятием в указанной части нового решения об отказе его удовлетворения. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от <дата> по данному делу отменить в части отказа удовлетворения искового требования ФИО9, ФИО8, ФИО3, ФИО10, ФИО4 к ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительным и в части удовлетворения исковых требований ФИО5 к ФИО9, ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО6, ФИО7, ФИО5, жилищному кооперативу «СТРОЙДОМ» о признании добросовестным приобретателем квартиры, принять в указанных частях новое решение.

Исковые требования ФИО9, ФИО8, ФИО3, ФИО10, ФИО4 к ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, <адрес> <дата>, заключенного между ФИО9, ФИО8, ФИО3, ФИО2, ФИО4 и ФИО7.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО9, ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО6, ФИО7, ФИО5, жилищному кооперативу «СТРОЙДОМ» о признании добросовестным приобретателем квартиры.

В остальной части указанное решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 27 июня 2024 года.

Председательствующий

Судьи