Решение по делу № 33-3529/2021 от 20.04.2021

Судья Хисяметдинова В.М. 33-3529/2021

№ 2-42/2021

64RS0044-01-2020-004951-02

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 июня 2021 года                                   город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Кудаковой В.В.,

судей Кудряшовой Д.И., Климовой С.В.,

при секретаре судебного заседания Лукине Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Даниловой Д.К. к Измаиловой З.Р., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об освобождении имущества от ареста по апелляционной жалобе Даниловой Д.К. на решение Заводского районного суда города Саратова от 15 февраля 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кудаковой В.В., объяснения представителя истца Аввакумова Р.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Данилова Д.К. обратилась в суд с иском к Измаиловой З.Р., в котором просила освободить от ареста имущество – земельный участок общей площадью 1 332 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие объекты торговли от 500 до 1000 кв.м, а также объект незавершенного строительства: нежилое здание площадью 822,1 кв.м, с кадастровым номером №, степень готовности 10% по адресу: <адрес>, наложенного на основании постановления Кузнецкого МОСП УФССП по Пензенской области от 12 ноября 2019 года по исполнительному производству №117111/19/58031-ИП.

В обоснование требований указала, что 14 февраля 2020 года между Измаиловой З.Р. и Даниловой Д.К. заключены договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – нежилого здания площадью 822,1 кв.м с кадастровым номером №, степенью готовности 10% по адресу: <адрес>, а также договор замены стороны в обязательстве по договору аренды в отношении земельного участка по указанному адресу.

После подписания соответствующих договоров 20 февраля 2020 года истцу стало известно о наложении ареста на вышеуказанные объекты постановлением Кузнецкого МОСП УФССП по Пензенской области от 12 ноября 2019 года. Указанный арест наложен в рамках исполнительного производства в отношении должника Измаиловой З.Р. по решению Арбитражного суда Саратовской области о взыскании в пользу ТУ Росимущества денежных средств.

Истец указывает, что договор купли-продажи фактически исполнен, продавцом получена обусловленная договором денежная сумма, наличие ареста на спорное имущество препятствует истцу в государственной регистрации договоров, что нарушает права истца как приобретателя имущества.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 15 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Данилова Д.К. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов указывает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о необходимости получения согласия арендодателя на замену стороны арендатора в договоре аренды. Также ссылается на то, что между истцом и Измаиловой З.Р. при подписании договора купли-продажи было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества. При этом сам договор фактически исполнен сторонами, имущество передано. Факт получения продавцом обусловленной договором суммы подтверждается договором.

В соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Исходя из вышеперечисленных правовых норм, перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости возможен исключительно в случае, если произведена государственная регистрация перехода права собственности за покупателем, либо если такая государственная регистрация не исключена.

В силу п. п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1 332 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, находится в государственной собственности.

29 ноября 2017 года состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды на названный земельный участок, победитель аукциона - Измаилова З.Р.

19 декабря 2017 года между ТУ Росимущества в Саратовской области и Измаиловой З.Р. заключен договор аренды №1514, находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием отдельно стоящие объекты торговли от 500 до 1000 кв.м сроком на 5 лет.

06 сентября 2019 года Измаиловой З.Р. администрацией МО «Город Саратов» выдано разрешение на строительство магазина по указанному выше адресу.

11 февраля 2020 года на кадастровый учет поставлено нежилое здание площадью 822,1 кв.м степенью готовности объекта 10% по данному адресу, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком Измаиловой З.Р.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07 августа 2019 года по делу №А57-7357/2019 с Измаиловой З.Р. в пользу ТУ Росимущества в Саратовской области взыскана задолженность по уплате арендной платы по договору от 19 декабря 2017 №1514 в общем размере 7 804 843,28 рублей.

На основании решения Арбитражного суда Саратовской области 04 октября 2019 года выдан исполнительный лист, предъявленный в службу судебных приставов по месту жительства должника, где 12 ноября 2019 года судебным приставом-исполнителем Кузнецкого МОСП УФССП России по Пензенской области возбуждено исполнительное производство №117111/19/58031-ИП в отношении Измаиловой З.Р.

12 ноября 2019 года судебным приставом-исполнителем Кузнецкого МОСП УФССП России по Пензенской области вынесено постановление, в соответствии с которым наложен запрет на отчуждение принадлежащего должнику Измаиловой З.Р. имущества в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий.

В тот же день данное постановление получено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Из уведомления Росреестра по Саратовской области следует, что запись о запрете должнику Измаиловой З.Р. совершать любые сделки по отчуждению принадлежащего ей имущества внесена в Единый государственный реестр недвижимости 15 ноября 2019 года.

В настоящее время исполнительное производство в отношении должника Измаиловой З.Р. в пользу взыскателя ТУ Росимущества в Саратовской области не окончено и находится на исполнении в Энгельсском РОСП УФССП России по Саратовской области.

14 февраля 2020 года между Измаиловой З.Р. и Даниловой Д.К. заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому истец приобрела объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадью 822,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, стоимостью 1 500 000 руб.

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей в обязательстве от 14 февраля 2020 года Измаилова З.Р. уступила истцу, а истец принял на себя права и обязанности по договору аренды № 1514 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 19 декабря 2017 года, площадью 1 332 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

В связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости записи о запрете на осуществление сделок по отчуждению имущества, внесенной на основании постановления Кузнецкого МОСП УФССП России по Пензенской области от 12 ноября 2019 года, Измаилова З.Р. 28 февраля 2020 года была уведомлена о приостановлении государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь абз. 2 ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, п. 1, 2 ст. 8.1, ст. ст. 131, 164, п. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 218, п. п. 1, 2 ст. 223, ст. 304, п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ, п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, ст. 2, п. п. 1, 5, 11 ч. 3 ст. 68, ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», разъяснениями, содержащимися в п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», исходил из того, что на момент наложения ареста на имущество должника (12 ноября 2019 года), а также на момент внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений в отношении должника Измаиловой З.Р. право собственности истца в отношении нежилого здания, а также право истца как лица, к которому перешло право аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, зарегистрировано не было. Совершенные исполнительные действия в отношении имущества должника в установленном законом порядке оспорены не были.

Истец, не являясь собственником спорного имущества, ни его законным правообладателем на иных правах, не вправе требовать его освобождения от ареста. Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него.

Кроме того, суд первой инстанции учел, что договор аренды, находящегося в федеральной собственности земельного участка от 19 декабря 2017 года, заключен на срок, не превышающий 5 лет, п. 5.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам только с письменного согласия арендодателя, а данное согласие на замену стороны арендатора по договору аренды земельного участка не выдавалось.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 ГПК РФ и постановил решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что необходимости получения согласия арендодателя на замену стороны арендатора в договоре аренды не имелось, судебная коллегия считает несостоятельными.

Частями 2, 5, 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в предыдущем абзаце, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, ч. 9 ст. 22 ЗК РФ является специальной нормой права и по отношению к ст. 615 ГК РФ, и по отношению к ч. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Данная норма права устанавливает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе, если иное не установлено федеральными законами, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя лишь при условии его уведомления, только в том случае, если договор аренды заключен более чем на 5 лет.

Согласно разъяснений содержащихся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Вместе с тем, как правильно установлено судом первой инстанции, согласие на замену стороны арендатора по договору аренды земельного участка от 19 декабря 2017 года № 1514 не выдавалось, заявление в адрес арендодателя об изменении стороны арендатора не направлялось.

Кроме того, учитывая, что до государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, его собственником продолжает оставаться Измаилова З.Р., а заключение договора купли-продажи данного объекта недвижимости сторонами порождает только обязательственные отношения между ними и не является основанием для изменения их отношении с третьими лицами, то фактическое исполнение договора, на что ссылается истец, не дает ему право заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста на совершение регистрационных действий.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у истца не возникло право собственности на спорный объект недвижимости, так как это право истца не зарегистрировано. Наличие ограничений, в том числе, запрета совершать регистрационные действия, является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение.

Учитывая вышеизложенное, доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют. При этом, сама по себе иная оценка автором апелляционной жалобы представленных доказательств и действующего законодательства не может служить основанием к отмене правильного по существу судебного решения.

Таким образом, оснований для отмены решения по правилам ст. 330 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда города Саратова от 15 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи