Решение по делу № 3а-79/2017 от 14.03.2017

Дело № 3а-79-2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 апреля 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Кушниной Е.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ООО «Бемби» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бемби» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 2624 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под дом быта со встроенными торговыми помещениями, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 7129 067 рублей по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилых помещений общей площадью 256, 7 кв.м на встроенные помещения в здании дома быта по адресу: ****. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером **. На текущий момент права административного истца на земельный участок не оформлены, но он имеет намерение оформить право аренды на данный участок на основании статьи 39.20 ЗК РФ, в связи с чем совместно с другими собственниками встроенных нежилых помещений в указанном выше здании обратился 23.11.2016 в департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составляет 19878571, 47 рублей. Вместе с тем, рыночная стоимость, согласно отчету об оценке, составила 7 129067 рублей. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, исключительным правом на который обладает истец, не соответствует его рыночной стоимости. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.01.2017 заявление ООО «Бемби» отклонено.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представителя в судебное заседание не направил, о рассмотрении дела без его участия не просил.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложили в письменных отзывах.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц: Б1., Д1., Е1., Л1., Л2., Е2., П1., Т1., Д2., П2., Б., Т2., Л3., И., Ф., Д3., Д4., Н., П3., К1., будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Бемби» является собственником нежилых помещений, общей площадью 256, 7 кв.м на 1 этаже (пом. № № 1, 2, 3, 4, 5) здания дома быта со встроенными торговыми помещениями по ул. **** г. Перми, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 23).

Земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 2624 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под дом быта со встроенными торговыми помещениями, расположенный по адресу: Пермский край г. Пермь ул. Академика Веденеева, 29 поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом на данный земельный участок (л.д. 24-27).

23.11.2016 ООО «Бемби» и другие собственники встроенных помещений здания по ул. **** г. Перми обратились в департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о предоставлении в аренду в порядке статьи 39.20 ЗК РФ земельного участка из состава земель населенных пунктов с разрешенным видом использования под объекты недвижимого имущества, принадлежащих владельцам на праве собственности, расположенных по адресу: Пермский край г. Пермь ул. **** с кадастровым номером **.

Принимая во внимание, что ООО «Бемби» является собственником нежилых помещений, расположенных на земельном участке, который относится к публичной собственности, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ именно истцу принадлежит исключительное право на предоставление этого участка в аренду.

В связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец, как лицо, в собственности которого находятся объекты недвижимости, расположенные на таком участке, вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.01.2017, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 19878571, 47 рублей. Кадастровая стоимость участка определена постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», то есть в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратилась в экспертное учреждение. По результатам отчета об оценке от 23.12.2016 № **, составленного независимым оценщиком ООО «Р-Консалтинг», определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **, которая по состоянию на 01.01.2013 составляет 7129 067 рублей. Оценщик ООО «Р-Консалтинг» К., проводившая оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, включена в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована ОАО «Страховое общество «***».

Также административным истцом было представлено положительное экспертное заключение Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» № ** от 21.02.2017 на указанный выше отчет об оценке, согласно которому отчет № ** от 23.12.2016 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость указанного выше земельного участка подтверждена.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 19.01.2017 № 93 отклонено заявление ООО «Бемби» от 28.12.2016 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере рыночной.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 01.01.2013, то есть на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость спорого участка, на эту же дату должна быть установлена рыночная стоимость.

Согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 23.12.2016 № **, составленный независимым оценщиком ООО «Р-Консалтинг», содержит описание объекта оценки, в нем приведен анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в качестве единицы сравнения использована цена за 1 кв. м площади земельного участка целиком.

Применен сравнительный подход методом сравнения продаж и обоснован отказ от затратного и доходного подходов исследования.

В качестве основного критерия отбора земельных участков-аналогов использованы такие критерии как: местоположение; целевое назначение, разрешенное использование; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура.

При выборе объектов-аналогов оценщик ориентировался на предложения к продаже земельных участков на рынке г. Перми, ссылка на источник информации, использованный в отчете, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 приведена. На основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектом оценки.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три аналога - земельных участков, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки в г. Перми, в связи с чем корректировка по такому элементу сравнения как время продажи в отношении объектов-аналогов № 1 и № 3, предложенных к продаже в декабре 2012 года не проводилась, а в отношении объекта-аналога № 2 применена. Корректировка на торг принята в размере 14% по результатам исследования, полученным специалистами ООО «Русбизнеспрайсинформ» и оценки в ходе анализа рынков недвижимости городов РФ по состоянию на 2012 год.

Также оценщиком учтено, что объект оценки как и объект-аналог № 1 расположен в удаленном районе, 4 зоне престижности, в связи с чем корректировка не применялась, применена корректировка на местоположение в отношении объектов-аналогов № 2 и № 3, расположенных в 3 зоне престижности в Мотовилихинском районе г. Перми.

Кроме того, оценщиком проведена корректировка на площадь земельного участка. Оценщик указал, что является закономерным рост стоимости 1 кв.м при уменьшении общей площади участка, в связи с чем применил корректировку в отношении объекта-аналога № 2 и 3, имеющих площадь более 4 тым.кв.м, при сравнении объекта оценки с площадью 2624 кв.м.

Как следует из отчета об оценке, аналоги сопоставимы по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, все участки расположены, как и объект оценки, на землях населенных пунктов, объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования схожий с объектом оценки, поскольку предназначены для коммерческого использования. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Информация об объектах является проверяемой, ссылка на источники информации в отчете приведена.

По ценообразующим характеристикам аналогов, принятым к сравнению, отличия от объекта оценки оценщиком введены корректировки. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете также аргументирован и сомнений не вызывает.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО «Бемби» подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 23.12.2016 № **, подготовленного независимым оценщиком ООО «Р-Консалтинг», по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи ООО «Бемби» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 28.12.2016, то есть дату его обращения в Комиссию.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что Правительством Пермского края (надлежащим ответчиком) заявленное ООО «Бемби» требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Бемби» удовлетворить.

Датой подачи ООО «Бемби» заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 28 декабря 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 2624 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под дом быта со встроенными торговыми помещениями, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Орджоникидзевский район ул. ****, равной его рыночной стоимости в размере 7129 067 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 6 апреля 2017 года.

Судья